□文/王 曦 葛幼松 張 含

南京老城區(qū)學(xué)區(qū)房價格機制研究

□文/王 曦1葛幼松1張 含2

教育投資是人們目前投資的重要組成部分。每年3、4月份，學(xué)區(qū)房就會成為整個房市的熱點，其價格成為人們討論的焦點。隱藏其后的是教育資源的不公平分配和房產(chǎn)價格的不健康增長等問題。本文以南京市鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房市場為例，采用因子分析與定性分析相結(jié)合的方法，得出了影響學(xué)區(qū)房價格的四大特征因子。最后通過對因子變量的分析，對解決學(xué)區(qū)房高房價問題給出相關(guān)建議。

學(xué)區(qū)房；價格；因子分析；南京鼓樓區(qū)

一、引言

所謂學(xué)區(qū)房，是指在指定區(qū)域內(nèi)的住房，購房者本人的子女就可獲得就讀于某些區(qū)、市、級重點小學(xué)的資格。學(xué)區(qū)房的產(chǎn)生與“就近入學(xué)”招生政策緊密相關(guān)。我國義務(wù)教育法第九條規(guī)定：“地方各級人民政府應(yīng)當(dāng)合理設(shè)置小學(xué)、初級中等學(xué)校，使兒童、少年就近入學(xué)”，各個城市相繼提出“就近免試入學(xué)”的類似原則。此外，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，“別讓孩子輸在起跑線上”的中國式焦慮得到認(rèn)同。上世紀(jì)九十年代末住房商品化的施行，更加使得學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求，價格突飛猛漲。

學(xué)區(qū)房的稀缺性帶來的問題已經(jīng)成為社會各界關(guān)注的焦點，但是對其學(xué)術(shù)研究相對較少。一方面是社會學(xué)角度的研究，即城市住房居住功能變遷和學(xué)區(qū)房房價因求學(xué)資格問題而走高的定性分析；從“學(xué)區(qū)房”的熱銷等教育投資購房現(xiàn)象出發(fā)，關(guān)注教育公平和社會分層的關(guān)系問題，分析社會分層造成的“教育難公平”的困境，并提出應(yīng)對措施。另一方面是對各大城市學(xué)區(qū)房房地產(chǎn)市場的分析。

通過已有文獻(xiàn)研究發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房研究大部分集中在對于社會問題的探討上，相對的價格形成機制分析不夠深入，多限于定性評價而缺乏定量分析，這正是本文研究的出發(fā)點。

南京教育資源豐富，是我國重要的教育科研基地。自從2003年南京市教委頒布了“就近免試入學(xué)”的政策以來，南京市學(xué)區(qū)房悄然升溫，在全國學(xué)區(qū)房發(fā)展中具有典型性。鼓樓區(qū)作為南京教育資源最為集中、學(xué)區(qū)房供求最為緊張的地區(qū)之一，研究其價格形成機制具有重要的意義。因此，筆者選取了南京市鼓樓區(qū)二手市場上的學(xué)區(qū)房為研究對象，通過定性分析與因子分析相結(jié)合的方法，探討學(xué)區(qū)房價格形成機制。

二、研究區(qū)域概況

南京的學(xué)區(qū)房資源在全國各大城市中可謂首屈一指，不僅是南京市內(nèi)，這些集合了優(yōu)良資源的學(xué)區(qū)房甚至吸引了包括安徽、蘇北、蘇南、上海等地的客戶。截至2008年6月，南京市常住人口規(guī)模為759萬人，外來人口規(guī)模已達(dá)到135萬人。（圖1）

自從2006年“免試入學(xué)”的條款開始出臺后，學(xué)區(qū)房開始成為城市家庭必然考慮的因素之一。從圖2可以看出，老城學(xué)區(qū)房價格在2006年開始大幅度高出老城二手房均價，鼓樓區(qū)的漲幅尤為明顯。具體情況如下：2006年和2009年玄武、白下、秦淮三區(qū)學(xué)區(qū)房均價比老城二手房均價高出20%左右。而2006年鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房均價為8，900元，比老城二手房均價高出了45.57%；2009年鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房均價為13，800元，仍比老城二手房均價高出了30.50%。（圖2）

鼓樓區(qū)是南京教育資源最豐富的地區(qū)，全區(qū)共有小學(xué)33所，學(xué)生26，995人。但全區(qū)重點小學(xué)只有4所，比重僅為12%；能吸納學(xué)生6，210人，僅占學(xué)生總?cè)藬?shù)的23%。由于學(xué)校建設(shè)師資水平差異較大，鼓樓區(qū)教學(xué)質(zhì)量較高的學(xué)校吸引了本區(qū)甚至外區(qū)的大量生源。鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房布局東密西疏，存在分布嚴(yán)重不均現(xiàn)象。

三、鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房價格總體特征分析

鼓樓區(qū)主要有4所重點小學(xué)，分別是：瑯琊路小學(xué)、力學(xué)小學(xué)、拉薩路小學(xué)、鼓樓中心小學(xué)。從圖3可以看出，鼓樓區(qū)瑯琊路小學(xué)學(xué)區(qū)房價遙遙領(lǐng)先。具體情況如下：瑯琊路小學(xué)學(xué)區(qū)房價2003年為6，500元，比同期非學(xué)區(qū)房高2，214元；2006年即破萬元，比同期非學(xué)區(qū)房高出5，407元；2009年已經(jīng)達(dá)到18，000元了，比同期非學(xué)區(qū)房高6，200元。鼓樓區(qū)房價最低的拉薩路小學(xué)學(xué)區(qū)房，2003年房價為3，000元，低于同期非學(xué)區(qū)房1，286元；但是在2006年，學(xué)區(qū)房價格為8，000元，比同期非學(xué)區(qū)房高1，406元；2009年已經(jīng)達(dá)到13，000元了，比同期非學(xué)區(qū)房高1，200元。（圖3）

整體來看，2009年鼓樓區(qū)各學(xué)區(qū)房的價格幾乎是2003年的3倍，瑯琊路小學(xué)學(xué)區(qū)房價格漲幅最大為4倍。從這里可以看出，“就近入學(xué)”政策下的學(xué)區(qū)房高房價現(xiàn)象已經(jīng)很明顯。（圖4）

四、學(xué)區(qū)房價格形成機制分析

學(xué)區(qū)房作為商品住宅的一種，其價格形成受到多種因素的影響或制約。對于商品住宅來說，社會、經(jīng)濟、行政等因素以及商品住宅的區(qū)域特性及自身特點都對該區(qū)域內(nèi)各住宅的價格水平產(chǎn)生影響。本文以鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房市場情況為基礎(chǔ)，對學(xué)區(qū)房房價影響因素進(jìn)行了梳理，從價格形成動力角度和價格影響角度來分析鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房價格形成機制。

（一）學(xué)區(qū)房價格形成動力分析

1、社會推動。美國社會學(xué)家索羅金把社會成員在社會關(guān)系的空間中由某個社會位置向其他社會位置的移動，實質(zhì)是個人社會關(guān)系的改變的現(xiàn)象叫做“社會流動”。中國傳統(tǒng)“學(xué)而優(yōu)則仕”的精英選拔制度影響深遠(yuǎn)，教育促進(jìn)社會流動的潛功能一直是受到廣大老百姓關(guān)注的，所以追求相對的“教育公平”，保證自身在社會分層流動中的主動性，是背后深層次的社會原因。

2、政策作用。首先，南京市教育局規(guī)定一套房子如果已有小孩正在就讀，必須等到6年后該小孩畢業(yè)，該房才能成為真正意義上的學(xué)區(qū)房。即在本來供給就少的情況下，買賣周期至少長達(dá)6年，進(jìn)一步的導(dǎo)致了學(xué)區(qū)房的供不應(yīng)求現(xiàn)象。此現(xiàn)象同時造成了包括正常需求在內(nèi)的成本增長，成本增長最終又推動了學(xué)區(qū)房房價的上漲；其次，學(xué)校一般都規(guī)定新生入學(xué)必須具備產(chǎn)權(quán)證、戶口簿，且要求實際居住，無居住年限要求。但如果學(xué)校生源爆滿會根據(jù)實際情況，讓居住時間較長的二手房住戶孩子優(yōu)先入學(xué)。個別頂級名校由于需求過旺，會根據(jù)每年生源多少對施教區(qū)作一定調(diào)整。由此，人們在不能清楚了解學(xué)區(qū)劃分的情況下，會產(chǎn)生急躁焦慮和不安的情緒，最終造成盲目和火熱的買房現(xiàn)象。

3、市場誘導(dǎo)?！皩W(xué)區(qū)房”熱銷充分表明望子成龍的現(xiàn)代買房人越來越看重樓盤的“教育、科技含金量”以及子女的成長環(huán)境品質(zhì)。目前的樓盤營銷中，“學(xué)區(qū)房”風(fēng)頭遠(yuǎn)遠(yuǎn)蓋過之前大受追捧的“軌道房”。因此，開發(fā)商、中介機構(gòu)借機炒作，可能制造相關(guān)虛假或浮夸的信息，推波助瀾進(jìn)一步推高了房價。

（二）基于因子分析的學(xué)區(qū)房價格影響因素分析。不同的學(xué)區(qū)房擁有的屬性是不同的，這是購買者應(yīng)考慮的因素。因此，本文選擇南京鼓樓區(qū)4個學(xué)區(qū)的13個學(xué)區(qū)房項目和13個非學(xué)區(qū)房項目作為分析樣本，其中非學(xué)區(qū)房是在學(xué)區(qū)外1000m范圍內(nèi)采樣的。采用因子分析法中的主成分模型構(gòu)造因子，然后根據(jù)回歸算法計算因子變量的得分，最終得到影響學(xué)區(qū)房價格每個因子變量的影響程度。

具體來說，主成分分析是因子分析法的一種特殊形式。最早是由美國心理學(xué)家Charies Spearman于1904年提出，其基本思想是將實測的多個指標(biāo)，用少數(shù)幾個潛在的相互獨立的主成分指標(biāo)的線性組合來表示，構(gòu)成的線性組合可以反映原多個實測指標(biāo)的主要信息。主成分分析是從解釋變量方差的角度出發(fā)，假設(shè)變量的方差能完全被主成分所解釋，使得分析與評價指標(biāo)變量時，能夠找出主導(dǎo)因素，切斷相關(guān)的干擾，做出更為準(zhǔn)確的估量與評價。

1、變量的選擇及其量化?，F(xiàn)有文獻(xiàn)往往把商品住宅價格特征分為建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征三大類，本文選取學(xué)區(qū)房12個因子變量進(jìn)入主成分模型構(gòu)造價格特征因子。其中，學(xué)校相關(guān)變量2個，住房建筑相關(guān)變量4個，小區(qū)相關(guān)變量6個。根據(jù)以往較成熟的變量量化方法，本文采用實際數(shù)據(jù)的直接量化、Liket5點量表量化，綜合指標(biāo)量化和虛擬變量量化等方法。各相關(guān)變量所代表的意義具體如下：

（1）小學(xué)相關(guān)變量。小學(xué)質(zhì)量（名校錄取率和教育理念）：根據(jù)實際情況，排名第一的重點小學(xué)取5，排名第二的重點小學(xué)取4，排名第三的重點小學(xué)取3，排名第四的重點小學(xué)取2，非重點小學(xué)取1；小學(xué)的建筑面積（m2）：采用實際數(shù)據(jù)。

（2）住房建筑相關(guān)變量。住房容積率：采用實際數(shù)據(jù)；住房建筑面積（m2）：采用實際數(shù)據(jù)；住房房齡（年）：采用實際數(shù)據(jù)；住房朝向：樓盤住房南北朝向賦值5，樓盤住房南北朝向占50%以上賦值4，樓盤住房南北朝向占50%賦值3，樓盤住房南北朝向小于50%賦值2，樓盤住房非南北朝向賦值1。

（3）小區(qū)相關(guān)變量。小區(qū)內(nèi)或1，000m內(nèi)有無超市、商場、菜場、銀行、郵局和醫(yī)院，每項1分，共計6分；小區(qū)環(huán)境分為5個等級：極差1分、差2分、一般3分、好4分、很好5分；小區(qū)附近1，000m內(nèi)有大專院校的：根據(jù)實際情況，每個1分；小區(qū)物業(yè)管理水平分為5個等級：極差1分、差2分、一般3分、好4分、很好5分；小區(qū)內(nèi)或1，000m內(nèi)有幼兒園、中學(xué)，每項1分，共2分；步行10分鐘范圍內(nèi)公交線路狀況：根據(jù)實際情況，每個1分。

2、影響因子的構(gòu)造與得分

（1）適宜性分析。在因子分析之前，利用KMO值對變量進(jìn)行因子適宜度分析，其中KMO值為0.781，根據(jù)統(tǒng)計學(xué)家Kaiser給出的標(biāo)準(zhǔn)，KMO取值大于0.7，適合因子分析。Bartlett球度檢驗給出的相伴概率為0.000，小于顯著水平0.05，因此拒絕Bartlett球度檢驗的零假設(shè)，同樣說明數(shù)據(jù)具有相關(guān)性，適合因子分析。

表1 總方差解釋表

表3 學(xué)區(qū)房價格影響因子分類表

（2）變量主成分提取。運用SPSS11.5軟件對12個因子變量進(jìn)行主成分分析，按照協(xié)方差矩陣進(jìn)行主成分提取，得到特征值大于1的有4個因子，其累積貢獻(xiàn)率為76.04%，這4個因子能夠很好地概括這組數(shù)據(jù)，故可以認(rèn)為這4個因子是影響學(xué)區(qū)房價格的主要因素。（表1）

按照方差最大對求出的因子負(fù)荷矩陣進(jìn)行正交旋轉(zhuǎn)，使負(fù)荷盡量可能向±1、0方向極化，得到正交旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣。從而得到了各因子在4個主成分上的貢獻(xiàn)率，按照因子負(fù)荷絕對值的大小，找出最大值，把因子進(jìn)行歸類，整理得到分類結(jié)果。（表2）

（3）學(xué)區(qū)房價格影響因子分類。通過方差極大法對因子荷載矩陣旋轉(zhuǎn)后，4個特征因子含義較為清楚。（表3）命名解釋具體如下：

F1由“小區(qū)內(nèi)或1，000m內(nèi)有無超市、商場、菜場、銀行、郵局和醫(yī)院，小區(qū)物業(yè)管理水平，步行10分鐘范圍內(nèi)公交線路狀況，小區(qū)環(huán)境”四項決定，以上這幾個因子變量都代表了住房生活配套的相關(guān)特征，所以我們將F1命名為生活配套特征因子。

F2由“小學(xué)質(zhì)量、小學(xué)建筑面積”兩項決定，以上這幾個因子變量都代表了小學(xué)的相關(guān)特征，所以我們將F2命名為小學(xué)特征因子。

F3由“住房建筑面積、住房房齡、住房朝向、住房容積率”四項決定，以上這幾個因子變量都代表了學(xué)區(qū)房住房建筑相關(guān)特征，所以我們將F3命名為住房建筑特征因子。

F4由“小區(qū)附近1，000m內(nèi)大專院校和小區(qū)內(nèi)或附近1，000m內(nèi)幼兒園、中學(xué)”兩項決定，以上幾個因子變量都代表了周邊其他教育配套的相關(guān)特征，所以我們將F4命名為其他教育配套特征因子。

（4）學(xué)區(qū)房價格影響因子得分。為了更加清晰地認(rèn)識價格特征因子是怎樣影響學(xué)區(qū)房價格的，通過回歸因子得分的方法，計算因子得分，得到表4。因為因子得分與原變量的得分相對應(yīng)，在這個基礎(chǔ)上建立回歸分析模型，我們就可以較清楚地認(rèn)識到學(xué)區(qū)房的價格是怎樣隨著因子變量變化的。（表4）

其中，因子得分矩陣是根據(jù)主成分系數(shù)和原始變量標(biāo)準(zhǔn)化值經(jīng)過計算得到的，設(shè)表中系數(shù)為ai，設(shè)主成分變量名為Fi（i= 1，2，3，4），則公式為：

在體育學(xué)科教學(xué)中強化課內(nèi)外結(jié)合力度，也是未來發(fā)展的實踐創(chuàng)新方向。在對小學(xué)生進(jìn)行體育知識、行為習(xí)慣、實施技能的培養(yǎng)過程中，要達(dá)到效果的最大化必須將學(xué)校內(nèi)的課堂教學(xué)與家庭引導(dǎo)相結(jié)合，從而提高培養(yǎng)的效果。學(xué)校課堂教學(xué)與家庭引導(dǎo)相結(jié)合的具體內(nèi)涵是：教師在課堂上向?qū)W生講授體育知識、行為習(xí)慣、實施技能；課后學(xué)生的家長則可以通過課外實踐來幫助學(xué)生在實踐生活中認(rèn)知與培養(yǎng)良好的綜合體育素養(yǎng)。這種課內(nèi)外相結(jié)合的模式能夠?qū)崿F(xiàn)理論與實踐的融合，并將體育學(xué)習(xí)延伸到生活中，從而提高體育學(xué)科教學(xué)的綜合效果。

將主成分特征因子作為自變量，單價作為因變量，對模型進(jìn)行線性回歸分析。模型的估計方法為最小二乘法，即在SPSS11.5中選擇強行進(jìn)入法作為回歸分析法，選擇4個主成分進(jìn)入回歸模型，據(jù)此得出模型：

將（1）代入（2）可得：

（三）結(jié)果分析。由上可知，學(xué)區(qū)房價格特征因子可分為小學(xué)特征、住房建筑特征、其他教育配套特征和生活配套特征四大類，且區(qū)別于普通商品住宅建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征的三大類。同時，通過公式（3）得知，影響因子變量前的系數(shù)為其隱含價格，其反映了因子變量對學(xué)區(qū)房價格影響的情況，因此主成分特征因子按影響學(xué)區(qū)房價格大小排名情況如下：

第一，小學(xué)特征因子影響最顯著。其一，重點小學(xué)的排名每上升1位，價格將上調(diào)249.9元；其二，小學(xué)建筑面積每增加1m2，價格將上調(diào)118.1元。這兩項因子變量的系數(shù)都在100～300之間，且與住房價格正相關(guān)，對學(xué)區(qū)房價格正向影響最大。

表2 旋轉(zhuǎn)后因子的貢獻(xiàn)率表

表4 因子得分矩陣

第二，住房建筑特征因子影響較顯著。其一，住房建筑面積每增加1m2，價格將上調(diào)39.65元；其二，住房容積率每增加1個值，價格將上調(diào)48.01元；其三，朝向以南北為趨勢，每上升1個檔次，價格上調(diào)42.7元；其四，房齡每增加1年，價格上調(diào)91.82元，主要是因為鼓樓區(qū)質(zhì)量越好的小學(xué)，其對口學(xué)區(qū)房的建成時間越早，大多建于八九十年代，因此出現(xiàn)了老房子高房價的現(xiàn)象。這四項因子變量的系數(shù)主要在30～100之間，且與住房價格正相關(guān)。

第三，其他教育配套特征因子影響較次。其一，小區(qū)附近1，000m內(nèi)大專院校每增加1所，價格將上調(diào)24.43元；其系數(shù)＜30，對學(xué)區(qū)房價格正向影響較?。黄涠?，幼兒園、中學(xué)教育配套的系數(shù)為負(fù)，即與學(xué)區(qū)房住房價格負(fù)相關(guān)。主要是因為幼兒園教育興起和中學(xué)教育普及與小學(xué)發(fā)展不同步，大多離重點小學(xué)較遠(yuǎn)。因此，出現(xiàn)了周邊幼兒園、中學(xué)越多，學(xué)區(qū)房價格越低的現(xiàn)象。

綜上可知，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，當(dāng)前住房配套下教育資源的作用日益重要，已經(jīng)顯示出高于建筑本身的意義。由于從價格形成動力角度分析學(xué)區(qū)房價格影響因素，是將該地區(qū)學(xué)區(qū)房看作為同質(zhì)的，具有相同屬性特征的，而忽略了其固有的互異性，因此相關(guān)政策、房地產(chǎn)投機、社會心理等影響因素就沒有辦法進(jìn)入主成分分析模型。故從量化角度不能全面地對學(xué)區(qū)房的價格形成機制進(jìn)行分析，因而回歸模型對因變量的解釋程度不是很高，需在今后的研究中進(jìn)一步改進(jìn)。

五、結(jié)語

學(xué)區(qū)房價格目前畸高，并出現(xiàn)了不健康的增長趨勢，這既是房地產(chǎn)市場運行的結(jié)果，也是住房政策、教育政策推動和社會公眾對于優(yōu)質(zhì)教育資源熱衷的結(jié)果。通過對南京鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房價格形成機制的分析發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房價格最重要的影響因子是小學(xué)資源。以小學(xué)為代表的教育資源配備不合理情況下的住房與教育資格相捆綁的現(xiàn)象，折射出的是住房的生活居住功能隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展逐漸衍生出來的一種不平等現(xiàn)象。

面對學(xué)區(qū)房高房價的問題，我們應(yīng)該從政策上、規(guī)劃上，采取更積極、更有效的措施推進(jìn)教育資源均衡化；從思想上，引導(dǎo)人們轉(zhuǎn)變觀念，選擇力所能及的房子，多方面培養(yǎng)孩子；從市場上，通過規(guī)范市場秩序，杜絕因市場信息不對稱帶來的諸如中介、地產(chǎn)商的不實行為。只有這樣，學(xué)區(qū)房價格才會趨于平穩(wěn)，才能真正維護(hù)和保證義務(wù)教育的公共性和公共利益。

[1]董海軍，高飛.承繼與變遷-城市住房功能分析[J].城市問題，2008.9.5.

[2]將學(xué)區(qū)房優(yōu)勢持續(xù)擴大[EB/O L].365地產(chǎn)家居網(wǎng)，2009.2.9.

[3]高建，周麗萍，王文科，劉志新.主成分分析法在住宅特征價格模型中的應(yīng)用[J].山東建筑大學(xué)學(xué)報，2008.2.

F293.3

A

1.南京大學(xué)地理與海洋科學(xué)學(xué)院；2.南京大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計研究院）