摘要：改革開放以來，我國(guó)城市住宅建設(shè)快速發(fā)展，城市居民住房條件得到較大改善，但我國(guó)中低下收入者的住房需求問題成了政府需要解決的一項(xiàng)重大問題。隨之廉租房問世，從提出廉租房至今已經(jīng)有近十年的時(shí)間，但在這十年里，廉租房的建設(shè)工程卻不盡人意，并沒有在很大程度上滿足眾多居民的住房需求。文章對(duì)廉租房的建設(shè)工程進(jìn)行了較深入的分析，指出了在廉租房建設(shè)中出現(xiàn)的問題，并根據(jù)我國(guó)現(xiàn)階段的實(shí)際情況，對(duì)建設(shè)工程提出了一些對(duì)策和思考。

關(guān)鍵詞：廉租房；房地產(chǎn)；建設(shè)工程；城市居民住房條件

中圖分類號(hào)：F407文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-2374（2009）06-0071-03

早在1998年，國(guó)務(wù)院就發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)），明確提出在全國(guó)推行廉租住房制度；2006年5月7日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控提出了著名的“國(guó)六條”，將城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)置于一個(gè)更為顯著的位置。2007年8月1日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》對(duì)進(jìn)一步建立健全廉租房制度做了比較詳細(xì)的規(guī)定，敦促各級(jí)政府切實(shí)履行義務(wù)。2008年3月31日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》指出，要從設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等多方面提高廉租住房質(zhì)量，房源方面應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行。但是，我國(guó)在實(shí)際建設(shè)廉租房過程中的情況又是如何？這不得不引發(fā)人們對(duì)我國(guó)廉租房建設(shè)工作進(jìn)行深入的思考。

一、廉租房的涵義

廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房是國(guó)家和當(dāng)?shù)卣疄榱私鉀Q城市中低經(jīng)濟(jì)收入家庭住房困難而建的普通住宅，具有社會(huì)公共福利和住房社會(huì)保障性質(zhì)。它一般有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶，二是由政府發(fā)放租金補(bǔ)貼給住房困難戶，由他們租賃社會(huì)房屋居住。

二、我國(guó)廉租房的現(xiàn)狀及分析

（一）我國(guó)廉租房建設(shè)現(xiàn)狀不容樂觀

有資料顯示，截止到2006年，廉租房制度已經(jīng)正式推行了3年，然而全國(guó)尚有70多個(gè)地級(jí)以上城市沒有推行這項(xiàng)制度，還有122個(gè)地級(jí)以上城市沒有建立嚴(yán)格的申請(qǐng)審批程序。廉租房的推行亟待加快步伐，讓更多的低收入家庭受益。到如今，我國(guó)的廉租房制度的建設(shè)和實(shí)施仍然進(jìn)展緩慢，根據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)到目前為止，仍有十多個(gè)個(gè)省（區(qū)）沒有將廉租住房制度建設(shè)納入省級(jí)人民政府對(duì)市（區(qū)）、縣人民政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理，全國(guó)累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金僅僅為47.4億元。

廉租房的建設(shè)工程本是一項(xiàng)利國(guó)利民的福利政策，但是一些政府還把建設(shè)廉租房當(dāng)作是一項(xiàng)短期“形象工程”，根本沒有深入理解廉租房的真正含義，最終導(dǎo)致廉租房建設(shè)的緩慢進(jìn)行。另外，在廉租房建設(shè)工程中其管理，質(zhì)量，安全等方面都不容樂觀，問題重重。

（二）我國(guó)廉租房建設(shè)中存在的問題有待思考

我國(guó)廉租房經(jīng)過幾年的發(fā)展雖然取得了一定的成就，但是隨著制度的不斷延伸，出現(xiàn)的問題越來越明顯，從而引發(fā)了強(qiáng)烈的輿論爭(zhēng)議，諸多專家學(xué)者紛紛獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策來進(jìn)一步實(shí)施廉租房福利政策。在廉租房發(fā)展的同時(shí)，很多問題是亟待解決的。

（三）政府職能缺位，建設(shè)資金不足

隨著社會(huì)的快速發(fā)展，我國(guó)通過住房改革，使房地產(chǎn)快速走上了市場(chǎng)化，房屋的價(jià)格也隨市場(chǎng)的變動(dòng)而變動(dòng)，以至于價(jià)格一高再高，一般老百姓難以承受高房?jī)r(jià)，工薪階層逐步變成了房奴，社會(huì)發(fā)展越來越不和諧，這嚴(yán)重影響了我國(guó)社會(huì)主義改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程。此時(shí)，一些低收入者和城鎮(zhèn)居民的住房問題需要政府進(jìn)行干預(yù)，制定一些優(yōu)惠措施來滿足其住房需求，廉租房就成了一項(xiàng)不可或缺的福利政策。然而一些地方政府片面強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的作用，強(qiáng)調(diào)住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政收入的作用，因此沒有建立穩(wěn)定的廉租房資金來源渠道，財(cái)政預(yù)算安排不足，這在實(shí)質(zhì)上是忽視了住房問題的社會(huì)性。

在我國(guó)，比較發(fā)達(dá)的東部地區(qū)缺乏建設(shè)廉租房的動(dòng)力，而在比較落后的西部地區(qū)卻沒有足夠的資金支持，這都是源于缺少公共財(cái)政作為保障。資金不足，政策難以發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的不斷提高，中低收入者只能“望房興嘆”，尤其是困難戶，更是表現(xiàn)出一種無奈。而地方政府也是因?yàn)橘Y金不足而難以建設(shè)足夠的廉租房供給居民，使有限的資金不能發(fā)揮有效作用。因此，建設(shè)資金和管理費(fèi)用就成了廉租房建設(shè)的一大瓶頸?！?006年，全國(guó)開工建設(shè)和收購(gòu)廉租住房5.3萬套，建筑面積293168萬平方米——僅完成計(jì)劃的三分之一左右， 其中一個(gè)很重要的原因，就在于財(cái)政預(yù)算安排資金不足?！?/p>

（四）保障范圍過小，住房安全有隱患

由于我國(guó)人口眾多，貧困人口占有一定的比例，使得在廉租房的建設(shè)初期難以各方各面都能照顧到，這是可以理解的。但是，部分確實(shí)需要政府幫助的低收入人群被排除在政策的保障范圍之外。比如，在城市里，有一個(gè)龐大的群體渴望廉租房，卻沒有權(quán)利享受，就是農(nóng)民工。進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工群體對(duì)于城市發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)，但卻不能享受社會(huì)的保障體系所帶來的好處，這也有失社會(huì)公平，長(zhǎng)此以往，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定帶來不可估量的隱患，不利于我國(guó)和諧社會(huì)的建設(shè)發(fā)展。

同時(shí)，我國(guó)的廉租房建設(shè)也存在嚴(yán)重的安全隱患。

（五）廉租房住用管理問題

隨著廉租房建設(shè)數(shù)量的激增，未來廉租房大規(guī)模投入使用后的管理問題將顯得更為重要。重慶市已經(jīng)投入使用的廉租房基本都沒有形成小區(qū)，聽到最多的是廉租戶對(duì)廉租房管理的質(zhì)疑和抱怨：廉租住戶的家庭信息是否得到即時(shí)的跟蹤管理？廉租房的使用率是否得到最大化？轉(zhuǎn)租、續(xù)租問題怎么解決？基礎(chǔ)配套設(shè)施如何解決？

（六）廉租房建設(shè)工程的質(zhì)量問題

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》指出：建設(shè)單位要對(duì)廉租住房質(zhì)量全面負(fù)責(zé)。要依法加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量的過程控制，保證住房建設(shè)的合理工期和造價(jià)，不得任意壓縮合理工期，明示或暗示設(shè)計(jì)單位和施工單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

勘察單位要按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行勘察，確保勘察文件真實(shí)可靠。設(shè)計(jì)單位要根據(jù)廉租住房特點(diǎn)，精心設(shè)計(jì)，在較小的套型內(nèi)實(shí)現(xiàn)基本的使用功能，滿足住宅對(duì)采光、隔聲、節(jié)能、通風(fēng)和公共衛(wèi)生要求。施工單位要嚴(yán)格執(zhí)行施工圖設(shè)計(jì)文件和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化質(zhì)量控制，嚴(yán)格材料進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)、工序檢查和驗(yàn)收制度，不得偷工減料，不得使用不合格的建筑材料，確保施工質(zhì)量。

三、現(xiàn)階段對(duì)我國(guó)廉租房建設(shè)工程的再思考與建議

（一）將廉租房建設(shè)作為地方官員政績(jī)考核的硬指標(biāo)，確保資金來源

由于地方官員的錯(cuò)誤理解廉租房和不徹底地建設(shè)廉租房導(dǎo)致了政府職能的缺位，廉租房難以順利建設(shè)，地方官員的這些行為就是因?yàn)闆]有一些政策或法規(guī)的約束才產(chǎn)生的。中央政府應(yīng)該將廉租房建設(shè)作為地方官員政績(jī)考核的一項(xiàng)硬指標(biāo)，并設(shè)立一些獎(jiǎng)懲政策，使地方政府有動(dòng)力去建設(shè)廉租房。不僅如此，還要嚴(yán)格執(zhí)行公示制度。按照規(guī)定的內(nèi)容、時(shí)限、程序予以公示，并設(shè)立舉報(bào)電話及信箱等。建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人說《實(shí)施辦法》同時(shí)要求嚴(yán)格實(shí)施年度復(fù)核制度。各地主管部門要會(huì)同有關(guān)部門按年度對(duì)廉租住房保障家庭進(jìn)行復(fù)核，根據(jù)復(fù)核結(jié)果及時(shí)對(duì)是否實(shí)施保障、保障方式、保障水平等予以調(diào)整，對(duì)復(fù)核中發(fā)現(xiàn)的違法、違規(guī)行為及時(shí)予以處理。

首先，政府在廉租房建設(shè)中引入“房地產(chǎn)信托基金”，以解決廉租房建設(shè)的資金渠道問題。房地產(chǎn)投資信托基金一般是通過信托方式集合社會(huì)閑散資金，聘請(qǐng)專業(yè)人士投資、經(jīng)營(yíng)管理，并以租金收益回饋投資者。其次，政府發(fā)行有限量的住房建設(shè)公債，遵循“缺口補(bǔ)給式”原則，即總體考慮廉租房臨時(shí)性融資缺口來確定數(shù)額，為地方政府彌補(bǔ)廉租房建設(shè)資金的缺口。

（二）將廉租房建設(shè)法律化，建設(shè)安全實(shí)惠住房

我國(guó)目前的法制建設(shè)還不是很完善，很多問題都可能在法律的“空白處”，這勢(shì)必會(huì)造成我國(guó)的廉租房保障范圍過小。廉租房法律化，使廉租房的建設(shè)和分配都有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究，形成一個(gè)較好的社會(huì)保障體系，使中低收入者真正享受到廉租房的優(yōu)惠政策。

針對(duì)廉租房進(jìn)行開發(fā)維護(hù)配套設(shè)施方面的日常管理，政府可以組建針對(duì)廉租房管理的物業(yè)公司，而不是交由市場(chǎng)化的物業(yè)公司來進(jìn)行管理?！盀榱诉_(dá)到資源的有效分配，政府可以組織廉租房小區(qū)中有勞動(dòng)能力的人參與到小區(qū)的物業(yè)管理當(dāng)中，一方面可以節(jié)省人力成本，另一方面還能給部分廉租戶提供就業(yè)崗位。”比如：物業(yè)公司的正規(guī)化、福利性分配制度、工程單位的質(zhì)量把關(guān)、成本質(zhì)量控制等。

（三）對(duì)廉租房建設(shè)工程的規(guī)范程序化管理

各地建設(shè)主管部門要嚴(yán)格基本建設(shè)程序，嚴(yán)格按工程招投標(biāo)、施工圖審查、施工許可、質(zhì)量監(jiān)督、竣工驗(yàn)收備案等程序執(zhí)行，并強(qiáng)化對(duì)各環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。要落實(shí)建設(shè)主體執(zhí)行建設(shè)程序的責(zé)任，對(duì)未按規(guī)定履行基本建設(shè)程序的項(xiàng)目及單位，要嚴(yán)肅查處。質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督檢查，對(duì)竣工驗(yàn)收程序不符合有關(guān)規(guī)定，或工程實(shí)體質(zhì)量和使用功能存在明顯缺陷的，要責(zé)令整改，并停止竣工驗(yàn)收；整改合格后，重新組織竣工驗(yàn)收。住房交付使用時(shí)，要確保供水、供電、供暖、燃?xì)?、電信等設(shè)施達(dá)到使用要求。

（四）有效地保證廉租房建設(shè)工程的質(zhì)量

1．廉租房建設(shè)質(zhì)量提出要求，全面實(shí)行“分戶驗(yàn)收”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》，專門就廉租房的建設(shè)質(zhì)量提出要求。根據(jù)通知，廉租房須全面實(shí)施質(zhì)量分戶驗(yàn)收。通知要求各地建設(shè)主管部門要對(duì)廉租住房全面實(shí)施質(zhì)量分戶驗(yàn)收，確保每套住房都達(dá)到入住即可使用的條件。建設(shè)單位要按照有關(guān)規(guī)定，組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

2．確保廉租房設(shè)計(jì)質(zhì)量。由于廉租住房戶型小，設(shè)計(jì)難度大，收取費(fèi)用低，建設(shè)廳近期在檢查中發(fā)現(xiàn)，一些勘察設(shè)計(jì)單位和施工圖審查機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)不精心，審查不細(xì)心，致使一些廉租住房在布局、適用、經(jīng)濟(jì)、安全等方面存在不盡如人意之處。建設(shè)廳要求，建設(shè)單位要根據(jù)國(guó)家有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，恰當(dāng)提出廉租住房設(shè)計(jì)任務(wù)和要求，不得明示或暗示勘察設(shè)計(jì)單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)?？辈煸O(shè)計(jì)單位要重視廉租住房建筑方案的推敲，在有限的建筑面積條件下最大限度地滿足采光、通風(fēng)、隔音和衛(wèi)生等各方面的使用要求。施工圖審查機(jī)構(gòu)，要重點(diǎn)審查地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)是否安全可靠，建筑節(jié)能是否滿足要求，并將檢查情況向各設(shè)區(qū)市建設(shè)主管部門和省建設(shè)主管部門報(bào)告，否則追究施工圖審查機(jī)構(gòu)責(zé)任。各級(jí)建設(shè)行政主管部門，要依法加強(qiáng)對(duì)廉租房勘察、設(shè)計(jì)、施工圖審查工作的檢查監(jiān)督，確保廉租住房勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量。

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作者簡(jiǎn)介：鐘孝國(guó)（1965－），男，重慶市渝北區(qū)房產(chǎn)管理局建筑工程師。