歐陽雪凝

筆者對P的構(gòu)成沒有研究，由于職業(yè)所在行業(yè)，對營銷管理略懂一二。房子終究是賣給人住的，連購買房子的主體——人——消費者都不了解的話，那靠什么發(fā)展企業(yè)呢?

股市和房地產(chǎn)之間的關(guān)系被評論者定位：聯(lián)動的螞蚱，說股市上去了，地產(chǎn)價格就下不來。這種說法并非沒有道理，從股市繁榮時期全國的房屋、汽車、旅游、珠寶、服裝等消費而言也是同比增加的，股市紅火的時候，獲得利益的人敢于消費是因為他們掙到了錢，但是也不能否認(rèn)，很多人是因為對自己的未來有信心，只有對未來有信心的人才敢花未來的錢，而4000-5000點之時瀏覽和統(tǒng)計國內(nèi)各銀行信用卡辦卡總數(shù)就能說明筆者的觀點——透支的不是銀行的錢，而是自己的未來，正是對未來有了信心，人們才敢花以后的錢，也就敢于透支花錢了。

爭論的焦點：股市和房市

股市和房地產(chǎn)之間的關(guān)系被評論者定位：聯(lián)動的螞蚱，說股市上去了，地產(chǎn)價格就下不來。這種說法并非沒有道理，從股市繁榮時期全國的房屋、汽車、旅游、珠寶、服裝等消費而言也是同比增加的，股市紅火的時候，獲得利益的人敢于消費是因為他們掙到了錢，但是也不能否認(rèn)，很多人是因為對自己的未來有信心，只有對未來有信心的人才敢花未來的錢，而4000-5000點之時瀏覽和統(tǒng)計國內(nèi)各銀行信用卡辦卡總數(shù)就能說明筆者的觀點——透支的不是銀行的錢，而是自己的未來，正是對未來有了信心，人們才敢花以后的錢，也就敢于透支花錢了。

回顧幾天前的新聞，2009年9月4日人民網(wǎng)：北京市發(fā)改委新聞發(fā)言人介紹，2008年北京居民儲蓄余額突破1.2萬億元，按常住人口計算，合人均7.1萬元。回溯到1978年，北京居民儲蓄為9.3億元，人均儲蓄106.7元。當(dāng)然，如果是把所有儲戶錢給常住人口平均，是“被增長”了。因為北京非常住人口儲戶比例不低。

盡管如此，從總量來說，居民手中并非沒有錢，而是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下對整個市場的未來，對所在企業(yè)的未來，對國家經(jīng)濟(jì)的未來沒有信心，從而對個人發(fā)展的信心也降低到了人生最低。在這種灰色情緒中，錢就成為手中最為穩(wěn)妥的生存籌碼，存在安全也正是基于此。當(dāng)一個國家的大部分言論都是說：經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇要很久，現(xiàn)在還不知道怎么辦，我們沒有未來，我們的未來和美國是一體的，美聯(lián)儲的一舉一動都能要了我們的命……

這樣的灰色言論籠罩下，人們的情緒如何不灰色呢?人們又哪里來的安全感和自信心呢?一個沒有安全感和自信心的人怎么會花保命的那點存款呢?

于是這就等于是給一些為了自己所在行業(yè)或者機(jī)構(gòu)的，總是散布灰色言論的人提出了一個他自己必須承受的悖論：他說得越多，人們就越?jīng)]有安全感和信心，越是沒有安全感和信心，越是抵制和惡感其所在行業(yè)和機(jī)構(gòu)，越是抵制和對抗越是不舍得花錢，越是發(fā)出要求其降低價格的怒吼。而這種怒吼又影響了管理層的決策，從而也影響了管理層對其態(tài)度。

所以，有的時候，當(dāng)我們?yōu)g覽坊間公開信息和各種言論的時候，常常感到荒謬和哭笑不得。但其人在其位卻依然不知不曉大聲鼓噪，很難解釋其言行的詭異究竟是希望對其自己所在行業(yè)的打擊還是維護(hù)?是對政府的質(zhì)疑還是對自身所在行業(yè)的抗議?

而此類種種的言行卻將矛盾計劃成了顯性的供與購的對抗。還有令人費解的一些觀點追隨和追捧者也是十分荒謬和無厘頭。筆者也并非地產(chǎn)研究者，但筆者依然保持從整體看局部的態(tài)度，所以，筆者認(rèn)為看一個行業(yè)不能從行業(yè)看行業(yè)，而應(yīng)該從國家的整體去看。

房子是賣給誰的?

研究任何一個行業(yè)的時候都不能脫離這個國家的現(xiàn)行政策和社會普遍價值的認(rèn)知，這直接關(guān)系到你的產(chǎn)品賣給誰，怎么賣的問題。

房地產(chǎn)行業(yè)也是一樣，不能只看該行業(yè)與該行業(yè)相關(guān)行業(yè)的動態(tài)情況，而是應(yīng)該結(jié)合市場，國家大政方針，國內(nèi)生活習(xí)慣的改變，流行趨勢等等多層面的研究和分析。最簡單的一個問題是，房子是賣給誰的?

當(dāng)然是人了，那么，地產(chǎn)發(fā)言者們是不是應(yīng)該關(guān)注國內(nèi)計劃生育政策呢?并且回溯到上個世紀(jì)，再預(yù)測到下個世紀(jì)才對呢?

可能會有人質(zhì)疑筆者觀點，因為之前有年齡長于筆者的知名企業(yè)家直言不諱地質(zhì)疑筆者：一個黃毛丫頭、小P孩除了摘摘抄抄，寫個作文，對付個稿子騙幾個稿費，你懂個P?

還有人說：頭發(fā)長見識短，一個小女人你知道個P?

是女人不假，沒有專家們年長也不假，并且筆者也不想否認(rèn)，我的文章中經(jīng)常會有注明來源摘錄一些觀點作為論據(jù)或者反駁依據(jù)。有“觀點之辯論，無是非之爭執(zhí)”這是故去的經(jīng)濟(jì)學(xué)家董輔扔老先生的遺言，而筆者十分認(rèn)同和贊同。

負(fù)責(zé)并且客觀地說：筆者對P是由什么組成，怎么生成、輸送、排泄、主體構(gòu)成沒有任何研究。但由于職業(yè)所在行業(yè)，對營銷管理略懂一二。房子終究是賣給人住的，連購買房子的主體——人——消費者都不了解的話，那靠什么發(fā)展企業(yè)呢?

有無數(shù)善于計算的高手能人善于數(shù)算，我就不在這里用數(shù)算去說服誰了。只是提供幾個線索，供思考之。就城市人口而言：

1，當(dāng)前國內(nèi)人口最多的是哪幾個年齡段?

2，這些年齡段中，有房子的比例各是多少?

3，80后、90后生人多為上述哪個年齡段的子女?他們的家庭住房情況和住房繼承情況大致如何?

4，計劃生育政策真正顯效的時段應(yīng)該是什么時候?還有多少年?

5，計劃生育政策是否會有改變?如果改變，大概會對未來人口數(shù)量有什么影響?

計算和回答了以上幾個問題，我想，基本上很多問題已經(jīng)無需耗費唾沫和筆墨以及網(wǎng)絡(luò)空間和手指力量大腦能量去爭論了。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，發(fā)達(dá)中心數(shù)量欠缺

一個有趣的現(xiàn)象：就是爭論的焦點大都集中在北京，偶爾提到上海、廣州和深圳，似乎全中國的人民都向往這幾個城市，而別的城市簡直都是不能居住的小地方，在“小地方”生活的人似乎比這些大城市生活的人都矮了半截，連外出旅游的時候，機(jī)場、賓館服務(wù)員看到身份證上的城市地點非以上“大”城市也滿臉輕慢的鬼樣子。

曾和某京城高端媒體主編閑聊。

其人時言：北京戶口可不能放開了，那人得多多呀?現(xiàn)在孩子上學(xué)都費死勁花老錢了，要是開放了還不更難了?

我說：是啊。那時候北京的自來水供應(yīng)一定變好了。

他問：為什么呀?

我說：因為全國人民都去北京了，北京地面承載重量突然激增，土地下陷，地下水就被壓上來了唄!

為什么人們都喜歡去北京上海廣州深圳呢?

因為這些地方各為中心。

北京：政治、經(jīng)濟(jì)、文化、祖國的心臟。

上海：金融、洋務(wù)、對外窗口。

廣州：改革受益者、對外窗口、快消品巨富云集、周邊出口加工、服裝百貨工廠云集。

深圳：還用說嗎?排頭兵、領(lǐng)頭羊、對外窗口、特區(qū)——特別的特，這就已經(jīng)足夠說明其地位了。

如果前幾年大家抨擊上海排外，說上海以外的人都是鄉(xiāng)下人。而最近幾年，以上城市的“別人都是鄉(xiāng)下人”的心態(tài)爆棚泛濫。哪怕自己是昨天剛從鄉(xiāng)下

到北京常住的也是這種心態(tài)。

深圳作為一個各地人口組合構(gòu)成的城市由于其發(fā)展和特殊的地理位置，連出租司機(jī)都有“從內(nèi)地來的人”。除了北京上海等少數(shù)地區(qū)，其他城市都是“大陸土包子”的心態(tài)。

在此，必須說明的是：筆者并非攻擊以上城市，也沒有挑起事端的意愿。城市氣質(zhì)和城市心態(tài)其實就是該地大多數(shù)——即主流居住者的價值觀。

這已經(jīng)足夠說明，我國地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡問題嚴(yán)重，假如多幾個北京上海深圳廣州這樣發(fā)展程度的城市是否城市常住人口就會獲得分流?而不會因為外來人口數(shù)量集中導(dǎo)致供需不平衡的房價暴漲?

所以，區(qū)域、地方經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展不僅是扶貧和救窮，更應(yīng)該是在原有的經(jīng)濟(jì)文化中心之外發(fā)展更多的經(jīng)濟(jì)文化中心城市，從而帶領(lǐng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)這種各地經(jīng)濟(jì)文化中心發(fā)育基本平衡，城市化進(jìn)程穩(wěn)步推動，人口流動趨于平衡而非集中到少數(shù)的幾個發(fā)達(dá)中心。

當(dāng)現(xiàn)有的中心城市人口因為區(qū)域中心城市的成長而隨著流動出去后，現(xiàn)有中心城市需求當(dāng)然也隨著減少，供給自然就多了，價格攀升的問題不攻自破。

房地產(chǎn)發(fā)展將有幾個變化

由此，筆者想說的是，在未來，我國房地產(chǎn)將有幾個變化是一定會出現(xiàn)的：

1房屋需求萎縮，二手房交易量逐年增加。

盡管有長著黃色皮膚中國人模樣的西方學(xué)者高聲疾呼：要解禁計劃生育政策，并且列舉了可笑的理由來說明的自己的觀點。

而筆者卻認(rèn)為，首先，以現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看20年后的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的勞動力需求數(shù)量，是可笑和不能采信的。

其次，當(dāng)前我們環(huán)保問題突出，各地由于前期的無序發(fā)展，有水皆污，而目前存量的眾多人口與資源存量人均之后有十分巨大的缺口。治理前期污染和維護(hù)后續(xù)環(huán)境保護(hù)，從當(dāng)前看，人力資源是足夠的，但治理和維護(hù)的成本所需資源缺口也十分巨大。

在此當(dāng)前和未來都有十分巨大的資源成本缺口的前提下，讓政府放松計劃生育政策等于是自毀。

再看人口紅利的分配和享用：人口紅利被誰享受?我國是一個十分特殊的發(fā)展中國家，既有眾多的人口又有廣博的國土面積，所以，對發(fā)達(dá)國家而言，這樣的國家等于最好的邊陲營養(yǎng)源，既可以建造大量的工廠免除自己國家的污染和污染治理成本又有大量的廉價勞動力可以使用，從而獲得廉價的商品過上物美價廉的生活，而這種生活他們已經(jīng)過了20年，一直到爆發(fā)次貸和全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。為了持續(xù)享有這種物美價廉的生活，西方學(xué)者認(rèn)為中國人應(yīng)該生出新的大量的廉價勞動力來給他們供給廉價產(chǎn)品，而對未來的教育、窮困、醫(yī)療、社保、就業(yè)等問題，人家最多給點小恩小惠的救濟(jì)，顯示一下國際人道主義精神，而中國的種種問題，哪怕水深火熱也不會得到根本的解決。簡單地說，就是：你愿意，你活該!那么，從政府層面而言，愿意享受這種活該嗎?至少筆者還未從政府決策層看到一個白癡，所以答案當(dāng)然是：不愿意!

我們從居民層面來看，還愿意生嗎?看看醫(yī)療，教育，住房等等各項成本的高昂，想生的應(yīng)該都集中大富大貴階層，這個階層人口數(shù)量不占優(yōu)勢，他們有十足的移民傾向，所以即便是生了對中國人口數(shù)量的影響也不會太大，顯見得，未來，中國房地產(chǎn)一定是和現(xiàn)在的家電行業(yè)一樣——過剩了。80后，90后，00后的城市孩子大都可以從父母、祖父母處繼承一處甚至三四處房屋，二手房交易一定在日后逐漸增加，而10年后，由于區(qū)域城市城中的崛起，老齡化社會成熟，人口數(shù)量降低，二手房屋交易成為房市主體毋庸置疑。

由此可知，那些將房子當(dāng)成存款預(yù)防資產(chǎn)貶值和縮水的地產(chǎn)商和炒房團(tuán)以及個人投資者，他們的目的只是短期的炒作，短期盈利才是他們的目的，長期發(fā)展是他們根本不想考慮的，所以對國家整體經(jīng)濟(jì)的影響是什么，他們也是無需思想的。

從居民長期投資而言：房屋顯然不具有投資價值。目前的投資價值僅限于：買了一個實體的屋子，而實際上當(dāng)市場需求下降之后，不動產(chǎn)的變現(xiàn)，很難或者比較難，投資縮水和資產(chǎn)受損的風(fēng)險，長期來看并不低。同時，人口數(shù)量減少，需求降低，供大于求，投資地產(chǎn)的投資者在需要支付大量物業(yè)，管理，稅費等支出成本的前提下，即使實體存在，成為負(fù)資產(chǎn)也不是不可能。

2，住宅將根據(jù)市場需求細(xì)分，小戶型將流行。

既然銷售產(chǎn)品，當(dāng)然要研究消費者習(xí)慣了，房子和生活密切相關(guān)，當(dāng)然需要研究消費者生活習(xí)慣了。大家都說房子貴，房子為什么貴?本文不討論土地拍賣中的地方政府，企業(yè)之間總也扯不完的皮，但從房子的單價而言，最需要房子的都是新婚年輕人，而這部分人對私有空間要求較多，卻沒有充足的存款，那么，大房子的單價顯然是他們難以承擔(dān)的重，所以，聰明的，將造房子作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展自有百年基業(yè)的地產(chǎn)品牌會生產(chǎn)小房子銷售，小房子面積小，單價低，利潤卻未必低，而新生代買得起的房子自然趨向于小戶型了。一點一點從小到大的更換住房成為他們的首選，并且個人空間要求會促使他們未婚先房。

一味不看市場，就知道喊叫的生產(chǎn)者應(yīng)該回溯十五年到二十年前的中國家電極度產(chǎn)能豪賭時代去感受一下和此刻自己行業(yè)發(fā)展的異同，再做企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃和對市場發(fā)出自己的聲音才算是客觀清醒和理智。

3，產(chǎn)業(yè)融合、產(chǎn)業(yè)聯(lián)合和商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分。

城市化的進(jìn)程對于我國而言，是持續(xù)和長期的發(fā)展戰(zhàn)略之一，隨著區(qū)域新興中心城市的成長，既有中心城市的日益外擴(kuò)和城市內(nèi)部的大量改建與改造，周邊農(nóng)村人口均很有序的向最近的中心流動，城市化進(jìn)程則相當(dāng)于自發(fā)性自然性的隨著進(jìn)化而來。

一個顯著的問題是，當(dāng)前，城市地下和地上配套設(shè)施與城市建設(shè)相比是滯后的，第一點中筆者所建議的全國分散先進(jìn)城市的建議必將成為未來發(fā)展趨勢。目前看，東北地區(qū)，西北地區(qū)和東南部相比差距越來越大，這種差距的加速只能令我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展更為不均衡，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更難調(diào)整，必須根治這種差異，以城市帶動鄉(xiāng)村發(fā)展，從而推動城市化的自然進(jìn)步的過程，而不是蠻橫強硬的改造，自然的才是有活力的，人工的，則很難保證對現(xiàn)有格局的破壞。

國內(nèi)當(dāng)前在這個方面做得比較好的是山東省和福建省。山東省由于其自然的地理優(yōu)勢是自發(fā)的老牌均衡發(fā)展標(biāo)桿，其煙臺、青島、棗莊、曲阜等幾個省會城市之外的中心城市有效緩解了人口過度集中于一個城市的問題。而福建省近年來的東西南北四個區(qū)域的不同戰(zhàn)略規(guī)劃顯得十分具有前瞻意義和示范意義。其閩東，閩南，閩北，閩西各地充分突出其固有的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)文化，諸如茶文化，祖屋文化，山文化，環(huán)保文化，多民族融合文化，海文化等不同角度突出省內(nèi)各地的特色，形成了均衡發(fā)展，共同繁榮的良性態(tài)勢。

老齡化社會的到來，城市配套建設(shè)，城市配套服務(wù)行業(yè)的興起都是未來趨勢。

中心區(qū)域的建設(shè)和發(fā)展和當(dāng)前各地建設(shè)一樣也是需要專業(yè)的城市商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套建筑地產(chǎn)的跟進(jìn)的，就目前國內(nèi)地產(chǎn)市場而言，因為尚屬于起步階段還沒有細(xì)分到這個層面，所以有十足發(fā)展空間。

城市養(yǎng)老院的建設(shè)，大型游樂場所(例如深圳、

福建各地根據(jù)地方特色所規(guī)劃的文化主題公園，生態(tài)主題公園，購物主題公園等消費休閑場所)、多層停車場的建設(shè)、摩天建筑人行商業(yè)通道、自動扶梯過街天橋、市政服務(wù)(區(qū)域管理中心、廁所、商業(yè)中心等)、立交橋、多層公路、地下管網(wǎng)、地鐵商業(yè)、城市列車商業(yè)等等均屬于此類行業(yè)。未來，公路、市政、配套服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)幾個行業(yè)之間將產(chǎn)生必然的收購聯(lián)合融合趨勢。

所以，一方面是產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的融合與聯(lián)合，一方面商業(yè)地產(chǎn)將根據(jù)市場更為細(xì)分，一部分商業(yè)地產(chǎn)將專業(yè)于城市配套建筑業(yè)。

4，將出現(xiàn)專業(yè)的房屋維修公司，隨著新型樓盤的大面積開發(fā)，房屋的老化也成為不可避免的問題，由誰來負(fù)責(zé)維修呢?馬路工人將被專業(yè)公司取代，在國家日益完善的物業(yè)管理和地產(chǎn)管理發(fā)展下，專業(yè)的維修公司將為未來的居民提供房屋的維修服務(wù)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條將進(jìn)～步完善。

綜述：

任何一個企業(yè)都是國家、社會、國家經(jīng)濟(jì)命脈的一個構(gòu)成部分，包括居民也是國家、社會、國家經(jīng)濟(jì)命脈的一個構(gòu)成部分，沒有誰更重要誰不重要的區(qū)別，要根據(jù)國家規(guī)劃戰(zhàn)略和具體經(jīng)濟(jì)發(fā)展去客觀的分析每個構(gòu)成部分所在的站位和所需要的資源配給。

正如水桶需要每根圍板長度一致才能裝下最大體積的水，只有一根圍板長，等于是個爛桶，爛桶即便有再長的個別圍板也裝不下一滴水。

企業(yè)發(fā)展中，中小企業(yè)由于資金實力和自身限制以及自有特點，可以將長板發(fā)揮到極致，以謀求進(jìn)步和壯大。但國家發(fā)展和中小企業(yè)的發(fā)展是截然不同的概念，因為國家遠(yuǎn)比中小企業(yè)所涵蓋的內(nèi)在因素多得多。

均衡才是王道，我們當(dāng)前的危機(jī)不正是因為圍板發(fā)展不均衡造成的嗎?所以，一個行業(yè)發(fā)達(dá)未必正確。

好比說人體中積極爭奪營養(yǎng)的細(xì)胞最終一定會發(fā)展得很壯大，可是最終也會要了肌體的命，肌體氣息奄奄，這細(xì)胞分裂得再多，擴(kuò)充得再大，也是死路一條，癌癥就是這樣一種自身細(xì)胞變異大力分裂擴(kuò)張奪取肌體營養(yǎng)拼命長大最終毀滅肌體生命的典型案例。

均衡不是平均，也不是有人所言的將國家積蓄發(fā)還給居民，讓居民去消費這樣愚蠢和簡單。而是根據(jù)國家以前的發(fā)展流脈、當(dāng)前的主要優(yōu)勢和劣勢，未來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，進(jìn)行戰(zhàn)略分析，以合理布局，為未來可持續(xù)發(fā)展和提升國家力量、人民生活水平、企業(yè)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。所以，無論房地產(chǎn)行業(yè)未來怎樣發(fā)展都不可能也不應(yīng)該脫離國家的整體布局和發(fā)展要求。

房地產(chǎn)行業(yè)有未來嗎?

當(dāng)然有了，只是這不是一個行業(yè)或者幾個地產(chǎn)企業(yè)的未來，而是統(tǒng)一在國家民族利益中的未來。

筆者并非地產(chǎn)研究專家，以上是一些思考，歡迎專家們批評指正。筆者將努力學(xué)習(xí)之。