蔣盛君

摘要我國現(xiàn)有的法規(guī)對規(guī)范城市房屋拆遷程序,維護(hù)被拆遷人利益,促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變發(fā)揮了積極的作用。但由于法律體系并不健全,缺乏專門針對房屋拆遷的法律,導(dǎo)致我國城市房屋拆遷存在一系列的矛盾。因此,要建立健全城市房屋評(píng)估及拆遷程序,為城市化建設(shè)掃清障礙,更好的保護(hù)拆遷雙方的利益。

關(guān)鍵詞房屋評(píng)估房屋拆遷法律完善

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1009-0592(2009)06-280-01

一、城市房屋評(píng)估程序的法律現(xiàn)狀研究

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定估價(jià)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)拆遷估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定應(yīng)公正、公平、公開的評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。目前我國部分房屋拆遷地采用的是群眾代表抽簽的方法來選取評(píng)估機(jī)構(gòu),但房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是從房地產(chǎn)評(píng)估中受益的,從而導(dǎo)致評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估中很難保持中立。依照規(guī)定,被拆遷人如果對評(píng)估結(jié)果不滿意,可以自己選定評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,但是如果兩個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的結(jié)果存在出入,就由專家委員會(huì)進(jìn)行鑒定,這樣耗時(shí)耗力,也不能保證最后的結(jié)果能使雙方滿意,評(píng)估的結(jié)果直接決定補(bǔ)償金額的多少,評(píng)估機(jī)構(gòu)的不中立會(huì)進(jìn)一步阻礙房屋拆遷的進(jìn)程,激化矛盾。

二、城市房屋拆遷程序的法律現(xiàn)狀研究

(一)我國現(xiàn)有的拆遷程序

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定,我國城市房屋拆遷程序主要為:1.申請房屋拆遷許可證。任何單位或者個(gè)人需要拆遷房屋的,必須向當(dāng)?shù)卣课莶疬w管理部門提出拆遷許可申請;2.審批和核發(fā)拆遷許可證。相關(guān)部門對申請事項(xiàng)進(jìn)行審查,對符合條件的,核發(fā)房屋拆遷許可證;3.發(fā)布拆遷公告。房屋拆遷管理部門在核發(fā)房屋拆遷許可證時(shí),應(yīng)予以公布;4.簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。在拆遷期限內(nèi),拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議;5.實(shí)施房屋拆遷。拆遷人應(yīng)當(dāng)按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限,實(shí)施房屋拆遷。

(二)關(guān)于強(qiáng)制拆遷

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定,被拆遷人拒絕搬遷時(shí),拆遷人可以向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V并要求強(qiáng)制拆遷。由于房屋拆遷許可證是由政府頒發(fā)的,房屋拆遷又順應(yīng)了政府的城市建設(shè)規(guī)劃,政府很難在裁決中保持中立的地位?！冻鞘蟹课莶疬w行政裁決工作規(guī)程》規(guī)定,在房屋拆遷管理部門申請行政強(qiáng)制拆遷前,必須對相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行聽證。同時(shí)規(guī)定了房屋拆遷管理部門工作人員或者行政強(qiáng)制拆遷執(zhí)行人員的責(zé)任和義務(wù)。但經(jīng)調(diào)查,不少拆遷人在強(qiáng)拆之前都省掉了這一程序。而且在房屋拆遷過程中,存在著停電、停氣等使用違規(guī)手段強(qiáng)迫被拆遷人搬遷的行為,給被拆遷戶的人身安全及財(cái)產(chǎn)安全帶來了隱患。

三、我國城市房屋評(píng)估及拆遷程序的法律完善

房屋拆遷涉及財(cái)產(chǎn)所有權(quán),只有法律才能調(diào)整房屋拆遷涉及的民事法律關(guān)系。現(xiàn)階段我國頒布的條理細(xì)則都屬于下位法,超越了立法權(quán)限。法律經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們,法律對市場起規(guī)范指導(dǎo)作用,市場對法律起引導(dǎo)作用,法律和市場是一種互相規(guī)范互相選擇的行為,所以完善法律制度,可以使房屋拆遷制度更加嚴(yán)謹(jǐn)、合理。應(yīng)建立一個(gè)專門針對房屋拆遷管理制度的法律。該法律可供參考的完善方向有:

(一)完善并建立合理的房屋拆遷程序

根據(jù)現(xiàn)有的房屋拆遷流程,結(jié)合拆遷實(shí)際,應(yīng)如下完善拆遷過程:在房屋拆遷單位提出拆遷申請后,由同級(jí)的人大和房屋拆遷管理部門共同依法進(jìn)行審核,雙方就矛盾進(jìn)行協(xié)商,如果審核不通過則重新制定方案。垂直的,中立的中央垂直地方的房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)市場價(jià)格給房屋估價(jià),拆遷一方制定補(bǔ)償方案,政府組織被拆遷人對此方案進(jìn)行評(píng)分,后進(jìn)行招標(biāo)確定開發(fā)商,并發(fā)放拆遷許可證和簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議。如果雙方能夠達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)定,則可實(shí)施拆遷,如果不能達(dá)成協(xié)定,就申請行政裁決搬遷,否則司法訴訟,強(qiáng)制拆遷。此方案加入了人大的參與,使審核結(jié)果更能符合廣大群眾的利益,中立的機(jī)構(gòu)給房屋估價(jià),能夠排除一系列非法因素的干擾,制定出最合適的價(jià)位,政府組織評(píng)分,可以讓被拆遷戶選出合意的開發(fā)商,有利于緩解目前被拆遷戶與拆遷人的矛盾,使拆遷順利進(jìn)行。

(二)強(qiáng)制拆遷程序的合法化

當(dāng)法律規(guī)定可以強(qiáng)制拆遷時(shí),應(yīng)由相關(guān)部門依法組織專門人員進(jìn)行強(qiáng)行拆遷,禁止雇傭社會(huì)閑雜人等進(jìn)行拆遷。在強(qiáng)制拆遷之前,應(yīng)告之被拆遷戶,保證其知情權(quán)。拆遷過程應(yīng)公開,透明,并采用文明的手段,嚴(yán)禁使用恐嚇,威脅,暴力等違法手段。在拆遷過程中,應(yīng)保證被拆遷戶的人身安全及財(cái)產(chǎn)安全。強(qiáng)制拆遷之后,應(yīng)提供相應(yīng)的補(bǔ)償安置措施,防止出現(xiàn)被拆遷戶無家可歸的情況。

(三)兼顧各種群體的利益,體現(xiàn)法律的公平公正

在拆遷的過程中,應(yīng)保障每一個(gè)被拆遷人的知情權(quán)、聽證權(quán)和起訴權(quán)。在政府進(jìn)行城市規(guī)劃、決定拆遷時(shí),應(yīng)舉行聽政會(huì),吸取各方意見。也可建立房屋拆遷爭議的行政仲裁機(jī)構(gòu)、制度及程序等,以保護(hù)被拆遷戶的利益不受到非法侵害。同時(shí),也應(yīng)保障拆遷方的利益,被拆遷戶可能已經(jīng)得到了合法的補(bǔ)償,但為了進(jìn)一步獲得利益,不愿搬遷,使開發(fā)商受到損失。所以,在保障被拆遷人利益的同時(shí),也應(yīng)兼顧各種不同利益主體的利益,體現(xiàn)法律的公平公正,保證拆遷的順利進(jìn)行,維持社會(huì)秩序和穩(wěn)定。