陳宜飚香港理工大學(xué)金融學(xué)博士，獨(dú)立撰稿人，資深財(cái)經(jīng)記者及評(píng)論員。2004年進(jìn)入香港，對(duì)香港資本市場(chǎng)，企業(yè)管治，社會(huì)經(jīng)濟(jì)與發(fā)展等話題有深刻見(jiàn)解，致力于為兩地投資者提供專業(yè)及富有深度的報(bào)道與分析，常年為中外多家權(quán)威財(cái)經(jīng)媒體提供稿件。

進(jìn)入4月下旬，隨著中國(guó)內(nèi)地和香港市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂加劇，兩地均推出了旨在為樓市降溫的一系列措施。究竟誰(shuí)的措施更符合市場(chǎng)，更能有效解決問(wèn)題?值得探討一番。

“國(guó)十條”“誤傷”面大

5月初，筆者的一位北京朋友于先生來(lái)信表示砷習(xí)。他在去年7月買(mǎi)了一套二手房，由于房產(chǎn)證處理時(shí)間較長(zhǎng)，近期才將產(chǎn)權(quán)證拿到手，就在他準(zhǔn)備履行合約時(shí)，卻突然被銀行告之，由于他在北京市并沒(méi)有社保記錄(于為廈門(mén)一家公司的員工，長(zhǎng)期派駐北京工作)，無(wú)法批核他的貸款。

于先生覺(jué)得自己很委屈，在北京奮斗了許多年，好不容易才打算擁有一套房子，卻被突如其來(lái)的政策攪了好夢(mèng)。如果他無(wú)法湊足全額購(gòu)房款項(xiàng)，很可能將會(huì)失去這套房子，甚至賠上前期的成本。這套房子從去年7月迄今已經(jīng)升值近40％，這意味著于先生如果錯(cuò)過(guò)這次機(jī)會(huì)，未來(lái)可能要花更高的代價(jià)買(mǎi)入一套住宅。

老于只是“國(guó)十條”頒布之后，內(nèi)地眾多受到?jīng)_擊的購(gòu)房者之一。事實(shí)上，“對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款”也被視作是迄今為止最嚴(yán)厲的打擊地產(chǎn)價(jià)格的舉措之一。筆者相信，如無(wú)意外，此措施將成為今年壓垮內(nèi)地房?jī)r(jià)的“最后一根稻草”。但相當(dāng)遺憾的是，該措施的出臺(tái)，同樣抹殺了眾多打算在異地置業(yè)者的購(gòu)房夢(mèng)。

從某種程度來(lái)看，“國(guó)十條”仍然保留了相當(dāng)?shù)摹坝?jì)劃經(jīng)濟(jì)”下“一放就亂，一管就死”的色彩。那么，如何在制訂一項(xiàng)影響力巨大的政策同時(shí)，盡可能地減少對(duì)市場(chǎng)的“暴贊性”沖擊，這可能是進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)年代的中國(guó)政策制訂者們需要深思的。

“9招12式”更符合市場(chǎng)

相比之下，香港特區(qū)政府在4月推出的旨在抑制高房?jī)r(jià)的政策似乎技高一籌，有“打蛇打七寸”的功力。

與內(nèi)地一樣，隨著投資者對(duì)于高房?jī)r(jià)引發(fā)泡沫的擔(dān)憂，以及社會(huì)大眾對(duì)于購(gòu)房難的呼聲漸起，香港特區(qū)政府也在4月中下旬出臺(tái)了旨在降低樓市過(guò)高價(jià)格的“9招12式”(具體內(nèi)容見(jiàn)附文)。其中“9招”，主要指的是香港財(cái)政司長(zhǎng)曾俊華提出的規(guī)管一手樓盤(pán)銷(xiāo)售的9項(xiàng)舉措，而“12式”指的是香港運(yùn)輸及房屋局局長(zhǎng)鄭汝樺配合曾俊華“9招”而推出的“規(guī)管示范單位12式”。

這兩大組策略的焦點(diǎn)，全部都集中于一手樓盤(pán)，而非針對(duì)二手樓市場(chǎng)。此外，從上述兩組政策的內(nèi)容來(lái)看，不論是提前三天公布價(jià)格，還是要求一次性推出多套單位，以及要求發(fā)展商披露有否本公司董事局成員及其直系親屬涉及交易，均將矛頭指向房地產(chǎn)商的捂盤(pán)與虛假陳述，旨在為市場(chǎng)提供一個(gè)更為清晰透明的交易環(huán)境。

筆者在此需要特別指出的是，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)信息比內(nèi)地透明很多。特別是二手房，幾乎所有的銀行都會(huì)給出網(wǎng)上估價(jià)，而任何公眾均可以上政府的土地注冊(cè)署查詢想購(gòu)買(mǎi)的房子的產(chǎn)權(quán)、面積等信息以及涉及該房屋的所有法律文件(包括前幾手交易的價(jià)格與業(yè)主詳情)。因此香港特區(qū)政府此次重點(diǎn)是提升新房的信息披露透明度，以杜絕捂盤(pán)與虛假陳述現(xiàn)象。

除了“9招12式”，香港特區(qū)政府隨后還推出了包括增加豪宅土地供應(yīng)、全數(shù)推出4千多套剩余居屋進(jìn)入市場(chǎng)，以及恢復(fù)政府主動(dòng)拍賣(mài)土地等增加供應(yīng)的措施；香港金管局電向業(yè)界提出建議，希望避免打按揭利率價(jià)格戰(zhàn)——盡管是建議，但也已經(jīng)收到成效，以匯豐為首的銀行界終止了HIBOR(香港銀行間拆借利率)+0.65％的最優(yōu)惠按揭利率計(jì)劃，而將增加幅度從0.165％提升至0.7‰

筆者認(rèn)為，香港的措施顯然更符合市場(chǎng)規(guī)律，體現(xiàn)出“以市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)為主，政府引導(dǎo)為輔”的精神。眾所周知，二手市場(chǎng)的價(jià)格大多受到一手市場(chǎng)的影響，香港特區(qū)政府將政策焦點(diǎn)集中于平抑一手新盤(pán)價(jià)格，間接也，會(huì)給二手市場(chǎng)帶來(lái)影響，其措施表現(xiàn)上未直接針對(duì)二手市場(chǎng)，但這種傳導(dǎo)會(huì)由市場(chǎng)逐步完成，這也更符合市場(chǎng)規(guī)律，至少它不會(huì)出現(xiàn)類似本文開(kāi)頭中于先生的那樣案例。

此外，上述措施均以業(yè)界自律形式推行，盡管有部分香港政府批評(píng)人士認(rèn)為欠缺阻嚇力，但曾俊華已經(jīng)表明，如果措施成效不彰，將立法落實(shí)。

事實(shí)上，“9招12式”出臺(tái)之后，的確有很短的一段時(shí)間，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)投資氣氛仍然濃厚。當(dāng)時(shí)中原地產(chǎn)的一份調(diào)查顯示，二手市場(chǎng)的房?jī)r(jià)仍然高企，甚至有微幅上揚(yáng)。但一個(gè)月不到，新的一份調(diào)查便顯示，購(gòu)房者的心態(tài)出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)，觀望者開(kāi)始增加，而賣(mài)家議價(jià)的空間也在增大，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

香港特區(qū)政府的政策同樣對(duì)地產(chǎn)商產(chǎn)生了較大的震動(dòng)。在5月11日香港特區(qū)政府本年度的第一次土地拍賣(mài)中，地產(chǎn)商應(yīng)者廖廖，在拍賣(mài)官多次威脅收回土地的情況下，最終才有一家地產(chǎn)商自己連續(xù)加價(jià)至底價(jià)之上承接。

曾俊華推出的“規(guī)管樓花銷(xiāo)售9招”

樓盤(pán)宣傳品中，須清晰地提供樓盤(pán)地點(diǎn)及地址資料；

地產(chǎn)商必須至少提供—個(gè)與交樓標(biāo)準(zhǔn)完全一致的示范單位(香港業(yè)界俗稱“清水房”)；

樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)至少得設(shè)置一個(gè)實(shí)地單位供公眾參觀；

必須在樓盤(pán)開(kāi)售前七天提供售樓說(shuō)明書(shū)；

需要在樓盤(pán)開(kāi)售前至少三天公布價(jià)單(原為提前一天公布)；

發(fā)展商提供首張價(jià)單須包括更多單位：100個(gè)單位以下項(xiàng)目最少提供30個(gè)或三成單位；100個(gè)單位以上項(xiàng)目最少提供50個(gè)或五成單位，以較高者為準(zhǔn)；

發(fā)展商須同步在網(wǎng)頁(yè)上載售樓說(shuō)明書(shū)及價(jià)單；

開(kāi)售樓盤(pán)五天內(nèi)，發(fā)展商須披露有否涉及發(fā)展商的董事局成員及其直系親屬的交易；

銷(xiāo)售樓花及已建成一手私人住宅物業(yè)時(shí)，須遵守商會(huì)售樓指數(shù)。

鄭汝樺推出的“規(guī)管示范單位12式”

須向地產(chǎn)建設(shè)商會(huì)提交一份經(jīng)認(rèn)可人士審批文件，確認(rèn)示范單位周邊尺寸與落成后的單位一致；

示范單位面積必須與當(dāng)局批核的圖則規(guī)定一致；

示范單位的用料及設(shè)備需與落成后的單位一致；

至少提供一個(gè)樣板房供潛在買(mǎi)家參觀；

須設(shè)置天花板，示范單位的樓高不可超過(guò)落成后的單位；

需要標(biāo)識(shí)出圍繞單位外墻的真實(shí)厚度；

須設(shè)置大門(mén)；如果拆去房門(mén)或廁所門(mén)，要在示范單位地上劃出該門(mén)的位置并展示門(mén)框；

如拆去非結(jié)構(gòu)外墻，須在單位地面以實(shí)線劃出所拆的外墻位置及其尺寸；

須展示冷氣機(jī)房、窗臺(tái)及露臺(tái)等尺寸；

須列明交樓后所提供的電器或其他用品；

須在顯眼處貼出尺寸及成比例平面圖；

必須允許公眾在示范單位內(nèi)度量尺寸。