拜小燕

摘要本文介紹了以其房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件,并對該案進行了淺要分析,對房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中代征道路拆遷費用的承擔問題進行初步探討。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同分析

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

1 案情簡介

原告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,被告某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司,雙方于2006年2月16日經(jīng)平等協(xié)商簽訂了《項目轉(zhuǎn)讓合同》。原告將其開發(fā)建設(shè)中的“讇狀笙謾畢钅孔讓給被告:賢約定：原告將該項目的土地使用權(quán)及前期所有投入費用與項目有關(guān)的手續(xù)轉(zhuǎn)讓給被告，轉(zhuǎn)讓?700萬元;被告無論建多少面積和層數(shù),該項目轉(zhuǎn)讓費不變。并特別約定:本合同簽訂后,項目所發(fā)生的一切費用由乙方(被告)承擔。除此之外,雙方對具體付款日期及違約責任等做出了約定。

合同生效后,原告按期履行合同約定的義務,被告陸續(xù)向原告支付轉(zhuǎn)讓費2240萬元,后因被告以代征道路拆遷責任及費用應由原告承擔而拒絕支付剩余轉(zhuǎn)讓費。原被告遂釀成糾紛,原告向蘭州市中級人民法院提起訴訟。

2 雙方訴辯及判決情況

(1)原告訴稱:根據(jù)合同約定,被告應于2006年12月6前付清全部轉(zhuǎn)讓費,截止目前仍拒付尚欠轉(zhuǎn)讓費460萬元,被告拒絕履行合同中的付款義務,已構(gòu)成根本違約,據(jù)此要求被告支付拖欠原告的轉(zhuǎn)讓費460萬元,并承擔違約金164萬元。

(2)被告辯稱:被告依約向原告支付了大部分項目轉(zhuǎn)讓費,2006年4月下旬,被告取得《某市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本),發(fā)現(xiàn)有“界外代征”的附加條件,即換正本前完成界外征地。原告故意隱瞞了代征道路用地2452.5平方米界外拆遷問題。2007年12月初,在市建委的要求下,對“讇狀笙謾痹誚üこ檀征待拆范圍內(nèi)建筑物及附屬物價格進行評估，估?42.13萬元,2007年12月27日涉案工程正式封頂,已符合商品房預售的條件,被告無法取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證(正本)》(注:因“界外代征”未完成)繼而無法取得《商品房預售許可證》。

(3)判決情況。本案經(jīng)過兩審終結(jié),終審判決被告于判決生效后支付原告轉(zhuǎn)讓費460萬元。至此,本案房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中涉及代征道路拆遷責任及費用的承擔,經(jīng)過兩級司法審判確定由受讓人某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司承擔。我所作為原告的代理律師,參與了本案的終審審理。在辦案過程中,代理律師從約定和法定義務兩個角度深入分析涉案焦點問題,即論述代征道路既不是原告的合同約定義務,也不是法定義務;同時,對被告反訴及理由,從合同履行中項目資料的移交、被告付款行為以及合同交易價款的構(gòu)成等方面進行了闡述,使得本案終審有了一個滿意的結(jié)果。

3 對該案的評析

在房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件中涉及代征道路拆遷及拆遷費用問題,往往關(guān)乎房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(收益)目的能否實現(xiàn),因此,在律師承辦該類案件時,值得深究和探討:

一是代征地的概念。代征地是指城市建設(shè)工程沿道路、鐵路、河道、綠化帶等公共用地安排建設(shè)的,建設(shè)單位按照有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定代征的公共用地。代征地中的“代征”兩個字是廣義上的“代征”,不僅包含著“代征用”,而且還包含著“代拆遷”。

二是代征地的由來。在計劃經(jīng)濟體制下,企業(yè)提出用地申請,國家根據(jù)項目需要無償劃撥,企業(yè)取得國有土地使用權(quán)是無償?shù)?。但是在目前市場?jīng)濟體制下,企業(yè)投資主體發(fā)生了較大的變化,非國有經(jīng)濟投資主體大量出現(xiàn),特別是國家實行國有土地使用權(quán)有償使用制度后,若仍沿襲計劃經(jīng)濟體制下的規(guī)定不變,由項目建設(shè)單位承擔代征地費用已暴露出較多問題。如此,在項目轉(zhuǎn)讓中,轉(zhuǎn)讓人與受讓人在代征道路費用上往往會討價還價,或者產(chǎn)生爭議。

三是代征地問題的討論。(1)從純粹的市場角度講,如果項目在規(guī)劃用途已經(jīng)確定的情況下發(fā)生了轉(zhuǎn)讓,那么這表明代征地作為項目取得的一個條件,開發(fā)企業(yè)在決定接受該項目時,就已經(jīng)接受了該代征地;另外,項目在前期策劃或可研階段征求規(guī)劃意見時,代征地已經(jīng)明確,開發(fā)企業(yè)決定繼續(xù)開發(fā)該項目,說明項目有規(guī)劃代征地,開發(fā)企業(yè)也能夠接受。(2)在城市建設(shè)快速發(fā)展和舊城改造任務不斷加大的情況下,政府也面臨比較尷尬的局面,一方面建設(shè)項目好,容易吸引投資商;另一方面,代征地費用負擔過重會加大開發(fā)企業(yè)的壓力,阻礙或影響開發(fā)企業(yè)投資的積極性,從而影響舊城改造的進程。(3)代征涉及到三方的利益,原用地者、政府、開發(fā)企業(yè)。給建設(shè)項目上的原用地者的征地、拆遷和給政府的費用由開發(fā)企業(yè)來承擔,代征地上政府收益免交,給原用地者的征地、拆遷費用由政府和開發(fā)企業(yè)共同負擔。

綜上所述,從代征地的概念、由來和上述規(guī)定來看,代征地主要指代征公共用地。既然是公共用地,則應該按照“誰收益,誰投資”的原則,合理處理代征地拆遷和費用承擔的問題。