劉昌黎

(東北財(cái)經(jīng)大學(xué) 國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院,遼寧 大連 116025)

糾正市場(chǎng)失敗是二次房改的基本任務(wù)①

劉昌黎

(東北財(cái)經(jīng)大學(xué) 國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院,遼寧 大連 116025)

住房貨幣化改革雖然給城市住房分配帶來(lái)了市場(chǎng)機(jī)制,繁榮了房地產(chǎn)市場(chǎng),獲得了成功,卻不可避免地造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的失敗,造成了高房?jī)r(jià)和買房難的問(wèn)題。為既堅(jiān)持住房貨幣化改革的正確方向,又糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)失敗,應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)失敗的原因,建立一個(gè)滿足窮人要求給窮人帶來(lái)利益的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房市場(chǎng),這是二次房改的基本任務(wù)。兩個(gè)市場(chǎng)的思路與我國(guó)漸進(jìn)式改革方式在邏輯上是完全一致的,房改之初實(shí)行一步到位的市場(chǎng)化改革沒(méi)有這樣做,現(xiàn)在該是回到這一軌道上來(lái)的時(shí)候了。

市場(chǎng)失敗;二次房改;房地產(chǎn)市場(chǎng)

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的成功與失敗

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的成功

1998年我國(guó)全面實(shí)行住房貨幣化改革,徹底改變了人們依賴福利分房的陳腐意識(shí),激發(fā)了個(gè)人買房的積極性,活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng),推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2009年,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)36 232億元,其中商品住宅投資 25 619億元,分別相當(dāng)于 1997年的 11.4倍和 16.6倍,商品住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的 70.7%,比 1997年的 48.4%提高 22.3個(gè)百分點(diǎn);住宅新開(kāi)工面積 92 463萬(wàn)平方米,商品住宅銷售面積 85 294萬(wàn)平方米,分別相當(dāng)于 1997年的 6.6倍和 10.8倍。由此,房地產(chǎn)業(yè)不僅成為成推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè),而且極大地改善了城市的居住條件,城市面貌也為之煥然一新。2009年,全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積接近 30平方米,比 1998年的 18.6平方米增加 10多平方米。同時(shí),居民自有住房的數(shù)量和質(zhì)量大幅度提高,住房自有率達(dá)到 80%以上,住房占居民家庭全部財(cái)產(chǎn)的平均比重超過(guò) 50%,是居民家庭財(cái)產(chǎn)增長(zhǎng)最快的部分。由此可以說(shuō),住房貨幣化改革是一個(gè)方向正確的改革,已經(jīng)取得了不容抹殺的成功。

住房貨幣化改革獲得成功的主要原因,是實(shí)現(xiàn)了住房分配由計(jì)劃分配到市場(chǎng)分配的轉(zhuǎn)變,繁榮了房地產(chǎn)市場(chǎng),提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率。換言之,住房貨幣化是對(duì)福利分房制度的徹底否定,與職務(wù)、年齡、工齡和家庭人口等因素決定分房先后、分房大小、分房好壞相比,憑錢買房,錢多先買房、買大房買好房,錢少后買房、買小房買差房,這符合市場(chǎng)公平買賣的原則,是一個(gè)歷史性的進(jìn)步。正是這種歷史性的進(jìn)步,才確保了住房貨幣化改革的成功。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的失敗

然而,任何事物都是一分為二的。住房貨幣化改革雖然給城市住房分配帶來(lái)了市場(chǎng)機(jī)制,繁榮了房地產(chǎn)市場(chǎng),獲得了成功,但卻不可避免地造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的失敗,造成了高房?jī)r(jià)和買房難的問(wèn)題,其中,低收入階層買房難的問(wèn)題尤為突出。按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì),1997—2007年,全國(guó)商品住宅的平均銷售價(jià)格由 1 790元/平方米漲到 3 645元 /平方米,上漲 103.6%,正好翻了一番。2009年,全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為 4 695元/平方米,又比 2007年提高 28.8%。在全國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的過(guò)程中,北京、上海、廣州、深圳和?？诘?70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)上漲更為迅速,市區(qū)每平方米的商品住宅售價(jià)大都超過(guò)了 1萬(wàn)元乃至 2萬(wàn)元以上,其中海口今年年初出現(xiàn)樓市海嘯,最高房?jī)r(jià)甚至漲到了每平方米 6萬(wàn)元以上乃至 8萬(wàn)元以上。結(jié)果,全國(guó)房?jī)r(jià)收入比已超過(guò) 15倍,其中上海、北京、廣州等中心城市甚至超過(guò) 50倍以上,房市泡沫非常嚴(yán)重[1]。

從實(shí)際情況看,在有錢買房這一天經(jīng)地義的市場(chǎng)原則下,10多年來(lái)城市居民住房條件改善的就主要是中高收入階層,至于低收入階層,其住房條件還依然是房改前的老樣子。換言之,10多年來(lái)真正享受到住房貨幣化改革好處的是中等以上收入階層特別是高收入階層,而低收入階層則沒(méi)有享受到住房貨幣化改革的好處。正因?yàn)槿绱?以買房難為首的民生問(wèn)題在今年 3月的兩會(huì)期間備受關(guān)注,二次房改再次成為人們廣泛議論的熱門話題。

3.房產(chǎn)分配不公令人憂慮

商品市場(chǎng)的商品價(jià)格雖然高低懸殊,富人和窮人的購(gòu)買能力、消費(fèi)水平也有天壤之別,但低收入階層多年來(lái)對(duì)喝不起茅臺(tái)、五糧液,吃住不起五星級(jí)賓館等現(xiàn)象,并沒(méi)有產(chǎn)生什么抱怨和不滿。與改革開(kāi)放前相比,一些低收入階層每天能夠喝上三五元錢 1斤的散白酒,偶爾到自家附近的小飯店吃一頓,還是心滿意足的,這意味著低收入階層對(duì)溫飽水平的要求不是很高。然而,住房就不同了,它不僅是家庭最重要的資產(chǎn),而且是不可缺少的基本生活資料。一些低收入階層的住房條件在福利分房期間就很差,住房商品化 10多年來(lái)一直也沒(méi)有得到改善。因此,在低收入階層已經(jīng)吃飽肚子穿暖衣服的情況下,最亟欲改善的就是住房條件。低收入階層不僅有城市貧民,還包括一些被稱之為“蟻?zhàn)濉钡哪贻p人,他們大都家住外地,在城市結(jié)婚安家的首要問(wèn)題是買不起房子。于是,“買房難”就和“看病難”、“上學(xué)難”一起,成了低收入階層最關(guān)心的問(wèn)題,也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)所面臨的主要問(wèn)題之一。

根據(jù)資本主義國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),財(cái)產(chǎn)分配不公大大超過(guò)收入分配不公,這乃是資本主義區(qū)別于社會(huì)主義的基本標(biāo)志之一。以日本為例,1995年和 2005年,家庭土地資產(chǎn)分配的基尼系數(shù)分別為 0.6177和 0.5914,都大大高于家庭收入分配基尼系數(shù)的 0.2955和 0.2819;1980年和 2000年,家庭金融資產(chǎn)分配的基尼系數(shù)分別為 0.5203和 0.4839,也都大大高于家庭收入分配基尼系數(shù)的 0.2728和0.3128[2]。可見(jiàn),日本作為一個(gè)資本主義國(guó)家,雖然在社會(huì)收入分配方面實(shí)現(xiàn)了相對(duì)的公平,但在資產(chǎn)的社會(huì)分配方面卻依然是很不公平的。社會(huì)資產(chǎn)分配不公之所以會(huì)大大超過(guò)社會(huì)收入分配不公,乃因?yàn)榧彝ナ杖胧且粋€(gè)流量,而家庭資產(chǎn)則是一個(gè)存量。家庭收入的相當(dāng)一部分是用于消費(fèi)支出的,而且,越是低收入的家庭消費(fèi)支出的比重即恩格爾系數(shù)就越高。相比之下,家庭資產(chǎn)是家庭收入的長(zhǎng)期積累,越是高收入的家庭其資產(chǎn)積累的比重就越高。不僅如此,與家庭收入相比,家庭資產(chǎn)特別是房地產(chǎn)還有長(zhǎng)期升值的趨勢(shì),這種財(cái)產(chǎn)性收入的增加進(jìn)一步擴(kuò)大了社會(huì)資產(chǎn)分配的不公平。

從我國(guó)基尼系數(shù)的變動(dòng)趨勢(shì)看,不能不說(shuō)我們?cè)谏鐣?huì)收入分配方面已經(jīng)背離了建設(shè)有中國(guó)特色社會(huì)主義的初衷。1978年,中國(guó)的基尼系數(shù)為 0.317,而 2006年則上升至 0.496,已經(jīng)超過(guò)了國(guó)內(nèi)外公認(rèn)的 0.4的警戒線,在世界上也屬于偏高水平。由此,我國(guó)雖仍然是世界排名 109位 (2008年)的低收入國(guó)家,但億萬(wàn)富翁的人數(shù)卻超過(guò)了日本以及其他一些世界排名靠前的高收入國(guó)家。至于資產(chǎn)分配不公,中國(guó)的形勢(shì)就更為嚴(yán)峻了。根據(jù)世界銀行的報(bào)告,美國(guó)是 5%的人口掌握了全國(guó) 60%的財(cái)富,而中國(guó)則是 1%的家庭掌握了全社會(huì) 41.4%的財(cái)富[3]。因此,面臨住房商品化改革 10多年就出現(xiàn)的“買房難”問(wèn)題,如果不及時(shí)采取有效措施,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的失敗繼續(xù)下去,那么在當(dāng)前收入分配不公已經(jīng)嚴(yán)重惡化的態(tài)勢(shì)下,就有可能出現(xiàn)更為嚴(yán)重的房產(chǎn)分配不公。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)失敗的原因

1.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律的必然結(jié)果

支配市場(chǎng)的基本規(guī)律是競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律,而競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律發(fā)揮作用的結(jié)果,說(shuō)得文雅動(dòng)聽(tīng)一點(diǎn)是優(yōu)勝劣汰,說(shuō)得尖刻露骨一點(diǎn)就是弱肉強(qiáng)食。無(wú)論哪種說(shuō)法,劣者和弱肉都免不了被淘汰、被強(qiáng)食的命運(yùn)。這意味著市場(chǎng)對(duì)強(qiáng)者總是有利的,對(duì)弱者總是不利的。換言之,只有強(qiáng)者才有能力適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),在競(jìng)爭(zhēng)中獲勝,弱者沒(méi)有適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力,只能在競(jìng)爭(zhēng)中失敗,這就是新自由主義者一再宣揚(yáng)和強(qiáng)調(diào)的所謂“適者生存、不適者淘汰”規(guī)律。張五常在其《賣桔者言》中說(shuō):“在任何經(jīng)濟(jì)制度下,決定一個(gè)人生活的境況,富貴貧賤的因素,始終脫離不了適者生存、不適者淘汰的原則。無(wú)論在甚么主義下——不論是社會(huì)主義、共產(chǎn)主義、資本主義甚至是無(wú)政府主義,這原則是不變的?！盵4]

從實(shí)際情況看也是這樣,住房貨幣化改革 10多年來(lái),一直是高收入階層在買房子,他們不僅買大房子,而且買好房子,買別墅。一部分中等收入階層也買了房子,其中一部分人實(shí)現(xiàn)了投資買房,增加了“財(cái)產(chǎn)性收入”。相比之下,低收入階層則一直是買不起房子,只能眼看著別人買房子,即使買房子也只能買小房子或買二手房?？傊?越是有錢的人,就越適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的買房競(jìng)爭(zhēng),越是沒(méi)有錢的人,就越不適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的買房競(jìng)爭(zhēng)。結(jié)果,富人就越來(lái)越多地享受到了住房貨幣化改革所帶來(lái)的財(cái)產(chǎn)性收入增加的好處,一些中等收入階層也因此而成了“中產(chǎn)階級(jí)”,至于窮人,就只能為富人和中產(chǎn)階級(jí)的財(cái)產(chǎn)性收入增加作嫁衣裳。

2.富人和窮人一起買房必然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)失敗

在商品市場(chǎng)上,富人消費(fèi)的商品漲價(jià)快,窮人消費(fèi)的商品漲價(jià)慢,這是一個(gè)非常普遍的現(xiàn)象。然而,對(duì)于富人和窮人都消費(fèi)的有限供給商品也漲價(jià)快的現(xiàn)象,很多人不僅不注意,而且往往感到不可理解。因?yàn)樵诙倘苯?jīng)濟(jì)結(jié)束以后基本上是買方市場(chǎng),商品豐富,供給充足,價(jià)格基本穩(wěn)定,其中電視機(jī)、電冰箱和小汽車等在當(dāng)前還是降價(jià)的趨勢(shì)。不過(guò),仍然有一部分商品的價(jià)格上漲很快,其中有的已經(jīng)上漲到了一般人消費(fèi)不起的程度。例如,在改革開(kāi)放之前,豬肉、牛肉、羊肉和雞肉等肉類食品的價(jià)格曾經(jīng)高于魚(yú)、蝦和螃蟹等水產(chǎn)品的價(jià)格,而現(xiàn)在則是后者的價(jià)格大大高于了前者的價(jià)格,其中,對(duì)蝦、龍蝦、海參和鮑魚(yú)等名貴海產(chǎn)品都已漲價(jià)到了低收入階層吃不起的程度。究其原因,乃因?yàn)樵谏钏教岣咭院?人們都越來(lái)越喜歡吃高蛋白低脂肪的水產(chǎn)品。

現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)也是買方市場(chǎng),不是股票市場(chǎng)那樣的賣方市場(chǎng)。其基本標(biāo)志,就是全國(guó)大中小城市到處都有房地產(chǎn)公司在賣房子,在大多數(shù)情況下,不是房子不夠賣,而是房子賣不出去,這與股票市場(chǎng)很難買到原始股的情況是截然不同的。因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格從根本上說(shuō)不是由賣方?jīng)Q定的,而是由買方?jīng)Q定的。換言之,房地產(chǎn)公司的要價(jià)如果不被顧客接受,房子就賣不出去。既然如此,住房為什么迅速漲價(jià)呢?其重要原因之一,就是地段好升值潛力大的住房不是無(wú)限供給的,而是有限供給的。無(wú)論是誰(shuí),只要買房,大都希望在商業(yè)繁華地段、交通方便地段以及孩子上學(xué)方便或風(fēng)景好的地段買房。然而,在大多數(shù)人普遍看好的地段,房子的供給卻是有限的。在這種情況下,最有錢的人往往是搶先買下最好的房號(hào),次有錢的人怕錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì),也跟著買下次好的房號(hào)。結(jié)果,大多數(shù)房子就被中等收入階層以上的有錢人買去了。以深圳市為例,2004年以來(lái)大約銷售了 46萬(wàn)套住宅,其中有近 15萬(wàn)套為個(gè)人二套以上住宅,現(xiàn)在大多空置,另外還有近 8萬(wàn)套住宅為境外和外地人士持有[5]。深圳這樣,全國(guó)何嘗不是大同小異呢?結(jié)果,自然就苦了一般的買房者尤其是低收入階層,他們中的大多數(shù)人只能眼睜睜地眼看著地段好升值潛力大的房子一棟一棟地被人買走了而無(wú)可奈何。

針對(duì)低收入階層買不起房子的問(wèn)題,除建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房外,一些地方政府還采取了向低收入階層發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼的政策措施。例如,大連市政府近年來(lái)就向數(shù)萬(wàn)戶低收入家庭每戶發(fā)放了 13萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。盡管如此,領(lǐng)取購(gòu)房補(bǔ)貼的低收入家庭仍然是買不起房子[6]。究其原因,除經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)力度小、供給不足之外,這與窮人和富人一起競(jìng)爭(zhēng)買房有很大的關(guān)系。低收入階層作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的弱者,他們永遠(yuǎn)沒(méi)有同高收入階層進(jìn)行買房競(jìng)爭(zhēng)的能力?？梢詳嘌?在社會(huì)收入分配不公、貧富差距擴(kuò)大繼續(xù)的情況下,只要繼續(xù)讓窮人和富人一起競(jìng)爭(zhēng)買房,則自由競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果,就必然會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的失敗繼續(xù)下去。這樣,低收入階層也就永遠(yuǎn)改變不了買房難的狀態(tài),逃脫不了被房地產(chǎn)市場(chǎng)淘汰的命運(yùn)。

3.收入分配差距擴(kuò)大是加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)失敗的根本原因

從窮人和富人對(duì)商品的消費(fèi)能力和消費(fèi)水平看,低收入階層買不起房子的問(wèn)題并不是房?jī)r(jià)上漲后才出現(xiàn)的,而是在住房貨幣化改革一開(kāi)始時(shí)就存在的。在房改之初房?jī)r(jià)還沒(méi)有上漲時(shí),率先買房子的就是高收入階層而不是低收入階層。其后,由于收入分配差距迅速擴(kuò)大,貧富兩極分化越來(lái)越嚴(yán)重,因此在房?jī)r(jià)迅速上漲的過(guò)程中,富人就一直是買房不差錢,而窮人則是越來(lái)越買不起房子了。

我國(guó)自上世紀(jì) 80年代初開(kāi)始打破平均主義和大鍋飯、鼓勵(lì)一些人先富起來(lái)以來(lái),社會(huì)收入分配差距就開(kāi)始擴(kuò)大了。特別是 90年代后期實(shí)行股份制改革和廠長(zhǎng)年薪制改革以后,以 CEO年薪與員工工資差距的迅速擴(kuò)大為標(biāo)志,我國(guó)城鄉(xiāng)之間、地區(qū)之間、行業(yè)之間、企業(yè)之間、職業(yè)之間、工種之間、職務(wù)之間和員工之間的工資收入差距都空前擴(kuò)大了。現(xiàn)在,不要說(shuō)平安保險(xiǎn)等上市公司 CEO的天價(jià)年薪,就是國(guó)資委管轄下的國(guó)企,高管與職工之間的收入也相差 18倍之多[7],大大高于日本公企業(yè) CEO與員工之間不超過(guò) 3倍的收入差距。從各行業(yè)最高最低平均工資的倍率看,1978年是 2.1倍,2000年也只提高到 2.6倍,而 2008年則迅速提高到了 4.77倍[8]。

在社會(huì)收入分配差距擴(kuò)大、貧富兩極分化嚴(yán)重的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,低收入階層買不起、消費(fèi)不起的東西是很多的。以大家都習(xí)以為常、見(jiàn)怪不怪的商品市場(chǎng)為例,就一直有很多窮人買不起的東西。在商品市場(chǎng)上,窮人和富人的消費(fèi)水平為什么有如此巨大的差別呢?窮人為什么有很多東西買不起、消費(fèi)不起呢?窮人為什么只能消費(fèi)最便宜的商品呢?其原因很簡(jiǎn)單,就是他們的收入少,口袋里沒(méi)有錢。由此可見(jiàn),窮人喝不起茅臺(tái)、五糧液,吃住不起五星級(jí)賓館的根本原因,并非是茅臺(tái)、五糧液和五星級(jí)賓館漲價(jià)造成的,而是其收入低下造成的?，F(xiàn)在,即使茅臺(tái)、五糧液削價(jià)到 100元以下,低收入階層也還是喝不起。其他高檔商品高檔消費(fèi)也一樣,不要說(shuō)根本就不可能削價(jià)一半,即使真的削價(jià)一半或更多,低收入階層也還是買不起、消費(fèi)不起?？偠灾?在富人和窮人進(jìn)入商品市場(chǎng)以前,其購(gòu)買能力和消費(fèi)水平就已經(jīng)由其收入水平而不是由商品價(jià)格水平?jīng)Q定了,社會(huì)收入分配差距越是擴(kuò)大,貧富兩極分化越是嚴(yán)重,其購(gòu)買能力和消費(fèi)水平的差距就越大。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為商品市場(chǎng)的一個(gè)組成部分,住房作為一種商品,其價(jià)格升降與窮人和富人的關(guān)系,和茅臺(tái)、五糧液、五星級(jí)賓館等其實(shí)沒(méi)有什么兩樣。換言之,窮人和富人在房地產(chǎn)市場(chǎng)買房競(jìng)爭(zhēng)中的勝負(fù),并不是由房?jī)r(jià)水平高低決定的,而是由其收入水平高低決定的。正因?yàn)槿绱?收入分配差距迅速擴(kuò)大,貧富兩極分化空前嚴(yán)重,就成為加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)失敗的根本原因。

4.政策執(zhí)行不力和政策錯(cuò)位是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)失敗的重要原因

根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》 (國(guó)發(fā) [1998]23號(hào)文件),全國(guó)要“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”,“對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策”,其中,“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房;中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房;其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房”。該通知還要求“調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu),重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房,加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問(wèn)題。”“切實(shí)降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本,使經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng),促進(jìn)居民購(gòu)買住房?！笨梢?jiàn),當(dāng)初制定的房改政策考慮到了不同收入階層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的適應(yīng)能力,如能切實(shí)地貫徹執(zhí)行,并不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的房?jī)r(jià)上漲和買房難問(wèn)題。然而,從房改政策的實(shí)際執(zhí)行情況看,廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)嚴(yán)重滯后,遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了廣大中下等收入階層的要求。特別是《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā) [2003]18號(hào)文件)提出“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房”以后,由于這實(shí)際上是建立以商品住房為主的住房供應(yīng)體系,改變了此前確定的“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”的基本政策,再加上各地方政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中嘗到了土地批租的甜頭,結(jié)果造成政策錯(cuò)位,原本只為富人設(shè)計(jì)的“開(kāi)發(fā)商模式”,僅僅過(guò)了幾年就取代了經(jīng)濟(jì)適用住房模式,壟斷了住宅建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。由此,廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)更為滯后,從 1999年占商品住宅竣工面積的 50%以上,大幅度下滑到 2004年的 4.6%。同時(shí),經(jīng)濟(jì)適用房占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重也由 2003年的 6.1%下降到 2004年的 4.1%,2005年又下降到3.6%[9]。在廉租房建設(shè)方面,2009年全國(guó)土地出讓收入雖然高達(dá) 14 239.7億元,比上年增長(zhǎng)43.2%,其中支出總額為 12 327.1億元,比上年增長(zhǎng) 28.9%,但用于廉租住房的支出僅為 187.1億元,只占 1.5%[10]。2008和 2009年國(guó)家雖然加大了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度,全國(guó)新開(kāi)工經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)各 130萬(wàn)套,按每套 60平米計(jì)算為 7 800萬(wàn)平方米,也只分別占兩年新開(kāi)工住宅建設(shè)面積的9.8%和 8.4%①按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局編 2008年、2009年《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》的數(shù)據(jù)計(jì)算。,仍大大低于低收入家庭占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的比重。

5.對(duì)投機(jī)打擊不力導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)失敗

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從發(fā)展之初開(kāi)始,就一直存在著投機(jī),特別是各種資金雄厚的炒房團(tuán),一直把房地產(chǎn)市場(chǎng)炒得不得安寧。根據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》的報(bào)道:“北京絕大部分的新樓盤在交房前就已經(jīng)全部售出了,但即使到了交房后的第二年,其入住率也往往只有 30%—40%,能達(dá)到 50%入住率的已經(jīng)是比較不錯(cuò)的比例了。”“這就造成了一種現(xiàn)象,一邊是連夜排隊(duì)買房,另一邊則是不斷上升的空置率,新建小區(qū)每到夜幕降臨多是 ‘黑燈瞎火’。”[11]應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是,新建小區(qū)每到夜幕降臨多是 “黑燈瞎火”的景象,這在全國(guó)各大中心城市也是普遍存在的,這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)為賣而買的投機(jī)是相當(dāng)普遍的。然而,直到今年國(guó)務(wù)院出臺(tái)房地產(chǎn)新政、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)以前,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的打擊力度很小,時(shí)松時(shí)緊,有時(shí)甚至為挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)而姑息了投機(jī)行為。

三、糾正市場(chǎng)失敗是二次房改的主要任務(wù)

1.糾正市場(chǎng)失敗是政府的責(zé)任

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之初,人們普遍追求的是市場(chǎng)效率,而隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,當(dāng)貧富不均、兩極分化越來(lái)越嚴(yán)重并成為社會(huì)問(wèn)題進(jìn)而影響到經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的時(shí)候,人們才逐漸認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)一、效率與公平的統(tǒng)一的重要性。換言之,對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展來(lái)說(shuō),效率并不是唯一的目標(biāo),公平也是不可忽視的。政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的作用,一是制定市場(chǎng)規(guī)則,維持市場(chǎng)秩序,二是糾正市場(chǎng)失敗,確保社會(huì)公平。其中,制定市場(chǎng)規(guī)則維持市場(chǎng)秩序,就是為各經(jīng)濟(jì)行為主體創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的條件,使其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下大顯身手,得到充分的發(fā)展;糾正市場(chǎng)失敗,就是確保社會(huì)公平特別是扶持弱者,幫助他們擺脫在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中被動(dòng)不利的地位,實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。就住房貨幣化改革而言,由于是建立了統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng),實(shí)行了統(tǒng)一的市場(chǎng)規(guī)則,維持了統(tǒng)一的市場(chǎng)秩序,讓所有城市居民一起參與了競(jìng)爭(zhēng)性的商品房交易,因此,這一改革在總體上看對(duì)城市居民中的強(qiáng)者即富人是有利的,而對(duì)于城市居民中的弱者即窮人則是不利的。究其原因,乃因?yàn)楦蝗擞羞m應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制的能力,能夠在買房的自由競(jìng)爭(zhēng)中取勝,而窮人則沒(méi)有適應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制的能力,必然在買房的自由競(jìng)爭(zhēng)者失敗。由此產(chǎn)生的高房?jī)r(jià)和買房難問(wèn)題,不僅嚴(yán)重影響了和諧社會(huì)建設(shè),而且房產(chǎn)分配不公比收入分配不公更為嚴(yán)重,從根本上威脅了中國(guó)式社會(huì)主義制度的根基。因此,在住房貨幣化改革已經(jīng)滿足了富人需要給富人帶來(lái)了利益的情況下,就要考慮如何滿足窮人需要給窮人帶來(lái)利益的問(wèn)題了。換言之,迄今為止政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用只起到了一半,現(xiàn)在要考慮如何起到另一半作用,即糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)失敗,確保房產(chǎn)分配公平。

2.回歸福利分房的改革方案不可取

面臨住房貨幣化改革的問(wèn)題,二次房改的呼聲日漸高漲,其中,李明 “一戶一宅、兩部法律、三支隊(duì)伍、四類住房”的建議方案?jìng)涫懿毮縖12]。在李明的建議方案中,廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房由政府建造,戶型標(biāo)準(zhǔn) (建筑面積)分別控制在 50平方米以下和 60平方米左右,分別占住宅供應(yīng)總量的15%—20%和 10%—15%,普通商品住房由非盈利的住宅合作社建造,戶型標(biāo)準(zhǔn)為 90平方米以下,占住宅供應(yīng)總量的 45%—55%,商品住房 (中高檔房)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建造,占住宅供應(yīng)總量的20%。在上述四類住房中,前三類住房均屬于住房保障制度的范圍,只有第四類住房才繼續(xù)由房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)。上述建議方案體現(xiàn)了住房保障的福利性質(zhì),切中了房地產(chǎn)市場(chǎng)失敗的要害,如果在改革之初實(shí)行,不失為一種可行的選擇方案。然而,在我國(guó)住房改革已經(jīng)走上市場(chǎng)化道路并已取得不容抹殺的成功的情況下,把 80%的住房作為社會(huì)保障或政府供給的對(duì)象,卻否定了住房貨幣化改革的正確方向。從目前情況看,中等收入階層已經(jīng)有很多人買了房子,其中一些人還買了 100平方米以上的房子。因此,把中等收入階層改善住房的水平限定為 90平方米以下,把市場(chǎng)化商品房的比例限定為20%,這既不符合中等收入階層的收入水平和實(shí)際需求,也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)發(fā)展。另外,社會(huì)保障性住房特別是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房如何分配,也有許多棘手的問(wèn)題。如果不用市場(chǎng)機(jī)制而是用社會(huì)保障的機(jī)制來(lái)解決,就難免會(huì)重蹈福利分房的覆轍。

3.只有建立兩個(gè)市場(chǎng)才能糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)的失敗

如前所述,二次房改迫在眉睫,是非常必要的。但是,如果因此而改變住房貨幣化的改革方向,則是走了回頭路,是不可取的。為既堅(jiān)持住房貨幣化改革的正確方向,又糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)失敗,應(yīng)該在現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上,建立一個(gè)滿足窮人需求給窮人帶來(lái)利益的市場(chǎng),這就是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房市暢。所謂經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房市場(chǎng),主要包含下述三個(gè)含義:第一,在增大投入滿足需要的過(guò)程中,按國(guó)家限定的低收入階層可以承受的價(jià)格銷售經(jīng)濟(jì)適用房,出租廉租房;第二,與房改房轉(zhuǎn)讓與出租的價(jià)格可以隨行就市不同,擁有經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房產(chǎn)權(quán)的人,必須按國(guó)家限定的價(jià)格轉(zhuǎn)讓或出租,即經(jīng)濟(jì)適用、房廉租房只能在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓和出租,不能進(jìn)入一般商品房市場(chǎng);第三,經(jīng)濟(jì)適用房的銷售、出租對(duì)象除低收入階層和各類學(xué)校畢業(yè)后新參加工作的年輕人以外,將來(lái)還應(yīng)該包括進(jìn)城工作的農(nóng)民即新市民。

在經(jīng)濟(jì)適用和房廉租房市場(chǎng)建立起來(lái)以后,低收入階層以及年輕人和新市民在國(guó)家控制住房?jī)r(jià)格和住房面積的市場(chǎng)買房租房,滿足最基本的住房需求,中等收入階層和高收入階層繼續(xù)在隨行就市的商品房市場(chǎng)買房,前者滿足改善住房的需求,后者滿足豪華住房的需求。由此,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)形成兩個(gè)獨(dú)立的市場(chǎng),富人和窮人各得其所,從而避免富人和窮人一起進(jìn)行買房競(jìng)爭(zhēng)的局面,既消除窮人在競(jìng)爭(zhēng)中的不利地位,又杜絕房地產(chǎn)投機(jī),堵塞富人利用房產(chǎn)性收入剝削窮人的渠道。根據(jù)商品市場(chǎng)的一般規(guī)律,天價(jià)房不足慮,最低房?jī)r(jià)才重要。就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,只要經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的市場(chǎng)價(jià)格得到有效的控制,窮人的基本住房需求得到滿足,則商品房?jī)r(jià)格就會(huì)受到影響,房地產(chǎn)市場(chǎng)就自然會(huì)形成一個(gè)由低到高的商品房?jī)r(jià)格體系。換言之,在低收入階層的基本住房需求得到保障以后,中等收入階層自然有中低價(jià)位的房子可買,至于高收入階層,他們有高檔消費(fèi)的能力,不必為他們買不起天價(jià)房而擔(dān)憂。從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看,只有社會(huì)收入分配不公問(wèn)題和低收入階層住房問(wèn)題基本解決之后,我國(guó)才可以逐步廢除經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的一元化。

兩個(gè)市場(chǎng)的思路與我國(guó)漸進(jìn)式改革方式在邏輯上是完全一致的,房改之初實(shí)行一步到位的市場(chǎng)化改革沒(méi)有這樣做,現(xiàn)在該是回到這一軌道上來(lái)的時(shí)候了。

[1] 專家稱京滬等地房?jī)r(jià)收入超過(guò) 50倍,已成社會(huì)問(wèn)題[DB/OL].中國(guó)新聞網(wǎng),2010-04-22.

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[5] 牛刀 .開(kāi)征物業(yè)稅深圳將流出 10萬(wàn)套容量住宅[N].鳳凰博報(bào),2009-08-07.

[6] 王丹 .揣 13萬(wàn)補(bǔ)貼買房遇尷尬[N].半島晨報(bào),2009-12-03.

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[10] 財(cái)政部 .2009年全國(guó)土地出讓收支基本情況[EB].財(cái)政部網(wǎng)站,2010-04-13.

[11] 王崢 .北京多樓盤一半空置全民炒房勢(shì)頭漸顯[N].證券日?qǐng)?bào),2009-11-28.

[12] 李明,等 .二次房改建議書(shū)[Z].二次房改論壇,2009-08-24.

(責(zé)任編輯:王秀中)

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F293.3

:A

:1008-4096(2010)05-0053-03

2010-07-10

劉昌黎 (1944-),男,遼寧瓦房店人,教授,博士生導(dǎo)師,主要從事貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究。E-mail:lchl@dufe.edu.cn.