蘇　玢

摘要近年來,商品房買賣糾紛呈現(xiàn)上升趨勢(shì),本文主要探討開發(fā)商逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)法律問題,以期對(duì)相關(guān)法律問題的解決有所裨益。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)權(quán) 登記 逾期

中圖分類號(hào):D920.5文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1009-0592(2009)09-140-01

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立,房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,已成為支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。商品房買賣糾紛尤其是逾期辦證引發(fā)的糾紛日益凸顯,以下是筆者在工作實(shí)踐中對(duì)上述問題的法律適用問題的一些思考。

一、房地產(chǎn)開發(fā)商的辦證義務(wù)

房屋買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(即開發(fā)商)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價(jià)款的合同①,該合同是以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的雙務(wù)要式合同。因此,無論是依據(jù)合同的約定還是物權(quán)法上的規(guī)定,開發(fā)商都有義務(wù)協(xié)助買受人辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、辦理房產(chǎn)證等轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的手續(xù),這是維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序的需要,也防止開發(fā)商一屋多賣、重復(fù)抵押的必然要求。

根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定,產(chǎn)權(quán)登記通常先由開發(fā)商完成初始登記,之后才由各個(gè)買受人分別辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。在此過程中,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)產(chǎn)權(quán)登記的協(xié)助義務(wù),一般包括:1.辦備轉(zhuǎn)讓登記前應(yīng)由開發(fā)商先行取得的文件,如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、測(cè)繪、預(yù)售許可證等;2.在購房人申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓登記時(shí),提供上述文件;3.依房管部門要求或合同約定,協(xié)助購房人遞交上述資料、代繳稅費(fèi);4.為實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓登記的目的,應(yīng)由開發(fā)商配合履行的其他事項(xiàng)以及合同約定的應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的其他義務(wù)。

二、開發(fā)商原因致使逾期辦證的原因分析

實(shí)踐中,能否取得產(chǎn)權(quán)的初始登記最為關(guān)鍵的問題在于開發(fā)商是否已足額繳交其開發(fā)使用的土地出讓金和開發(fā)的房地產(chǎn)是否通過并取得建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。根據(jù)建設(shè)部下發(fā)的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》的規(guī)定,房屋竣工驗(yàn)收必須辦理竣工驗(yàn)收備案,開發(fā)商取得竣工驗(yàn)收備案表將作為其辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的一項(xiàng)重要依據(jù)。在房屋買賣合同履行過程中,開發(fā)商往往因?yàn)榉慨a(chǎn)開發(fā)前期資料不全(如未辦理土地使用證、土地使用權(quán)出讓合同、繳交土地出讓金發(fā)票、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及紅線圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證、預(yù)售許可證等)②,未能通過建設(shè)、公安消防等主管部門綜合驗(yàn)收,未能委托辦理實(shí)地測(cè)繪手續(xù)而延遲辦理房地產(chǎn)權(quán)證。但延遲辦理房地產(chǎn)權(quán)證不能一概認(rèn)定為開發(fā)商的原因?qū)е?如登記主管部門的原因、不可抗力、買受人行為等原因,則不能由此向開發(fā)商主張逾期辦證的違約責(zé)任。

三、審判實(shí)踐中對(duì)逾期辦理房屋權(quán)屬證書不能的理解與適用

房地產(chǎn)權(quán)屬證書是享有房產(chǎn)所有權(quán)的法定要件,在商品房買賣中,出賣人交付房屋并辦妥房地產(chǎn)權(quán)證是房地產(chǎn)出賣人約定的基本義務(wù)。因此,相關(guān)的法律、法規(guī)對(duì)商品房買賣中辦理房地產(chǎn)權(quán)證書的期限作出明確規(guī)定③?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條對(duì)商品房買賣中出賣人辦理房地產(chǎn)權(quán)證書的義務(wù)和期限作出了十分具體的規(guī)定。同時(shí),該解釋第19條對(duì)于出賣人遲延辦理產(chǎn)權(quán)證,買受人可依此解除合同的法律后果予以明確規(guī)定。上述司法解釋的原則性規(guī)定并無不妥,但法律適用中卻存在一些問題。如:

1.解釋第19條規(guī)定由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的情形,如房屋已正常交付使用,可否視為根本違約而解除房屋買賣合同。筆者認(rèn)為合同法中強(qiáng)調(diào)解除權(quán)的行使是在根本違約的情況下,即合同訂立時(shí)所期待的根本利益不能實(shí)現(xiàn)的情況下行使。而房地產(chǎn)買賣合同辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記只是保障買受人對(duì)房屋享有的物權(quán)不受侵害,其根本利益仍為對(duì)房屋完整的所有權(quán)。簽訂房屋買賣合同后,購買房屋的買受人能夠按照約定的時(shí)間取得房屋、取得房屋產(chǎn)權(quán)、所取得的房屋能夠正常使用,就實(shí)現(xiàn)了合同目的。因此,出賣人沒有按照約定的時(shí)間交付房屋、沒有取得商品房預(yù)售許可證明而無法取得房屋產(chǎn)權(quán)、因其他原因未能在約定或者法定期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)、因出賣人履行不能致使買受人無法取得房屋等情形均屬于“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”和“無法取得房屋”的情形④,此時(shí)即使房屋已正常交付使用仍應(yīng)視為根本違約而買受人享有解除權(quán)。

2.《解釋》第19條規(guī)定的是辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記不能的法律責(zé)任,而這種登記是否等同于辦理并交付房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。對(duì)于這類問題的處理也有兩種意見,一種認(rèn)為應(yīng)嚴(yán)格按照《解釋》第十九條規(guī)定解除雙方之間的買賣合同;第二種意見認(rèn)為《解釋》第十九條只是規(guī)定導(dǎo)致無法辦理房屋所有權(quán)登記的處理辦法,并沒有規(guī)定為無法辦理或交付房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的情況。對(duì)于房屋所有權(quán)登記和交付房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證應(yīng)作不同字面理解。⑤

筆者認(rèn)為對(duì)于辦理房屋所有權(quán)登記的理解應(yīng)為辦理交付房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。房屋交付包括實(shí)物交付和證件交付。所謂實(shí)物交付,是指開發(fā)商將經(jīng)過驗(yàn)收合格的房屋交付買受人占有、使用。而證件交付,是指開發(fā)商將房屋的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證交付買受人,保證買受人對(duì)房屋享有完整的所有權(quán)。

以上幾個(gè)方面是筆者對(duì)房地產(chǎn)案件審判實(shí)踐中遇到的問題,提出的自己淺薄的看法。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)制,既需要行政主管部門通過行政法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行行為規(guī)范,同時(shí)也應(yīng)對(duì)買受人通過健全相關(guān)法律制度提供必要的司法救濟(jì),以保障買受人的根本權(quán)利。

注釋:

①《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第1條.

②據(jù)筆者在工作實(shí)踐中了解,開發(fā)商在廣州市房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)須提供前述等32項(xiàng)資料.

③《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條、《商品房銷售管理辦法》第34條等.

④祁宏斌.論商品房買賣糾紛中懲罰性賠償責(zé)任.法律圖書館網(wǎng).

⑤吳慶寶主編.最高人民法院專家法官闡釋民商裁判疑難問題.人民法院出版社.2007.