丁　鑠

提要本文通過闡述REITs的概念、種類和特征，對(duì)我國設(shè)立REITs的風(fēng)險(xiǎn)，從投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)和REITs管理者的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面進(jìn)行分析，以便我國引入REITs后能夠充分地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，保證其健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：REITs；投資風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資本密集型行業(yè)，在全球金融危機(jī)大背景下，我國房地產(chǎn)業(yè)面臨著大量資金缺口，銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大，拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道迫在眉睫。REITs將成為我國房地產(chǎn)業(yè)新的融資渠道，是今后房地產(chǎn)融資的熱點(diǎn)研究方向。

由于缺乏配套的法律、稅收和會(huì)計(jì)制度，我國目前還沒有實(shí)際可操作的REITs。我國國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)、信托業(yè)、投資基金發(fā)展相對(duì)滯后的同時(shí)，也導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金理論和政策的滯后。目前，國內(nèi)對(duì)REITs的研究大多停留在其起源、概念、國外運(yùn)作模式、運(yùn)作規(guī)則、現(xiàn)狀的介紹以及引入我國的可行性分析。至于REITs引入國內(nèi)后的風(fēng)險(xiǎn)分析，則是鮮有涉及。REITs作為一種房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，其本身所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)因素更具特殊性和復(fù)雜性，其風(fēng)險(xiǎn)研究也絕非一般的投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)分析體系所能代替，需要建立一套適合我國國情的系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分析體系。

二、REITs概述

（一）REITs的概念。REITs即房地產(chǎn)投資信托基金。實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，通過將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。

（二）REITs的種類。按組織形式分類，分為契約型和公司型；按投資組合分類，分為權(quán)益型、抵押型和混合型；按資金募集方式分類，分為私募型和公募型；按基金運(yùn)作方式分類，分為開放式和封閉式。

（三）REITs的顯著特征。REITs與一般的房地產(chǎn)投資活動(dòng)相比，具有以下顯著特征：REITs的實(shí)物形態(tài)是一種證券化了的基金；REITs是國家立法專門投資于房地產(chǎn)的特殊基金；REITs是一種集合投資方式和集合投資組織；REITs投資收入的絕大部分必須定期分配給投資者；REITs是一種為大眾服務(wù)的社會(huì)投資制度；REITs是一系列創(chuàng)新制度的綜合體。

三、REITs風(fēng)險(xiǎn)分析

通常來說，風(fēng)險(xiǎn)是指投資者達(dá)不到預(yù)期的收益或遭受各種損失的可能性。REITs作為一種房地產(chǎn)封閉式基金，一方面投資者在投資REITs的過程中受到房地產(chǎn)本身和資本市場(chǎng)的雙重風(fēng)險(xiǎn)所帶來的一系列不確定因素的影響；另一方面REITs的基金管理者面臨著基金運(yùn)作管理過程中的諸多隱患。據(jù)此，本文通過投資風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面展開剖析。

（一）REITs的投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1、政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是由于地方政府或中央政府等相關(guān)政府職能部門的政策變化而引起市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)REITs的影響。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)都還處在不斷發(fā)展變化之中，我國政府對(duì)它們的監(jiān)管缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)常會(huì)出臺(tái)一些針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)問題而制定的政策，如國家的財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策以及金融相關(guān)政策等，都會(huì)引起股票證券市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)；而REITs作為一種全新的房地產(chǎn)投融資工具，從試點(diǎn)到規(guī)范運(yùn)作，政策的出臺(tái)和調(diào)整在我國只是一個(gè)摸索的過程，使得REITs面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

2、資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于REITs價(jià)格在交易場(chǎng)所的變化而給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。股票市場(chǎng)的景氣度，REITs股票價(jià)格定價(jià)模型與房地產(chǎn)價(jià)格定價(jià)模型的差異，以及股票市場(chǎng)中一些信息的影響都會(huì)對(duì)在股市中進(jìn)行交易的REITs投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。

3、法律風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)是指由于法律法規(guī)不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等造成REITs投資者損失的可能。如果相關(guān)職能部門不能出臺(tái)REITs相關(guān)的專業(yè)性法規(guī)，或者完善相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)，就會(huì)使得REITs在我國運(yùn)作過程中缺乏法律的規(guī)范和強(qiáng)有力的支持、保護(hù)，極易造成REITs投資者權(quán)利的侵害和發(fā)展的畸形化，從而不利于其健康發(fā)展。

（二）REITs的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)分析

1、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是指REITs管理者使用財(cái)務(wù)杠桿不當(dāng)而引起的在運(yùn)作過程中的風(fēng)險(xiǎn)。在大多數(shù)設(shè)立REITs的國家中，REITs與其他行業(yè)性公司一樣，也被允許負(fù)債經(jīng)營從而發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用擴(kuò)大收益。于是，相應(yīng)的在REITs運(yùn)作過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也由此而生。

2、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)主要是指REITs管理者在REITs運(yùn)作過程中管理不善而造成收益損失或成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)踐中，由于REITs的管理人員獲取的信息不完全或存在誤差，對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷有誤，決策失誤等情況，往往會(huì)造成項(xiàng)目市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確、對(duì)投資對(duì)象的選擇不當(dāng)、投資時(shí)機(jī)把握不恰當(dāng)?shù)龋斐蒖EITs運(yùn)營的成本增加或利潤的減少，投資者的收益很難得到保障。

3、委托-代理風(fēng)險(xiǎn)。REITs作為一種投資工具，是投資信托制度在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用，REITs是建立在委托代理關(guān)系基礎(chǔ)之上的。委托-代理風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上就是由于委托關(guān)系的存在，委托人不得不對(duì)代理人的行為后果承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。由于委托代理關(guān)系中，所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離，雙方當(dāng)事人之間存在著信息的非對(duì)稱分布。作為委托人的投資者無法全面了解REITs經(jīng)營管理狀況，而作為受托人的管理者則很有可能為了自身的利益，利用其掌握的專業(yè)知識(shí)和信息優(yōu)勢(shì)損害投資者的權(quán)益，從而產(chǎn)生委托代理風(fēng)險(xiǎn)。

4、投資風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的系統(tǒng)和周期性風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致在REITs管理者投資選擇過程中產(chǎn)生房地產(chǎn)質(zhì)量下降和預(yù)期收益產(chǎn)生差異的風(fēng)險(xiǎn)。REITs是跨越房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的一種金融產(chǎn)品和工具。在非規(guī)范、信息不夠透明的市場(chǎng)里，投資項(xiàng)目選擇的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。由于房地產(chǎn)周期性衰退會(huì)導(dǎo)致這些資產(chǎn)的價(jià)格下降以及租金收益減少，從而給REITs價(jià)值帶來影響。

四、結(jié)束語

為了分散銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)和拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，我國引入并設(shè)立REITs勢(shì)在必行。在引入REITs的同時(shí)也帶來了REITs自身的風(fēng)險(xiǎn)。本文通過投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)和REITs管理者的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面對(duì)REITs的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面、系統(tǒng)地分析，以便于我國針對(duì)引入REITs后可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)采取風(fēng)險(xiǎn)防范措施，推進(jìn)我國REITs健康持續(xù)地發(fā)展。

（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）

主要參考文獻(xiàn)：

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