陳基強(qiáng)

建議國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)央企、大型國(guó)企、大型民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁的加大貸款力度,增加民營(yíng)企業(yè)在這個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

最近不到10年里,“國(guó)進(jìn)民退”開(kāi)始演繹,房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)企的市場(chǎng)份額已然提高到20%,如果說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)火爆的2007年誕生的“地王”還是以外資、港資企業(yè)和民企為主的話,那么2009年的“地王”幾乎是“不差錢(qián)”的國(guó)企只身當(dāng)?shù)?。并且?guó)內(nèi)A股市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)將越來(lái)越向國(guó)有企業(yè)集中,保利、金地、金融街、華僑城分列A股十強(qiáng)。國(guó)資背景占據(jù)絕大部分顯然已成近兩年定局。

無(wú)論在資金來(lái)源、土地獲取還是財(cái)務(wù)成本上,國(guó)有企業(yè)都先天性地比那些沒(méi)有上市的民企擁有巨大優(yōu)勢(shì),所以一旦國(guó)有企業(yè)大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),大部分民營(yíng)企業(yè)只能甘敗下風(fēng),被迫退出,或者與國(guó)資結(jié)盟,盡快轉(zhuǎn)型為混合所有制企業(yè),這樣才能擁有更多的資源優(yōu)勢(shì),增強(qiáng)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?？v觀2009年的土地市場(chǎng),民用資產(chǎn)讓位國(guó)有資本已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。在這個(gè)大背景之下,部分民營(yíng)企業(yè)選擇與國(guó)有資本合作“曲線拿地”。而國(guó)有資本除了與民營(yíng)企業(yè)共同合作開(kāi)發(fā)之外,還通過(guò)參股等方式對(duì)民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行“滲透”。

針對(duì)以上現(xiàn)象,筆者認(rèn)為可以從以下五點(diǎn)去平衡:

堅(jiān)持房地產(chǎn)行業(yè)走市場(chǎng)化模式,支持多元化競(jìng)爭(zhēng)格局。房地產(chǎn)行業(yè)必須堅(jiān)持“企業(yè)多元化、價(jià)格市場(chǎng)化、融資證券化”的發(fā)展格局,國(guó)有、外資與民營(yíng)企業(yè)各自平分其所屬的細(xì)分市場(chǎng)。

堅(jiān)持房地產(chǎn)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)之路。房地產(chǎn)行業(yè)是專(zhuān)業(yè)化程度密集性行業(yè),其從規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、盈利模式、財(cái)務(wù)構(gòu)架到市場(chǎng)銷(xiāo)售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)都與其他行業(yè)存在差異,國(guó)外許多知名的大型跨國(guó)企業(yè)集團(tuán),其成功的戰(zhàn)略因素中很重要的一條是堅(jiān)持走專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)之路,專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)對(duì)企業(yè)集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升起到了至關(guān)重要的作用。專(zhuān)業(yè)化是房地產(chǎn)企業(yè)在利潤(rùn)豐厚但競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上求生的必然選擇。

銀行信貸體系公平化。本輪國(guó)資背景的地產(chǎn)公司為什么如此強(qiáng)勢(shì)地進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)?普遍認(rèn)為其根源是此輪金融危機(jī)下國(guó)家撥款和信貸資金向國(guó)有企業(yè)傾斜,國(guó)有企業(yè)與銀行間良好的信貸與信譽(yù)關(guān)系,使得銀行選擇不斷地貸款給它們。與此同時(shí),土地市場(chǎng)“招、拍、掛”體系下的土地價(jià)格日益高漲,民營(yíng)企業(yè)融資渠道少,且銀行間銀根緊縮,使得其在這一輪拿地中缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。為了保增長(zhǎng),促就業(yè),擴(kuò)內(nèi)需,建議國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)央企、大型國(guó)企、大型民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁的加大貸款力度,增加民營(yíng)企業(yè)在這個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

政府增加土地市場(chǎng)供應(yīng)量。目前的房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快,與土地供應(yīng)的不匹配有關(guān)。據(jù)統(tǒng)計(jì),土地供應(yīng)量這幾年的變化遠(yuǎn)跟不上房屋的銷(xiāo)售量,北京、上海、杭州、深圳等熱點(diǎn)城市表現(xiàn)得尤為明顯。這種情況下必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的快速上升。千方百計(jì)地增加土地供應(yīng),既可以保增長(zhǎng),又可以抵御房?jī)r(jià),有利于保持房?jī)r(jià)市場(chǎng)的平穩(wěn)。

分流市場(chǎng)需求。根據(jù)市場(chǎng)情況不斷調(diào)整保障廉租房和商品房的比例,低收入者靠政府的廉租房保障有房住,有錢(qián)人則進(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)房。保障廉租房的實(shí)施是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程,真正健康地將市場(chǎng)需求分流,將更好地抑制房?jī)r(jià)反彈,當(dāng)然這對(duì)商品房市場(chǎng)而言也是一種新的考驗(yàn)。

放寬房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)IPO條件。鼓勵(lì)和吸引優(yōu)質(zhì)大民營(yíng)型房地產(chǎn)企業(yè)和高成長(zhǎng)性中小企業(yè)發(fā)行上市,放寬A股市場(chǎng),優(yōu)化上市公司結(jié)構(gòu),解禁內(nèi)地資本市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)上市的最終目的是進(jìn)行融資,從而大力發(fā)展資本市場(chǎng),與此同時(shí),企業(yè)上市還將有利于優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)和管理能力,同時(shí)擴(kuò)大企業(yè)品牌的影響力,增加企業(yè)信用等級(jí)等。(作者為基強(qiáng)聯(lián)行投資管理(中國(guó))有限公司董事總經(jīng)理)