楊 帆

目前，大家都在議論：通貨膨脹何時(shí)到來(lái)？其實(shí)，對(duì)于生產(chǎn)資料價(jià)格和消費(fèi)物價(jià)指數(shù)上升的擔(dān)心過(guò)早，但資產(chǎn)價(jià)格，即房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度飆升已成事實(shí)。2003年以來(lái)，中央政府出臺(tái)了諸多政策，但房地產(chǎn)價(jià)格在每一輪調(diào)控后依然出現(xiàn)暴漲。2009年底，某央企在北京以天價(jià)競(jìng)拍地塊，成為新一輪房?jī)r(jià)上漲的標(biāo)志。

如果說(shuō)美國(guó)房地產(chǎn)危機(jī)還沒(méi)有警醒中國(guó)人，那么迪拜危機(jī)后，世界銀行發(fā)出亞洲有房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重警告，還不值得重視嗎！這是促使中央再次出手的一個(gè)重要原因。如果再放縱高房?jī)r(jià)，未來(lái)數(shù)年就有可能釀成崩盤(pán)，引發(fā)一次毀掉30年改革成果的金融危機(jī)。

利益集團(tuán)壟斷是泡沫根源

人們不禁要問(wèn)：誰(shuí)有這么大能耐干擾國(guó)家調(diào)控？答案只有一個(gè)：存在一個(gè)由房地產(chǎn)商、商業(yè)銀行、地方政府官員、某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家及媒體組成的龐大利益集團(tuán)。

在2003年出現(xiàn)了獨(dú)立的房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)。每次中央宏觀政策出臺(tái)，房地產(chǎn)商就采取集體行動(dòng)，化解政策于無(wú)形。他們經(jīng)常聚會(huì)決定壟斷價(jià)格，對(duì)抗中央政策。在某次會(huì)上,他們這樣說(shuō)：“都要挺著，圈子里就這么定了。只要挺過(guò)3個(gè)月，市場(chǎng)就會(huì)回暖。”針對(duì)住宅面積低于90平方米的限制，一個(gè)開(kāi)發(fā)商說(shuō)：“我設(shè)計(jì)住房是上下兩層預(yù)留接口，梯子一架，立馬就成復(fù)式。這叫上下貫通，縱向聯(lián)合?！?/p>

當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)處于上升時(shí)期，對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信貸是優(yōu)良資產(chǎn)。中國(guó)80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金直接或間接來(lái)自商業(yè)銀行信貸。商業(yè)銀行承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果不能順利賣(mài)出房子，可以宣布破產(chǎn)，把房子給銀行還貸。銀行只能低價(jià)賣(mài)房，形成巨額虧損，使居民存款遭受巨大損失。破產(chǎn)的房地產(chǎn)商并不虧損。

地方政府“經(jīng)營(yíng)城市”，賣(mài)地成為他們最大的“錢(qián)袋子”。土地出讓金近年迅速上升，1990年土地出讓金10.5億元，2009年則躍至1．5萬(wàn)億元。有學(xué)者揭露地方政府與房地產(chǎn)商抬高價(jià)格的五招：第一招，大搞城市拆遷，創(chuàng)造住房需求以拉高房?jī)r(jià)。1/3的住房需求是由城市拆遷拉動(dòng)的。第二招，提高拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，立即刺激新房?jī)r(jià)格上漲。第三招，土地招標(biāo)拍賣(mài)，政府不斷抬高土地出讓價(jià)格。一旦房地產(chǎn)價(jià)格走軟，地方政府就會(huì)減少土地供應(yīng)，抬高單位土地的價(jià)格，造成地價(jià)不斷上漲的假象。第四招，控制或取消經(jīng)濟(jì)適用房和單位集資建房。第五招，操縱房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，誤導(dǎo)消費(fèi)者。

商業(yè)銀行有權(quán)或負(fù)責(zé)放貸的官員、地方政府有權(quán)負(fù)責(zé)批地的官員，一直是房地產(chǎn)商的重點(diǎn)尋租對(duì)象。而某些號(hào)稱(chēng)“主流”的經(jīng)濟(jì)學(xué)家為利益集團(tuán)講話，背棄人民群眾利益，早已為輿論所不齒。上海某著名大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任，在中央每次調(diào)控政策出臺(tái)之時(shí)，總要與房地產(chǎn)商一起對(duì)政策唱反調(diào)。

房地產(chǎn)廣告通常在都市類(lèi)報(bào)紙上占30%。發(fā)達(dá)國(guó)家有關(guān)于限制行業(yè)對(duì)輿論構(gòu)成“事實(shí)影響”的立法實(shí)踐表明，當(dāng)某個(gè)行業(yè)廣告占到媒體的10%以上時(shí)，這一行業(yè)就具有對(duì)輿論的事實(shí)影響力。媒體一旦受到某個(gè)行業(yè)挾制，就會(huì)影響到報(bào)道的獨(dú)立性。電視節(jié)目給房地產(chǎn)公司做喉舌的也比比皆是，我就參加過(guò)一次。主持人規(guī)定：節(jié)目不許談房?jī)r(jià)高的問(wèn)題，只能談在高房?jī)r(jià)下大家如何買(mǎi)房子。

高房?jī)r(jià)套牢中產(chǎn)階級(jí)三代積蓄

喪失了艱苦奮斗精神的年輕人，貸款買(mǎi)房一步到位，結(jié)婚就要100平方米的大房子，每平方米10000元，就是100萬(wàn)，首付要雙方父母甚至祖父母出，自己負(fù)擔(dān)30年以上的分期付款。當(dāng)高房?jī)r(jià)把多數(shù)居民三代人的積蓄套牢以后，泡沫就該破滅了。沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，當(dāng)房?jī)r(jià)暴跌以后，財(cái)富就大規(guī)模縮水了。中產(chǎn)階級(jí)根本崛起不了，他們將被套牢在房子上，沒(méi)有消費(fèi)能力。

大多數(shù)年輕人“居者有其屋”的夢(mèng)想破滅了，不得不由買(mǎi)房變成租房，一輩子交房租的滋味是極不好受的。所謂“有恒產(chǎn)者有恒心”，多數(shù)人一輩子依靠租房生活，社會(huì)能穩(wěn)定嗎？我們警告了多年的社會(huì)兩極分化，終于在住宅問(wèn)題上暴露無(wú)遺。一批大房產(chǎn)主出現(xiàn)了，他們把住宅作為投資品出租，或作為投機(jī)品出售。這樣下去，他們也會(huì)虧損，因?yàn)槎鄶?shù)人無(wú)法支付高房租。如果高房?jī)r(jià)會(huì)引起如此大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治問(wèn)題，那么就不可以“政府被套牢，銀行要虧損”為理由，再縱容這一利益集團(tuán)橫行。

提前解決，損失較小

國(guó)家應(yīng)下決心對(duì)第二套房收不動(dòng)產(chǎn)稅，這才是國(guó)際慣例。美國(guó)人一般只買(mǎi)一套大房子，很少買(mǎi)第二套房，以免交稅。加上提高首付比例，足以把一般住宅價(jià)格降低30%。

對(duì)于豪宅應(yīng)控制開(kāi)發(fā)數(shù)量，提高稅收，容忍高價(jià)，以滿足富豪的需要。對(duì)于貧困居民和進(jìn)城農(nóng)民，由政府提供廉租房。糾正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體制的壟斷和腐敗，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。政府要控制一般住宅面積，查處各環(huán)節(jié)提成，把造價(jià)壓下來(lái)。打破大房地產(chǎn)商的壟斷，允許居民自己組織住宅合作社，允許單位自己建房。

在理論上應(yīng)該明確，房地產(chǎn)的性質(zhì)主要是消費(fèi)品而不是投資品，更不是投機(jī)品。住宅具有社會(huì)保障與公共福利的性質(zhì)，不能完全由市場(chǎng)左右，更不可由地方政府與大開(kāi)發(fā)商謀取壟斷利益。

當(dāng)然，大多數(shù)人買(mǎi)不起房子的問(wèn)題，不僅是因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高，也因?yàn)槭杖氩荒芴岣?。?jīng)濟(jì)學(xué)界長(zhǎng)期爭(zhēng)論的中國(guó)有沒(méi)有兩極分化，兩極分化對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有什么作用，有沒(méi)有壟斷和利益集團(tuán)，他們會(huì)把中國(guó)引向何方？在房?jī)r(jià)暴漲，大多數(shù)人被逐出買(mǎi)房行列，變成租房者的無(wú)情現(xiàn)實(shí)中，已經(jīng)有了答案。中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展背后隱藏的深層次矛盾，因此暴露無(wú)遺。能不能把住宅問(wèn)題解決好，乃是一個(gè)關(guān)鍵，必須下大的決心進(jìn)行利益格局調(diào)整。▲（作者是中國(guó)政法大學(xué)商學(xué)院教授。）