孟　冰

【摘要】 《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量和披露,對于客觀、公允地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價值具有重要意義。本文通過分析投資性房地產(chǎn)公允價值變動對利潤表的影響,比較上市公司對公允價值評估的方法,闡述了目前我國運用公允價值存在的問題,并提出了完善投資性房地產(chǎn)運用公允價值的幾點建議。

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn);公允價值;問題;建議

2006年,美國房價的突然暴跌,引發(fā)了次貸危機,隨著次貸危機的惡化,以公允價值計量的眾多資產(chǎn)的價值也不斷下跌,隨之而來的是壞賬、信用等級下降等,這樣的惡性循環(huán)最終引發(fā)了全球性的金融危機。在這場危機中,有人將矛頭指向了“公允價值”。美國一些金融機構(gòu)的負(fù)責(zé)人稱,如果不采用公允價值計量,就不會使公司陷入這樣的危機中。

我國2006年發(fā)布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》中,在金融資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等多個準(zhǔn)則中使用了公允價值。如何認(rèn)識和使用公允價值,是非常值得思考的問題。本文以投資性房地產(chǎn)為例,探討公允價值在我國應(yīng)用的有關(guān)問題。

一、公允價值產(chǎn)生的背景及其必要性

傳統(tǒng)的會計計量屬性是歷史成本,但隨著經(jīng)濟的發(fā)展,歷史成本已經(jīng)不能適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。20世紀(jì)70年代以后,由于通貨膨脹的影響,許多人開始質(zhì)疑歷史成本,認(rèn)為采用歷史成本計價會導(dǎo)致企業(yè)所提供的財務(wù)報表信息沒有用,因為歷史成本反映的信息與實際情況可能相差甚遠(yuǎn)。在這樣的質(zhì)疑聲中,產(chǎn)生了其他的計量屬性。隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展,公允價值開始走進(jìn)人們的視野,逐漸被大家認(rèn)可并廣泛應(yīng)用。

但正在公允價值日趨成熟的時候,由美國次貸危機所引發(fā)的金融危機使得人們要求停止使用公允價值的呼聲增高,似乎公允價值是這場危機的根源。那么,是否公允價值不再適應(yīng)時代的需要了呢?

筆者認(rèn)為,從表面上看,是因為公允價值的大幅下跌導(dǎo)致了次貸危機的發(fā)生,但不能因為公允價值的下跌使企業(yè)陷入危機就否認(rèn)它,批判它。但當(dāng)公允價值上升時,也會也給企業(yè)帶來利潤,使財務(wù)報表變得好看,那時并沒有人批判公允價值。應(yīng)該說,公允價值本身并沒有問題,問題在于我們?nèi)绾魏侠淼剡\用它,如何客觀地估計公允價值。

與歷史成本計量屬性相比較,公允價值計量屬性有其明顯的優(yōu)勢,它能夠及時、全面地反映現(xiàn)行和未來經(jīng)濟環(huán)境的變化,更真實地反映企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀,更符合決策有用觀的要求,可以向財務(wù)報表使用者提供更有價值的信息。

謝詩芬教授曾在《公允價值:國際會計前沿問題研究》中指出,公允價值符合包括經(jīng)濟收益概念、全面收益觀念、現(xiàn)金流量制和市場價格會計假設(shè)、現(xiàn)代會計目標(biāo)、相關(guān)性和可靠性特征、會計要素的本質(zhì)特征、未來會計確認(rèn)的基礎(chǔ)、現(xiàn)值和價值理念、計量觀和凈盈余理論以及財務(wù)報表的本原邏輯在內(nèi)的十大理論基礎(chǔ)。

因此,為了適應(yīng)經(jīng)濟的發(fā)展,更真實地反映企業(yè)現(xiàn)狀,給財務(wù)報表使用者提供有價值的信息,會計還應(yīng)當(dāng)堅持采用公允價值。目前研究的方向不在于是否應(yīng)用公允價值,而在于如何運用公允價值。

二、當(dāng)前投資性房地產(chǎn)運用公允價值中存在的問題

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計量。在后續(xù)計量時,通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式,在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,不得同時采用兩種計量模式。

根據(jù)財政部會計司發(fā)布的《關(guān)于我國上市公司2007年執(zhí)行新會計準(zhǔn)則情況的分析報告》,在1 570家上市公司中,存在投資性房地產(chǎn)的有630家,占1 570家的40.13%。這些公司絕大多數(shù)對投資性房地產(chǎn)采用了成本計量模式。其中只有18家上市公司(占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。 可見,由于我國對公允價值的使用有嚴(yán)格的限制,并且在選用公允價值后不允許再轉(zhuǎn)為成本模式計量,在初次應(yīng)用新準(zhǔn)則的時候,上市公司選擇了較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。但隨著時間的推移,情況將會發(fā)生變化,2008年金融街(000402)和昆百大A(000560)兩家公司就相繼發(fā)布公告,將其投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式。

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定,采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),其公允價值變動直接計入公允價值變動損益,進(jìn)而影響當(dāng)期利潤。表1選取2007年上市公司年度報告中采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的8家公司,分析投資性房地產(chǎn)公允價值變動對其利潤的影響。

從表1可以看出,部分上市公司,如中國銀行,深發(fā)展A,其投資性房地產(chǎn)公允價值變動對本年利潤的影響并不大,僅占百分之一到二;白云山和津濱發(fā)展公司,其投資性房地產(chǎn)公允價值變動對利潤的影響達(dá)到了百分之十以上;方大A更是明顯,其對利潤的影響達(dá)到了177.91%。也就是說,如果方大A沒有采用公允價值模式,當(dāng)年將表現(xiàn)為虧損。

企業(yè)對公允價值確定的依據(jù)和方法不同,其對利潤的影響也大相徑庭。正因為如此,“公允價值”很可能成為上市公司提升業(yè)績的一個工具。這與前些年有些公司利用計提減值準(zhǔn)備使企業(yè)扭虧為盈相似,運用“公允價值”也可以使企業(yè)達(dá)到扭虧為盈的目的。仍以上述8家公司為例,具體分析其取得公允價值的依據(jù)和方法(表2)。

從表2中可以看到,多數(shù)公司是采用專業(yè)評估的方法,聘請獨立評估師確定公允價值的。如方大A委托專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)——深圳市國政房地產(chǎn)評估有限公司;白云山聘請廣州羊城資產(chǎn)評估與土地估價有限公司等途徑來獲取投資性房地產(chǎn)的公允價值。根據(jù)財政部會計司發(fā)布的《關(guān)于我國上市公司2007年執(zhí)行新會計準(zhǔn)則情況的分析報告》,采用公允價值對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的18家上市公司中,對投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法有多種,其中有10家上市公司采用房地產(chǎn)評估價格;有2家上市公司采用第三方調(diào)查報告中的價格;有1家上市公司采用與擬購買方初步商定的談判價下限;有2家上市公司參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格等。另外有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價值的具體確定方法。

由專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)進(jìn)行評估,可以比較客觀地反映出投資性房地產(chǎn)的市場價值,但是也為企業(yè)進(jìn)行人為操縱利潤提供了機會。

公允價值的獲取應(yīng)該是在一個完全競爭的市場條件下進(jìn)行的,它要求參加交易的各方必須充分了解市場情況,信息不對稱的程度應(yīng)盡可能地縮小,任何商品或要求權(quán)的市場價格都可以公開查閱,并據(jù)此確定交易的價格。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對公允價值模式的應(yīng)用條件進(jìn)行了非常嚴(yán)格的限制,規(guī)定其公允價值的取得只能是同類市價,不允許采用估值技術(shù)。但在實務(wù)操作中,投資性房地產(chǎn)的公允價值通常以該房地產(chǎn)的評估價格來確定,這就很容易發(fā)生惡意會計職業(yè)判斷的情況。同時,采用評估機構(gòu)的評估價格還存在一個問題,即國內(nèi)房地產(chǎn)價值評估機構(gòu)的發(fā)展還不夠成熟,在這方面的建設(shè)還比較薄弱,缺乏專業(yè)機構(gòu)、人才以及評估的具體標(biāo)準(zhǔn),使所取得的公允價值難以做到真正的公允。

另外,根據(jù)會計準(zhǔn)則的要求,通過從房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格來確定公允價值,那么同類或類似的市場價格又如何確定?是根據(jù)二手市場的均價?還是其最低價格?

除此之外,公允價值也是一把雙刃劍。由于公允價值是隨市場大環(huán)境的變化而變化的,因此在它給企業(yè)帶來利潤的同時,也有可能造成企業(yè)的虧損。例如2007年我國房價高攀,公允價值計量會給企業(yè)帶來不少的“利潤”,但這其中也存在著隱患,即如果企業(yè)隨著房地產(chǎn)泡沫的增加而過高的估計了公允價值,那么當(dāng)泡沫被擠掉的時候,公允價值的大幅下跌將會給企業(yè)帶來新的危機。因此,如果不能正確地運用公允價值,客觀地估計公允價值,那么“公允價值”將帶來負(fù)面的效應(yīng)。

三、對我國投資性房地產(chǎn)運用公允價值的幾點建議

由上述分析可以看出,“公允價值”不僅對會計人員提出了新的挑戰(zhàn),要求他們提高自身素質(zhì),并具有較高的職業(yè)判斷能力;另一方面也對相關(guān)部門提出了挑戰(zhàn),要求其制定更為詳細(xì)、科學(xué)的判斷標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范公允價值評估體系,減少利用公允價值操縱利潤的空間。

(一)完善房地產(chǎn)市場的建設(shè)

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的要求,采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件:1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;2.企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)、合理的估計。這兩個條件必須同時具備,缺一不可。

企業(yè)可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格(市場公開報價)來確定投資性房地產(chǎn)的公允價值;無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的,可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格,并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定。

按照上述要求,首先要完善房地產(chǎn)交易市場。同類或類似房地產(chǎn)的價格應(yīng)該說是最為公允,也是最為公開的一個信息,是企業(yè)評估投資性房地產(chǎn)公允價值的一個比較客觀的依據(jù)。因此,健全房地產(chǎn)交易市場,有助于公允價值的評估,使公允價值的取得有理可依,有據(jù)可查,同時也降低了企業(yè)利用公允價值操縱利潤的空間。

(二)提高會計人員的素質(zhì),增強其職業(yè)判斷能力

公允價值計量屬性的應(yīng)用,要求會計人員必須具有較高的素質(zhì)。公允價值中存在許多不確定的因素,這就要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。由于有“人員”的介入,其主觀性必然增強,由此增加了操縱利潤的可能性。因此,首先要提高會計人員的道德素養(yǎng),加強其遵紀(jì)守法的意識,這是杜絕惡意職業(yè)判斷的根本。其次,要加強對會計人員的培養(yǎng),增強其職業(yè)判斷能力。在實務(wù)操作中,投資性房地產(chǎn)的公允價值通常以該房地產(chǎn)的評估價格來確定,這時需要專業(yè)判斷。國際上常用的公允價值的估值技術(shù)包括市場法、收益法和成本法等,如通過未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值來對公允價值進(jìn)行估計,對折現(xiàn)現(xiàn)金流量的利率選擇等都離不開會計人員的專業(yè)判斷,因此,提高會計人員的職業(yè)判斷能力有助于我們更合理地運用公允價值。

(三)健全資產(chǎn)評估機構(gòu),保持其獨立性

從上面的分析可以看出,目前多數(shù)上市公司采用聘請房地產(chǎn)評估機構(gòu)的方式來估計投資性房地產(chǎn)的公允價值。這樣做有其便利性,可以借助資產(chǎn)評估師的力量,方便、快捷地得到比較準(zhǔn)確的公允價值。

既然選擇資產(chǎn)評估機構(gòu)是一個便捷的途徑,那么就要加強資產(chǎn)評估機構(gòu)的建設(shè)。目前,我國還缺乏具有權(quán)威性的房地產(chǎn)價值評估機構(gòu)和專業(yè)人才,因此,有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強對評估機構(gòu)的建設(shè),培養(yǎng)一支具有專業(yè)勝任能力并具有規(guī)模的注冊資產(chǎn)評估師隊伍,同時應(yīng)提高現(xiàn)有評估師的職業(yè)道德素質(zhì)和技術(shù)水平。除此之外,還應(yīng)加快完善資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系和規(guī)范執(zhí)業(yè)行為的準(zhǔn)則體系,使得行業(yè)行為更為規(guī)范,為公允價值的取得提供更準(zhǔn)確的資料。

(四)促進(jìn)市場經(jīng)濟發(fā)展,逐步放寬要求

我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則要求根據(jù)同類或類似房地產(chǎn)的交易市場價格及相關(guān)信息對公允價值做出合理估計;而按照國際財務(wù)報告準(zhǔn)則的規(guī)定,除了能夠從房地產(chǎn)所在地的活躍市場上取得相關(guān)信息外,還允許參考最近交易價格、采用估值技術(shù)確定公允價值。

由于目前我國市場經(jīng)濟還不夠完善,若放寬限制,可能會導(dǎo)致大批企業(yè)利用公允價值操縱利潤的事情再次發(fā)生,因此,在新準(zhǔn)則下,對投資性房地產(chǎn)使用公允價值有較為嚴(yán)格的限制條件。

我國應(yīng)當(dāng)鼓勵企業(yè)運用公允價值,并給予正確的引導(dǎo),同時不斷完善準(zhǔn)則,促進(jìn)估值技術(shù)的發(fā)展。等到市場發(fā)展的更成熟時,再放寬要求,使更多的企業(yè)可以應(yīng)用公允價值,擴大公允價值應(yīng)用的范圍?！?/p>

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