咸立明

近年來，房地產業(yè)已逐漸成為九江市地方經濟發(fā)展中的支柱產業(yè)，其稅收收入及規(guī)費收入占到地方財政收入比重的40％以上，隨著國家對房地產行業(yè)調控政策的陸續(xù)出臺及全球性金融危機的雙重影響，整個房地產市場出現了一定程度的調整，具體表現為開發(fā)投資回落，新開工面積急劇下降，市場銷售低迷，價格下跌，房地產市場供需矛盾突出，對地方財政收入也產生了一定影響。

一、九江市房地產稅收對地方財政收支影響

1、房地產稅收成為地方稅收收入的主力兵。2007年，九江市房地產行業(yè)共完成地方稅收47,313萬元，同比增長88％，對地方稅收收入的貢獻度達到14.8％；2008年起，共完成地方稅收49.051萬元，同比增長3.7％，對地方稅收收入的貢獻度達到12.8％；2009年1季度，盡管房地產業(yè)不景氣，但對地方稅收貢獻度并未出現明顯下降，共完成稅收12.277萬元，同比下降17.8％，占地方稅收收入的10.7％。財政部門征收的契稅2005年至2008年，分別為13.712萬元、17.122萬元、21.612萬元、23.859萬元，同比增長65.7％、24.9％、26.2％、10.4％，占地方稅收收入比重均在6％以上。由此可見，房地產稅收的快速增長，為地方財政收入提供了穩(wěn)定可靠的收入來源。

2、土地出讓金收入是地方財政增收的主要來源。2007年5月起，國有土地使用權出讓金收入納入預算管理，當年共入庫175.894萬元；2008年共入庫286.388萬元，同比增加110.494萬元，同比增長62.82％。2009年1季度，國有土地使用權出讓金收入33.664萬元，同比減少32.202萬元，同比下降48.9％。國有土地使用權出讓金收入成為地方財政收入的主要貢獻者，2007年、2008年及2009年1季度，占地方財政收入(不含調撥收入)522.689萬元、688.098萬元、150.857萬元的33.7％、41.6％、22％。

二、宏觀調控政策下九江市房地產市場現狀

自2008年9月起，國家正式出臺政策，全面刺激房地產業(yè)回暖，財政部、稅務總局紛紛出臺政策，金融部門積極調整信貸政策以刺激房產消費，如：從2008年9月16日到12月22日，央行相繼5次降息；從2008年10月27日起，擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20％，加上購買改善性住房還可享受優(yōu)惠的貸款條件等，這些政策的出臺目的是消除房地產市場泡沫，促進房地產市場回歸合理價位，促進房地產市場健康持續(xù)發(fā)展。在各項利好政策的刺激下，九江市房地產市場依然沒有走出低迷行情，具體表現為：

1、銷售低迷，量降價跌。目前九江市部分樓盤已經開始變相降價，如折扣優(yōu)惠、買一送一、買房送物業(yè)等促銷手段層出不窮，但銷售情況依然看淡。2008年全年商品房銷售面積僅111萬平方米，同比下降45％。在各項利好政策的刺激下，2009年1季度商品房銷售面積僅18.9萬平方米，商品房銷售額4.5億元，同比下降5％。2008年九江市商品房銷售平均價格1750元/平方米，比2007年同期價格下降了10％。

2、投資減少，增速趨緩。由于房地產市場不景氣，加上銷售受阻，資金回籠不及時，開發(fā)商再開發(fā)能力下降，2007年房地產開發(fā)貸款共完成投資25億元，同比增加13億元，增長52％；2008年全年房地產開發(fā)貸款完成投資36億元，同比增長8.6％，同比增速回落了44個百分點。2009年1季度，房地產開發(fā)完成投資6億元，同比僅增長5.2％，增幅繼續(xù)回落。據調查20家開發(fā)企業(yè)，計劃未來1-2年內繼續(xù)投資的為12家，較同期減少了8家。2008年開發(fā)商儲存土地意愿減弱。2008年公開出讓土地275.7畝，分別較2006年、2007年減少了68畝、81畝。2009年1季度沒有發(fā)生一宗招標、拍賣、掛牌土地交易，只發(fā)生5宗協議出讓土地交易，金額僅為40萬元。

3、房源供給充裕，有效需求不足。2008年九江市累計批準商品房預售面積75萬平方米，10,800多套，加上2007年存量4,300套，可供現售的商品房近1.5萬套，可以說房源供應相對充足。今年1季度僅銷售18.9萬平方米，目前還有仍然有87萬平方米住房等待銷售。九江市同期居民有效需求相對于過高的房價而顯得嚴重不足。據測算，2008年九江市城鎮(zhèn)居民每人年均收入1.27萬元，按一個家庭3人計算，年收入3.81萬元，九江目前的消費水平為每人年均0.88萬元，剔除必須的日常生活開支后，剩余可支配收入一個家庭僅1.2萬元。如果購買100 M2的商品房，按照現在的市場價格，需要存款近25年。

4、企業(yè)資金緊張，還貸壓力大。目前資金緊張已成為我市房地產企業(yè)面臨的主要問題，一是資金回籠壓力。由于目前市場不景氣，銷售行情不好，造成了企業(yè)資金回籠受阻；二是還貸壓力。按照2008年底全市房產開發(fā)貸款余額21億元，每套住房100平方米、單價4000元，平方米估算，至少需要銷售房屋50萬平方米住房才能歸還銀行貸款，如果今年商品房銷售量進一步萎縮的話，銀行資金很難按期得到收回。由于銷售不暢，1-3月份，九江市房地產行業(yè)共入庫地方稅收12,277萬元，比上年同期減收2,658萬元，下降17.8％。

5、銀行信貸緊縮，開發(fā)商融資難度大。自2008年以來，房地產貸款總額一直呈下降趨勢。2009年1季度，九江市房地產貸款余額61.3億元，比年初減少6.7億元，同比減少3.6億元，其中房地產開發(fā)貸款余額21.9億元，較年初增加0.7億元，同比減少1.9億元。據調查20戶房地產企業(yè)反映，2008年共向銀行申請貸款28筆，金額9.2億元，銀行實際放貸僅9筆，金額2.4億元，滿足率為26％，同比下降62％。房地產企業(yè)拖欠工程款明顯增加，至2008年末，調查20戶企業(yè)共欠工程款近2億元，同比增長70％。

三、當前九江市房地產面臨的現實問題

1、房地產市場面臨著下行空間。雖然2009年國家還會在降低購房稅費、利率調低、全面放寬二套房貸等方面繼續(xù)有所舉措，進一步加大刺激房地產市場，但根據目前整個市場現狀，結合經濟波動規(guī)律，九江市房地產市場投資前景不容樂觀，1季度投資增幅明顯低于同期固定資產投資的增長速度44個百分點；由于民眾持幣觀望情況較濃，自主性住房、改善性住房及投資性住房有效需求不足，加之此次房地產調整處于宏觀經濟下行階段，作為宏觀經濟的先行指標，房地產調整周期遠遠要快于、大于經濟其他指標。因此，預計九江市房地產市場的調整仍將持續(xù)。

2、房地產資金過度依賴銀行信貸。2008年房地產投資共計36億元，而同期房地產貸款余額為21.2億元，銀行貸款占到投資總額的59％，加之預售房制度給企業(yè)帶來的先期資金，房地產企

業(yè)自有資金比例不足30％，導致抗市場風險能力不足。在房價下降、銷售不暢的大環(huán)境下，房地產企業(yè)如繼續(xù)“捂盤囤房”，勢必增加銀行還貸壓力。據九江市各商業(yè)銀行信貸數據顯示，截止到2010年前后，九江市各商業(yè)銀行將有多筆金額巨大的房地產開發(fā)性貸款到期，到期還貸受阻、房地產價格的縮水將會導致抵押資產價值的縮水，還將進一步引發(fā)銀行貸款風險。

3、商品房存在結構性問題。2009年商品預售房面積近2萬套，但90平方米以下的小戶型占比僅為26％，大中戶型占比高達74％。戶型結構與居民收入結構正好成反比，九江市普通收入家庭與高收入家庭占比為8：2，因此，戶型結構與收入的差異制約了自住性住房的有效需求，在投資性住房結構上又呈現出供大于求的矛盾，導致大量住房空置。在消費結構上，受傳統消費觀念影響，許多家庭把購房作為全家人一生的愿望，舉債買房、貸款買房的大有人在，甚至在房地產市場極度低迷的2008年，個人住房貸款余額(45.8億元)還出現爆發(fā)式的增長，較2007年增加了8個億，增長21％。租房消費觀念仍不被大多數民眾接受。消費結構的不合理也助長房價的上漲。其次，商品房、經濟適用房及廉租房投資比例結構不合理，歷年來，九江市商品房投資占到總投資的95％以上，經濟適用房、廉租房占比較低，投資比例的差異直接導致住房結構性差異。

4、土地財政政策制約了房地產的健康發(fā)展。近些年來，“土地財政”備受各地方政府推崇，九江市土地出讓金收入連續(xù)3年占財政收入比重高達30％以上。2006年、2007年、2008年，分別占地方財政收入比重的30％、33.7％、41.6％，同時土地成本按照每年15％的增長速度節(jié)節(jié)攀升，土地價格從2006年每畝60萬元上漲到2008年的80萬元，土地價格的上漲推動了房地產價格的上漲，土地成本價格占到房價的30％以上，這種政府性行為對房地產價格起到了推波助瀾的作用，制約了房地產平穩(wěn)健康發(fā)展，同時也滋生了房地產泡沫。土地作為地方不可再生資源，可利用面積正在逐年減少，“土地財政”短期內雖然可以給地方財政帶來巨額收入，但對房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展尤其不利。

四、促進房地產業(yè)發(fā)展的意見及建議

據初步統計，九江市房地產業(yè)稅收收入及土地出讓金收入自2005年以來，占地方預算收入40％以上的比重。房地產行業(yè)對鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、家電等行業(yè)的發(fā)展有著直接或間接的拉動作用，與物流、中介服務、物業(yè)管理等服務行業(yè)直接關聯，在地方經濟發(fā)展中起著支柱作用，如何促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，發(fā)揮房地產行業(yè)在財政收入及國民經濟中的重要作用呢?

1加快房地產業(yè)多元化融資模式建設。鼓勵房地產企業(yè)通過上市、信托項目、企業(yè)債券、非上市股權和私募等方式融資，改變過度依賴銀行單一的融資模式，提高房地產企業(yè)的自我資金生成和發(fā)展能力，分解信貸壓力，分散信貸風險；引進信用公司、基金、投行、房地產經營公司等戰(zhàn)略合作伙伴，提升房地產項目的開發(fā)能力和管理能力，為行業(yè)平穩(wěn)過渡鋪設“安全通道”。

2采取有保有壓的房地產信貸管理政策。當前，九江房地產市場銷售低迷，資金回籠受阻，企業(yè)資金壓力較大，這對房地產后續(xù)開發(fā)產生了抑制作用，各金融部門要合理安排資金，對那些資質優(yōu)、品質好的開發(fā)企業(yè)適當給以資金上的支持。另一方面，房地產業(yè)信貸風險已經逐漸浮上水面，2008年末，房地產貸款67億元，占到貸款總額的20％，各金融機構要加強監(jiān)測，從嚴控制新的開發(fā)貸款，對現有樓盤的銷售進行跟蹤，及時收回貸款，降低不良貸款比例，規(guī)避信貸風險。

3不斷改善住房供給結構。一是要改善中低價位和中小戶型供應結構，滿足居民自住性住房消費的需要；二是要改善商品用房、經濟適用房、廉租房的供給比例，地方政府部門通過調控項目立項、土地供應等硬性手段，規(guī)定經濟適用房的投資比例，提高保障性住房的供應量。

4建立科學的住房消費模式?，F行單一的購房消費模式助長了房價的上漲，為充分合理地利用房地產存量資源，促進購租并舉的消費模式，政府必須完善房屋租賃的配套措施，解決包括戶籍管理、教育體制、社會保障在內的與民眾密切相關的問題，積極引導居民的消費觀念，擺脫傳統觀念和舊體制對租賃市場的阻礙，解除民眾租房的后顧之憂。

5加大對土地資源的調控力度。一是要科學合理供應土地，根據房地產市場供需狀況，調整土地市場投放量，有序地開發(fā)建設用地，避免土地出讓規(guī)模大起大落，影響房地產市場穩(wěn)定發(fā)展；二是放寬土地出讓條件，采取降低土地保證金比例、實行分期繳款或延期繳款時間，給企業(yè)留有更多的資金周轉期；三是根據市場情況，合理地確定土地價格，避免因土地成本增加帶來房價的上漲。