閆鴻 劉文麗

摘要:土地作為一種特殊的商品,在供需方面有其特殊性,地價的上漲與下跌影響著土地的供給與需求。充分運用地價理論,通過發(fā)揮地價在土地調(diào)控中所起的作用,制定正確的經(jīng)濟政策,有效地控制土地供應(yīng)總量,合理配置土地資源,實現(xiàn)土地資源市場配置與宏觀調(diào)控的有機結(jié)合,引導消費者正確使用土地,從而達到約束使用者集約利用土地,實現(xiàn)社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞:地價;調(diào)控作用;土地;供應(yīng)

中圖分類號:F293.2文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)17-0161-02

土地是人類賴以生存和發(fā)展的空間,又是生產(chǎn)、生活的物質(zhì)基礎(chǔ)和基本條件。我國人多地少,人均土地資源相對不足,隨著城市化進程的加快和人口的增加,對土地的需求也逐漸增加,只有加強土地供應(yīng)調(diào)控,才能合理配置稀缺的土地資源,實現(xiàn)社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。土地供應(yīng)的調(diào)控手段有很多,如計劃手段、法律手段、行政手段和經(jīng)濟手段等,其中,經(jīng)濟手段的核心內(nèi)容就是地價。

一、地價在土地調(diào)控中的作用

1990年,《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》出臺,明確規(guī)定了土地實行有償、有限期使用制度。經(jīng)過近20年的發(fā)展,我國的土地市場日臻完善,地價管理已成為土地市場的運行主線,地價在土地資源的配置中發(fā)揮了重要的杠桿和調(diào)控作用,促進了土地市場的發(fā)展,確保了土地資產(chǎn)的保值增值,為國民經(jīng)濟的健康運行奠定了基礎(chǔ)。

(一)在一個完全競爭的土地市場上,土地的供給規(guī)律和需求規(guī)律與其他商品一樣,在其他條件不變的情況下,供給量與地價呈同向變動,需求量同地價呈反方向變動,即地價上升,則供給增加,需求下降;地價下降,則供給減少,需求增加。當社會經(jīng)濟長期處于穩(wěn)定發(fā)展狀態(tài)時,這一規(guī)律的作用比較明顯。

(二)土地是一種特殊的商品,在供需方面有其特殊性,這種特殊性表現(xiàn)在以下幾方面:

1.土地供給在一定范圍內(nèi)遵循一般商品的供需規(guī)律,即價格上升,供給增加。但土地是一種缺乏彈性的商品,是一種稀缺的資源,其供給是有限度的,超過一定限度后,不管價格如何上漲,土地供給也不能增加。

2.在土地投機的環(huán)境中,人們有一種買漲不買跌的心理,市場經(jīng)濟條件下,這一點表現(xiàn)得尤為突出,這時土地需求表現(xiàn)出的特殊性是:價格上升時,購買者增加,需求增加;價格下降時,購買者減少,需求減少。人們購買土地的目的不是為了生產(chǎn)、生活用,而是為了再賣出去賺更多的錢。所以,從橫向來看,價格低的土地,在一定的時期內(nèi)難以再賣出好價錢,這樣的土地就沒有人買,或者買的人很少;相反,價格高昂的土地,如市中心地段,容易賣得好價錢,購買者就多。從縱向來看,當社會經(jīng)濟處于高漲期,土地的價格上升,購買者卻很多;當經(jīng)濟處于蕭條期,即使土地的價格下降,購買者也很少。這是不健康的投機行為,政府應(yīng)靈活、及時地進行調(diào)控,促使土地市場向健康方向發(fā)展。

3.土地是生產(chǎn)資料性商品,即所購買的土地大多無法直接用于生產(chǎn)和生活消費,還必須在土地上投資,把土地轉(zhuǎn)化成最終消費品——房屋,所以,土地的供需價格最終又受制于房屋的價格。

4.土地供求關(guān)系的另一特殊形式就是經(jīng)常出現(xiàn)有價無市,一種情況是只有土地供給價格和土地供應(yīng),沒有需求者,一般出現(xiàn)在房地產(chǎn)低迷時期,這時消費者和房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)市場缺乏信心,即使土地價格不高,也無人購買;另一種情況是只有土地需求價格和土地需求,而沒有供給者。在土地供過于求或供不應(yīng)求的時候,都會出現(xiàn)上述情況,不能實現(xiàn)土地的交易,我們必須對土地進行科學規(guī)劃,引導消費者正確使用土地。

二、利用地價來控制土地供應(yīng)總量

政府可以通過地價、房地產(chǎn)價格的高低,了解市場上土地供應(yīng)與需求的平衡情況,從而決定增加或減少土地供應(yīng)總量。通過地價配置資源,實現(xiàn)土地資源市場配置與宏觀調(diào)控的有機結(jié)合。充分運用地價理論,制定正確的經(jīng)濟政策,有效地控制土地供應(yīng)總量,調(diào)控土地的供給與需求,從而充分發(fā)揮市場在優(yōu)化配置土地資源中的作用。

(一)在地價上漲或下跌時,要認真分析其上漲和下跌的原因,了解土地市場的供求情況,針對具體情況,采取相應(yīng)的對策,適時增加或減少土地供應(yīng)量。

1.地價上漲的一種原因是由生產(chǎn)和生活需要而導致的。這種情況一般出現(xiàn)在經(jīng)濟增長時期,政府可以適當增加土地的供應(yīng)量。土地供應(yīng)一定要和開發(fā)利用項目結(jié)合起來,而且開發(fā)利用項目也要和當?shù)亟?jīng)濟結(jié)合起來。在經(jīng)濟增長時,極容易導致土地的炒買炒賣,一些土地投機商往往故意謊報一些項目來騙取土地,或項目不利于當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展,此時,政府就應(yīng)該堅決不予供地。

2.地價上漲的另一種原因是由土地炒買炒賣而導致的。這時出現(xiàn)的繁榮景象是虛假的,這種高地價會給當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展帶來危害。因為一方面大量的資金會流向房地產(chǎn)從事倒買倒賣活動,從而影響其他經(jīng)濟活動的發(fā)展;另一方面,在土地投機過程中,地方政府并沒有相應(yīng)地獲得多少土地收益,大量土地收益流向非政府手中。所以,在這種情況下,政府應(yīng)該審時度勢,減少土地供應(yīng),制定具體的調(diào)控政策,將對土地市場預測的相關(guān)信息進行發(fā)布,一是可減少政府在土地收益上的損失和土地的浪費,另一方面,可以對這種炒買炒賣活動降溫,起到抑制作用。因為房地產(chǎn)投機需要兩個因素的作用,一是資金,二是土地,兩者缺一不可。有限度地供應(yīng)土地,本身就可以抑制房地產(chǎn)投機。

3.在地價下降時,必須減少土地供應(yīng)量。一個地方的土地能否被炒起來,關(guān)鍵是看一級市場的地價與土地最終進入消費者手中的地價差額。如果這個差額很大,土地就很容易炒起來;如果這個差額小,當?shù)氐氖Ｓ噘Y金再多,也無法炒熱。這個差額以略大于同期銀行存款利息為宜,如果這個差額等于或小于銀行存款利息,就會減少社會對房地產(chǎn)的投資,投資減少到一定程度,使得房屋嚴重供不應(yīng)求時,房價會大幅度上漲,這樣又會拉大這個差距,差距拉大后,又會導致投機。所以,政府在出讓土地使用權(quán)時,不給土地投機提供機會,在判斷政府出讓土地使用權(quán)價格高低時,不能以絕對地價的高低為判斷標準,而應(yīng)以地價的相對高低即地價差距為依據(jù)。

(二)加強地價管理,建立土地交易價格申報制度。基準地價作為政府定期公布的宏觀指導價格,是我國地價體系的核心內(nèi)容,在宏觀調(diào)控和平衡一個城市的地價水平上起著舉足輕重的作用。按照規(guī)定,基準地價必須2—3年就要更新一次,而且按常規(guī)方法更新一次基準地價要半年以上時間。有些城市經(jīng)濟發(fā)展迅速,城市化進程快,土地需求十分旺盛,在需求拉動下地價快速上漲,但基準地價更新速度慢,客觀上決定了基準地價不能及時反映市場地價變化水平。所以,要定期更新基準地價,建立地價指數(shù),健全反映市場價格水平的地價體系,實行房地產(chǎn)成交價格申報制度,改變目前被動地收集房地產(chǎn)市場價格的情況。通過掌握土地交易價格,使地價更貼近市場,為制定各項政策提供更加準確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

(三)合理制訂土地供應(yīng)計劃,要具有高度的規(guī)范性和前瞻性。首先要在兩方面做好調(diào)查研究:一是調(diào)查了解當?shù)貙Ω黝惙课莸挠行枨?房地產(chǎn)的市場有很強的地方性,有效需求是當?shù)氐?誰也無法把房屋移到外地去賣;二是調(diào)查了解可能吸引來的投資數(shù)量,某地的市場需求情況投資者可以通過調(diào)查來掌握,因房屋建設(shè)過程的投入除了當?shù)氐馁Y金外,還有可能是外地的資金,所以,無法掌握有多少投資。如果投資者只能了解房屋需求,而不能了解投資和供應(yīng)情況,很容易造成房屋供求失衡,從而造成房屋積壓。政府相關(guān)部門應(yīng)做好社會調(diào)查,掌握房屋的社會需求,提前一個時間段,制定時間表,詳細說明未來期間內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模、供應(yīng)范圍,保證以平穩(wěn)的價格向土地投資者供應(yīng)土地。

(四)政府出讓土地要有計劃、有步驟地進行,不宜成批地、大面積地以開發(fā)區(qū)的形式出讓。每個投資者手中的資金都是有限的,所能融通的資金也是有限的。而房屋進入消費領(lǐng)域時,也是以零售的方式進行的,一般不可能大面積地為消費者所購買。由此看來,小宗出讓土地,是符合客觀經(jīng)濟規(guī)律的。相反,大面積出讓土地有如下缺點:一是出讓的土地被加工成“半成品”時,投資商一旦無力再開發(fā),便難以轉(zhuǎn)讓;二是大片出讓土地,會在一定程度上產(chǎn)生壟斷,無法真實地反映土地的出讓價格,也無法保證政府以合理的價格出讓土地。從近年房地產(chǎn)熱和開發(fā)區(qū)熱的地方來看,大都是以大片的土地進行出讓的,而這樣的土地現(xiàn)在又大都在“曬太陽”,真正有能力搞成片開發(fā)的微乎其微,所以,應(yīng)嚴格控制成片開發(fā)項目。

(五)充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地,對舊城中空閑、廢棄、低效利用的土地,應(yīng)視不同情況以不同的價格出讓。這也是目前利用地價最能控制耕地占用速度的有效措施之一。要解決吃飯與建設(shè)的矛盾,就要認真組織開展建設(shè)用地調(diào)查評價,刺激投資者盡可能地利用能夠利用的建成區(qū)的土地,使投資者不用或盡量少用耕地,努力提高建設(shè)用地利用率。

(六)加強對劃撥土地使用權(quán)的管理,對以劃撥方式供應(yīng)的土地要符合劃撥目錄的要求。不得擅自改變土地用途,對改變劃撥土地的用途或?qū)潛芡恋剞D(zhuǎn)讓時,要由土地價格評估機構(gòu)進行地價評估,并收取土地出讓金或土地增值稅,嚴格制定土地供應(yīng)定額,不得超占土地,對超占或閑置不用的土地收取土地使用費,通過對土地的價值管理抑制土地的浪費和投機,從而控制土地的供給總量。

利用地價來調(diào)控土地供應(yīng)總量,不是不供應(yīng)土地,也不是地價越高越能達到控制土地供應(yīng)的目的,而是要圍繞上述原理建立一種機制,使地價在土地供需過程中能夠發(fā)揮積極作用,遏制土地粗放利用和浪費,約束使用者節(jié)約集約利用土地,使有限的土地資源得到最有效使用,緩解我國人地矛盾,實現(xiàn)社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。