覃　芳

摘要：文章針對目前抵押評估業(yè)務(wù)的狀況，結(jié)合國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》對在建工程抵押評估技術(shù)路線進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：在建工程；抵押評估技術(shù)路線；房地產(chǎn)抵押估價

中圖分類號：F832.4文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1674-1145（2009）15-0151-02

在工程建設(shè)過程中，由于資金的不到位，往往出現(xiàn)以在建工程作抵押獲取銀行貸款情況的發(fā)生，在此情況下，銀行一般都要求對在建工程進(jìn)行抵押價值評估，作為發(fā)放貸款額度的參考依據(jù)。由此可見，在建工程抵押評估結(jié)果的重要性和意義。在進(jìn)行評估前，估價技術(shù)路線的制定就非常關(guān)鍵，它對估價結(jié)果的準(zhǔn)確性起到?jīng)Q定性的作用。那么什么是估價技術(shù)路線？怎么制定？這是我們接下來要討論的問題。本文所討論的在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

一、估價技術(shù)路線定義

估價技術(shù)路線定義是指估價人員在對估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程的認(rèn)識基礎(chǔ)上，思考形成的指導(dǎo)整個房地產(chǎn)估價過程的技術(shù)思路。正確地估價技術(shù)路線能避免很多無效勞動的發(fā)生，從而提高工作效率。

二、在建工程抵押評估技術(shù)路線的制定

估價技術(shù)路線包括四個方面的內(nèi)容：（1）確定估價的基本事項(xiàng)；（2）確定價格內(nèi)涵；（3）選擇適宜方法；（4）方法應(yīng)用要點(diǎn)及特殊處理。

（一）確定估價的基本事項(xiàng)：估價目的、估價對象、估價時點(diǎn)

1．在建工程估價目的：為確定在建工程抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)而評估在建工程抵押價值。

2．估價對象：對擬評估的在建工程范圍的確定。土地權(quán)屬狀況的確認(rèn)，在建工程的土地權(quán)屬是國有土地使用權(quán)還是集體所有制土地使用權(quán)；以出讓方式取得的還是以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)。不同的權(quán)屬性質(zhì)和情況，其抵押評估價值內(nèi)涵和被評估在建工程即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為是不完全相同的。項(xiàng)目權(quán)屬狀況，對在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押貸款評估，要查明在建工程是否屬聯(lián)建項(xiàng)目或是否有參建單位，委托單位對委估的在建項(xiàng)目整體或部分是否確實(shí)擁有所有權(quán)。若委估房地產(chǎn)項(xiàng)目是聯(lián)建項(xiàng)目則委托單位對委估對象擁有的權(quán)利部分是多少？評估人員必須對上述情況進(jìn)行充分的調(diào)查，其中要特別搞清楚項(xiàng)目公司的組成，各方的權(quán)利狀況以及各方之間的經(jīng)濟(jì)合同在法律上是否有效等。評估人員只能對委托單位對委估在建工程所實(shí)際擁有的權(quán)利部分進(jìn)行抵押價值評估。否則，必須是項(xiàng)目全體所有者共同委托。工程進(jìn)度，在估價實(shí)務(wù)中，各個委估在建項(xiàng)目完成的在建工程量各不相同，有的是剛剛完成了設(shè)計(jì)地坪以下的基礎(chǔ)工程（包括地下室結(jié)構(gòu)部分）；有的是剛剛完成了裙樓的結(jié)構(gòu)部分；有的已主體封頂?shù)?。對于上述不同的情況，評估時必須準(zhǔn)確地把握在建工程項(xiàng)目的實(shí)際完成進(jìn)度，即把握其已完成的實(shí)物工程量，對于那些未安裝并固定在建筑物主體上的材料和設(shè)備，就不能納入在建工程的評估范圍。銷售狀況，有些委估的在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，已領(lǐng)有商品房預(yù)售許可證，并已預(yù)售了部分樓盤。評估抵押價值時，必須清楚地把握兩個問題，一是預(yù)售許可證所允許預(yù)售的樓層及其建筑面積，即可售部分；二是開發(fā)商已實(shí)際出售了多少建筑面積。評估時必須將已售部分的在建實(shí)物工程量價值和相應(yīng)的土地使用權(quán)價值從整個在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的評估值中扣除。因?yàn)橐咽鄄糠謽潜P的權(quán)利已不屬于委托單位所有，委托人無權(quán)將其抵押。

3．估價時點(diǎn)：在建工程的估價時點(diǎn)一般取實(shí)地勘查在建工程的年月日。但估價委托合同另有約定的除外。估價時點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價的假設(shè)和限制條件”中假定估價對象在估價時點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。

（二）確定價格內(nèi)涵

在建工程抵押評估的價格內(nèi)涵是指抵押在建工程在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)念~度，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。評估在建工程抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價時點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明，存在拖欠建筑工程價款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額。

（三）估價方法

在建工程的估價方法一般是采用兩種主要的估價方法。假設(shè)開發(fā)法和成本法。在采用假設(shè)開發(fā)法評估時，還要借助市場比較法或收益法對項(xiàng)目的開發(fā)完成后的價值進(jìn)行測算，同時還要對在建工程所在地的工程造價信息、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費(fèi)情況要了解，否則沒辦法準(zhǔn)確地測算續(xù)建成本等其他費(fèi)用。在采用成本法測算時，對當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價信息、土地市場、工程造價信息、建設(shè)利潤、相關(guān)稅費(fèi)要了解，否則，就不能正確地評估出價格?？偟貋碚f，在建工程抵押評估往往無法直接采用單一的房地產(chǎn)估價方法，應(yīng)結(jié)合在建工程的特點(diǎn)對各種方法進(jìn)行靈活的綜合運(yùn)用。

（四）方法應(yīng)用要點(diǎn)及特殊處理

在運(yùn)用市場比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘；在運(yùn)用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折舊；在運(yùn)用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低；在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤。房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明理由。

三、結(jié)語

在建工程抵押估價活動不僅應(yīng)該遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，還應(yīng)遵守謹(jǐn)慎的原則，要充分估計(jì)在建工程在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。方能有效發(fā)揮房地產(chǎn)估價在防范金融風(fēng)險中的作用，進(jìn)一步理順銀行等金融機(jī)構(gòu)、借款人與房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)間的關(guān)系。

參考文獻(xiàn)

[1]彭希喬，周成學(xué)．房地產(chǎn)估價方法與實(shí)務(wù)[M]．北京：電子工業(yè)出版社，2007．

作者簡介：覃芳（1973- ），女，廣西建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院工程師。