常 新

在地產(chǎn)界或任何一個熱點領域，觀點紛呈之際總有人告誡你：不要被那些別有用心的人誤導。然而，中國投資者、消費者的悲哀在于：這么多驚人言論，究竟該聽誰的?

就在中國房地產(chǎn)市場處于風雨飄搖中時，有多家媒體報道稱，外資投行一邊唱多一邊積極出貨。這讓人們產(chǎn)生豐富聯(lián)想，也許這就是樓市交易“量跌價升”的原因。

看多還是看空?

在房地產(chǎn)領域，一些機構專家的言行，在某種程度上，可能或多或少地存在著其商業(yè)利益等目的。

《東方早報》報道文章指出：由于業(yè)績驚人，上半年，外資投行開始大肆看多中國地產(chǎn)股。盡管中國房地產(chǎn)并沒有真正走出調(diào)整周期，但一些外資們一直在輿論上唱多中國房地產(chǎn)。有的甚至不排除是說謊的可能。

盡管多家媒體對此表示認同，并列舉了大量數(shù)據(jù)，但事實上，外資投行正在頻繁調(diào)高對中國經(jīng)濟增長的預期。

野村證券首席經(jīng)濟學家孫明春在最近一期《中國概述》的報告中再次調(diào)高對中國經(jīng)濟增長的預期，他將2009年的GDP增長預期從8.1％上調(diào)至8.5％，2010年GDP增長從10.0％上調(diào)至10.5％。

孫明春認為，隨著房地產(chǎn)市場的復蘇，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率將會進一步上升，將推動2009年下半年和2010年的投資增長，瑞銀的汪濤有類似的看法，她認為目前中國房地產(chǎn)行業(yè)復蘇才剛剛開始，在2010年全年經(jīng)濟增長都將從中獲益。

野村的行為不是一家外資投行的單獨行動，亞洲開發(fā)銀行在9月22日公布的《2009年亞洲發(fā)展展望》中對2009年中國經(jīng)濟增長的預期從3月份的7％上調(diào)至8.2％，瑞士聯(lián)合銀行集團(瑞銀集團)高級中國經(jīng)濟學家汪濤在最新一期報告中預計2009年3季度GDP同比增速接近9％，4季度接近10％。高盛預言今年中國經(jīng)濟增速有望達到9.4％，匯豐中國預計中國GDP增速在4季度接近10％。

隨著中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)不斷好轉，外資投行上調(diào)中國增長的頻率也在加快，自6月底摩根大通將2009年GDP增幅從7.2％上調(diào)至7.8％后，之后一個月又從7.8％修正至8.4％。

與此同時，名義城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資年同比增幅達到33.0％，其中8月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率從7月份的19.6％驟升34.6％，同時8月份外商直接投資流入量首次出現(xiàn)增長，這表明私人部門投資開始好轉。

熱錢繼續(xù)進軍地產(chǎn)

據(jù)相關資料顯示，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口高達7100億元人民幣，相當于行業(yè)最高峰的2007年新增房產(chǎn)中長期貸款的兩倍，平均每家內(nèi)資開發(fā)商資金缺口達1201萬元人民幣，相當于2007年年銷售收入的24％。雖然2009年資金缺口預測有可能縮窄。但如果行業(yè)的成交量不能夠回暖，那么會有更多曾經(jīng)高價購地的企業(yè)將面臨付清土地出讓金壓力。

在面臨生死大限之時，更多的房地產(chǎn)企業(yè)開始不惜代價向PE基金進行融資。擠掉一部分泡沫以后的房企，又成了砧板上的肥肉，這對于境外資本而言卻成為難得的機遇。

事實證明，外資PE已經(jīng)開始大舉涌入中國，意圖“抄底”中國房地產(chǎn)市場。盡管央行和商務部早有針對外國人購房的限制規(guī)定，但是外資PE也有足夠的應對手法。

據(jù)不完全統(tǒng)計，有數(shù)家海外投資機構自2003年開始進入中國的房地產(chǎn)市場，四處出手收羅優(yōu)質(zhì)項目，購入金額在350億元人民幣以上。市場人士估計，由于近年房價連續(xù)上漲，至今市值已經(jīng)上漲數(shù)倍，估計總市值在1000億元人民幣左右。

從長三角地區(qū)來看，上海、杭州、寧波、南京等都是經(jīng)濟的前列城市，也一直以來是投資商和個人投資者的首選城市，但隨著一線城市(這里所指的一線城市是根據(jù)投資潛力分類，為非官方分類方式)的投資成本加大、競爭激烈等原因，一些投資商們已經(jīng)將目光轉向了二三線城市，以下是兩個例子：

前不久，位于蘇州的印象城購物中心開業(yè)，這是繼鄭州印象城和去年率先入市的常熟印象城后，大摩與合作伙伴在二線城市開張的第三個商業(yè)地產(chǎn)項目。

2006年，摩根士丹利旗下房產(chǎn)基金聯(lián)合美國最大零售地產(chǎn)上市公司西蒙地產(chǎn)集團和深國投商用置業(yè)有限公司建立了合資公司，專門在中國二線重點城市投資建設大型連鎖購物中心，項目統(tǒng)一命名為“印象城”。

另外，沃爾瑪、宜家、迪卡依等大型零售商紛紛把二三線城市作為國內(nèi)市場拓展重點，二三線城市的商業(yè)潛力日益凸顯，成為商業(yè)發(fā)展的熱點地塊。

市場不應盲從輿論

中國房地產(chǎn)市場，客觀上具有明顯的政策性、消息不對稱、容易被輿論引導、容易產(chǎn)生恐慌等特點，這甚至可說是中國房地產(chǎn)所客觀存在的軟肋。

專家學者們雖然有所質(zhì)疑卻不得不依賴的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，如果真的被注入水分，如果不能客觀反映房地產(chǎn)市場的真實情況，那么，不但客觀上可能在助長外資和國內(nèi)投資者的房地產(chǎn)投資、投機行為，而且可能給市場造成誤導，給開發(fā)商、消費者的判斷、決策造成誤導。

尤其是，如果投資者，利用中國房地產(chǎn)特點，利用明知道可能失真的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，出于商業(yè)等目的而言行不一，通過機構報告、專家觀點等途徑說謊，人為營造房地產(chǎn)市場輿論，改變房地產(chǎn)預期，甚至直接影響到房價走勢，那么，就很難說一定不會影響到整個行業(yè)利益了，就很難說一定不會影響到國家利益了。

因此，市場各方，要客觀地看待統(tǒng)計數(shù)據(jù)，理性地依據(jù)數(shù)據(jù)來做判斷決策，而不應盲從于一些機構的研究報告等輿論，也不應盲從于外資輿論。不管是其機構發(fā)布的研究報告，或是其專家發(fā)布的預測觀點。

問題是，不“盲從”開發(fā)商，不“盲從”機構，不“盲從”專家，那市場到底該信誰呢?