張　弛

【摘 要】我國房地產(chǎn)業(yè)在逐步發(fā)展壯大的同時，也不斷的趨向于完善。從整體上來看，房地產(chǎn)價格一直保持持續(xù)快速上升的趨勢。本文對太原市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了分析，針對存在的問題提出了相應(yīng)的對策。

【關(guān)鍵詞】太原市 房地產(chǎn) 問題 對策

太原市從90年代開始房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，已成為太原經(jīng)濟(jì)的一個重要的增長點。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，太原市房地產(chǎn)業(yè)也存在不少問題。我們必須對太原市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分析，針對存在的問題，研究相應(yīng)的對策。

一、太原市房地產(chǎn)業(yè)存在的問題

（一）房地投資對我市經(jīng)濟(jì)未充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用

在發(fā)達(dá)國家和地區(qū)中，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所提供的社會財富，在國內(nèi)生產(chǎn)總值所占的比重都超過10%，甚至高達(dá)20%以上，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但目前我市房地產(chǎn)業(yè)其產(chǎn)值占國民生產(chǎn)總值的比重僅為2%左右，低于全國的6～7%，距發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)成熟期20～30%，更具有較大的差距。

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)品比較單一且房地產(chǎn)市場細(xì)分程度不夠

和全國比較發(fā)達(dá)的地區(qū)相比太原市的房地產(chǎn)市場還比較落后，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，開發(fā)能力相對薄弱，房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)和層次較低。從供應(yīng)角度看，雖說這幾年太原市的房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，但沒有創(chuàng)新，房子好像是一個模子里刻出來似的，要蓋高層全是高層，要造水景全是水景，沒有一點兒個性。

（三）現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展軟環(huán)境制約其快速發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)涉及到管理的政府部門較多，主要有計劃、規(guī)劃、土地、建管、房地、人防、地震、環(huán)境保護(hù)等等十幾個部門。隨著改革的深入和行政審批制度的改革，各部門辦事效率有了較大的提高和改善。但是由于整個宏觀經(jīng)濟(jì)體制正處于深度改革、轉(zhuǎn)軌和磨合時期，在項目審批、土地利用、有關(guān)規(guī)費方面還不盡如意。如宏觀調(diào)控力度不強(qiáng)，全市總體發(fā)展模糊、項目審批各部門各自為政，溝通不足，協(xié)調(diào)不夠、房地產(chǎn)業(yè)的收費項目仍然比較多、城市建設(shè)規(guī)劃滯后、土地一級壟斷不夠。

（四）房屋二級市場尚未全面啟動

太原市的房屋二級市場，近兩年雖然交易量有了大幅增加，但相對于增量房而言，存量房交易量、交易額要小得多。2006年我市二手房交易套數(shù)為3620套，交易面積47.94萬平方米，同比分別增長16.44%、10.36%；增量房與存量房交易面積比為2.43：1；與新建商品房成交量相比，二手房的交易面積、交易套數(shù)、交易金額數(shù)量很少。因此，太原市的二手房市場潛力還有待于進(jìn)一步挖掘。同時，受稅費調(diào)整等政策影響，作為房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的中間環(huán)節(jié)受阻，樓市交易的加速器作用不明顯。

（五）次貸危機(jī)對太原市房地產(chǎn)投資的影響

美國次貸危機(jī)開始于房地產(chǎn)。2006年年底，風(fēng)光了整整5年的美國房地產(chǎn)終于從頂峰重重摔了下來，這條食物鏈也終于開始斷裂。美國次貸危機(jī)爆發(fā)影響了全球。太原市的房地產(chǎn)投資也受到了影響，表現(xiàn)在以下幾個方面：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩、商品住房銷售面積增幅回落，房地產(chǎn)交易量明顯萎縮、住房價格總體維持穩(wěn)定、房價走勢平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速下降。

（六）房地產(chǎn)金融體系不健全

盡管房地產(chǎn)融資渠道呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢，但是這些渠道所提供的產(chǎn)品卻難以滿足市場需要。例如，單個資金信托計劃不得超過200份信托合同的限制，而且需要提供齊全的項目手續(xù)文件；房地產(chǎn)項目的銀行信貸審核也是比較嚴(yán)格、貸款條件也很苛刻。由于市場存在嚴(yán)重的資金供求失衡，從而直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)融資成本的高漲，相當(dāng)多的企業(yè)因資金鏈斷裂而被迫出讓項目，有的企業(yè)鋌而走險借助地下金融或者進(jìn)行資金“尋租”。這些不正?，F(xiàn)象反映了由于房地產(chǎn)融資市場體系的不健全所導(dǎo)致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過多、政策引導(dǎo)不利等諸多問題。監(jiān)管當(dāng)局在強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的同時，卻忽略了構(gòu)建一個適合國情的、符合發(fā)展需要的、健全的房地產(chǎn)金融市場體系。

（七）房地產(chǎn)金融風(fēng)險不容忽視

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營隱含財務(wù)風(fēng)險；房地產(chǎn)開發(fā)貸款融資渠道單一,假按揭現(xiàn)象時有發(fā)生；基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險；土地開發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險。

（八）房地產(chǎn)投資規(guī)模增加結(jié)構(gòu)欠佳

據(jù)2006年太原市住房調(diào)查數(shù)據(jù)：太原市城市居民未來五年內(nèi)有購房意向的，欲購普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的居民占九成。與此同時，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍有待優(yōu)化。如何進(jìn)一步加強(qiáng)市場保障性住房建設(shè)，優(yōu)先滿足中低收入居民的住房要求，適度控制商業(yè)類用房建設(shè)，積極盤活資源，對其大量的空置面積制定必要的消化措施，應(yīng)引起各級相關(guān)部門的重視。

二、促進(jìn)太原市房地產(chǎn)健康發(fā)展的對策

（一）樹立房地產(chǎn)業(yè)投資的可持續(xù)發(fā)展觀

首先建立房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的時間觀、空間觀、系統(tǒng)觀。從宏觀方面看，應(yīng)把房地產(chǎn)業(yè)放在整個國民經(jīng)濟(jì)的大舞臺，分析對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利因素和不利條件，不斷探尋我國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展之路。從微觀方面看，應(yīng)分析城市內(nèi)部的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、市場行情等的不同特點，制訂房地產(chǎn)市場管理的政策和法規(guī)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開資源的開發(fā)、國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會消費，而資源、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會是相互聯(lián)系的有機(jī)整體，是一個完整的系統(tǒng)。因此，房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)樹立人口、資源、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會協(xié)調(diào)發(fā)展的。

（二）調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建立資源節(jié)約的新型房地產(chǎn)體系

根據(jù)太原市的實際情況，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)對象的具體收入線標(biāo)準(zhǔn)和范圍，并做好其住房供應(yīng)保障工作。一是增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房市場供應(yīng)。二是加快工礦企業(yè)和舊城內(nèi)棚戶區(qū)改造步伐。三是嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地供應(yīng)總量，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，認(rèn)真執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和上地利用年度計劃，控制新增建設(shè)用地供應(yīng)量。四是進(jìn)一步完善土地收購儲備制度，建立土地收購、儲備、拍賣的供地機(jī)制，政府壟斷土地一級市場。

（三）推行房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新

根據(jù)目前我國的房地產(chǎn)市場形勢和宏觀調(diào)控需要，為了增加房屋供給，抑制房價的過快上漲，分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險，發(fā)展住房租賃市場，拓寬居民投資渠道，減少房屋投機(jī)需求考慮，當(dāng)前尤其需要拓寬房地產(chǎn)融資渠道：一是盡快推出標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品(REIT)，投資于成熟物業(yè);二是利用已經(jīng)推出的信貸資產(chǎn)證券化的思路，探索不動產(chǎn)證券化試點;三是探索以發(fā)行項目債來解決房地產(chǎn)開發(fā)過程中的階段性資金需求。與此同時，有必要加快研究建立旨在分擔(dān)住房抵押貸款風(fēng)險的保險(擔(dān)保)體系，不但要開發(fā)相關(guān)產(chǎn)品，也要研究建立相關(guān)機(jī)構(gòu)。不僅要服務(wù)于提高特定人群房屋購買力、實現(xiàn)購房愿望的政策目標(biāo)，也要能分散銀行住房貸款風(fēng)險，規(guī)范住房信貸市場，為推動住房抵押貸款證券化規(guī)范發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范體系建設(shè)

加強(qiáng)住房公積金管理。一是理順政策性住房金融的組織管理體制。綜合業(yè)內(nèi)有關(guān)意見，成立全國統(tǒng)一的住房公積金管理中心；各地的住房公積金管理中心，按照各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度以及資金歸集和需求規(guī)模進(jìn)行整合，成為全國住房公積金管理中心的分支機(jī)構(gòu)。二是重新定位商業(yè)銀行在政策性住房金融中的職能。將商業(yè)銀行由托管人角色轉(zhuǎn)變?yōu)楣e金直接管理者，獨立運作住房公積金的歸集、個人賬戶的管理、資金結(jié)算、信貸融資等金融業(yè)務(wù)，并承擔(dān)貸款風(fēng)險，防止違規(guī)操作。三是擴(kuò)大住房公積金資金來源。

（五）實施積極穩(wěn)健的宏觀經(jīng)濟(jì)政策

在控制好“源頭”以后，現(xiàn)在就到了“中間層”一房地產(chǎn)的運作市場。市場經(jīng)濟(jì)體制下的經(jīng)濟(jì)的資源配置都是由市場機(jī)制自動調(diào)節(jié)的，但是由于房地產(chǎn)市場存在著信息不對稱、不完全競爭等一些市場失靈的現(xiàn)象，“看不見的手”的作用并不會很有效的發(fā)揮出來，有時就會導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)破壞性的震蕩，這就需要政府適度的宏觀調(diào)控的引導(dǎo)，來指導(dǎo)其健康、有效的運行。

1.貨幣或金融政策方面

金融業(yè)參與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，無論對金融業(yè)本身，還是對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都是至關(guān)重要的。應(yīng)研究一套綜合的、系統(tǒng)的房地產(chǎn)金融體系和房地產(chǎn)金融政策。如在信貸方面，應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行信貸政策，落實項目資本金制度。

2.產(chǎn)業(yè)政策方面

穩(wěn)定一級市場，盤活二級市場。在目前的太原市場上，新建商品房價格和存量房價格差距不明顯，二級市場十分不發(fā)達(dá)。前幾年由于太原新房價格偏低，舊房需求明顯不足，加之房地產(chǎn)二級市場交易稅費偏高，手續(xù)繁瑣復(fù)雜，辦證時間長等問題的存在，致使長期以來太原房地產(chǎn)二級市場不活躍。推進(jìn)二手房市場首先要改變傳統(tǒng)的“一套房子一輩子”的置業(yè)觀念，擴(kuò)大二手房市場需求。同時降低二手房交易門檻和稅費標(biāo)準(zhǔn)，在己售公房上市的基礎(chǔ)上，允許不可售公房差價交換;保護(hù)消費者的權(quán)益，刺激二手房市場的發(fā)展，從而促進(jìn)一、二級市場的良性互動發(fā)展。租賃市場作為緩解住房問題的重要補(bǔ)充，應(yīng)貫徹落實國家有關(guān)廉租住房的政策，進(jìn)一步完善相關(guān)管理制度，出臺一系列措施鼓勵人們通過租賃解決住房問題，確保租賃市場健康發(fā)展。

3.財政政策方面

隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，政府由房地產(chǎn)供給者轉(zhuǎn)變?yōu)榛A(chǔ)設(shè)施建設(shè)者后，一方面，應(yīng)不斷強(qiáng)化財政投資對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中的投資導(dǎo)向作用，使房地產(chǎn)投資方向更明，效率更高。另一方面，應(yīng)強(qiáng)化稅收的調(diào)節(jié)作用。就消費方來說，目前房地產(chǎn)的總體稅費負(fù)擔(dān)仍然偏高，大大制約著居民的購房能力。政府可以考慮對購買商品房后短期即轉(zhuǎn)讓的所得稅課以高稅率。

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