蘇耘軒

摘要：近年來，學(xué)術(shù)界時(shí)于統(tǒng)一物權(quán)登記已經(jīng)達(dá)成共識，但是時(shí)于具體由什么部門來具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作依舊存在爭議。筆者認(rèn)為應(yīng)該建立專門的具有相對獨(dú)立性的事業(yè)編制的物權(quán)登記機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)登記工作，保證物權(quán)登記工作的順利進(jìn)行，促進(jìn)行市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物權(quán)登記 機(jī)構(gòu) 公證處

一、物權(quán)登記制度的現(xiàn)狀

現(xiàn)行的物權(quán)登記狀況已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和統(tǒng)一法制環(huán)境的建設(shè)，雖然《物權(quán)法》第十條第

二款規(guī)定了“國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”。對現(xiàn)行關(guān)于財(cái)產(chǎn)登記的法律法規(guī)的梳理，可以將其羅列如下：1，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的有：《中華人民共和國土地管理法》第12條，《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第3、6條，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第l6條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》)第59條，《中華人民共和國森林法》第3條，《中華人民共和國礦產(chǎn)資源法》第3條，《中華人民共和國海域使用管理法》第6、19條，《中華人民共和國草原法》第3條，《中華人民共和國漁業(yè)法》第11條；2，關(guān)于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)登記的共同規(guī)定有：《中華人民共和國擔(dān)保法》第41、42、43、44、45條；《公證機(jī)構(gòu)辦理抵押物登記辦法》；3，關(guān)于動(dòng)產(chǎn)登記的有：《企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押物登記管理辦法》，《中華人民共和國海商法》第9、13條，《中華人民共和國民用航空法》第14、16條，《中華人民共和國機(jī)動(dòng)車登記辦法》等。

以上的這些法律法規(guī)，如果用一句話概括就是“證出多門，分散林立”。不論是物權(quán)登記法律法規(guī)的制定，還是實(shí)踐中物權(quán)登記的操作都能充分地反映出這一特點(diǎn)：首先，我國物權(quán)登記的法律規(guī)定呈分散狀態(tài)，物權(quán)登記因物的類型的不同而適用不同的登記制度。其次，物權(quán)登記立法的分散性直接導(dǎo)致了實(shí)踐中“證出多門”的結(jié)果。并使不動(dòng)產(chǎn)常常由于部門利益原因而不能實(shí)現(xiàn)快捷而安全的交易。第三，由于立法的分散性和登記部門的多元化，使物權(quán)登記的程序、效力各不相同。不同的法律規(guī)范和部門對登記提供材料的要求、對登記事項(xiàng)的審查力度各不相同。有的登記甚至出現(xiàn)與法律規(guī)定不相吻合的現(xiàn)象。

二、我國物權(quán)登記制度不統(tǒng)一的弊端

（一）現(xiàn)行的物權(quán)登記制度的不統(tǒng)一，直接導(dǎo)致各登記部門出于部門利益的驅(qū)動(dòng)阻礙國家建立統(tǒng)一而快捷、安全的登記模式?！翱可匠陨剑克运本褪沁@一現(xiàn)象的生動(dòng)寫照，表現(xiàn)在權(quán)力的行使上就是以權(quán)謀私，所謂的權(quán)力的私有化也是這個(gè)道理。上世紀(jì)80年代，我國重建不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)借鑒了前蘇聯(lián)立法經(jīng)驗(yàn)亦，十分強(qiáng)調(diào)國家目標(biāo)，可謂歷史上退步式的回歸。在轉(zhuǎn)軌時(shí)期，部門利益又使登記目標(biāo)加上了部門利益目標(biāo)①，同時(shí)這也給我國建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)增添了難度。

（二）現(xiàn)行的物權(quán)登記制度的不統(tǒng)一，造成司法的困難。面對同一性質(zhì)的登記糾紛，不同的法院可能會(huì)適用不同的法律法規(guī)，甚至同一法院不同的法官在審理相同性質(zhì)的案件時(shí)也可能會(huì)適用不同的法律法規(guī)，出現(xiàn)不同或相互矛盾的裁判，從而影響司法的權(quán)威和損害當(dāng)事人的利益。例如在房屋和土地的物權(quán)登記關(guān)系上，“分離的登記制度極可能導(dǎo)致土地使用權(quán)和其上的房屋所有權(quán)被登記在不同的主體名下，人民法院在執(zhí)行程序中碰到這種情況時(shí)，往往無所適從。最高人民法院與國土資源部、建設(shè)部以法發(fā)[2004]5號文聯(lián)合頒布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第6條規(guī)定：‘土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬同一權(quán)利人的，人民法院應(yīng)當(dāng)同時(shí)查封；土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的，查封被執(zhí)行人名下的土地使用權(quán)或者房屋。可見，人民法院對于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的房地產(chǎn)的查封、處置等執(zhí)行工作，程序復(fù)雜，執(zhí)行工作的效果堪憂，債權(quán)人受償?shù)目赡苄詷O低”。②

（三）現(xiàn)行的物權(quán)登記制度的不統(tǒng)一，一方面是因登記機(jī)關(guān)分散，不利于有關(guān)交易當(dāng)事人查閱登記，很難給交易當(dāng)事人提供全面的信息；另一方面是分散的登記，也給有關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行登記造成極大不便。此外，分散的登記制度還容易造成房、地分別抵押和房產(chǎn)重復(fù)抵押的現(xiàn)象。③這一局面既不利于交易的安全和效率，也給當(dāng)事人增添了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。對市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展形成了阻礙作用。

三、物權(quán)登記機(jī)構(gòu)的選擇

考察各國物權(quán)登記法可以發(fā)現(xiàn)，關(guān)于登記機(jī)關(guān)的選擇都遵循兩個(gè)規(guī)則：一是登記機(jī)關(guān)的獨(dú)立性；二是登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。④有學(xué)者通過對各國物權(quán)登記機(jī)構(gòu)的立法考察大體將其歸為兩類：一是法院作為物權(quán)的登記機(jī)構(gòu)（如德國）；二是行政機(jī)構(gòu)作為物權(quán)的登記機(jī)構(gòu)（如法國）。我國雖然未制定統(tǒng)一的物權(quán)登記法，但根據(jù)現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)可以看出物權(quán)的登記都是在行政機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，這是由我國的歷史傳統(tǒng)所決定的。因?yàn)?，在我國漫長的古代社會(huì)，尤其是封建社會(huì)，行政制度發(fā)達(dá)，行政權(quán)力強(qiáng)大，司法制度為行政制度所涵蓋，即行政代替司法，因而，財(cái)產(chǎn)尤其是土地等不動(dòng)產(chǎn)的登記自然屬于行政機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍。受這一傳統(tǒng)的慣性影響，我國現(xiàn)行的財(cái)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)仍然為行政機(jī)關(guān)。而以行政機(jī)構(gòu)作為登記機(jī)關(guān)，筆者以為要在現(xiàn)行的這些登記機(jī)構(gòu)中進(jìn)行選擇也是很有難度的，各個(gè)部門為了本部門的既有利益，也為了爭奪以后在物權(quán)交易中登記管理收費(fèi)，必然會(huì)相互博弈，反而會(huì)使得這樣一部急需出臺的法律推遲立法的進(jìn)展；并且由行政管理作風(fēng)嚴(yán)重的行政機(jī)關(guān)繼續(xù)作為私法領(lǐng)域內(nèi)的物權(quán)登記機(jī)構(gòu)也是不合時(shí)代的潮流的。

實(shí)際上，在我國已經(jīng)有一個(gè)非常適合擔(dān)此重任的機(jī)構(gòu)，即公證機(jī)構(gòu)。自物權(quán)法起草以來。我國不少專家學(xué)者就不斷提出要加大對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的實(shí)質(zhì)審查力度，并提出最好的方案就是引入公證。通過公證對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的原因行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，而后再由登記機(jī)構(gòu)登記。在筆者看來，在整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記過程中，審查確實(shí)有非常重要的作用。審查工作做好了，登記的后續(xù)工作就簡單多了。由公證員對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，確是非?？扇　Ｒ?yàn)楣C員是經(jīng)過嚴(yán)格培訓(xùn)的法律職業(yè)者，他們能夠?qū)Ξ?dāng)事人適用民商事法律進(jìn)行督導(dǎo)和指導(dǎo)，從而大量避免乃至杜絕違法及規(guī)避法律行為的發(fā)生。

首先，從物權(quán)登記的性質(zhì)來看，對登記的性質(zhì)大體有三種學(xué)說：（1）公法行為說。該說認(rèn)為，從登記行為看，物權(quán)登記在我國是行政管理部門依其職權(quán)所實(shí)施的行政行為。⑤（2）證明行為說。該說避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證(交付)條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)”。⑥更有人認(rèn)為：“不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為?！雹?3)私法行為說。該說認(rèn)為“登記本質(zhì)上應(yīng)為私法行為”。對于上述三種學(xué)說，筆者贊同私法行為說。物權(quán)登記的目的和功能在于表彰物權(quán)權(quán)屬狀態(tài)、維護(hù)交易安全和促進(jìn)交易迅捷，不能僅憑登記機(jī)構(gòu)的性質(zhì)來判斷物權(quán)登記的性質(zhì)，而應(yīng)從物權(quán)登記的目的和功能來認(rèn)定其陛質(zhì)。因此，公證處作為國家的事業(yè)單位，其性質(zhì)可以將國家對財(cái)產(chǎn)的行政管理的公法行為和物權(quán)登記機(jī)構(gòu)對物權(quán)登記的私法行為嚴(yán)格分開，有利于防止行政權(quán)對民事權(quán)利的不當(dāng)干預(yù)。

其次，我國《公證法》第2條規(guī)定：“公證是公證機(jī)構(gòu)根據(jù)自然人、法人、或者其他組織的申請，依照法定程序?qū)γ袷路尚袨?、有法律意義的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng)。”物權(quán)登記在法律層面上的主要作用就在于對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)結(jié)果的公示。一定意義上也可以說登記是對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)結(jié)果的一種證明。證明的范疇要大于公示。所以由公證處來擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)構(gòu)與法律對公證的定性并不沖突。如今公證機(jī)構(gòu)的行政色彩在公證體制改革的過程中已逐漸淡化。這一趨勢也正與登記的性質(zhì)不謀而合。

第三，司法部對公證員的從業(yè)素質(zhì)要求越來越高。要成為公證員首先要通過司法考試，具備法律職業(yè)資格后方能成為公證員。由他們來操作不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記．必然會(huì)使我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信力大幅度提升，而良好的公信力必將極大推動(dòng)我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

綜上所訴，由公證處來作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)構(gòu)，由公證員來為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記之操作，是最適合我國國情的選擇?！?/p>

注釋：

① 王洪亮，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記立法研究[J]，法律科學(xué)，20O0，2

② 崔太平，論物權(quán)法立法當(dāng)中的不動(dòng)產(chǎn)登記制度[EBOL].http://www.calaw.cn/include/shownews.asp?newsid=5265

③ 王利明，試論我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善[J]，求索，2001，6

④ 孫艷輝，確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的理論分析[N]，法制日報(bào)，2004-11-1

⑤ 崔建遠(yuǎn)，中國房地產(chǎn)法研究[M]，北京：中國法制出版社，1995，238，266

⑥ 謝莊、王彤文，產(chǎn)權(quán)變更登記不應(yīng)是商品房買賣合同成立的要件[J]，法學(xué)評論，1996，6：55

⑦ 粱慧星，社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)管理法律制度研究[M]，北京：中國政法大學(xué)出版社，1993．111