內(nèi)容提要:城市化是人口向城市集中以及城市數(shù)量增加、規(guī)模擴(kuò)大和城市現(xiàn)代化水平提高的過程;是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)因,并制約著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,廣東城市化與房地產(chǎn)業(yè)同樣遵循這些規(guī)律。廣東的城市化還有顯著的外來人口流入增量型特征和區(qū)域間發(fā)展不平衡特征。廣東房地產(chǎn)業(yè)受此影響,帶有價(jià)格過高及城市化泡沫的問題。對(duì)策就是增加供給和構(gòu)造在可持續(xù)發(fā)展的城市化戰(zhàn)略視角下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

關(guān)鍵詞:廣東;城市化;房地產(chǎn)業(yè)

中圖分類號(hào):F127.65文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼: A文章編號(hào):1003-4161(2009)04-0038-04

簡(jiǎn)單地說,城市化就是鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械默F(xiàn)象和過程。當(dāng)今中國(guó)各地,城市化現(xiàn)象十分普遍,城市化進(jìn)程也十分顯著,作為城市外在標(biāo)記的房地產(chǎn)業(yè)也十分繁榮,城市化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系的研究也成為學(xué)術(shù)研究的焦點(diǎn),本文聯(lián)系廣東實(shí)際就城市化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系做以下探討。

1.城市化與房地產(chǎn)業(yè)的一般關(guān)系

關(guān)于城市化的概念,學(xué)者們提出了各種不同的觀點(diǎn),至今沒有一個(gè)權(quán)威的解釋。大體可認(rèn)為,城市化是人類生產(chǎn)、生活由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會(huì)向現(xiàn)代工業(yè)社會(huì)、由分散式向集中式的轉(zhuǎn)變過程,在空間上表現(xiàn)為人口向城市集中以及城市數(shù)量增加,規(guī)模擴(kuò)大和城市現(xiàn)代化水平提高。

房地產(chǎn)業(yè)又稱房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理業(yè)。它是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)。包括房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通和消費(fèi)過程的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)和管理業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋,包括住宅、倉庫、廠房、商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、辦公醫(yī)療和體育用房等;地產(chǎn)則包括土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施,例如供熱、供水、供電、供氣、排水排污等地下管線以及地面道路等。

1.1 從城市化與房地產(chǎn)業(yè)的定義分析,城市化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)因;房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則為城市化的結(jié)果與外在特征,并制約著城市化的健康發(fā)展

城市化帶動(dòng)城市人口的增加,引發(fā)房地產(chǎn)需求,同時(shí)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,并指明了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)業(yè)為城市化提供了必要的生產(chǎn)、生活、居住、商業(yè)娛樂等活動(dòng)空間,為城市化奠定了重要的物質(zhì)基礎(chǔ)。從空間上說,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然改變城市土地利用結(jié)構(gòu)、用地布局,進(jìn)而改變城市的空間形態(tài),促成城市內(nèi)在功能和結(jié)構(gòu)的完善[1]。

1.2 從實(shí)證上看,我國(guó)城市化與房地產(chǎn)業(yè)存在著正相關(guān)的關(guān)系

趙朋實(shí)證了我國(guó)城市化增長(zhǎng)率與全社會(huì)的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率存在一定滯后的因果關(guān)系[2];陳石清實(shí)證了中國(guó)城市化水平與中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格之間存在一種顯著的長(zhǎng)期穩(wěn)定的正向變動(dòng)關(guān)系,即城市化水平越高,房地產(chǎn)價(jià)格越高[3]。

1.3 城市化速度發(fā)展規(guī)律(“S”型曲線規(guī)律)制約著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律

美國(guó)地理學(xué)家諾瑟姆(RAY.M.Northam)對(duì)各國(guó)城市化發(fā)展歷程的軌跡研究發(fā)現(xiàn)是一條稍拉平的S型曲線,一般以城市化水平低于30%為初期階段,城市化率緩慢;30%～70%為中期階段,城市化率以遞增速度提高;70%以上為后期階段,城市化率以遞減速度提高。我國(guó)城市化水平曲線在1978年以后較好地吻合了S型曲線。同期,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也較好地吻合了我國(guó)房地產(chǎn)水平曲線的變化[4]。

1.4 城市化發(fā)展階段性特征制約著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向與速度

英國(guó)學(xué)者L.范登堡提出世界城市化的三階段論:第一階段,城市化;第二階段,市郊化;第三階段,反城市化與內(nèi)城的分散。而蓋伊爾(H.S.Geyer)和康圖利(T.M.Kontuly)也提出城市發(fā)展分成三個(gè)階段:第一個(gè)階段是大城市階段,也叫做“城市化”階段,此階段大城市的凈遷移量最大;第二個(gè)階段是過渡階段,即“極化逆轉(zhuǎn)階段”,在這一階段里,中等城市由遷移引起的人口增長(zhǎng)率超過了大城市由遷移引起的人口增長(zhǎng)率;第三個(gè)階段是“逆城市化階段”,在這一階段里,小城市的遷移增長(zhǎng)又超過了中等城市的遷移增長(zhǎng)。二人又進(jìn)一步提出“逆城市化階段”過后又進(jìn)入新一輪城市化周期,即再次進(jìn)入“城市化”階段。日本學(xué)者今野修平還提出近代城市的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段:第一階段,城市化;第二階段,特大城市化;第三階段,特大城市群化[5]。根據(jù)城市化進(jìn)程中人口轉(zhuǎn)移的特征,城市化第一階段,人口向現(xiàn)有城市市區(qū)聚集,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展集中于現(xiàn)有城市;第二階段隨著城市人口的增加,人口開始向市郊轉(zhuǎn)移,房地產(chǎn)業(yè)也隨之向市郊發(fā)展,造就了大城市及特大城市;第三階段人口向周邊的中小城市、城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移與聚集,造就了新的連片大城市,形成了城市群帶,房地產(chǎn)業(yè)就從中心城市向附近城市群帶連片發(fā)展。

2.廣東城市化與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)關(guān)系的實(shí)證分析

2.1 廣東城市化率與房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)證分析

由于房地產(chǎn)業(yè)起步較晚,我們對(duì)1994年以來的城市化率與房地產(chǎn)價(jià)格作如下回歸分析,發(fā)現(xiàn)廣東房地產(chǎn)價(jià)格隨城市化率的提高呈正相關(guān)增長(zhǎng)趨勢(shì),且兩者存在較高的相關(guān)性。

回歸模型以房地產(chǎn)價(jià)格為因變量,以城市化率為自變量,考慮到政策滯后性,建立模型如下:POFS=C+β*RCSL(-1)+ε

回歸結(jié)果如下:POFS=808.7237+78.0053*rcsl(-1)

T(1.258403) (4.621925)

P_rob(0.0050) (0.0007)

R²=0.660097 Adj R²=0.629197

從回歸結(jié)果,我們可以看到,常數(shù)項(xiàng)C的t值為1.258 403,概率為0.005 0,顯著性水平較高,同時(shí)rcsl(-1)的t值為4.621 925,概率為0.000 7,顯著性水平也較高,同時(shí)R²為0.660 097,adjust R²為0.629 197,說明回歸效果較好。另一方面,我們對(duì)回歸殘差進(jìn)行單位根檢驗(yàn)(不含常數(shù)項(xiàng)和趨勢(shì)項(xiàng)),ADF值為-1.700 526,小于顯著性水平為10%的臨界值,說明殘差是平穩(wěn)的。進(jìn)一步證明了房地產(chǎn)價(jià)格與城市化率存在協(xié)整關(guān)系。

2.2 廣東城市化率與房地產(chǎn)投資額實(shí)證分析

我們對(duì)同期的房地產(chǎn)投資額與城市化數(shù)據(jù)進(jìn)行以下回歸分析,發(fā)現(xiàn)兩者同樣存在較高的相關(guān)性。

回歸模型以房地產(chǎn)投資額為因變量,城市化率為自變量,考慮到城市化的政策的滯后性,我們建立以下回歸方程:IOFS=C+β*RCSL(-1)+ε

回歸結(jié)果如下:

IOFS=-1092.399+59.41315*RCSL(-1)

T (-3.354901) (6.948004)

R_rob值 (0.0064) (0.0000)

R²=0.814424 AdjR²=0.797553

從回歸結(jié)果我們可以看出,常數(shù)項(xiàng)C的T值為-3.354 901,概率為0.006 4,顯著性水平較高,同時(shí)RCSL系數(shù)的T值為6.948 004,概率為0.000 0,顯著性水平也較高。另一方面,R²為0.814 424,adjust R²為0.797 553說明回歸效果較好。同時(shí),我們也對(duì)回歸方程的殘差進(jìn)行單位根檢驗(yàn)(含常數(shù)項(xiàng)和趨勢(shì)項(xiàng)),其ADF值為-4.136 191,小于5%顯著性水平的臨界值,說明殘差平穩(wěn),從而證明了房地產(chǎn)投資額與城市化率存在協(xié)整關(guān)系。

3.廣東城市化與房地產(chǎn)業(yè)互動(dòng)關(guān)系的特征與存在的問題

3.1 廣東城市化帶有顯著的外來人口流入增量型特征

表2可見,2007年廣東常住人口9 449萬,戶籍人口8 156萬,常住人口多出戶籍人口1 297萬,這是典型的外來流入人口。在人口自然增長(zhǎng)率不斷下降的同時(shí),人口跨省凈遷移率卻不斷地在提升,2007年外來人口凈增長(zhǎng)已達(dá)人口自然增長(zhǎng)的近一半,外來人口主要流入城市,從當(dāng)年以常住人口統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)人口比例達(dá)63.1%,高于以戶籍人口統(tǒng)計(jì)的非農(nóng)人口比例52.02%的11.1個(gè)百分點(diǎn)也可佐證。

c

因此,處于快速發(fā)展的廣東城市化既是本土城市化,還是全國(guó)的城市化。大量本地、外地人口流入城市,房地產(chǎn)需求隨之剛性增加,在土地資源約束下,房地產(chǎn)價(jià)格上漲有其合理性。從表1房地產(chǎn)價(jià)格和表2人口密度均指標(biāo)可見房地產(chǎn)價(jià)格呈剛性增加趨勢(shì)。

3.2 過高的房?jī)r(jià)阻礙了城市化的健康發(fā)展,特別是大型、特大型城市的房?jī)r(jià)過高抑制了大型、特大型城市優(yōu)先發(fā)展的客觀要求

一是從合理價(jià)格的角度分析,房?jī)r(jià)已超過合理標(biāo)準(zhǔn)盡管存在很大爭(zhēng)議,國(guó)際上房?jī)r(jià)的合理標(biāo)準(zhǔn)常用房?jī)r(jià)與家庭年收入之比界定,3～6倍都屬合理。

2007年廣東商品房?jī)r(jià)格每平方米5 911.84元,城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入17 699.3元,以三口之家兩人工作有收入,購房面積60平方米計(jì)算,兩者之比約為10,大大高于合理標(biāo)準(zhǔn)。大型、特大型城市超標(biāo)更嚴(yán)重。

廣州2007年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,市區(qū)銷售住宅面積1 126.91萬平方米,銷售金額10 591 193萬元,銷售單價(jià)每平方米9 398元,人均居住面積20平方米,當(dāng)年人均可支配收入22 469元。以一個(gè)3口之家庭,其中兩人有收入計(jì)算,居住面積按60平方米計(jì)算,則房?jī)r(jià)與家庭年收入比值為12.6,超過全省平均水平26.6%。

深圳情況更甚,2007年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,銷售單價(jià)每平方米超過15 000元,當(dāng)年人均可支配收入33 592元。同樣條件計(jì)算,則房?jī)r(jià)與家庭年收入比值為13.3。

二是統(tǒng)計(jì)實(shí)證發(fā)現(xiàn),廣東房地產(chǎn)價(jià)格不大受城鎮(zhèn)人均可支配收入的影響。我們以統(tǒng)計(jì)方法分析相關(guān)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。設(shè)相關(guān)指標(biāo)如下:人口密度(人/平方公里)、城市化率(%)、城鎮(zhèn)人均可支配收入(元/人)。

選取廣東省21個(gè)地級(jí)市2005年的數(shù)據(jù),運(yùn)用王斌會(huì)的Qstat軟件進(jìn)行主成分分析,結(jié)果發(fā)現(xiàn)人口密度指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響最大,貢獻(xiàn)率達(dá)84.489%,可以理解為土地需求量大,而供給量稀缺是推高房?jī)r(jià)的根本原因。城市化率的貢獻(xiàn)率次之,為10.23%。令人驚訝的是城鎮(zhèn)人均可支配收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的貢獻(xiàn)率僅為5.281%,即房產(chǎn)價(jià)格較少受居民收入的影響。其余統(tǒng)計(jì)結(jié)果見表3。

過高房?jī)r(jià)形成了人口向城市轉(zhuǎn)移的巨大障礙,特別構(gòu)成了大型、特大型城市優(yōu)先城市化的障礙。過高的房地產(chǎn)價(jià)格也使在源源不斷的需求面前,房地產(chǎn)業(yè)自身萎縮。進(jìn)而,極大地影響了民生。

3.3 廣東城市化發(fā)展還呈現(xiàn)顯著的區(qū)域間不平衡特征,也加劇了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不平衡

從城市化與人口分布的空間格局看,廣東大致形成了三類地區(qū):一是城市化水平高的人口密集地區(qū),主要分布在珠江三角洲地區(qū)。2000年第五次人口普查的城市化水平普遍較高,各市都在50%以上,其中深圳(92.46%)、珠海(85.48%)、廣州(83.79%)、佛山(75.06%)。二是城市化水平低的人口密集地區(qū),主要在粵東地區(qū)。人口密度高于全省的平均水平,但城市化程度卻低于全省的平均水平。三是城市化水平和人口密度都相對(duì)低的地區(qū)。主要在西翼和北部山區(qū),人口密度和城市化水平都低于全省平均水平。從整體看,廣東人口分布與城市化、非農(nóng)化程度在空間結(jié)構(gòu)上存在明顯的空間失衡。而且,從發(fā)展趨勢(shì)上看,廣東人口分布與城市化的空間結(jié)構(gòu)會(huì)更趨失衡[6]。

從表3發(fā)現(xiàn)在影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素排序中,大型特大型城市的排名均靠前。如廣州主要是城市化率,其得分排名為第1,深圳人口密度和城市化率對(duì)其房地產(chǎn)價(jià)格的影響較大,分別排名為第1、第4,東莞的排名分別為第2、第6。而中小城市這兩個(gè)指標(biāo)得分都較低,排名落后,可以推論大城市、特大城市超高的城市化率,形成巨大的城市人口,推高了房?jī)r(jià)。

此種房地產(chǎn)價(jià)格上的差異的成因,可以從數(shù)量上理解為大型、特大型城市需求量巨大、供給量不足;也體現(xiàn)在各地區(qū)間房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)量上的差異,從單純追求建筑面積轉(zhuǎn)變?yōu)樽非缶幼〉氖孢m度是導(dǎo)致大型特大型城市房地產(chǎn)價(jià)格高漲的另一主要原因。

3.4 不平衡的城市化與房地產(chǎn)業(yè),引發(fā)了城市化泡沫

城市化泡沫是對(duì)應(yīng)于可持續(xù)發(fā)展城市化的新概念,指在快速城市化發(fā)展過程中,城市化明顯快于一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平,導(dǎo)致了大量城市問題的產(chǎn)生[7]。

城市化泡沫在房地產(chǎn)業(yè)上表現(xiàn)出,一是過度投資,導(dǎo)致過度空置房,形成房地產(chǎn)泡沫。目前,在金融海嘯下,廣東的大量流動(dòng)人口和部分常住人口流失,形成城市化倒退,廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)日前公布的《2008年度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示,廣東2008年商品房銷售面積4 824.41萬平方米,比2007年下降22.43%;銷售額2 880億元,同比下降21.40%。年末廣東商品房空置總量達(dá)到1 824.61萬平方米,較上年末增加245.4萬平方米,增幅15.54%。年末商品房空置總量及住宅空置量出現(xiàn)了2004年以來連續(xù)4年下降后的首次上升;二是土地等資源的消耗過度。據(jù)廣東省土地學(xué)會(huì)2008年舉行以“節(jié)約集約用地與房地產(chǎn)開發(fā)”為主題的廣東土地論壇上,專家表示,廣東按照現(xiàn)在的用地方式,要確保實(shí)現(xiàn)我省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的預(yù)期目標(biāo),全省平均每年需新增建設(shè)用地40萬畝左右,而國(guó)家下達(dá)我省的新建建設(shè)用的規(guī)模每年僅有29萬畝,也即是說,每年有十幾萬畝的缺口。而廣東的經(jīng)濟(jì)密度與江浙兩省和上海市相比是比較低的,廣東每平方公里土地的生產(chǎn)總值1 706萬元,而上海是1.51億元,江蘇是2 342萬元,浙江是1 768萬元。全省目前低效利用土地達(dá)200多萬畝。

綜上所述,房地產(chǎn)價(jià)格隨城市化進(jìn)程發(fā)展而上漲是客觀規(guī)律,但房地產(chǎn)價(jià)格過快增長(zhǎng)既阻礙了城市化的健康發(fā)展,又脫離了實(shí)際收入的消費(fèi)約束,形成房地產(chǎn)泡沫。各區(qū)域不均衡的城市化發(fā)展,既產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫,又浪費(fèi)了土地資源,引發(fā)了城市化泡沫。抑制過高房?jī)r(jià),提高土地等資源利用效率,是當(dāng)前乃至未來很長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)促進(jìn)廣東城市化與房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

4.促使廣東城市化與房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的建議

4.1 解決房?jī)r(jià)過高的建議

一是抑制需求總量不可取。盡管在金融海嘯下,廣東自2008年底起出現(xiàn)外經(jīng)貿(mào)的停滯甚至倒退,以外向型經(jīng)濟(jì)為主要?jiǎng)恿Φ膹V東城市化隨之減緩甚至停滯,但此種狀況只是暫時(shí)的,且人口的轉(zhuǎn)移具有滯后性及黏性,多數(shù)年前失業(yè)的農(nóng)民工年后都回流廣東,長(zhǎng)遠(yuǎn)而言廣東城市化動(dòng)力優(yōu)勢(shì)仍在,仍處于快速城市化階段,房地產(chǎn)需求總體仍剛性增長(zhǎng)。通過稅收、信貸、利率等一般經(jīng)濟(jì)手段抑制需求,平抑房?jī)r(jià)的思路不可取;通過引導(dǎo)、甚至是壓制購房偏好向增加租房偏好轉(zhuǎn)移的方法同樣不能根本解決問題。抑制需求只能降低城市化的質(zhì)量,即壓制甚至降低城市生活的質(zhì)量。 二是以增加房產(chǎn)的供給為出路。受制于稀缺的城市房地產(chǎn)開發(fā)用地供給限制,可以在科學(xué)合理的規(guī)劃下,增加土地建設(shè)的容積率,提高土地集約使用效率,在土地供應(yīng)增加較少的前提下產(chǎn)出更多的建筑面積,達(dá)到增加供給的目的。但需要探討如何在提高容積率下不降低或少降低城市化質(zhì)量的方法。

還可以破除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)壟斷,使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同樣的價(jià)格條件下愿意提供更多的產(chǎn)品。壟斷產(chǎn)生高額利潤(rùn),減少了供給總量。按廣州市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),2007年廣州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入8 947 421萬元,利潤(rùn)總額2 050 023萬元,收入利潤(rùn)率達(dá)22.9%。可通過降低土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模門檻,如分細(xì)宗地出讓規(guī)模,降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金規(guī)模要求,令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法利用規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)降低單位營(yíng)銷費(fèi)用等方法,扶持中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加入競(jìng)爭(zhēng)。

也可以由政府提供廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的辦法結(jié)構(gòu)性降低房?jī)r(jià)。

再就是鼓勵(lì)設(shè)立非盈利機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)開發(fā),如住房合作社等。

4.2 在可持續(xù)發(fā)展的城市化戰(zhàn)略視角下,構(gòu)建科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

一是科學(xué)規(guī)劃,節(jié)約利用土地資源,走緊湊型城市化發(fā)展道路。房地產(chǎn)開發(fā)能增加土地的價(jià)值產(chǎn)出,但房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大,且重新開發(fā)代價(jià)更大。廣東土地資源極其緊缺,緊湊型城市可以提高人口的居住密度,節(jié)地、節(jié)材、節(jié)水,實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。放任自流形成的“攤大餅”、無限度地?cái)U(kuò)大、平攤城市規(guī)模的方式,會(huì)降低土地價(jià)值產(chǎn)出,且再開發(fā)代價(jià)高昂,顯然不適合。走緊湊型城市發(fā)展道路,要求科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,嚴(yán)格約束房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,才能提高土地產(chǎn)出效率,才能優(yōu)化空間布局,避免降低城市效力。

二是促進(jìn)大城市、特大城市的市郊化發(fā)展。目前廣東的大城市、特大城市出現(xiàn)了人口向郊區(qū)遷移的趨勢(shì),進(jìn)入了城市化發(fā)展的第二階段:市郊化階段,應(yīng)建設(shè)城市圈和衛(wèi)星城,提高土地產(chǎn)出效率。同時(shí),需要注意到城市職能和周邊郊區(qū)職能的轉(zhuǎn)化和協(xié)調(diào)發(fā)展,是解決大城市病、帶動(dòng)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

三是加強(qiáng)政府監(jiān)管與政府間合作,構(gòu)建合理的都市帶。城市化的第三個(gè)階段就是人口向周邊的中小城市、城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移與聚集,造就了新的連片大城市,形成了城市群帶。房地產(chǎn)業(yè)就從中心城市向附近城市群帶連片發(fā)展,需要城市間政府的合作與協(xié)調(diào),以規(guī)劃、協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的合理發(fā)展。

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[作者簡(jiǎn)介]夏勵(lì)嘉(1962—),男,碩士,研究方向:區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué),廣東技術(shù)師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院副教授。

[收稿日期]2009-04-25(責(zé)編:翟超;校對(duì):正融)