姜　林

[摘要]2008年,美國(guó)的次貸危機(jī)演變成全球金融危機(jī),嚴(yán)重影響了其宏觀經(jīng)濟(jì),進(jìn)而向其實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)起攻擊,國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的爭(zhēng)論再次變得激烈,房地產(chǎn)業(yè)也在今年出現(xiàn)了拐點(diǎn),在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受出口影響頗為嚴(yán)重加之房地產(chǎn)市場(chǎng)“救市”呼聲一浪高過一浪的情形下,國(guó)家貨幣政策出現(xiàn)松動(dòng),樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”。

[關(guān)鍵詞]次貸危機(jī) 房地產(chǎn)泡沫 貨幣政策

作者簡(jiǎn)介:姜林(1987-),女,漢族,四川什邡人,四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院06級(jí)金融學(xué)。

一、引言

爆發(fā)于美國(guó)的次貸危機(jī)于2008年泛濫成全球的金融危機(jī),給許多國(guó)家的金融體系甚至宏觀經(jīng)濟(jì)都造成了嚴(yán)重危害,而次貸危機(jī)爆發(fā)的導(dǎo)火索正是房地產(chǎn)泡沫的破滅。美國(guó)房地產(chǎn)的泡沫與當(dāng)初美國(guó)政府寬松的貨幣政策有著莫大的關(guān)系。2007年初,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《2007年中國(guó)服務(wù)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》指出,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)浮現(xiàn),無論在規(guī)模結(jié)構(gòu)價(jià)格以及利潤(rùn)上都存在問題。

在中國(guó)以銀行為主導(dǎo)的金融體系下,房地產(chǎn)融資的主要渠道是銀行信貸,融資渠道單一。根據(jù)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)部專題組(2005)年估計(jì),我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中來自銀行貸款的比例在60%左右。從2007年數(shù)據(jù)看,與購(gòu)房款相關(guān)的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款的比重之和約占到了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的42%,銀行貸款占比17%。

二、文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)外對(duì)貨幣政策是否或多大程度上會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著很大的爭(zhēng)論。

Takatoshi等(1995)認(rèn)為在20世紀(jì)80年代日本房地產(chǎn)價(jià)格泡沫中,銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸急劇增加起到了誘發(fā)作用[1]。易憲容(2005)認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫完全建立在銀行過度支持的基礎(chǔ)上[2]。周金奎(2005)通過一個(gè)博弈分析認(rèn)為,信念與金融支持過度是房地產(chǎn)泡沫形成的重要原因[3]。

張遷平(2008)等認(rèn)為,貨幣供應(yīng)量政策只能在短期內(nèi)控制房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng),長(zhǎng)期來看,他很難控制房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)張趨勢(shì),信貸政策只能部分地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資的增幅,并不能強(qiáng)烈的影響房地產(chǎn)市場(chǎng),不能控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。而土地供給的松緊政策明顯影響著房地產(chǎn)均價(jià)[4]。

三、貨幣政策及其相關(guān)工具的運(yùn)用對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

(一)利率作為資產(chǎn)價(jià)格,是借款者的資金使用成本,利率高低直接影響借貸者的借貸意愿和還貸能力。

同美國(guó)一樣,中國(guó)在過去10年同樣經(jīng)歷了一個(gè)低利率周期。貸款利率降低,企業(yè)和個(gè)人貸款成本降低,房地產(chǎn)開發(fā)投資額明顯增加,個(gè)人住房抵押貸款穩(wěn)步增加。另一方面,由于存款利率低,居民儲(chǔ)蓄存款轉(zhuǎn)向投資,出于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期,“炒房”溫度不斷上漲,二套房、多套房購(gòu)買增加。這樣,低利率從供求兩方面促成了房地產(chǎn)市場(chǎng)近十年來的火爆。

(二)貨幣供應(yīng)量主要影響市場(chǎng)上可供投資和貸款的貨幣數(shù)量

貨幣供應(yīng)量過剩造成流動(dòng)性過剩,大量貨幣進(jìn)入資本市場(chǎng),必定導(dǎo)致資本市場(chǎng)投資過熱,易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫。2008年6月房地產(chǎn)開發(fā)增速達(dá)到頂點(diǎn),為33.5%。另一方面,商業(yè)銀行流動(dòng)性過剩,必定會(huì)為過剩的貨幣找尋出口,房地產(chǎn)信貸是其優(yōu)質(zhì)貸款,故信貸額增加。以上兩方面原因即是貨幣供給量過剩會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因。反之,當(dāng)央行減少基礎(chǔ)貨幣投放量,回收貨幣,導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量減少,會(huì)引起商業(yè)銀行流動(dòng)性降低,放貸減少,房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈緊張。這正是2008年房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)的原因之一。

(三)信貸量直接影響開發(fā)商的資金來源

近年來,由于我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲,商業(yè)銀行紛紛競(jìng)相向開發(fā)商貸款,致使房地產(chǎn)信貸成為當(dāng)前銀行信貸的主要部分。截止2007年上半年,我國(guó)房地產(chǎn)信貸余額占金融機(jī)構(gòu)全部信貸余額的17.13%占我國(guó)GDP比重達(dá)到40.27%,特別是在部分城市,我國(guó)房地產(chǎn)金融信貸余額占銀行總的信貸比例都超過50%。[5]銀行為房地產(chǎn)貸款營(yíng)造寬松的信貸環(huán)境,幫助開發(fā)商圈地炒地,人為推動(dòng)土地的需要量,更在無形中為開發(fā)商囤積新建商品房提供資金支持,可以說銀行在房地產(chǎn)泡沫的形成過程中起到了推波助瀾的作用。

四、政策建議

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的開端起于政府的大力支持。

自1998年我國(guó)推出住房商品化以來,中央政府將住宅作為居民新的消費(fèi)熱點(diǎn),給予房貸優(yōu)惠、減免稅等政策支持,鼓勵(lì)購(gòu)房,刺激了住房消費(fèi),另一方面,房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),國(guó)家也給予了相當(dāng)?shù)恼咧С?放寬了商業(yè)銀行的住房信貸,促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)。故而,抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng),政府的政策取向需轉(zhuǎn)變,并且要具有一致性與持續(xù)性,關(guān)鍵是要起到引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需嚴(yán)重不平衡是導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)走高的根本原因。

住房消費(fèi)存在剛性需求現(xiàn)象,主要有三類:一是自住性需求,這部分需求主要來源于我國(guó)城鎮(zhèn)化速度加快和居民收入的增加。據(jù)“十二五”規(guī)劃,2020年我國(guó)城市化水平將達(dá)到55%-60%,按人均25平方米的保守估算,以后我國(guó)每年需要增加商品住宅2億平方米左右[6],是國(guó)家應(yīng)當(dāng)大力解決的,故在首付及貸款利率上可作適當(dāng)優(yōu)惠,以穩(wěn)定民生;二是強(qiáng)制性需求,即因舊城改造和拆遷導(dǎo)致的被動(dòng)性需求。在這方面,國(guó)家因加以嚴(yán)控。三是投機(jī)性需求。由于目前我國(guó)個(gè)人投資渠道狹窄,在房?jī)r(jià)普遍看漲的情況下,很多人將目光投向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。在這方面,對(duì)二次或多次置業(yè)應(yīng)實(shí)施強(qiáng)硬措施,包括首付比例和住房按揭貸款的嚴(yán)格控制,以及對(duì)國(guó)際熱錢流入的控制。

供給方面,受土地資源的有限性制約,存在供給嚴(yán)重不足的問題。這樣一來,就形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的賣方市場(chǎng),這就是地產(chǎn)商敢于漫天要價(jià)的籌碼。

(三)土地交易價(jià)格上揚(yáng)是房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)的助推器。

幾年來,國(guó)家改革了土地交易方式,實(shí)行拍賣制。在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆時(shí),各地出現(xiàn)了很多“地王”,圈地?zé)嵋粫r(shí)風(fēng)生水起,但是當(dāng)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)候,卻又出現(xiàn)了退地潮,不少企業(yè)根本沒有充足的資金進(jìn)行開發(fā),卻指望地價(jià)上漲以此獲利,拿到地也遲遲不進(jìn)行開發(fā),這也是住房供給不足的原因之一。政府應(yīng)加強(qiáng)土地土地交易管理,適量釋放土地交易量,合理控制地價(jià)。

參考文獻(xiàn)

[1]Takatoshi,Ito,and Tokuo,Iwaisako,1995Explaining asset bubbles in Japan[R]NBER paper No.5358:www.nber.org/papers/w5358

[2]易憲容,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警,財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì),2005年第5期

[3]周京奎,信息不對(duì)稱、信念與金融支持過度:房地產(chǎn)泡沫形成的一個(gè)博弈分析,財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì),2005年第8期

[4]張遷平,周文興,關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控措施的有效性分析,統(tǒng)計(jì)與決策,2008年第3期

[5]張炳輝,馬輝,美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的警示,經(jīng)濟(jì)縱橫,2008年第7期

[6]胡乃武,仲武冠,論房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合的必要性,經(jīng)濟(jì)與管理研究,2009年