劉瑞婷

從2008年8月開(kāi)始，房?jī)r(jià)由正增長(zhǎng)變?yōu)樨?fù)增長(zhǎng)，由供不應(yīng)求變?yōu)楣┐笥谇?。拐點(diǎn)終于出現(xiàn)。

2008年，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)從上漲轉(zhuǎn)入下跌。高盛一份最新的報(bào)告認(rèn)為，從現(xiàn)在到2009年房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步下跌15％左右。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容判斷，2009年可能是房地產(chǎn)以消費(fèi)為主導(dǎo)市場(chǎng)的真正開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將出現(xiàn)全面的理性回歸。

政策護(hù)航，樓市“軟著陸”的可能性很大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“四萬(wàn)億”和地方政府的“十六萬(wàn)億”投資最值得期待，因?yàn)橥顿Y中的一半，會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)楣べY，而工資又可以轉(zhuǎn)化成購(gòu)買(mǎi)力，有了這些購(gòu)買(mǎi)力，購(gòu)房有效需求就能夠得以解決。

不乏有人認(rèn)為，2009房?jī)r(jià)下行且企穩(wěn)。普華永道的《2009亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)最新趨勢(shì)報(bào)告》認(rèn)為，由于貸款標(biāo)準(zhǔn)日趨嚴(yán)格，而房地產(chǎn)價(jià)格又出現(xiàn)停滯乃至降低，貸款人面臨的風(fēng)險(xiǎn)日益加劇，“資不抵債”的貸款人將面臨強(qiáng)制重組或出售資產(chǎn)的困局。

普華永道預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格2009年，包括住宅、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等各種物業(yè)將有15－20％左右的下滑。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》中指出，房市短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。業(yè)內(nèi)知名學(xué)者孫飛對(duì)記者說(shuō)：“2009年，一線城市，如北京、上海、廣東、深圳等房?jī)r(jià)會(huì)有所波動(dòng)和調(diào)整，不過(guò)大部分應(yīng)該企穩(wěn)。而三線城市、小城鎮(zhèn)，房?jī)r(jià)會(huì)有所上漲。世邦魏理仕住宅項(xiàng)目營(yíng)銷部高級(jí)董事陳煒則介紹說(shuō)，有降價(jià)和資金需求的公司，在市場(chǎng)上不會(huì)放棄2009年二季度的市場(chǎng)，大多房源依然會(huì)采用低開(kāi)的舉措。

也許不能準(zhǔn)確預(yù)期底部的準(zhǔn)確時(shí)間，尤其是，房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的地域性特征，不同城市或同一個(gè)城市的不同區(qū)域，房?jī)r(jià)就有不小的差異，即便在同一城市同一區(qū)域，不同樓盤(pán)之間，也存在項(xiàng)目品質(zhì)、性價(jià)比帶來(lái)的差異性。

因此，準(zhǔn)備樓市抄底的投資者依然要做辛苦的調(diào)查分析。需要提醒投資者的是，由于中央及有關(guān)地方政府已經(jīng)出臺(tái)的相關(guān)政策，其有效期是到2009年12月31日止。所以，一些符合政策的人，在2009年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)自住房，可以享受到相關(guān)政策規(guī)定的如降免稅費(fèi)或獲得各種補(bǔ)貼等利益。因此，當(dāng)房?jī)r(jià)繼續(xù)下降一定幅度后，確有購(gòu)房需要的自住購(gòu)房者，應(yīng)該可以買(mǎi)房。否則2009年后，一些政策可能過(guò)期，不能再享受相關(guān)降免稅費(fèi)或獲得各種補(bǔ)貼。購(gòu)房者的總購(gòu)房成本可能回升，在支出上就等于房?jī)r(jià)回漲。

在2009年，購(gòu)房者該不該買(mǎi)房?買(mǎi)房是大投資，一輩子的事。房地產(chǎn)營(yíng)銷策略與投資顧問(wèn)陳真誠(chéng)認(rèn)為要找準(zhǔn)幾個(gè)市場(chǎng)變化觀察點(diǎn)來(lái)做決定，譬如，元宵節(jié)前后，3月份兩會(huì)前后，年中7月份前后，以及10-11月份，將是四個(gè)觀測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及未來(lái)走勢(shì)的主要時(shí)間點(diǎn)。在每個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)輿論，可能因相關(guān)因素而發(fā)生變化。

具體分析來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商可能在春節(jié)后利用元宵節(jié)降價(jià)促銷，回籠資金。7月份，半年度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)宏據(jù)將悉數(shù)出爐，這會(huì)影響到市場(chǎng)預(yù)期。另外，中央及有關(guān)地方政府已經(jīng)出臺(tái)的相關(guān)政策的有效期是到2009年12月31日止，一些人可能會(huì)抓住機(jī)會(huì)以從相關(guān)政策中獲益，四季度可能形成相對(duì)可觀的成交量。