2009年的房地產(chǎn)市場，在經(jīng)過了意外的“小陽春”、轟轟烈烈的“地王”之爭、受政策轉(zhuǎn)向而冷卻后，房價的漲跌又一次成了市場討論的焦點(diǎn)。未來的房價何去何從，也許沒有人真的知道。

金巖石：未來高端項(xiàng)目房價將突破30萬元

以2009年1月1日為基準(zhǔn)，北京、上海的房價將在未來五年漲一倍，高端項(xiàng)目的房價很可能突破每平方米30萬元。

第一，城市化是未來三十年中國經(jīng)濟(jì)的主題，中國經(jīng)濟(jì)要走出產(chǎn)能過剩危機(jī)，必須向內(nèi)需導(dǎo)向轉(zhuǎn)型，而擴(kuò)大內(nèi)需的源頭是城市化，城市化的助推器是房地產(chǎn)。

第二，中國正處于城市化加速階段，土地和房產(chǎn)由于相對和絕對的稀缺性，具有了投資與消費(fèi)兩重性。對土地的投資有開發(fā)性溢價，對房產(chǎn)的投資有交易性溢價，目前房地產(chǎn)剛性需求中有相當(dāng)部分不是消費(fèi)而是投資。

第三，從投資角度看，由于股市沒有開放融資融券業(yè)務(wù)，普通投資人不能借錢投股票，而房地產(chǎn)的按揭融資功能補(bǔ)充了股市的缺陷，從而進(jìn)一步強(qiáng)化了房價的螺旋式上漲趨勢。

第四，從超級城市的角度看，中國城市化進(jìn)程中非?？赡苄纬杀本?、上海兩大超級都市，人口數(shù)量將比目前大大增加，在高人口密度下，只能以城市土地的立體空間分割來解決生活空間的稀缺性。

任志強(qiáng)：房價暴跌不會給有房人和無房人帶來任何好處

今年1～8月份的銷售增長已超過了自住房制度改革以來的任何一年，即使后四個月的銷售環(huán)比不再增長，全年的銷售總量也會超過歷史最高水平的2007年。

如果銷售量和價格都保持同比增長，那么，“拐點(diǎn)”從何而來?“拐點(diǎn)”論只會讓正在恢復(fù)中的投資再次被抑制，讓本來就不堅定的信心再次備受打擊。如果投資不上去，過了今年還會有多少房子供市場選購?沒有適度的存量支撐，又如何穩(wěn)定市場以減少大起大落?

當(dāng)房價出現(xiàn)暴跌時，必然出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的惡化和個人家庭資產(chǎn)的縮水，并不會給擁有房產(chǎn)的多數(shù)人帶來任何好處，也不會給未購房人帶來任何好處。年初價格尚未恢復(fù)時的銷售低迷，恰恰說明價格下跌的危險并沒有給想購房者帶來任何收益。最終需求的爆發(fā)是在看到預(yù)期的漲價曙光之后，而非前景一片黑暗之時。

潘石屹：未來三五年房地產(chǎn)不變的是過剩

中國的房地產(chǎn)就像中國經(jīng)濟(jì)，未來三五年，永遠(yuǎn)不變的是過?！，F(xiàn)在是生產(chǎn)能力過剩、原材料過剩，勞動力過剩，房地產(chǎn)也不例外。2008年11～12月，全國有5，2萬家房地產(chǎn)公司，很多國際基金經(jīng)理都盯著一些房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)報表，看誰要破產(chǎn)，看誰的資金鏈支撐不住。

一年前，雷曼兄弟破產(chǎn)之后，中國就知道大病來臨，便迅速出臺了存款準(zhǔn)備金率下調(diào)、自有資本金比例下調(diào)等系列政策，也包括“4萬億”的救市計劃，而房地產(chǎn)的復(fù)蘇便是寬松的貨幣政策所帶來的效果。如果貨幣政策繼續(xù)寬松，房價還有上漲的趨勢。但是，寬松的貨幣政策與全世界的救市政策一樣，是在金融危機(jī)時一定要吃的“藥”，但不能長期吃。

曹建海：房價長期回落的走勢無法改變

近期，京滬樓市成交量出現(xiàn)大幅度下降，房價也出現(xiàn)了“打折”現(xiàn)象，市場“拐點(diǎn)”信號已經(jīng)隱約出現(xiàn)。樓市成交明顯下跌，房價短時間內(nèi)雖然不會立即下跌，但隨著成交量的下滑，房價將出現(xiàn)下降的趨勢。

房價回落是長期趨勢，未來兩年后、三年內(nèi)，中國城市房價有50％的調(diào)整空間：第一，貨幣政策作為短期干擾因素導(dǎo)致房價短期上漲，甚至是報復(fù)性上漲。但2007、2009年的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，瘋狂信貸政策注定不能持續(xù)，房價將在信貸政策失去空間之后補(bǔ)跌。

第二，目前中國經(jīng)濟(jì)缺乏根本的拉動動力，政府大規(guī)模投資屬于飲鴆止渴，未來時期加上房價崩潰造成的影響，政府投資可能給中國銀行業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。

第三，要考慮房價——收入比、房價一租金比、房屋空置率等指標(biāo)所顯示的房地產(chǎn)泡沫崩潰的危險。因此，不管政府如何保房價，都不能改變房價長期回落的走勢，最遲2010年3、4月份回落，而且是一個深度回落的開始。

時寒冰：高房價對購買力的透支已經(jīng)達(dá)到極限

高房價對中國購買能力的透支已經(jīng)到了無法修補(bǔ)的地步，房價下跌是必然也是唯一的趨勢，任何外力都無法阻止或改變這種趨勢。

如果對世界經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境與中國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行綜合評估，就會發(fā)現(xiàn)，2009年的樓市，供應(yīng)與需求是嚴(yán)重脫節(jié)的，而房價與購買力又是嚴(yán)重脫節(jié)的。需求和購買力決定房價走勢，作為購房主體，中等收入群體應(yīng)該是決定房價走勢的關(guān)鍵，但中國的中產(chǎn)階層遲遲不能形成。

如果沒有中產(chǎn)階級作為依托，中國的房價只能是少數(shù)人的游戲。這種游戲在2007年走到了盡頭，當(dāng)王石提出“拐點(diǎn)論”，并斷然掉頭的時候，幾乎所有的開發(fā)商都在嘲笑他，一如當(dāng)年巴菲特拋掉中石油引發(fā)的嘲笑。

在任何行業(yè)，前瞻性都是非常重要的。如果沒有購買力支撐，中國房價是不可能繼續(xù)保持上漲勢頭的。開發(fā)商、地方政府官員長達(dá)十幾年對房地產(chǎn)的透支，已經(jīng)達(dá)到了極限，現(xiàn)在是為過度透支接受市場報復(fù)的時候了。

當(dāng)房價過高的時候，高房價與人們的收入嚴(yán)重背離，就會出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。加之供應(yīng)本身的不斷膨脹，房價的下跌在所難免。

牛刀：該是給高房價算總賬的時候了

不管我們愿不愿意，對高房價算總賬的日子已經(jīng)不遠(yuǎn)了。其實(shí)，現(xiàn)在已經(jīng)有很多人在算賬，開發(fā)商和政府在算賬，說房價的69％都交給政府了。政府只和開發(fā)商討論地價問題，國土資源部經(jīng)過調(diào)查后回應(yīng)，地價只占房價的23，2％，開發(fā)商啞口無言。

中國的高房價這筆賬雖然不糊涂，但不好算?，F(xiàn)在開發(fā)商和政府算的都是小賬，回避了大賬，那就是高房價盤剝了多少居民的財富，破壞了多少社會規(guī)則，養(yǎng)活了多少貪官污吏，抑制了多少生產(chǎn)力和消費(fèi)力。如果算大賬，今年上半年的房價上漲是毫無道理的，對中國經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展，弊遠(yuǎn)大于利。

沒有誰想去算總賬，只是有些矛盾是無法回避的，算總賬是逼出來的。真正給高房價算總賬的，一定是中央政府。二十年前，日本政府給高房價算總賬時，只出臺了《土地融資限令》，房價大降80％?？墒遣怀雠_行嗎?不行。這就是政治。所以，中國的中央政府僅僅出臺土地融資限令還不行，還要出臺限制土地融資的產(chǎn)業(yè)政策、增收增大住宅持有成本的物業(yè)稅政策和回收流動性的貨幣政策，對高房價算一次總賬，看看房子究竟值多少錢?

易憲容：房價回歸理性

我將會減少發(fā)言

今年以來的房價上漲，是信貸資金涌動的結(jié)果。今年上半年，全國住房按揭貸款達(dá)4793億元，同比多增加了2633億元；在今年7月份的3559億元貸款中，個人貸款就占了1800億元，個人住房按揭貸款快接近2007年房地產(chǎn)泡沫最大的一年。

由于今年房價上漲過快，也可能造成房價下跌。信貸監(jiān)管部門也發(fā)出了信號，有關(guān)方面最近又出臺了通知，要求各銀行嚴(yán)格按照以前的房地產(chǎn)信貸政策執(zhí)行。

目前，房地產(chǎn)過熱不是局部性的而是全局性的，房地產(chǎn)泡沫正在被逐漸吹大。中國住房按揭貸款的風(fēng)險是不低的，只不過是房價上漲還沒有將這些潛在的風(fēng)險暴露出來而已。

目前很多人投資房地產(chǎn)以防通脹，但事實(shí)上，房地產(chǎn)并不一定具備穩(wěn)定的升值保值功能。

房地產(chǎn)不應(yīng)也不能救中國經(jīng)濟(jì)，如果這樣，未來高房價一定會造成很大的社會沖突。

當(dāng)房價逐步回歸理性時候，我將會減少發(fā)言。