馬躍成

都說“春江水暖鴨先知”，今年這只鴨似乎變成了“房”。自然界花草剛剛吐綠，房地產(chǎn)界已是春意盎然。于是，有人大呼房地產(chǎn)的“小陽(yáng)春”來了。于是，開發(fā)商按捺不住地開始漲房?jī)r(jià)了。于是，人們開始懷疑，“小陽(yáng)春”后是什么

春節(jié)后，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)等六協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起了“2009春暖樓市北京居民優(yōu)惠購(gòu)房系列活動(dòng)”，首批包括萬科、中信、遠(yuǎn)洋、北辰、城建、天鴻置業(yè)等開發(fā)商主動(dòng)加入。3月份，北京21家房產(chǎn)商聯(lián)合推出26個(gè)項(xiàng)目累計(jì)20萬平方米、2300余套優(yōu)惠商品房，房源覆蓋東城、宣武、朝陽(yáng)等10個(gè)區(qū)縣，最高讓利幅度達(dá)到2630元/平方米。

逢陽(yáng)春開發(fā)商漲價(jià)

隨著“小陽(yáng)春”的出現(xiàn)，使不少之前打“低價(jià)牌”的項(xiàng)目又開始提價(jià)。4月初開盤的遠(yuǎn)洋沁山水的開盤均價(jià)是13500元/平方米，這個(gè)價(jià)格，比去年12月該項(xiàng)目二期開盤均價(jià)高1500元/平方米左右。位于方莊的文成建筑，3月上旬開盤價(jià)格為14500元/平方米，而2月份其團(tuán)購(gòu)價(jià)僅11000元/平方米，提價(jià)幅度達(dá)3500元/平方米，是近期提價(jià)幅度最大的項(xiàng)目。

此外，位于廣渠路的首城國(guó)際中心，春節(jié)前均價(jià)為13000元/平方米，3月份開盤均價(jià)14000元/平方米，上調(diào)1000元/平方米。位于東二環(huán)廣渠門橋附近的冠城·名敦道，2月末推出新房源，均價(jià)12800元/平方米，比其前期12500元/平方米的均價(jià)高出300元。

北京樓市最近出現(xiàn)的“小陽(yáng)春”實(shí)在是攪得購(gòu)房人心動(dòng)，有人猜測(cè)現(xiàn)在是不是抄底的時(shí)候？有人質(zhì)疑房?jī)r(jià)還沒有怎么下降，怎么就又開始回漲？

樓市“二八”幾家歡樂幾家愁

與去年底最蕭條的時(shí)候相比，目前的樓市確實(shí)發(fā)生了可喜的變化，主要是交易量上來了不少。3月，北京商品住宅成交量持續(xù)放大，剔除政策性住房的影響，3月北京商品住宅市場(chǎng)成交面積為12.61萬平方米，同比去年漲幅達(dá)93.1%。4月份，北京期、現(xiàn)房商品住宅合計(jì)成交了18533套，突破了自2007年以來樓市成交量的歷史峰值，相比2007年7月期、現(xiàn)房住宅成交量最高時(shí)的15444套，還增加了3089套。

但是，以此就判斷樓市最危險(xiǎn)的時(shí)刻已經(jīng)過去，恐怕為時(shí)尚早。在以上利好消息的背后，我們還要看到那些被隱藏起來的事實(shí)。北京市房地產(chǎn)交易的最新統(tǒng)計(jì)顯示，3月在400多個(gè)在售樓盤中，有89個(gè)樓盤仍是“零成交”。而截至3月底，北京尚有13.4萬套住宅待售，滯銷面積達(dá)1769.8萬多平方米。同時(shí)，在3月上旬出售的土地中，總規(guī)劃建筑面積約為23萬平方米，其中具有住宅性質(zhì)的地塊有兩個(gè)，總規(guī)劃建筑面積約為7萬平方米。此外，上述地塊多數(shù)以底價(jià)成交，樓面地價(jià)為2000多元/平方米，未出現(xiàn)多家開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)同一地塊的局面。

另一方面我們也要看到，一邊是少數(shù)樓盤交易量持續(xù)高漲，一邊是多個(gè)樓盤門可羅雀。對(duì)于開發(fā)商來說，依然還是“幾家歡樂幾家愁”，熱銷只是部分樓盤的游戲，不少樓盤依舊是“看客”。北京樓市4月份仍持續(xù)前三個(gè)月的“二八現(xiàn)象”，即“20%樓盤占據(jù)80%成交量”。這就充分說明樓市不確定的外部因素依然存在，樓市并未全面回暖。

房?jī)r(jià)高抑制有效需求

北京市社科院發(fā)布的2008～2009年《社會(huì)發(fā)展報(bào)告》認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)高于其他類似的特大城市，房貸月供超過北京一般居民接受限度?！渡鐣?huì)發(fā)展報(bào)告》主編戴建中說， 2008年北京住宅商品房均價(jià)13000元，一套70平方米的住房?jī)r(jià)格為91萬元，銀行按揭首付30%即27萬元以后，每月還貸約4000元。2008年居民年人均可支配收入為22690元?！氨本┦腥谥移骄吭驴芍涫杖霝?672元，扣去4000元房貸月供，還有1700元。供3個(gè)人吃穿行用，夠還是不夠？”

這是一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)的問題，《社會(huì)發(fā)展報(bào)告》指出，2007年底，北京市的平均房?jī)r(jià)是每平方米15162元，按照戶均100平方米計(jì)算，則當(dāng)年房?jī)r(jià)與收入比約為23∶1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3～6.1∶1的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，也高于國(guó)內(nèi)其他大中型城市。

由于房?jī)r(jià)過高，導(dǎo)致北京有購(gòu)買能力的有效需求遠(yuǎn)低于供給。目前，北京市住房閑置約1044.1萬平方米，閑置率達(dá)34.04%。專家們認(rèn)為，到2010年后，大量保障性住房的上市，不僅可以把“夾心層”住房要求從商品房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移出來，亦會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生“釜底抽薪的作用”，促使房?jī)r(jià)理性回歸。這恰恰暗合了最近李克強(qiáng)副總理講的要加大力度解決中低收入住房問題的精神。

而4月份出現(xiàn)的交易量上漲，實(shí)際上就是在房?jī)r(jià)下降壓力下釋放的部分剛性需求入市的結(jié)果。因此，不能將其簡(jiǎn)單地認(rèn)為是樓市回暖的依據(jù)。

樓市回暖路漫漫其修遠(yuǎn)兮

從宏觀角度來看，經(jīng)濟(jì)危機(jī)的形勢(shì)還很嚴(yán)峻，雖然中國(guó)政府提出了龐大的救市計(jì)劃，但由于房地產(chǎn)業(yè)沒有進(jìn)入振興行業(yè)的前十名，救市資金流向房地產(chǎn)業(yè)的部分只會(huì)用于解決保障房建設(shè)。胡總書記在G20倫敦會(huì)議上直言不諱地表達(dá)說，金融危機(jī)還沒有見底。溫總理也講到，今年是國(guó)家最困難的一年。

從銀行的角度來說，房地產(chǎn)依然是被高度警惕的行業(yè)，去年年底銀監(jiān)會(huì)還專門就此問題發(fā)過文件。央行數(shù)據(jù)顯示，1～4月份人民幣各項(xiàng)貸款增加5.17萬億元，這已經(jīng)超過了年初制定的全年新增貸款超過5萬億的計(jì)劃。其中，4月貸款增加5918億元，也是今年以來單月新增信貸首次低于1萬億元。比3月份下降近七成，少增了1.3萬億。

實(shí)際上，靠猛增貸款刺激經(jīng)濟(jì)未必是一個(gè)好的辦法。同樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)放松銀根，特別是放開開發(fā)商貸款限制額度，可能導(dǎo)致更大的危險(xiǎn)。幾天前，有關(guān)方面剛剛解禁開發(fā)項(xiàng)目35%準(zhǔn)備金的限制，卻又趕上了國(guó)家收緊房貸規(guī)模。這對(duì)開發(fā)商來說，不能不說是一個(gè)令人沮喪的消息。

有消息證實(shí)，全年新增貸款規(guī)模將控制在9萬億元左右，前四個(gè)月已經(jīng)用去了5.17萬億，后面八個(gè)月還剩不到4萬億，其資金緊張狀況可想而知。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)也是這樣，短暫的交易量上漲，必定也與貸款放量有關(guān)，地產(chǎn)商由于交易量有了增加就企圖提高房?jī)r(jià)，只會(huì)將房地產(chǎn)推向死路。

一個(gè)穩(wěn)定的、健康的樓市對(duì)社會(huì)、對(duì)人民、對(duì)開發(fā)商的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益都是有好處的。因此，在樓市交易量小回春的形勢(shì)下，房?jī)r(jià)應(yīng)該大幅度、大面積地下降才對(duì)，這樣才能提高交易量，推動(dòng)房市走向真正的理性軌道。

雖然政府的貨幣政策走向漸漸明晰，但是銀監(jiān)會(huì)和央行一直在不斷重申對(duì)樓市的資金放量沒有開口子。開發(fā)商的資金鏈在堅(jiān)持了一年后，現(xiàn)在的形勢(shì)肯定更艱難。一些開發(fā)商寧可花高利息從民間渠道融資，也不愿意降價(jià)賣房，此做法雖能解一時(shí)之困，但開發(fā)商畢竟不能靠高利貸維持生存。因此，從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看，縱觀國(guó)際金融危機(jī)的發(fā)展趨勢(shì)，以及國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，樓市全面回暖還根本不具備條件，樓市繼續(xù)走低的大趨勢(shì)也沒有改變。

小陽(yáng)春

按照我國(guó)的“夏歷”, 是把十一月（農(nóng)歷十月）作為一年之開始，叫“陽(yáng)”, 習(xí)慣上，把十一月叫“小陽(yáng)春”。

我國(guó)有些地方把這時(shí)節(jié)的氣候叫做“十月小陽(yáng)春”，指的是立冬至小雪這段時(shí)間，一些果樹會(huì)二次開花，呈現(xiàn)出好似春三月的暖和天氣。

換句話說，小陽(yáng)春之后才是真正的寒冬！

樓市“小陽(yáng)春”真相

研究中國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，是一個(gè)比較困難的事情。原因有三；一是信息壟斷；二是數(shù)據(jù)混亂；三是各種各樣的炒作，使民眾難辨真假。但是，無論數(shù)據(jù)如何篡改，信息如何歪曲，人們的感受是最直觀的，加上媒體對(duì)相關(guān)細(xì)節(jié)的披露，人們還是能夠據(jù)此對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)作出較為明晰的判斷。

就在“小陽(yáng)春”氣氛彌漫、房?jī)r(jià)上漲的消息充斥坊間的背景下，一些真相陸續(xù)被媒體曝光。據(jù)4月7日的《中國(guó)青年報(bào)》報(bào)道，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，雖然3月北京住宅共賣了1.31萬套，比2月多賣了4800多套，但400多個(gè)在售樓盤中，有89個(gè)樓盤2月仍是“零成交”。而截至4月6日，北京尚有13.4萬套住宅待售，滯銷面積達(dá)1769.8萬多平方米。

在北京的“零成交”樓盤中，多數(shù)為高檔樓盤及部分性價(jià)比低的中檔樓盤。這些數(shù)據(jù)透出兩點(diǎn)信息：其一，樓市的“小陽(yáng)春”行情被夸大了，熊市依舊。因?yàn)樵谡嬲呐Ｊ兄?，“零成交”不可能如此大面積出現(xiàn)。其二，性價(jià)比低的樓盤滯銷，如果房?jī)r(jià)不降，購(gòu)房者不會(huì)買賬。