天津市房地產(chǎn)市場管理中心 王介之

天津市土地學會 王明璋

關于“地王”

天津市房地產(chǎn)市場管理中心 王介之

天津市土地學會 王明璋

一、“地王”早已有之

所謂“地王”是指目前政府有償出讓一定使用年期一定用途國有土地使用權總地價或單位地價或樓面地價最高的地塊。早在九十年代“地王”就已出現(xiàn)，不過地價沒有現(xiàn)在這么高，這么引人關注。如1998年11月萬科在深圳以2000萬元拿下底價為400萬元的深圳市中心區(qū)紅嶺中路東4 14 1平方米的住宅用地，樓面地價已達2600元/平方米，當時商品住宅售價不過3000元/平方米左右。2003年12月順弛在“京地世紀”第一拍中拿下北京“地王”。順弛還曾拿下蘇州金雞湖東地塊，土地面積近10公頃，總地價27.2億元，樓面地價達2000元/平方米。據(jù)有關報導順弛在一年時間里曾拿下12個城市的“地王”。到2004年9月，順弛購地資金就超過100億元，對外宣稱擁有800萬平方米的土地儲備（合8平方公里、相當于天津市和平區(qū)面積的4/5），是全國儲地之王。2005年合生以5600元/平方米樓面地價拿下新江灣城D 1地塊。到2007年6月綠城拿下新江灣城D 2地塊時，樓面地價達到1.25萬元/平方米。7月24日長沙新河三角洲出讓土地面積785198.96平方米地塊，被北京北辰實業(yè)股份有限公司和北京城市開發(fā)集團有限責任公司以9 2億元天價拿下，其單位地價為11716元/平方米，樓面地價為2400元/平方米，在總地價上成為中國“地王”。到了2007年11月仁恒戰(zhàn)勝綠城、華潤和上海城建等，以總地價13.01億元，樓面地價2萬元/平方米拿下新江灣D 3地塊。央企成都中澤置業(yè)以19.6億元奪得北京“奧運村鄉(xiāng)地塊”，創(chuàng)造了北京單價最高的“地王”，其樓面地價達15217元/平方米。

到了2009年，正值世界經(jīng)濟受到美國次貸金融危機影響出現(xiàn)下滑時期，我國房地產(chǎn)業(yè)不但沒有受到太大的影響，而且市場漸旺，異?；鸨?，房地產(chǎn)價格在上揚，土地價格在上漲，再創(chuàng)地價之最，新“地王”不斷涌現(xiàn)。2009年4月28日大連高新區(qū)廟嶺村紅凌路兩側7宗地被大連金賽置地以37.48億元拿下。5月3日深圳回龍埔平西路與愛心路交口處2宗捆綁地塊以高出底價2.7億元成交。5月21日廣東佛山南掛2009—015號地塊被萬科以13.86億元摘牌。5月26日南京浦口頂山街道定向河路東側地塊被南京平安電子以2.6億元競得。6月25日重慶鴻恩寺地塊被保利地產(chǎn)以38.1億元競得。6月30日北京朝陽區(qū)廣渠路15號地被中化方興投資以40.6億元拍到，樓面地價為1.6萬元/平方米，使北京出現(xiàn)“五天三地王”局面。7月23日上海以總地價30.48億元、杭州以20650元/平方米的單價創(chuàng)造了滬杭“一日兩地王”的格局。9月10日上海長風6 B、7 C地塊由中海地產(chǎn)以70.06億元競得。北京順義后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號一宗居住用地，起拍價為14.1億元，被滬市A股上市公司大龍地產(chǎn)以50.5億元拿到。12月15日國企保利地產(chǎn)又以30.4億元拍得北京朝陽區(qū)東風鄉(xiāng)高陽井村用途為混合公建地塊，樓面地價高達23506元/平方米，該項目建成后房屋售價在4萬元/平方米以上，標志著北京五環(huán)內(nèi)房價進入4萬元時代。

“地王”的出現(xiàn)是土地資源價值和國有土地使用權價值的體現(xiàn)，是推行招拍掛方式出讓國有土地使用權實行競買的必然，是經(jīng)濟發(fā)展、城市建設發(fā)達到一定程度的標志，是經(jīng)濟增長及消費能力提高的一個歷程，是土地經(jīng)濟發(fā)展到已占國民經(jīng)濟一定比例的新階段。在某種意義上講“地王”的出現(xiàn)對國民經(jīng)濟、對消費有一個提升和拉動作用?！暗赝酢庇蟹e極的一面，更有問題的一面。

二、“地王”帶來的問題

1、“地王”價格偏離價值?！暗赝酢眱r格不但高，有的還畸高，比目前商品房售價都高，超出了常規(guī)，超出了價值，使價格與價值產(chǎn)生背離。特別是在世界經(jīng)濟出現(xiàn)衰退市場不景氣的今天，我國房地產(chǎn)業(yè)卻大發(fā)展，地價走勢不斷攀高，“地王”頻頻出現(xiàn)并被刷新，體現(xiàn)了我國社會主義制度和實行中國特色市場經(jīng)濟的優(yōu)越性。但中國加入世貿(mào)組織后，中國經(jīng)濟是世界經(jīng)濟的一個重要組成部分，其發(fā)展受世界經(jīng)濟影響是顯而易見的。最近，香港拍賣兩塊土地，預計價格109億港幣，實際104億港元成交，競買者都謹慎報價，投資商比國內(nèi)購地者理性得多，相比之下，國內(nèi)出現(xiàn)的“地王”有的真是不挨邊。我們認為，我國“地王”的出現(xiàn)與發(fā)展帶有中國特色，帶有一定的盲目性、超前性、人為性，在某種意義上講超出常規(guī)，令人堪憂。

2、“地王”干擾了物價。土地既是生產(chǎn)資料又是生活資料，作為不動產(chǎn)其價格受資源量、供求關系、購買力、位置、用途、年期等影響，地價不是孤立的，土地價格是社會整個商品價格的一個重要組成部分。在市場經(jīng)濟下，各種商品價格經(jīng)過競爭后，趨于相對穩(wěn)定狀態(tài)，各種價格占一定比例，相互關聯(lián)，相互影響，形成價格體系。物價與經(jīng)濟相連，與國民收入、與消費基金、與居民消費水平相關。土地使用制度改革以后，土地要計價，地價要進成本，地價過高會帶動房地產(chǎn)及其與土地相關的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價格的上漲，導致消費水平下降。如糧食、食油價格上漲會使與之相關的食品、餐飲、原料、飼料等一系列產(chǎn)品價格同時上漲一樣。地價上漲對物價有一定的提升帶動作用，地價凸?jié)q，打破了價格體系中各種價格之間的平衡，會帶來連鎖反映。

3、“地王”直接導致房價抬高。商品房價格從大的方面講是由房價和地價構成的，地價要進成本，地價上漲會導致房價上漲，但每次房價的上漲不一定是因地價上漲而引起的。地價上漲主要是由需求由購買力提高引起的?！暗赝酢本筒煌?，“地王”的價格往往超出了一般地價水平，超越合理漲幅，帶有超常性、突變性、跳躍性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高價買到地塊后，經(jīng)過開發(fā)要獲取利潤，最終計入房屋售價中，從售房款中收回投資，必然會提高房價，如北京五環(huán)內(nèi)“地王”預期售價要超過4萬元/平方米，這將成為周圍樓盤、特別是新樓盤、甚至是全市樓盤定價的一把標尺，對全國大城市房價也會造成影響。商品房漲價又會帶動二手房漲價，引起一系列漲價，發(fā)展到一定階段，如出現(xiàn)狂漲會使經(jīng)濟無序，使房地產(chǎn)市場崩潰。

4、對住房制度改革帶來新影響。我國住房制度改革已進入一個新的探索與發(fā)展時期，政府出臺了一系列政策辦法，如建廉價房、廉租房、安居房、解困房、經(jīng)濟適用房等解決大多數(shù)特別是困難居民住房問題，使城市拆遷順利進行，城市建設正常開展。“地王”的出現(xiàn)會帶動整個地價的上漲，經(jīng)濟適用房這類住房用地也是通過有償取得并使用的，其地價也要受到波及提高，導致經(jīng)濟適用房等價格提高，使居民更加買不起住房，引發(fā)老百姓意見，造成不安定。另一方面由房地產(chǎn)的不動產(chǎn)特性決定買漲不買落，又會引發(fā)對房地產(chǎn)的投資搶購，如2009年8月8日上海星河灣樓盤開盤，每平方米4萬元，320多套房，一天就賣出264套，當天售房款40億元?！暗赝酢睍斐煞课輧r格上漲，帶動經(jīng)濟適用房價格提高，從而影響住房制度改革的推進速度。

5、帶來金融風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要靠銀行、靠貸款，在世界經(jīng)濟下滑大背景下，“地王”時期銀行貸款尤為重要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)離不開金融，更離不開政府，政府靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅、增加財政收入、提高GD P。按規(guī)定其自有資金應不低于開發(fā)項目總體投資的30%，購地首付款不低于總地價的50%。“地王”價位這么高，總價這么多，沒有不靠貸款購地的。過去一些國有企業(yè)貸款時根本就沒想到怎么還，這種思想現(xiàn)在仍然存在。在目前體制和金融政策下，企業(yè)貸款并沒有多大壓力，反正房子還在、地還在、設備還在、企業(yè)還在，一旦出現(xiàn)風險、土地房屋貶值，抵押物不要了，老板拿著錢走人，一走了之，把爛賬、爛尾樓推給銀行，留給社會。目前我國國企、房地產(chǎn)企業(yè)很少有正常、自然破產(chǎn)的，或者說企業(yè)法人、老板根本也沒想過破產(chǎn)問題，真出現(xiàn)問題，矛盾會留給政府，轉嫁給百姓。總結世界經(jīng)驗，經(jīng)濟泡沫、經(jīng)濟危機大都由金融開始，問題應該是嚴重的。

三、“地王”產(chǎn)生的動因

1、經(jīng)濟快速發(fā)展推進。改革開放后我國經(jīng)濟進入快速發(fā)展時期，近年來經(jīng)濟每年都以兩位數(shù)字增長，2009年雖受世界經(jīng)濟危機的影響但仍保持在8%以上。我國GD P的增長主要靠基礎設施（政府投資）和房地產(chǎn)開發(fā)投資，國家將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)予以扶持。當前，經(jīng)濟要發(fā)展，建設要進行，房地產(chǎn)市場異常火爆，要建設就需要用地、需要錢，賣地是最好的來錢方式，“地王”出現(xiàn)的客觀條件存在，“地王”應運而生并順勢發(fā)展并不足為怪。

2、“地王”是通貨膨脹的一種反映。我國經(jīng)濟快速增長，比美國等發(fā)達國家高出許多倍。據(jù)經(jīng)濟專家分析，已發(fā)生了通貨膨脹，特別是房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫已很厲害，通貨膨脹率在20%左右。高昂的商品房價和“地王”價格中包含了通貨膨脹率，之所以出現(xiàn)“地王”就不難理解了。

3、地方政府利益趨動。十一五計劃中各省各市各地都制訂了相應發(fā)展計劃，藍圖都十分宏偉壯觀，為了實現(xiàn)規(guī)劃，創(chuàng)造更大的業(yè)績，各城市都在比著搞拆遷和建設，急功近利，走到哪都能看到大片的工地，高樓林立，高速路快速路成網(wǎng)，高鐵地鐵成線，其發(fā)展速度超越了發(fā)達國家，廣場成片，商業(yè)街、風情街、美食街、洋貨街、購物街、早市、夜市隨處可見，城市舊貌換新顏，一派大都市的景象，與國外相比幾乎沒什么兩樣，幾百年、上千年建成的古城不見了，在幾年、十幾年內(nèi)被翻新成現(xiàn)代都市，真是不能不稱奇，成績斐然。人們看到城市的變化，享受著城市建設帶來的成果，無不歡欣鼓舞。但最大的問題是資金問題，資金從哪里來，除少數(shù)利用外資，主要靠貸款，如拆遷靠貸款、修路架橋靠貸款、搞基礎設施靠貸款、上大項目靠貸款、甚至蓋行政辦公樓也靠貸款等等，據(jù)有關統(tǒng)計各城市政府負債高達5萬億，估計本屆政府是還不清的，大都留給下幾屆政府或中央政府。另一個是靠賣地，形成各城市比著建設比著賣地的現(xiàn)象，“地王”被誤解為是經(jīng)濟、城市的坐標和象征，錯誤地認為地價越高越好，“地王”成了城市的代表，地賣的多，價賣的高，業(yè)績就越大。所以，賣地熱情不減，大有比著賣地比著造“地王”之勢。

4、一些房地產(chǎn)企業(yè)屯地。前幾年，在土地使用制度改革初期存在雙軌制供地時期，就有通過購買工礦企業(yè)劃撥土地屯積土地的。在地價飆升初期，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看好房地產(chǎn)和土地市場的發(fā)展?jié)摿?，又在大量購買出讓土地，當時看似地價很高，但等到房價地價上漲之后，還是不費吹灰之力賺了大錢。屯地后有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)開發(fā)，按現(xiàn)勢房價出售，加大了利潤，有的則將項目或土地變相賣掉，直接獲取超額利潤，等于炒地，拿銀行的錢很簡捷地賺了一把大錢。由于少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屯地，使大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿不到地，反之又促使需求增加，使地價升高。

5、國企橫出參與購地和房地產(chǎn)開發(fā)。在世界經(jīng)濟不景氣我國經(jīng)濟受到一定影響的形勢下，國家為了支持企業(yè)發(fā)展，推動經(jīng)濟建設，穩(wěn)定市場，保證就業(yè)，拿出4萬億進行扶持。一些國企、股份制公司、上市公司在找不到項目的情況下，在規(guī)定的時間內(nèi)又要把扶持資金花出去，都把目光投向房地產(chǎn)市場，看好房產(chǎn)與土地的升值潛力，用國家扶持資金、發(fā)行股票資金等注冊房地產(chǎn)開發(fā)、置業(yè)企業(yè)參與購地。由于這些公司剛剛步入房地產(chǎn)行業(yè)，對房地產(chǎn)市場行情、走勢特別是風險還了解不深，覺得買地不會虧本，還會掙大錢而玩命拿地，不問價不管多貴一定要拿下，在利益和業(yè)績的趨動下，國企大軍參與房地產(chǎn)開發(fā)，參與土地競買，多少帶有盲目性地參加競爭。在招拍掛現(xiàn)場表現(xiàn)出財大氣粗、勢在必得的架勢。由于有政府扶持資金和發(fā)行股票資金做后盾，連一些老牌大牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也無法與之比擬抗衡。就這樣地價在一次次舉牌報價中被刷新抬高。在某種意義上講，國企在新一輪地價波動中起到推波助瀾的作用。

6、管理失控。國土資源部實施國有土地使用權通過招拍掛方式出讓，價高者得是符合規(guī)定的，是按市場規(guī)律辦事。通過競買體現(xiàn)了公開、公平、公正，價高者得毫無異議。但在地價管理上政府負有調(diào)控地價的職能與職責，即當?shù)貎r過低或過高時，政府部門要進行管理，通過增加或減少出讓土地的投放、公布基準地價、市場指導價、征收土地稅費等手段進行調(diào)控，加以干予，不能放任自流，更不能上不封頂下不保底成交價越高越好。當成交地價高出底價一定倍數(shù)時，說明底價確定的有問題，或是對市場調(diào)研不充分，或是對需求估計不足，更缺乏當土地成交價高到一定程度時即停止招拍掛的管理規(guī)定?，F(xiàn)在只規(guī)定了工業(yè)用地出讓最低價，沒有出讓最高限價。在實施時低于招拍掛底價可以流拍，沒有當賣價畸高時停賣的案例。土地進入市場同樣具有商品屬性，地價也和其他商品一樣，價格有時高、有時低，也會隨經(jīng)濟、社會、科技、需求、物價水平、規(guī)劃及土地本身因素等發(fā)生變化，由于目前建設、人口、購買力等原因，對土地的需求仍是剛性增長，所以，土地價格不會有大的跌蕩，這正是許多企業(yè)、法人、投資者看好土地市場的理由。我們認為，在社會主義市場經(jīng)濟下隨著土地有償使用制度的推進，政府仍負有對土地市場、土地價格、包括商品房價格的調(diào)控職能，且任務既繁重又艱巨。

四、應對的幾點設想

1、有關部門應對“地王”現(xiàn)象進行具體分析。通過調(diào)研、統(tǒng)計分析，找出出現(xiàn)的原因、長處短處、現(xiàn)狀未來、走勢規(guī)律、造成的危害、產(chǎn)生的影響等等，正確認識“地王”，對招拍掛土地交易市場有一個積極指導。

2、適當增加土地供應量，以緩解供需矛盾，降低地價，把地價指數(shù)控制在一定范圍內(nèi)。另外，出讓地塊不宜太大，面積大總地價就會高，將出讓地塊進行分割，一個街坊一大片土地可以切成若干小塊分別出讓給不同開發(fā)企業(yè)，按統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一要求去建設使用，以大化小，使總地價控制在一定規(guī)模內(nèi)，減少總價“地王”量。

3、制定最高限價標準。按目前經(jīng)濟水平、購買力水平、房屋售價、房價收入比等制定國有土地使用權出讓最高價，防止地價過高，防止炒地，防止地價對國民經(jīng)濟帶來不良影響和沖擊。如可行，通過試點進行嘗試。

4、提高競買土地的門檻。提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的比例標準，首付款中要審查自有資金的比例，避免用銀行錢、用國家投入資金買地炒地。

5、調(diào)整國家金融政策。首先要改變貸款人“不貸白不貸、不花白不花”的思想，企業(yè)貸款要向個人房貸一樣將個人財產(chǎn)與企業(yè)資產(chǎn)一并抵押，在抵押國有資產(chǎn)的同時抵押法人個人財產(chǎn)，如房屋、汽車、股票、貴重物品等，以使企業(yè)法人利益與企業(yè)利益并存、風險共擔，樹立風險意識，提高對貸款的責任心，提高償還能力。

6、加強管理。嚴格購地企業(yè)資質審查，不但審資金來源、構成，還要審企業(yè)、包括法人業(yè)績信譽度。督促其按合同規(guī)定投資建設，防止曬地皮或變相轉讓炒地行為發(fā)生。對不按規(guī)定交齊土地出讓金或滿兩年不投資不開發(fā)建設的收回國有土地使用權。

總之，通過采取各種辦法了解“地王”研究“地王”，摸索其規(guī)律，積極引導，使國有土地使用權招拍掛出讓更加有序，使地價走勢貼近經(jīng)濟發(fā)展水平，貼近消費能力，使土地市場健康發(fā)展，更好地為社會主義經(jīng)濟建設服務。督促檢查，分管負責同志要具體抓落實，真正把防災責任制貫穿到地質災害防治工作的全過程，確保責任落實到人、制度落實到位。

2、抓全面排查，具體查清地災隱患。各地要結合前期降雨集中的特點，組織專業(yè)隊伍，及時排查本地區(qū)的地質災害隱患。對新發(fā)現(xiàn)的地質災害隱患點，要及時發(fā)放防災、避險明白卡；對重要地質災害隱患，要編制預案，落實監(jiān)測責任人，并及時將地質災害隱患納入群測群防網(wǎng)絡。今年，經(jīng)省政府同意，省國土資源廳部署開展了以查清農(nóng)村山區(qū)民居地質災害隱患為目的的地質災害專項調(diào)查試點工作。相關試點市、縣國土資源部門要會同建設、交通、水利、農(nóng)業(yè)等部門，抓好調(diào)查工作的落實，加強指導和監(jiān)督，為新農(nóng)村建設提供地質安全保障。

3、抓治理搬遷，盡力減少地災隱患。實施地質災害防治工程治理和避讓搬遷，是山區(qū)群眾脫離地質災害威脅的根本辦法。各地要結合當?shù)匦罗r(nóng)村建設、下山脫貧和農(nóng)村住房改造等，做好地質災害防治工程治理和搬遷避讓工作。今年全省計劃安排農(nóng)村山區(qū)重點地質災害隱患治理和搬遷避讓工程80處，安排搬遷避讓6500人。各級國土資源部門要積極做好地質災害防治工程治理和搬遷避讓工作，并配合農(nóng)辦抓好項目的實施。要加強已搬遷農(nóng)居點的拆遷復墾工作，既保障人民群眾生命財產(chǎn)安全，又實現(xiàn)耕地占補平衡。

4、抓能力建設，努力提升應急處置能力。地質災害應急能力是應急處置的保障。省國土資源廳今年將通過省地質災害應急中心的建設，進一步提高省級層面的應急處置能力。各地要根據(jù)《條例》的規(guī)定，按照國土資源部地質災害群測群防“十有縣”建設以及基層國土資源所“五到位”建設的要求，加強專業(yè)隊伍建設，提高應急處置能力。要充分發(fā)揮當?shù)氐乜标犖榈牧α?，組建應急小分隊和專家?guī)?，提高應急調(diào)查和處置能力。省、市及有關重點縣（市、區(qū)）要加快地質災害應急會商系統(tǒng)建設，依托現(xiàn)有網(wǎng)絡與視頻會議系統(tǒng)資源，為地質災害應急反應、指揮調(diào)度、遠程決策提供技術支撐。各地要繼續(xù)加強對農(nóng)村基層地質災害監(jiān)測員應急能力的培訓，進一步明確監(jiān)測員的責、權、利，切實提高地質災害群測群防工作水平。

5、抓汛期防災，確保人民群眾生命財產(chǎn)安全。汛期是我省地質災害防治工作的重點時期，要全力以赴抓好汛期地災的防范工作。要加強群測群防工作。進一步落實基層的地質災害防治責任人和監(jiān)測人。要加強培訓、宣傳，開展演練，使基層群眾了解地質災害防范知識，提高自救互救的能力。要加強應急處置工作。認真做好地質災害監(jiān)測、預警預報工作，一旦災害發(fā)生，應急小分隊要在第一時間趕赴現(xiàn)場，主動配合當?shù)卣龊酶黜棏闭{(diào)查和處置工作。要加強在建工程的監(jiān)督管理。嚴格落實地質災害危險性評估的“三同時”制度，加強指導、監(jiān)督和巡查，督促施工單位提高防災意識，落實防災措施，消除地災隱患，確保建設工程安全。要加強部門聯(lián)動。各級國土資源部門要加強同有關部門的橫向溝通，建立部門之間的聯(lián)動機制、信息溝通機制和督促指導機制，形成地質災害防治工作合力。這次會議后，省地質災害防治工作聯(lián)席會議將組織成員單位，分頭對重點地區(qū)、重點隱患點進行防災工作檢查。