邱近峰

【摘要】 我國(guó)的物業(yè)管理經(jīng)過(guò)20多年艱難的探索，從無(wú)到有，從弱到盛，逐漸發(fā)展壯大起來(lái)。但與國(guó)外成熟的物業(yè)管理相比尚有很大差距，還存在著很多問(wèn)題和不足。本文在對(duì)我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，提出了促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理健康發(fā)展的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】 物業(yè)管理；現(xiàn)狀；發(fā)展；對(duì)策

物業(yè)管理是一個(gè)社會(huì)性的服務(wù)行業(yè)，具有涉及面廣、綜合性強(qiáng)、重要程度高、社會(huì)影響大的特點(diǎn)，它與老百姓的日常生活息息相關(guān)，直接關(guān)系到老百姓的安居樂(lè)業(yè)，涉及社會(huì)生活的方方面面。我國(guó)的物業(yè)管理始于２０世紀(jì)８０年代初，經(jīng)過(guò)20多年艱難的探索和起步，從無(wú)到有，從弱到盛，逐漸發(fā)展壯大起來(lái)。目前我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類(lèi)型多，涉及各個(gè)領(lǐng)域。物業(yè)管理的發(fā)展，不僅推動(dòng)了中國(guó)城市的文明化進(jìn)程，配合了政府的改革與經(jīng)濟(jì)建設(shè)，更重要的是為中國(guó)人帶來(lái)了一種全新的生活方式，老百姓的生活質(zhì)量得到了實(shí)實(shí)在在的提高。但不可否認(rèn)，我國(guó)物業(yè)管理雖然大踏步地走過(guò)了20多年，但與國(guó)外成熟的物業(yè)管理相比尚有很大差距，還存在著很多問(wèn)題和不足。

一、當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題

（一）沒(méi)有準(zhǔn)確把握物業(yè)自身定位，服務(wù)意識(shí)亟待提高

物業(yè)管理的核心是在尊重業(yè)主需求的前提下，簽訂雙方都能接受的按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)合同。但相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)至今仍然以管理者自居，沒(méi)有準(zhǔn)確把握服務(wù)業(yè)主的自身定位，使得物業(yè)管理的服務(wù)特征被淡化。一些企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，經(jīng)營(yíng)管理意識(shí)不強(qiáng)，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)只注重單一的管理，而服務(wù)意識(shí)、經(jīng)營(yíng)意識(shí)十分淡薄。企業(yè)沒(méi)有擺正物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的關(guān)系，互相推諉責(zé)任，管理與服務(wù)的概念不清，角色定位出現(xiàn)混淆。

（二）物業(yè)管理法規(guī)不健全，司法效力不強(qiáng)

近年，雖然物業(yè)管理的立法取得了不小進(jìn)展，《物業(yè)管理務(wù)例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等的出臺(tái)，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理的運(yùn)作起到了一定作用，但物業(yè)管理中的一些深層次問(wèn)題，如業(yè)主組織的法律地位，業(yè)主組織與其它組織的關(guān)系協(xié)調(diào)，業(yè)主自治與居民自治的關(guān)系處理，業(yè)主組織成立和物業(yè)管理權(quán)力交接程序等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。行政監(jiān)管薄弱和司法效力不強(qiáng)使得物管公司取得管理權(quán)、業(yè)主大會(huì)召開(kāi)成立（包括業(yè)委會(huì)成立）這兩個(gè)后續(xù)糾紛的“源頭”就不能得到有效地規(guī)范，發(fā)生問(wèn)題各方也投訴無(wú)門(mén)或投訴無(wú)果。

（三）物業(yè)建設(shè)與管理職責(zé)不清，前期物業(yè)管理矛盾突出

從全國(guó)看，約有 70%的物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的。這種建管不分的體制決定了物業(yè)管理企業(yè)依附、受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致重建設(shè)、重銷(xiāo)售、輕管理的問(wèn)題無(wú)法得到根本解決，許多小區(qū)在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段未考慮物業(yè)管理的實(shí)際需要，遺留下許多毛病，往往要在業(yè)主入住后才逐漸暴露出來(lái)，引發(fā)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理不滿(mǎn)。有的開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷(xiāo)售，追求短期效益，對(duì)物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾，給物業(yè)管理企業(yè)的后續(xù)管理造成很大的難度。有的開(kāi)發(fā)商侵占配套建筑和設(shè)施，在售房合同中存在侵犯業(yè)主合法權(quán)益的條款， 有的開(kāi)發(fā)商制定的業(yè)主公約不周密，這些都導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間糾紛的產(chǎn)生。

（四）物業(yè)管理規(guī)模效益差，難以更好的生存發(fā)展

物業(yè)管理起步之初是房產(chǎn)界作為一種服務(wù)手段的衍生物，經(jīng)過(guò)20多年的跑步前進(jìn)，物業(yè)管理已成為一塊肥肉，市場(chǎng)群雄競(jìng)起，誰(shuí)都想來(lái)分到一部分。目前我國(guó)物業(yè)管理單位共有10多萬(wàn)家，管理房屋建筑面積總量約有90多億平米，平均每家管理的面積不足10萬(wàn)平米，而業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，管理規(guī)模達(dá)到100萬(wàn)平米以上才能產(chǎn)生最佳效益。這使絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問(wèn)題，也必然導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)。為了搶占市場(chǎng)，一些物業(yè)管理企業(yè)甚至不惜虧本經(jīng)營(yíng)或者無(wú)謂的增加不屬于物業(yè)公司范圍內(nèi)的服務(wù)項(xiàng)目以取悅于消費(fèi)者。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了肥水不流外人田，自己成立物業(yè)管理公司管理開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，但由于面積較小，造成大量重復(fù)投資及資源浪費(fèi)。顯然，這種狀況對(duì)物業(yè)管理行業(yè)整體進(jìn)步不利。由于這部分公司服務(wù)的不規(guī)范，也使本應(yīng)享受正常服務(wù)的業(yè)主的利益受到損害，使業(yè)主投訴增多，這極大地傷害了物業(yè)管理行業(yè)的整體形象。

（五）物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)缺乏良好的社會(huì)環(huán)境

物業(yè)管理缺乏社會(huì)的廣泛支持。政府一些職能部門(mén)把原屬于本部門(mén)的管理工作推給物業(yè)管理公司去做，導(dǎo)致物業(yè)管理公司負(fù)擔(dān)過(guò)重，許多工作無(wú)法完成。一些社會(huì)輿論對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行片面的、有偏差的、不合理的甚至是歪曲不實(shí)的宣傳報(bào)道，降低了人們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)評(píng)價(jià)，誤導(dǎo)了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，增加了物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的難度。

二、促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理健康發(fā)展的對(duì)策

（一）加大輿論宣傳力度，建立正確的輿論導(dǎo)向

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，既依賴(lài)于行業(yè)自身的努力，還要依賴(lài)社會(huì)廣泛的支持，其中正確的社會(huì)輿論宣傳是必不可少的。因此，要建立正確的輿論導(dǎo)向，不僅要揭露物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，更要報(bào)道物業(yè)管理的重要意義和給城市管理、居民生活帶來(lái)的好處，引導(dǎo)人們正確評(píng)判物業(yè)管理的社會(huì)地位，樹(shù)立物業(yè)管理的消費(fèi)觀念。

（二）準(zhǔn)確把握行業(yè)定位，為物業(yè)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位和業(yè)主是平等的民事主體，是基于物業(yè)服務(wù)合同形成的服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系，《物業(yè)管理?xiàng)l例》這一基本指導(dǎo)思想，是物業(yè)管理行業(yè)準(zhǔn)確定位的法律依據(jù)。根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，在國(guó)務(wù)院新修改的自2007年10月起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，物業(yè)管理成為與人民群眾生活水平密切相關(guān)的新型服務(wù)行業(yè)。在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既不是建設(shè)單位的隸屬和依附，也不是業(yè)主的“仆人”或凌駕于業(yè)主之上的“管理者”，只有擺正位置，通過(guò)平等協(xié)商的方式確立與建設(shè)單位和業(yè)主的關(guān)系，才能保證在實(shí)際工作中減少不必要的矛盾和糾紛。物業(yè)管理涉及到方方面面，有各種各樣的矛盾和關(guān)系需要協(xié)調(diào)和處理，當(dāng)前，在物業(yè)管理服務(wù)中，要正確處理好如下幾方面關(guān)系：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)主管部門(mén)之間的關(guān)系；三是物業(yè)市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系；四是物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

（三）完善物業(yè)管理法規(guī)體系，加強(qiáng)依法管理

當(dāng)前我國(guó)亟需制定一部專(zhuān)業(yè)性的法律，對(duì)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的物業(yè)管理行為進(jìn)行引導(dǎo)、規(guī)范和制約，包括對(duì)業(yè)主委員會(huì)的組織運(yùn)作，業(yè)主公約、房屋使用公約的鑒定，專(zhuān)業(yè)性物業(yè)公司的資質(zhì)管理，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司、政府職能部門(mén)之間的關(guān)系界定等等。因此，應(yīng)加快立法步伐，制定物業(yè)管理的基本法規(guī)，加快物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作等有關(guān)細(xì)則的制定和物業(yè)管理合同、業(yè)主公約等規(guī)范性文件范本的制定，使依法管理具有可操作性，為物業(yè)管理提供一個(gè)寬松、公開(kāi)、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，推動(dòng)物業(yè)管理有序健康的發(fā)展，使我國(guó)物業(yè)管理逐步走向社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)軌道。

（四）強(qiáng)力推進(jìn)物業(yè)管理的早期介入

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理之間，前者對(duì)后者作用及后者對(duì)前者反作用，這是現(xiàn)代物業(yè)管理要求實(shí)行“全過(guò)程”科學(xué)管理的直接原因之一，也是物業(yè)管理階段對(duì)開(kāi)發(fā)階段所產(chǎn)生后遺癥的反饋要求。物業(yè)管理的基本職能就是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，并對(duì)所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。然而在物業(yè)管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾著物業(yè)管理企業(yè)，比如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施功能及物業(yè)的綜合配套等，這些均不取決于物業(yè)管理公司，而往往形成于物業(yè)的開(kāi)發(fā)階段。要改變這一狀況，應(yīng)強(qiáng)力推進(jìn)物業(yè)管理的早期介入，在物業(yè)尚處于開(kāi)發(fā)階段，物業(yè)公司就應(yīng)介入其中，參與物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究和規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等階段的討論，并從物業(yè)管理和業(yè)主的角度出發(fā)，為開(kāi)發(fā)企業(yè)在整個(gè)物業(yè)的生產(chǎn)環(huán)節(jié)提出對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造、功能設(shè)置、建筑質(zhì)量、監(jiān)理驗(yàn)收等方面的建設(shè)意見(jiàn)。通過(guò)早期介入這種建管結(jié)合的服務(wù)，使物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)有一個(gè)良好的開(kāi)端，為以后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。

（五）擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，創(chuàng)立企業(yè)品牌

物業(yè)管理是一個(gè)勞動(dòng)密集型的服務(wù)性行業(yè)，具有低收入、低利潤(rùn)的行業(yè)特點(diǎn)，行業(yè)發(fā)展必須建立在規(guī)模經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上。規(guī)模越大，管轄物業(yè)越多的企業(yè)，其獲利越豐。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，分散的小物業(yè)管理企業(yè)宜通過(guò)兼并重組，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，共享企業(yè)資源，如資金、技術(shù)、材料、勞動(dòng)力等。通過(guò)企業(yè)整合，建立產(chǎn)業(yè)規(guī)模促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，規(guī)?；?jīng)營(yíng)也可推動(dòng)這些要素的流動(dòng)和優(yōu)化組合，促進(jìn)行業(yè)的共同發(fā)展。同時(shí)也有利于企業(yè)創(chuàng)造品牌，發(fā)展品牌，獲取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

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