鄭 超

[摘 要] 經(jīng)濟發(fā)展的歷史表明宏觀經(jīng)濟具有顯著的周期性,作為國民經(jīng)濟重要組成部分之一的房地產(chǎn)業(yè)同樣具有明顯的周期性特征。日本房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)后經(jīng)歷了數(shù)次周期,特別是最近的一次周期,房地產(chǎn)泡沫破裂前與我國的情況極其類似。本文試圖從戰(zhàn)后日本房地產(chǎn)周期的發(fā)展歷史入手,以日本房地產(chǎn)周期的成因作為切入點,尋找歷史的經(jīng)驗教訓,對于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控有所啟示,避免房地產(chǎn)泡沫的崩潰對我國的經(jīng)濟發(fā)展造成致命的打擊。

[關鍵詞] 日本 房地產(chǎn)業(yè) 周期 經(jīng)驗借鑒

近年來,我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了局部地區(qū)過熱的現(xiàn)象,已引起廣泛的關注。我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚,借鑒別國經(jīng)驗能夠避免不必要的損失。

一、房地產(chǎn)周期的定義

關于房地產(chǎn)周期的定義如同經(jīng)濟周期的定義一樣,很難說有一個得到大多數(shù)研究者都認可的定義。多是用諸如租金變化率, 空置率和建筑活動等現(xiàn)象來描述房地產(chǎn)周期波動的現(xiàn)象。本文采取的房地產(chǎn)業(yè)波動周期的定義是: 房地產(chǎn)周期是所有類型房地產(chǎn)的總體利潤率反復出現(xiàn), 周期性發(fā)生的, 但是無規(guī)則的波動, 并且這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)活動的其他許多指標上也明顯具有如此反映, 只不過(這些指標)各自或領先或滯后于整體房地產(chǎn)周期。

二、日本的房地產(chǎn)周期狀況

從1956年至2008年日本的房地產(chǎn)周期大致可以分為5個周期:

周期1(1956年～1966年):二戰(zhàn)以后日本宏觀經(jīng)濟保持高速增長,尤其是重型、大型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,導致對工業(yè)用地的需求劇增,由此推動日本房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。在本周期內(nèi),前6年為擴張期,后4年為收縮期,1961年房地產(chǎn)業(yè)達到繁榮期。

周期2(1966年～1976年):上世紀60、70年代,日本經(jīng)濟的持續(xù)高速增長造就了1973年房地產(chǎn)市場的繁榮,但隨后1974年的石油危機使得經(jīng)濟增長率幾乎降為0,日本房地產(chǎn)也出現(xiàn)連續(xù)3年的回落。本周期的特點有:以住宅開發(fā)為重點,住宅地價漲幅超過平均地價漲幅;全國各地與大城市的地價升幅差距明顯縮小,甚至出現(xiàn)全國平均地價漲幅超過大城市的現(xiàn)象。這表明房地產(chǎn)投資或投機獲取暴利的現(xiàn)象導致地價上漲的趨勢已經(jīng)向全國擴展,而在周期擴張期內(nèi),大城市的房地產(chǎn)投資或投機現(xiàn)象更為突出。從總體上看,這個周期是一個明顯的增長周期。

周期3(1976年～1986年):1976年開始,日本經(jīng)濟進入穩(wěn)定擴展期,國民生產(chǎn)總值增長率保持在5%以內(nèi),與此同時,日本房地產(chǎn)業(yè)也進入相對平穩(wěn)的增長期。本周期內(nèi),前6年為擴張期,于1981年達到周期頂點,隨后轉(zhuǎn)入持續(xù)4年的房地產(chǎn)經(jīng)濟收縮階段。從房地產(chǎn)品種結(jié)構(gòu)來看,由于戰(zhàn)后出生者進入購房期,住宅需求大增,導致住宅用地價格漲幅大大超過商業(yè)等其他用途土地,并促使房地產(chǎn)開發(fā)商不斷投資建設高層公寓,擴大房地產(chǎn)供給。從房地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)來看,不論是平均地價還是住宅地價,大城市地價漲幅高于全國平均水平,六大城市特別是東京圈的地價又高于一般大城市,房地產(chǎn)投資或投機現(xiàn)象開始向大城市特別是超大規(guī)模城市集中。

周期4(1986年～1997年):日本長期以來的出口外向型經(jīng)濟增長模式給日本帶來了巨大的貿(mào)易順差,也引起了美國等西方國家的極大不滿。1985年的廣場協(xié)議將美元對日元的匯率進行大幅調(diào)整,日元對美元開始大幅升值,到1987年日元對美元升值一倍。日本被迫調(diào)整持續(xù)了30年的外向型經(jīng)濟增長模式,推行內(nèi)需主導。日本政府對購買住宅采取優(yōu)惠政策,金融機構(gòu)降低住宅貸款利率和擴大住宅貸款范圍,廣大居民也紛紛投入高收益的房地產(chǎn)市場和股票市場,房地產(chǎn)和股票為代表的資產(chǎn)價格飆升,導致嚴重的“泡沫經(jīng)濟”。1989年日本全國房地產(chǎn)市場總值是國土面積大于日本25倍的美國的4倍。1990年,日本房地產(chǎn)迎來了瘋狂的巔峰,隨后房地產(chǎn)泡沫幻滅,房價一落千丈,哀鴻遍野。

此后日本經(jīng)濟長時間處于收縮期,房地產(chǎn)市場也籠罩在宏觀經(jīng)濟的陰霾之下,久久不見起色。本次房地產(chǎn)周期前4年擴張、后6年收縮。日本房地產(chǎn)泡沫破滅后,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到明顯打擊,日本對國外房地產(chǎn)的投資大量回流,其中對美國房地產(chǎn)投資跌落到1991年的51億美元。

周期5(1997年至今):1997年東南亞金融危機爆發(fā),日元大幅貶值,原本不景氣的日本經(jīng)濟遭遇了二戰(zhàn)以來最嚴重的困境。房地產(chǎn)市場持續(xù)回落,至今仍難以看到明顯的景氣回升態(tài)勢。到2000年,日本全國地價平均下降率達到4.9%,比上年同期增加0.3%降幅,連續(xù)9年持續(xù)下降。

三、日本房地產(chǎn)周期波動給我們的經(jīng)驗借鑒

1.建立土地市場調(diào)節(jié)機制

加大土地供應結(jié)構(gòu)調(diào)控力度,提高中低價位普通商品房和經(jīng)濟適用住房用地的供應比例,在房價高、地價高的時期增加市場上的土地供應;在房價低、地價低的時期對囤積土地、假開發(fā)、不開發(fā)的土地按照土地管理法嚴格執(zhí)法,避免囤積土地行為,通過調(diào)節(jié)土地供應調(diào)整與需求的矛盾,協(xié)調(diào)房價;加大閑置地清理力度,積極盤活存量建設用地用于房地產(chǎn)開發(fā);加強土地供應和地價動態(tài)監(jiān)測工作并及時向社會發(fā)布有關信息。

2.規(guī)范房地產(chǎn)市場,采取多種措施打擊非法炒房行為

政府進行各種宣傳,利用輿論手段,引導居民的住宅消費,控制不合理需求;通過采取一些財稅、金融、交易管理等相關政策措施,減少投資需求和抑制投機需求。

3.完善經(jīng)濟適用住房的供應體系

經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的住房供應制度。雖然目前整個開發(fā)、供應渠道采用招標方式進行,但還是由開發(fā)商具體開發(fā)、銷售,政府在其中的作用被削弱。通過對經(jīng)濟適用住房開發(fā)的雙向控制機制,最終由政府在核定價格范圍內(nèi)組織銷售,銷售所得款項匯入開發(fā)商賬戶。由于政府銷售即不得有手續(xù)費、管理費等,在核算銷售價格時,銷售費用可以部分節(jié)省下來,百姓受益。

4.建立和完善房地產(chǎn)預警預報系統(tǒng)

及時、準確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)運行中的各種動態(tài)數(shù)據(jù),通過科學的分析、整理,對市場狀況和發(fā)展趨勢做出準確預報。房地產(chǎn)預警預報系統(tǒng)的建立,對政府、開發(fā)商和購房者都是一個重要的參考,政府根據(jù)房地產(chǎn)預警系統(tǒng)提供的信息及時調(diào)節(jié)土地供應政策和措施,調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu),平抑市場波動;開發(fā)商可以避開投資規(guī)模過大、供應量過于集中地段和投資類型,降低投資風險;購房者也可以據(jù)此做出購買時機、購買地段和購買類型的選擇。

5.加大金融監(jiān)管力度

目前, 我國還沒有建立起一個包括政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機構(gòu)、擔?；虮ＷC機構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系, 房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏, 除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外,對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的管理尚無一個明確的專門機構(gòu), 房地產(chǎn)金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待制訂。金融體制不健全的情況下, 如果金融部門過度解除金融管制, 很容易造成大量信貸資金流入非生產(chǎn)性部門而引發(fā)泡沫。中央銀行在《2002 年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告》中首次就防止房地產(chǎn)泡沫向市場發(fā)出警告, 在肯定了房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟貢獻的同時, 也提醒要特別關注金融機構(gòu)貸款的集中度問題,防止信貸過度集中于房地產(chǎn)業(yè), 以免金融風險過度集中。

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