何　山

提要作為典當業(yè)半壁江山的房地產(chǎn)典當業(yè)務，在給典當行帶來豐厚利潤的同時，也帶來了巨大的風險。本文以當前低迷的樓市對房地產(chǎn)典當業(yè)的影響為出發(fā)點，簡要分析房地產(chǎn)典當業(yè)面臨的風險及防范措施。

關鍵詞：房地產(chǎn)典當；風險；防范

中圖分類號：F83文獻標識碼：A

隨著我國房地產(chǎn)市場的日趨活躍，房地產(chǎn)典當業(yè)務也日益火暴。2006年全國房地產(chǎn)典當業(yè)務平均占總業(yè)務量的50%，2007年突破60%，2008年初更急劇上升，部分典當行甚至達到80%。但受2008年樓市低迷影響，從10月開始，京城等主要典當行為降低風險，紛紛下調(diào)房地產(chǎn)評估價和折當率，對房地產(chǎn)典當?shù)脑u估審查力度也大幅加強。由此，房地產(chǎn)典當業(yè)的風險防范再一次成為業(yè)界關注的話題。

一、房地產(chǎn)典當業(yè)的風險

房地產(chǎn)典當是指房產(chǎn)所有者或土地使用者以其所擁有的房地產(chǎn)作為抵押向典當行借款，并在約定時間內(nèi)付清本息、贖回房地產(chǎn)的融資行為。典當人并不需將房地產(chǎn)移交典當行占有，典當行也無權使用、收益該房地產(chǎn)，而僅是限制其產(chǎn)權轉(zhuǎn)移，將其作為清償本息的財產(chǎn)擔保，房地產(chǎn)仍歸其產(chǎn)權人所有。其風險主要有：

（一）絕當風險。絕當風險是典當行面臨的最大經(jīng)營風險。當客戶違約，不能按期足額償還貸款，房地產(chǎn)成為絕當，難以變現(xiàn)時，勢必占用典當行大量資金，造成資金短時間無法收回，資本周轉(zhuǎn)困難；同時增加典當行的營業(yè)成本。一般來說，作為二手房地產(chǎn)，銷售變現(xiàn)的渠道相對狹窄，銷售過程將占用大量人力、財力，成本較高。

（二）道德風險。道德風險主要是指由于信息不對稱，典當行面臨客戶騙取當金的風險。因為房地產(chǎn)行業(yè)信息透明度不高，典當行難以了解到房地產(chǎn)公司的真實底細。一些省市就出現(xiàn)過典當行被騙案例，開發(fā)商拖欠施工單位工程款，在拿到銷售許可證后，到典當行圈走一筆錢，再繼續(xù)低價賣房，最后同一房產(chǎn)形成多方債主，典當行難以收回當金，遭受損失。2008年9月全國典委會秘書處接到寧波典當有限公司友情提醒，請全國典當同仁提高防范意識和識別能力，防止假房產(chǎn)證典當，有人曾拿假房產(chǎn)證去典當房產(chǎn)（身份證是真的），假證的制作水平達到以假亂真的地步。

（三）操作風險。操作風險是指辦理房地產(chǎn)典當業(yè)務過程中由于內(nèi)控制度不健全，監(jiān)督機制不完善，內(nèi)部工作人員錯誤操作而導致直接或間接損失的風險。比如，對客戶的房產(chǎn)和提供的證件考察不實不準；對涉及房地產(chǎn)占有、使用、收益、處分和共有問題審查不嚴；對抵押人的信譽、償還能力未認真了解；操作中只收下房地產(chǎn)證而不去登記；房地產(chǎn)估價不準，等等，這些極易引起法律糾紛和騙當絕當?shù)陌l(fā)生，造成抵押放款的損失。

（四）法律規(guī)章沖突風險。目前，典當業(yè)只有作為部門規(guī)章的《典當管理辦法》（效力低于法律效力），一旦引起訴訟，典當行依據(jù)《典當管理辦法》提出訴訟請求，與其他法律法規(guī)相沖突時，法院優(yōu)先以《合同法》、《擔保法》、《物權法》等法律法規(guī)為依據(jù)進行判決，典當行的利益將得不到根本的保證。比如，《破產(chǎn)法》規(guī)定企業(yè)欠稅和所欠工程款先于抵押權受償，這將使典當行受償?shù)娘L險大為增加；《物權法》規(guī)定，建筑物與該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押，如果出典人憑房產(chǎn)證抵押貸款，而將房屋所占用土地使用權另行抵押登記，“一女二嫁”，將使典當行難以完全實現(xiàn)自己的債權；按照民事訴訟法強制執(zhí)行的有關規(guī)定，被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，法院不得拍賣、變賣或抵債，導致典當行變現(xiàn)房產(chǎn)受阻；如果房地產(chǎn)典當所約定的息費率過高（沒有違背《典當管理辦法》的規(guī)定），法院認為違背《民法通則》公平的基本原則，則典當行應收未收的大額息費將無法收回。

除上述幾個方面之外，房地產(chǎn)典當業(yè)還面臨因不可抗力帶來損失的自然風險，如洪水、地震、火災等自然災害帶來的典當房地產(chǎn)受損或損毀的風險。

二、房地產(chǎn)典當風險的防范

典當行面對諸多風險，必須加強防范，采取多種措施，盡可能地避免風險的發(fā)生。

（一）完善規(guī)章制度，加強內(nèi)控建設。借鑒銀行的內(nèi)控制度，辦理房地產(chǎn)典當業(yè)務時實行分級審批制度、差錯事故責任追究制度、崗位責任制度，強化內(nèi)部監(jiān)督制約，通過制度來管理和約束每個員工、每道工作環(huán)節(jié)，減少人為因素的干擾；規(guī)范業(yè)務流程，加強業(yè)務技能培訓和職業(yè)道德教育，落實嚴格、審慎的房地產(chǎn)評估機制，避免估價過高；強化內(nèi)部稽核，及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營操作中的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)，減少各類問題和事故的發(fā)生。以制度的完善來實現(xiàn)風險的事前防范。

（二）關注經(jīng)濟形勢及宏觀政策，明晰典當行業(yè)走勢。房地產(chǎn)市場受國家宏觀經(jīng)濟及政策影響較大，一旦宏觀經(jīng)濟形勢出現(xiàn)較大變化，房價產(chǎn)生波動，房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風險將增大，當戶違約現(xiàn)象將增多。在進行房地產(chǎn)典當時，一定要認真分析當前的宏觀經(jīng)濟形勢和國家可能出臺的經(jīng)濟政策，從而明晰房地產(chǎn)典當業(yè)的大勢，進而對房地產(chǎn)的折當率和估價政策進行適時調(diào)整。當前，我國經(jīng)濟增長放緩趨勢的基本明確，人們繼續(xù)看淡樓市的心理預期，房地產(chǎn)價格下跌空間及變現(xiàn)難度的擔憂，促使典當行下調(diào)房產(chǎn)評估價和折當率，以規(guī)避風險。

（三）對出典人進行分類，加強事后監(jiān)督。根據(jù)出典人的資產(chǎn)質(zhì)量、資信狀況、借款用途、還款來源、利潤效益等，對該項業(yè)務及出典人進行信譽評級，區(qū)分優(yōu)質(zhì)客戶群、一般客戶群和風險客戶群。對資信狀況良好的優(yōu)質(zhì)客戶可以適當提高折當率及當金，對抵押房地產(chǎn)區(qū)位偏僻、變現(xiàn)能力差、借款用途不明確的業(yè)務，當期過長及借貸資金過大的業(yè)務，則要重點加強監(jiān)督。在分類的基礎上，轉(zhuǎn)變不問用途的傳統(tǒng)觀念，加強事后監(jiān)督。貸款以后，應保持與當戶的聯(lián)系，深入了解當金的用途是否符合合同約定，當戶的生產(chǎn)經(jīng)營、資金回籠、經(jīng)濟效益等情況；一旦發(fā)現(xiàn)當戶逾期未付息而有意躲避、尚未絕當?shù)呀?jīng)多次續(xù)當、逾期未贖當?shù)惹闆r，應加緊對當戶進行跟蹤，并要求其定出還款計劃，加強催還力度，防患于未然。

（四）完善二級市場，拓寬絕當房地產(chǎn)變現(xiàn)渠道。絕當品的處理中，二級市場發(fā)揮著重要作用，直接決定著變現(xiàn)速度，尤其在房地產(chǎn)這類不動產(chǎn)典當業(yè)務中，直接影響著大額資金的回籠。典當行與拍賣行聯(lián)合，建立定期有效的拍賣機制，將絕當房地產(chǎn)盡早脫手；與二手房中介機構合作，構建針對絕當房地產(chǎn)的房交會市場，同時信息共享，加快房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)變現(xiàn)；利用網(wǎng)絡系統(tǒng)和知名拍賣網(wǎng)站開設淘寶專區(qū)，發(fā)布房產(chǎn)供應信息，進行銷售；對競拍成功卻難以一次全額付清房款的客戶，推廣競拍融資業(yè)務，促進房地產(chǎn)拍賣順利進行。通過上述措施，可以為房地產(chǎn)典當業(yè)提供良好的流通環(huán)境，減小缺乏流動性造成的損失。

（五）分散資金，客戶多元化。房地產(chǎn)抵押所占用的資金比例較大，如果資金集中投放于某一大項目，會使典當行潛在風險趨于集中。因此，要防止資金集中投放造成“一損俱損”的風險，尤其不能只追求做大業(yè)務，對資金鏈薄弱的中小企業(yè)投放大筆貸款。應該分散資金，實現(xiàn)客戶多元化，突出優(yōu)質(zhì)項目，兼顧一般業(yè)務，以民房為主，以量取勝，穩(wěn)健經(jīng)營，避免因個別大客戶發(fā)生財務危機給典當行帶來沉重的包袱。

（六）呼吁國家盡早出臺典當業(yè)相關法律?，F(xiàn)代典當業(yè)已經(jīng)成為主流金融業(yè)的有力補充，作為“第二銀行”，對房地產(chǎn)和中小企業(yè)融資更是起到了獨特的作用，這其中房地產(chǎn)典當業(yè)務所占比重最大。典當業(yè)的不斷發(fā)展，必然要求提升和完善典當業(yè)的立法層次，出臺具有法律效力的典當業(yè)法律法規(guī)，避免訴訟過程中國家法律與行業(yè)法規(guī)相沖突的矛盾，明晰責任與權利，減少糾紛，規(guī)范典當行為，為從根本上保障典當業(yè)尤其是房地產(chǎn)典當業(yè)的合法利益提供法律依據(jù)。

（七）對典當房地產(chǎn)投保。這是彌補和減小自然風險帶來損失的最有效方法。典當行與出典人就房地產(chǎn)典當達成協(xié)議時，可以要求出典人就該房地產(chǎn)投保，從而將自然風險轉(zhuǎn)移給保險公司。

（作者單位：東北財經(jīng)大學研究生院）