黃　珍

摘要：隨著利率的上調，經濟逐漸降溫，房屋市場泡沫也就破滅。而以房屋市場為主的次級債，就很容易變壞。反思這次的危機，有很大的必然性。文章對美國次級債危機對我國房地產市場的啟示進行了探討。

關鍵詞：美國次貸危機；房地產市場；社會經濟

中圖分類號：F832文獻標識碼：A

文章編號：1674-1145（2009）15-0004-02

過去的幾年，美國經濟繁榮，房屋市場升溫，利率相對比較低，造成大量的貸款購房。而房屋的貸款轉化為了債券，推向了市場。隨著利率的上調，經濟逐漸降溫，房屋市場泡沫也就破滅。而以房屋市場為主的次級債，就很容易變壞。反思這次的危機，有很大的必然性。因為房地產業(yè)在國民經濟和社會發(fā)展中地位日益提高，如何促進和保持房地產業(yè)與社會經濟協(xié)調發(fā)展，是政府和社會各界普遍關注的重要研究課題。

所謂次級債即次級房貸，是指美國銀行機構針對信用記錄較差的客戶發(fā)放的住房貸款。從根源上看，導致次級債危機的“兇手”是美國房地產市場由熱變冷。自2001年“9·11”事件后，美聯(lián)儲為了拯救美國經濟，將利率一下子降到1%，美國經濟迅速復蘇，但過剩的流動性導致美元對歐元與黃金的大幅貶值，導致房價和股市的不斷上漲。從2002年起，美國房價每年以10%以上的幅度上漲，2005年更是暴漲17%達到頂點。然而，隨著美國的不斷加息，美國利率達5.25%后，房價出現(xiàn)下跌，2006年跌了一年，2007年更是“跌跌不休”，直至引發(fā)次級房貸難以償還和債券信用危機。

次級債危機引發(fā)全球股災，日本、香港地區(qū)、澳大利亞、歐洲、中國大陸，各地股市紛紛下跌，從而使得全球金融市場出現(xiàn)一片恐慌，各地政府紛紛向金融市場注資以救市。次級債危機的導火線是房地產市場的過熱與崩塌，中國同樣存在這種隱憂。其實，中國的住房按揭貸款風險可能比美國次級債券風險還要高。因為，從住房按揭的對象來看，美國次級債券的次級貸款人信用還有等級之分（即“次級信用”），但對中國的按揭貸款者來說，估計其中很大部分人甚至連“次級信用”都沒有。盡管國內普遍認為美國次級債危機對中國經濟的影響是有限的，并且中國的商業(yè)銀行房貸目前也不存在所謂次級債問題，但是，鑒于房地產業(yè)在國民經濟中的重要地位，從次貸危機爆發(fā)的前因后果中，國內房市理應得到深刻的教訓。

一、美國地產泡沫分析

在美國有一個令人擔心的現(xiàn)象是，基于對房地產價格上升的預期，大量投資者在踴躍在購買房產，用于出租或等待價格上升后在賣，由此導致了房屋空置率大幅度上升。1995年第一季度，出租房屋空置率為7.4%，2001年上升到8.2%，2004和2005年第一季度，又進一步分別上升到了10.4%和10.1%。這些數據充分表明，相對于市場需求來講，美國出租房屋供給已經出現(xiàn)明顯過剩，這種局面若持續(xù)下去，必然會導致房租下降，從而降低房地產投資者的收益。美國全國房地產商協(xié)會（NAR）的調查顯示，2004年有近四分之一的住宅為投資性購買而非自住。從歷史上來看，這個比例是很高的。投資者買房子的目的在于賺取利潤，如果租金疲軟，而房價上漲的話，一些投資者就會將房子賣掉。這就為房地產泡沫破滅埋下了危險的導線。房地產市場泡沫的另一個跡象是房租大大低于正常水平。據波士頓托托`威頓研究公司的調查，華盛頓地區(qū)的房屋月租費和買房月供之間的差距不斷加大，創(chuàng)下了1989年以來的最高紀錄。2001年華盛頓地區(qū)房屋月租費是買房月供的82%，而到2004年這一比例跌倒了59%。這顯示出華盛頓地區(qū)房地產投資明顯過熱。

二、我國房地產概況

近年來，隨著我國市場化改革的快速推進，房地產業(yè)已經成為拉動經濟增長的支柱產業(yè)。從住房制度改革以來短短幾年時間，縱觀國內，從沿海開放城市到中西部欠發(fā)達地區(qū)，中國大地上幾乎所有城市商品樓如雨后春筍般拔地而起。改革開放以來，中國房地產業(yè)從無到有，發(fā)展很快，在取得有目共睹的成績的同時，也存在許多問題。尤其近年來，國內房地產業(yè)發(fā)展迅猛，對拉動內需、促進國民經濟發(fā)展功不可沒。但房地產業(yè)發(fā)展很不規(guī)范，存在很多問題，引發(fā)了國內外對中國房地產是否存在嚴重泡沫的爭論不斷升級。房地產泡沫是房地產資產的價格脫離了實際基礎價值連續(xù)上漲的現(xiàn)象。房地產泡沫的主要特征是：第一，房地產泡沫是房地產價格波動的一種形態(tài)；第二，房地產泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大；第三，房地產泡沫不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率；第四，房地產泡沫主要是由于投機行為、貨幣供應量在房地產經濟系統(tǒng)中短期內急劇增加造成的。投機價格機制和自我膨脹的機制是房地產的主要內在運行機制。房地產泡沫是在內在傳導機制和外在沖擊機制的共同

作用下，開始產生、膨脹和崩潰的。

三、我國的房地產泡沫

1．我國的房地產以25%以上的高發(fā)展速度持續(xù)增長5年后，按照其固有周期必然調整，但由于以下因素這個調整周期延長了：北京奧運會造成的建設高潮，加入WTO和開放國內市場刺激外商投資，人民幣升值預期刺激國際投機資本進入，在以上海為中心的長江三角洲產生資本聚集效應，國內投機資本炒作房價，既得利益集團有意維持泡沫等，其惡果是維持時間越長，泡沫越大，損失越大。

2．把住宅作為投資品。保守估計20%以上的購房者是出于投資或者投機。更大數量的居民購買新房以后把舊房出租，以房租支付新房貸款，其實這也是投資行為。最為典型的是溫州炒房團，民間說法是其擁有的資金達1500億元。富裕的溫州人希望投資但苦于沒有合適的渠道，于是親朋好友幾十個人湊幾千萬資金一起砸在某個樓盤上，迅速抬高樓價再賣?？梢坏┓康禺a泡沫破裂房價開始下降，給這些投資行為帶來的損失就會一發(fā)不可收拾。

3．房地產貸款超常增長。我國80%的土地購置和房地產開發(fā)資金來自銀行信貸。商業(yè)銀行參與了房地產開發(fā)全過程，承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的風險。房地產貸款額這幾年來成倍增長。不少消費者只認首付比例低，對于自己未來收入的預期或者過于樂觀，或者沒有認真考慮還款，于是購置住房的面積不斷擴大。如果系統(tǒng)性風險出現(xiàn)，消費者只能延期還貸，全部風險將轉移到銀行。我國的現(xiàn)狀是儲蓄大于投資，銀行急于放款，特別愿意對消費者進行車房信貸，但實際上如果系統(tǒng)性風險出現(xiàn)，過剩商品房集中到銀行，銀行只能廉價拍賣。銀行最怕呆賬，我國商業(yè)銀行大約有25%的呆賬，經過這次房地產泡沫洗劫，可能到40%。

4．空置率的提高?？罩妹娣e比近3年竣工面積之和稱為空置率，國際標準是10%，截至2004年4月末，我國空置一年以上的商品房面積為5529萬平方米，空置率為57.6%。

5．炒賣地皮。不少地方在征地拆遷方面出現(xiàn)了對居民個人財產野蠻非法的剝奪，這是權力資本化和權力承包最為野蠻的方式。由此產生的超額利潤就是房地產泡沫的根源。之所以說房地產泡沫必定破滅，因為最長也就是維持到城市土地賣完，或者耕地不足以生產足夠的糧食的時候。實際上還維持不到那時候，因為房地產商已囤積的低價土地一旦集中投入，或者銀行一旦收緊信貸，就會擊穿泡沫。

四、對策

雖然中國房地產業(yè)的快速發(fā)展為改善城市居民的住房條件、增加政府稅收和擴大就業(yè)起到了十分重要的積極作用，但是，中國房地產業(yè)的長期過度增長不僅帶來了房價過快的持續(xù)增長，房地產業(yè)的暴利成為資本競逐財富的對象、這些暴利對消費者的利益造成了很大的損害，引起了普遍性的民怨，而且對產業(yè)升級、城市化、工業(yè)化、收入差距擴大以及宏觀經濟運行、資源環(huán)境與經濟協(xié)調發(fā)展等有很大的負作用。如中國不斷增大的過剩流動性主要集中在房地產業(yè)中，這就加劇了社會財富向房地產業(yè)的既得利益集團集中，加劇了社會收入分配的差距，也是促使中國經濟趨向過熱的重要原因。此外，它助長了銀企勾結牟利、官商合伙分肥式的腐敗的蔓延；扭曲的財富分配導向抑制了社會投資于高技術產業(yè)，不利于鼓勵研發(fā)和技術創(chuàng)新；影響了社會資源的總配置效益和社會福利的改進。這些都是長期經濟績效的巨大損失。雖然單從獲利指標來看中國房地產業(yè)是一個具有較高經濟績效的產業(yè)，但是單一的高獲利而且為極少數人所占有并不是衡量一個產業(yè)市場績效高低的唯一標準，因此，從綜合指標來判斷就可以看出，中國房地產業(yè)的市場績效不高，需要得到進一步改善和提高

在美國市場經濟的大環(huán)境下，房地產市場也是一個相對完善的市場。在這個市場里，房屋就是商品，商品就要根據市場供求的規(guī)律來流動，政府并不直接干預房地產市場的運作。然而次貸危機的爆發(fā)與美國房地產市場陷入困境讓人深思中國的房地產現(xiàn)狀。

從美國次貸危機可以直接啟示中國人的，就是由金融系統(tǒng)支撐的房地產泡沫，是具有極大風險的，無論我國是否存在泡沫我們都要未雨綢繆積極采取對策，防患于未然。

要從根本上解決投資結構與土地的問題，引導投資與消費行為，建立和健全配套的金融服務體系，同時要增強信息的流通，盡量避免非理性行為，另外要建立風險預警系統(tǒng)，及早發(fā)現(xiàn)并防范治理房地產泡沫的產生，從而使房地產業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。特別是完善金融體制，控制資金源頭，金融機構是房產市場發(fā)展的重要推動力量，是房產資金的主要來源，而我國的金融機構是在房產市場不健全的情況下介入的，因此，完善健全金融體制，加強政府對金融的監(jiān)管，幫助金融機構減少金融風險，拓寬企業(yè)和個人的融資渠道，實行金融創(chuàng)新是控制資金源頭有效防范地產泡沫的重要手段。這方面可以借鑒美國次貸危機的經驗，同時要剔除其弊端。

金融機構是房產市場發(fā)展的重要推動力量，是房產資金的主要來源，而我國的金融機構是在房產市場不健全的情況下介入的，因此，完善健全金融體制，加強政府對金融的監(jiān)管，幫助金融機構減少金融風險，拓寬企業(yè)和個人的融資渠道，實行金融創(chuàng)新是控制資金源頭有效防范地產泡沫。

作者簡介：黃珍，女，河南商丘人，商丘市公路管理局通行費征收處辦公室主任，中級經濟師。