張春強

（安徽財經(jīng)大學(xué)，安徽 蚌埠 233041）

淺析新準則下公允價值對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

張春強

（安徽財經(jīng)大學(xué)，安徽 蚌埠 233041）

文章根據(jù)新會計準則中關(guān)于投資性房地產(chǎn)的規(guī)定和使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的方法，分析了公允價值在投資性房地產(chǎn)準則中的運用對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，并結(jié)合美國的金融危機，探討了金融危機和房地產(chǎn)使用公允價值計量的關(guān)系，并提出相關(guān)的建議。

公允價值；投資性房地產(chǎn)；遞延所得稅；金融危機

2006年2月15日財政部公布了新的會計準則，首次將關(guān)于投資性房地產(chǎn)的準則引入準則體系中，投資性房地產(chǎn)準則的引入有利于反映企業(yè)房地產(chǎn)實際構(gòu)成情況并促進了企業(yè)房地產(chǎn)真實價值的確認和計量。本文分析了公允價值在投資性房地產(chǎn)中的引入帶來的影響。但是金融危機的爆發(fā)也導(dǎo)致對公允價值計量屬性的重新思考和質(zhì)疑，筆者也嘗試探討了金融危機和房地產(chǎn)企業(yè)使用公允價值計量的關(guān)系，并提出相關(guān)的建議。

一、公允價值含義及發(fā)展

（一）中美關(guān)于公允價值的定義

1.我國關(guān)于公允價值的定義：我國企業(yè)會計準則——基本準則中規(guī)定：公允價值，即在此計量條件下，資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量[1]。

2.美國關(guān)于公允價值的定義：《美國財務(wù)會計準則第157號——公允價值計量》（SFASNO.157）中關(guān)于公允價值的定義是：計量日市場參與者之間的有序交易中，出售資產(chǎn)收到的或轉(zhuǎn)讓負債支付的價格。

（二）金融危機下關(guān)于公允價值的變化

1.美國會計準則近期關(guān)于公允價值使用的變化

為進一步闡釋如何在非常市況下應(yīng)用公允價值，2008年9月30日，美國證監(jiān)會(SEC)和FASB聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于在不活躍的市場采用合理價值計量的指南，60多名美國議員組成的兩黨聯(lián)合團體致信SEC主席考克斯，敦促SEC暫停公允價值會計準則。廣泛征求意見后，又于10月10日做出修正。在90天的研討期內(nèi)，F(xiàn)ASB尚未暫停使用公允價值條款，但很大程度上，已把不活躍市場下如何確認公允價值的責(zé)任交給了公司管理層。華爾街和國會議員的不懈努力在三月初見成效，F(xiàn)ASB主席在3月12日的國會證詞中表示，委員會將重新審議會計準則并將在之后的三周內(nèi)公布新指引。在2009年上半年落幕的二十國集團領(lǐng)導(dǎo)人倫敦峰會上美國財務(wù)會計準則委員會正式對公允價值計價做出調(diào)整，允許金融機構(gòu)在證明市場不流動，價格不正常的情況下，用其他合理的方法來估算持有的資產(chǎn)價值[2]。

2.國際會計準則中關(guān)于公允價值使用的轉(zhuǎn)變

2008年10月11日，在國際財務(wù)報告準則亞洲年會期間，IASB主席David Twee die曾堅稱，公允價值計量方式是治療的一部分，而不是疾病的一部分。然而，就在兩天之后IASB突然宣布修改相關(guān)條款，允許會計主體在罕見情況下，可以對非衍生金融資產(chǎn)重分類。IASB認為，三季度全球金融市場的衰退，正好符合準則所指的“罕見情況”，允許執(zhí)行國際會計準則的公司自今年7月1日起執(zhí)行新規(guī)。此次修改之倉促，亦十分罕見。

二、投資性房地產(chǎn)的含義、范圍及后續(xù)計量

（一）投資性房地產(chǎn)的含義

根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》第二條規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

（二）投資性房地產(chǎn)的范圍

1.已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。2.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。3.某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認為投資性房地產(chǎn)。4.企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。

（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

1.采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量

在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準則第8號——資產(chǎn)減值》的規(guī)定進行處理。

2.采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量

根據(jù)準則規(guī)定，只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式計量。

筆者認為，準則對投資性房地產(chǎn)范圍的劃定比較全面，對企業(yè)使用公允價值是持謹慎態(tài)度的，同時使企業(yè)明確了如何確認投資性房地產(chǎn)，為企業(yè)資產(chǎn)的正確計量提供了一定的保障。

三、我國使用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量的現(xiàn)狀

（一）投資性房地產(chǎn)公允價值難以準確計量

新準則要求企業(yè)從活躍的房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。而評估價值難以準確確定，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場是很不容易的，這就限制了公允價值的使用范圍。同樣估計公允價值時存在復(fù)雜性、不確定性和高成本使少數(shù)企業(yè)有機會利用公允價值進行利潤操縱，而這反過來損害了公允價值的相關(guān)性和可比性[3]。

（二）關(guān)于投資性房地產(chǎn)的負稅問題

1.當(dāng)投資性房地產(chǎn)的計量模式由成本模式改為公允價值模式的時候，在轉(zhuǎn)換日需要調(diào)節(jié)留存收益，當(dāng)公允價值大于此時的賬面價值的時候，對差額進行調(diào)整，增加未分配利潤。由此產(chǎn)生的變動計入了所有者權(quán)益。同時增加了遞延所得稅負債。筆者認為這是屬于根據(jù)《2006年企業(yè)會計準則第18號——所得稅》第二十二條規(guī)定：與直接計入所有者權(quán)益的交易或者事項相關(guān)的當(dāng)期所得稅和遞延所得稅，應(yīng)當(dāng)計入所有者權(quán)益。這種變動產(chǎn)生的遞延所得稅負債就不會在當(dāng)期的利潤表里反映，但在未來期間依然會產(chǎn)生應(yīng)交所得稅。

2.在由成本模式已經(jīng)改變成了公允價值計量模式了之后，期末公允價值在大于賬面價值時，確認公允價值變動的同時確認遞延所得稅負債。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會計準則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅〔2007〕80號）規(guī)定，金融工具和投資性房地產(chǎn)的公允價值變動在持有期間不計入應(yīng)納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。這一政策雖然明確了在持有期間公允價值變動不計稅，但在處置期間仍舊會形成企業(yè)的應(yīng)交所得稅。

3.自用或者開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為公允價值模式投資性房地產(chǎn)的，公允價值高于賬面價值部分要確認遞延所得稅負債；同樣投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的，公允價值和賬面價值差額確認遞延所得稅調(diào)整所得稅費用。

以上可以看出，新準則對投資性房地產(chǎn)的規(guī)定并沒有減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔(dān)，只是改變了繳稅的形式。

（三）市場預(yù)期對是否采用公允價值計量的影響

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了連續(xù)幾年突飛猛進地發(fā)展，房價不斷攀升。當(dāng)資金大量進入這個產(chǎn)業(yè)，如果不加以宏觀調(diào)控，可能出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，會導(dǎo)致資產(chǎn)價格下跌。企業(yè)如果選擇公允價值計量投資性房地產(chǎn)，資產(chǎn)價值將隨著市場的變化而變動。近一年多來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)處在調(diào)整時期，房價在一定程度上略有下降，但是對于后期的市場走勢，也很不明確。新準則中規(guī)定企業(yè)一旦采用了公允價值來計量投資性房地產(chǎn)就不能再轉(zhuǎn)回成本模式，這個規(guī)定在抑制操控利潤的同時也使得開發(fā)商慎重選擇是否使用公允價值計量模式。因為一旦出現(xiàn)了資產(chǎn)價格的迅速下跌，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)的快速減值，利潤下滑都會對企業(yè)造成負面影響。

四、公允價值在投資性房地產(chǎn)中的的影響

（一）積極方面的影響

1.真實反映企業(yè)的價值

新準則對投資性房地產(chǎn)的計量方式上提供了公允價值計量模式的選擇。公允價值以自身的特征受到了實務(wù)界的青睞，尤其是近幾年的市場環(huán)境凸顯了其實用價值。比如說，企業(yè)將投資性房地產(chǎn)由原來的成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，將變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益，可能會增加企業(yè)的未分配利潤。還有，采用公允價值模式對非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，如果轉(zhuǎn)換日公允價值大于賬面價值的，按其差額，增加資本公積。這些都是公允價值的使用可能提高企業(yè)的凈資產(chǎn)，真實反映企業(yè)的價值，會使企業(yè)的投資者、債權(quán)人對企業(yè)增加信心。

2.有利于企業(yè)融資

對于一個企業(yè)來說，融資是一個非常重要的財務(wù)管理活動。申請上市是目前流行且實用的一種融資方式。但是我們國家在批準企業(yè)上市的過程中有明確的規(guī)定，按照2006年《證券法》的規(guī)定，公司股本總額不得少于三千萬。嚴格規(guī)定了上市的基本條件，而公允價值計量模式的引入和近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展更是為公司帶來了提高凈資產(chǎn)的機會。從某種程度上說，在增加上市公司數(shù)量的同時也在提高我國資本市場的活躍程度。

（二）引入公允價值可能帶來的負面影響

1.對投資者的負面影響

當(dāng)企業(yè)采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量時，資產(chǎn)的價值在資產(chǎn)負債表日需要根據(jù)市場環(huán)境的變化而做調(diào)整，進而影響當(dāng)期的利潤。目前情況下對于一般投資者來說，關(guān)注的是公司的利潤表的變動情況，而不是現(xiàn)金流量的變化。所以公允價值的變動導(dǎo)致的不同時期利潤的變化會給投資者的決策帶來一定的影響，進而可能促使其股價的非正常波動。

2.對公司業(yè)績的負面影響

公司利潤的穩(wěn)定增長也可以從一定程度上反映公司業(yè)績的好壞。目前房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了幾年的上漲正在處于調(diào)整時期。如果公司引入公允價值的計量模式進行計價，擁有較多投資性房地產(chǎn)的公司業(yè)績將更多地受該物業(yè)市場價格變化的影響，這增加了企業(yè)業(yè)績的不穩(wěn)定性[4]。這可能也就是大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商還不太愿意去使用公允價值來計量公司的投資性房地產(chǎn)的原因之一。

3.美國金融危機下看公允價值的影響

此次美國金融危機的發(fā)生的根本原因是美國的金融監(jiān)管的能力無法適應(yīng)美國金融衍生產(chǎn)品的發(fā)展速度。美國自從經(jīng)歷了9.11事件后為了擴大本國內(nèi)需，刺激投資，連續(xù)降息造成資產(chǎn)價格迅速攀升，房地產(chǎn)行業(yè)空前繁榮。同時華爾街創(chuàng)造出次級抵押貸款，向信用等級低及低收入者發(fā)放貸款。之后信貸機構(gòu)將貸款賣給投資銀行，由投資銀行經(jīng)過資產(chǎn)證券化的方式將貸款打包成證券進行銷售。這種金融創(chuàng)新的成功是建立在兩個基本前提上的，其一是美國的房地產(chǎn)在不斷的上漲，其二是相應(yīng)的監(jiān)管部門能夠保證次級抵押貸款的質(zhì)量。

但是美國房地產(chǎn)2006年開始出現(xiàn)了泡沫，房地產(chǎn)行業(yè)急轉(zhuǎn)直下。而后美聯(lián)儲連續(xù)加息加重了還貸人的負擔(dān)，也加重了房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣。華爾街創(chuàng)造的這么一條價值鏈在源頭上出現(xiàn)了問題，進而導(dǎo)致金融危機慢慢從美國向世界擴散開來。

美國的房地產(chǎn)也同樣使用公允價值來計量，當(dāng)資產(chǎn)價格連續(xù)上漲之后，由于諸如泡沫，貨幣政策等的原因資產(chǎn)價格會急轉(zhuǎn)直下。筆者認為，在這一過程中，公允價值的不規(guī)范使用可能在一定程度上放大了這種市場變化效應(yīng)和增強了對市場信心的打擊力度。

五、結(jié)論

（一）公允價值是一個相對先進的計量屬性。其優(yōu)點是能夠真實地反映資產(chǎn)的真實價值，對企業(yè)資產(chǎn)價值的正確計量，投資者正確認識企業(yè)等都會有積極的影響。必須承認用公允價值作為資產(chǎn)的計量屬性是必然的趨勢。

（二）公允價值的引入在我國是比較新的，其正確運用的前提條件還不能完全符合，這其中包括經(jīng)濟環(huán)境，法制環(huán)境等。同樣這次美國發(fā)生的金融危機也證明了公允價值自身沒有問題，它僅僅是會計的一種計量屬性，可能在某種程度上對金融危機的蔓延起到推波助瀾的作用，而問題的關(guān)鍵是美國的金融監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)行業(yè)泡沫嚴重以及對公允價值的使用上也不符合規(guī)范。

（三）我們的建議是：首先，在吸取美國金融危機中的教訓(xùn)的基礎(chǔ)上進一步完善我國使用公允價值計量屬性的制度環(huán)境，同時建立一套適合中國目前的資產(chǎn)評估制度，強化資產(chǎn)評估在公允價值運用中的作用。其次，企業(yè)在選用公允價值作為計量屬性之前要慎重選擇，正確評估自身所處的經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)地位，及自身的長期發(fā)展戰(zhàn)略。最后是專家、學(xué)者更多的關(guān)注這方面的現(xiàn)狀及未來的發(fā)展趨勢，進行調(diào)查研究，積極提出與公允價值的正確使用相關(guān)的理論創(chuàng)新。

［1］財政部.企業(yè)會計準則[Z].北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2006.

［2］吳成良.用好公允價值[N].人民日報，2009-04-21（6）.

［3］王秀云.論投資性房地產(chǎn)準則在實際工作中應(yīng)注意的問題[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2008，(5)：23.

［4］包穎浩.公允價值的意義和投資性房地產(chǎn)準則中的應(yīng)用討論[J].時代經(jīng)貿(mào)，2008，6（7）：163.

F293.3

A

1672-0547（2010）01-0040-02

2009-12-27

張春強（1984-），男，安徽淮南人，安徽財經(jīng)大學(xué)碩士研究生。