顏永軍

摘 要 公司財務報表是反映公司財務狀況與經(jīng)營成果的快照,是報表使用者了解公司各方面情況的媒介之一,也是架在公司管理層與報表使用者的橋梁。本文以萬科公司為例分析公司所面臨的問題和未來的發(fā)展前景。

關鍵詞 償債能力 盈利能力 營運能力 增長性分析

中圖分類號:F231.5文獻標識碼:A

一、業(yè)務分析

本文通過SWOT分析法把公司的戰(zhàn)略與公司內(nèi)部資源,外部環(huán)境有機結(jié)合。通過分析企業(yè)發(fā)展中的優(yōu)勢、劣勢、機遇和挑戰(zhàn)這四個因素,SWOT分析可以分為兩部分:第一部分為SW,主要用來分析內(nèi)部條件;第二部分為OT,主要用來分析外部條件。

(一)企業(yè)外部分析。

外部分析主要是對企業(yè)發(fā)展環(huán)境的分析。外部分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對企業(yè)的可能影響上,外部分析主要包括政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境等。

1998年以后,隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施,房地產(chǎn)投資進入新的發(fā)展時期,房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。1999年以后,隨著住房制度改革的不斷深化、居民收入水平的提高,消費觀念的改變,以及利率的不斷下調(diào),使得住房開始成為新的消費熱點。

隨著加入WTO的進程推進,中國對外開放的程度加大,有更多的包括外資在內(nèi)的資金和企業(yè)將加入到房地產(chǎn)市場中來,競爭將更加的激烈,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的不僅僅是發(fā)展的機遇,也將是更大的挑戰(zhàn)。

(二)企業(yè)內(nèi)部分析。

內(nèi)部分析主要通過全面分析企業(yè)的實際狀況,來充分認識企業(yè)的實力或強項。內(nèi)部分析主要著眼于企業(yè)自身的實力及其與競爭對手的比較。企業(yè)實力主要通過基礎能力、營銷能力、組織能力和財務能力來反映。

1.基礎能力。

基礎能力包括品牌資源,客戶資源,產(chǎn)品服務組合,硬件設施/能力,政策和決策程序?！爸袊康禺a(chǎn)TOP10研究組”發(fā)布的《2007中國房地產(chǎn)品牌價值研究報告》顯示,萬科以91.68億元成為“2007中國房地產(chǎn)行業(yè)領導公司品牌”。 2007中國房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10的平均品牌價值為26.20億元,是平均品牌價值的3.5倍。借助客戶關系管理表現(xiàn)出的對待客戶群的定制化服務。通過專業(yè)性及權威數(shù)據(jù)的分析,對市場的把握會分寸有度,后期營銷會比競爭對手進入快,也更有利于把項目快速地推出去,中原的快速發(fā)展與建立完善的客戶關系管理系統(tǒng)有很大的關系。

2.營銷能力。

企業(yè)的營銷能力包括客戶中的聲譽,市場份額,市場地位,渠道,營銷力量,定價機制,市場研究。萬科1988年進入住宅行業(yè),1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務。在這一領域的競爭對手有招商地產(chǎn),保利地產(chǎn),金地地產(chǎn),SOHO等一些知名的地產(chǎn)公司。分析近幾年的房地產(chǎn)行業(yè)整個銷售水平,至2007年末,萬科全國市場占有率為2.1%,業(yè)務覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈為重點的二十九個城市。當年共銷售住宅4.8萬套,銷售套數(shù)位居世界前茅,躋身全球最大的住宅企業(yè)行列。

3.組織能力。

公司采用總部、區(qū)域、一線的三級管理模式,兼顧集中與柔性管理,加強對公司運營的管理。董事會下設審計委員會、投資與決策委員會、薪酬與提名委員會,加強對公司信息披露、高管任命與考核的管理和對重大投資的風險控制,完善對公司管理層的考核與監(jiān)督。并確立并一貫堅守職業(yè)化底線,包括對人永遠尊重、追求開放透明的體制和公平的回報等。從財務、顧客、內(nèi)部運作和學習成長四個維度出發(fā)制定考核方案并據(jù)此對總部、區(qū)域本部和子公司進行考核。這些都保證了團隊持續(xù)價值的創(chuàng)造和企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

4.財務能力。

財務能力包括財務控制,反映企業(yè)實力的主要財務指標,償債能力,資本結(jié)構(gòu),盈利能力,經(jīng)營能力。

2007年,房地產(chǎn)上市公司的盈利能力顯著提高,滬深上市公司總資產(chǎn)收益率(ROA)均值達5.32%,較2006年提高1.41個百分點,部分企業(yè)超過10%,體現(xiàn)出較強的盈利能力。凈資產(chǎn)收益率方面(ROE),2007年滬深房地產(chǎn)上市公司該指標均值達到14.48%,同比提高4.17個百分點,平均EPS(每股收益)從2006年0.148元提高到2007年的0.35元,增幅超過100%。而萬科在2007年的總資產(chǎn)收益率(ROA)達到6.5197%,凈資產(chǎn)收益率(ROE)達到了16.55%,EPS(每股收益)0.7049元。這些均高于行業(yè)的平均水平,有著較強的盈利水平。

二、財務分析

(一)償還債務的能力。

1.短期的償還債務能力。

在短期償債能力的分析中,流動比率是一個重要指標,近年來該指標呈波浪式變動趨勢,03年流動比率較低源于短期借款的增加,04年的回款情況良好使其上升,05年降低0.58,但仍然高于同年行業(yè)0.539的平均水平,06年流動比率增長0.21,其流動資產(chǎn)中的貨幣資產(chǎn)較多。07年又有所下降。從以上可以看出,短期償債能力仍有待提高,特別是2007年末以來,部分城市房地產(chǎn)市場交易量下降明顯,給公司帶來的短期經(jīng)營風險不容忽視。

最后來關注反映經(jīng)營成果償還短期債務的能力的現(xiàn)金流動比率,其現(xiàn)金償債能力較弱,在06,07年出現(xiàn)了負值。就本行業(yè)來說,萬科的短期償債能力應重視現(xiàn)金為王的原則,加強現(xiàn)金流的管理。

2.長期償債能力。

企業(yè)全部資本歸結(jié)起來不外乎是權益資本和債務資本兩大部分。權益資本是企業(yè)創(chuàng)立和發(fā)展最基本的因素,是企業(yè)擁有的凈資產(chǎn),它不需要償還,可以在企業(yè)經(jīng)營中永久使用。同時權益資本也是股東承擔民事責任的限度,如果借款不能按時歸還,法院可以強制債務人出售財產(chǎn)償債,因此權益資本就成為借款的基礎。債務資本不僅能從數(shù)量上補充企業(yè)資金的不足,而且由于企業(yè)支付給債務資本的債權人收益(如債券的利息),國家允許在所得稅前扣除,就降低了融資資金成本。同時由于負債的利息是固定的,不管企業(yè)是否盈利以及盈利多少,都要按約定的利率支付利息。

(二)營運能力分析。

1.短期資產(chǎn)營運能力。

短期資產(chǎn)營運能力主要通過存貨周轉(zhuǎn)率和應收賬款周轉(zhuǎn)率這兩個指標來體現(xiàn)。從存貨周轉(zhuǎn)率來看,存貨對企業(yè)經(jīng)營活動變化具有特殊的敏感性,控制失敗會導致成本過度,作為萬科的主要資產(chǎn),存貨的管理更是舉足輕重。由于萬科業(yè)務規(guī)模擴大,存貨規(guī)模增長速度大于其銷售增長的速度, 因此存貨的周轉(zhuǎn)率逐年下降。

2.長期資產(chǎn)營運能力。

總的來說,萬科的資產(chǎn)營運能力較強,尤其時其應收賬款、固定資產(chǎn)的營運能力非常優(yōu)秀,堪稱行業(yè)典范。近年來的土地儲備和在建工程的增多,存貨管理效率下降較為明顯,因此造成了總資產(chǎn)管理效率降低,管理層應關注存貨的管理。

(三)盈利能力分析。

1.營業(yè)收入分析。

營業(yè)收入是企業(yè)營銷能力的綜合反映,是獲利能力的基礎,也是企業(yè)發(fā)展的根本。

從表1可以看出,公司的收入主要來源于珠江三角洲,長江三角洲和環(huán)渤海區(qū)域。逐步形成了以珠江三角洲,長江三角洲和環(huán)渤海區(qū)域為主,以其他區(qū)域經(jīng)濟中心城市為輔的“3+X”跨地域布局。公司堅持以珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域為重點的城市經(jīng)濟圈聚焦戰(zhàn)略,2007年深圳、廣州、上海、北京、天津幾大核心城市占營業(yè)收入和凈利潤的比重分別達到55.0%和63.4%。

2.期間費用分析。

期間費用是企業(yè)為了取得利潤而付出的代價,與技術水平、產(chǎn)品設計、規(guī)模經(jīng)濟和對成本的管理水平密切相關。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)需要大量資金做后盾,銀行借款利息大量資本化的同時也存在大量的銀行存款。因此,萬科在存在大量借款的情況下,其財務費用卻在04年度出現(xiàn)負數(shù),管理層應注意提高資金利用效率。隨后幾年大量進行建設,需要投入大量資金,財務費用大幅度增長。

3.財務綜合分析。

為了全面了解公司各個方面財務狀況之間的關系,我們利用杜邦分析法進行財務綜合分析,以全面地揭示公司財務狀況的全貌。我們可以從下圖可以看出萬科近三年的杜邦分析圖。

從以上杜邦分析圖可以看出,決定凈資產(chǎn)收益率高低的因素有三個方面:主營業(yè)務利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權益乘數(shù)。05年凈資產(chǎn)收益率為16.25%,當年的主營業(yè)務利潤率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為:12.7889%,0.5627%。而06年的凈資產(chǎn)收益率為14.48%,低于05年,主要是成本和資產(chǎn)總額的增加導致了主營業(yè)務利潤率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的降低,從而影響了凈資產(chǎn)收益率。07年公司大規(guī)模的擴大資產(chǎn)使得總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有所降低,但是由于權益乘數(shù)的提高和主營業(yè)務利潤率的增長并沒有影響本年度的凈資產(chǎn)收益率得到了回升。

通過以上分析可見,萬科擁有較強的獲利能力,在行業(yè)滄海桑田變化的十年,萬科一直保持了很高的盈利水平,除了市場強大需求外,說明其擁有很好的管理水平和決策能力。

三、增長性分析

由于企業(yè)要以發(fā)展求生存,銷售增長是任何企業(yè)都無法回避的問題。企業(yè)增長的財務意義是資金增長。在銷售增長是企業(yè)往往需要補充資金,這主要是因為銷售增加通常會引起存貨和應收賬款等資產(chǎn)的增加。銷售增長的越多,需要的資金越多。

如果通過技術和管理創(chuàng)新,使銷售凈利率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率提高到一個新水平,則企業(yè)增長率可以相應提高。財務杠桿和股利分配受到資本市場的制約,通過提高這兩個比率支持高增長,只能是一個臨時的解決辦法,不可能持續(xù)使用。

四、結(jié)語

從以上分析我們可以看出,萬科的財務報表充滿了攻擊性,成長性隱藏在大量舉債購置土地,使用經(jīng)營中的現(xiàn)金不斷補充進項目中,企業(yè)未來的經(jīng)營增長潛力看好。但是負債微微偏高,過于使用銀行負債,但是公司仍在一個較為安全的邊界內(nèi),考慮公司的未來高速成長,高負債也在情理中。也看出萬科的負債率持續(xù)上升且流動負債比重大。并且融資渠道單一,過度依賴銀行信貸,再是信用政策過緊。因此應適當控制負債比率,增加長期負債比率,加強抵御風險能力;擴大融資渠道增加信托發(fā)行,合理利用境外資金,增加主要地區(qū)控股子公司的資本金,建立融資平臺;適度放寬信用政策等。

近幾年是萬科公司大力發(fā)展的時期,需要大量投入資金。為了滿足未來的資金需求,公司將繼續(xù)加快銷售,增加經(jīng)營活動現(xiàn)金流入,充分運用財務杠桿空間,積極需找戰(zhàn)略合作機會,并進一步開拓融資渠道,加大與境內(nèi)外資本合作力度,推進房地產(chǎn)基金項目合作的實踐,探索房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新模式。

(作者:中南財經(jīng)政法大學國民經(jīng)濟學博士生)

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