孟潔

（忻州師范學(xué)院 地理系，山西 忻州 034000）

我國(guó)分時(shí)度假的營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀及對(duì)策

孟潔

（忻州師范學(xué)院 地理系，山西 忻州 034000）

分時(shí)營(yíng)銷(xiāo)自20世紀(jì)60年代問(wèn)世以來(lái)，已在世界范圍內(nèi)得到迅速發(fā)展，成為風(fēng)靡世界的一種飯店?duì)I銷(xiāo)模式.本文在論述分時(shí)度假產(chǎn)生與發(fā)展的基礎(chǔ)上，首先分析了我國(guó)分時(shí)度假的發(fā)展現(xiàn)狀,接著文章就我國(guó)推行分時(shí)度假提出了幾點(diǎn)有效的建議，最后展望分時(shí)度假對(duì)我國(guó)積極影響.隨著消費(fèi)者度假觀念的成熟和國(guó)家相關(guān)政策的支持，分是營(yíng)銷(xiāo)將會(huì)逐漸深入人心，成為現(xiàn)代飯店主要的營(yíng)銷(xiāo)方式之一.

分時(shí)度假；發(fā)展現(xiàn)狀；前景

分時(shí)度假的概念最初源于歐洲，興于美國(guó).在最近幾年中進(jìn)入中國(guó)，可以說(shuō)是一個(gè)舶來(lái)品.目前世界上已有60多家“分時(shí)度假”集團(tuán)，4500多個(gè)采用分時(shí)制度的度假村，分布在81個(gè)國(guó)家，來(lái)自124個(gè)國(guó)家的400多萬(wàn)戶家庭購(gòu)買(mǎi)了度假權(quán)，分時(shí)度假房產(chǎn)業(yè)已成為年?duì)I業(yè)額65億美元的全球產(chǎn)業(yè).隨著越來(lái)越多的中國(guó)人旅游消費(fèi)方式從“走馬觀花”步入“娛樂(lè)休閑”，中國(guó)巨大得“分時(shí)度假”消費(fèi)市場(chǎng)潛力正日益突現(xiàn).

1 我國(guó)分時(shí)度假產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析

1.1 分時(shí)度假觀念尚未形成

分時(shí)度假在中國(guó)還是一個(gè)新事物，許多人還不了解，而先存入后消費(fèi)的度假方式對(duì)很多人來(lái)說(shuō)還很難接受，超前消費(fèi)在中國(guó)尚未形成習(xí)慣.分時(shí)度假產(chǎn)品本身又有著“價(jià)高期長(zhǎng)”的特點(diǎn)，造成消費(fèi)者緊緊捂住錢(qián)袋子，不敢花錢(qián)消費(fèi).弄海園南方行銷(xiāo)總監(jiān)史國(guó)豐認(rèn)為，分時(shí)度假的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)具有一定的困難.這種困難的根源就在于分時(shí)度假在中國(guó)的發(fā)展是“觀念先于需求”，而非其他一般產(chǎn)品的“需求先于觀念”模式.“引進(jìn)一種產(chǎn)品去適應(yīng)某種需求比較簡(jiǎn)單但要靠一種產(chǎn)品去改變?nèi)藗儙资?，甚至更長(zhǎng)時(shí)間業(yè)已形成的度假觀念、消費(fèi)觀念，則會(huì)是各分時(shí)度假銷(xiāo)售商不得不面臨的最大挑戰(zhàn)之一”.因此，在傳統(tǒng)旅游還沒(méi)有成為多數(shù)家庭的普通消費(fèi)項(xiàng)目之前，分時(shí)度假作為一種新的旅游度假方式被大眾接受還需要一個(gè)過(guò)程尤其需要廣泛的宣傳.

1.2 房產(chǎn)積壓，消化周期長(zhǎng)

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，存量商品房供應(yīng)量巨大.由于2008年全國(guó)市場(chǎng)整體表現(xiàn)為明顯的供過(guò)于求，預(yù)計(jì)08年末市場(chǎng)存量大幅增加，將達(dá)到21309萬(wàn)平方米，而09年供應(yīng)量則將保持相對(duì)穩(wěn)定的水平，約為21039萬(wàn)平方米，根據(jù)近半年市場(chǎng)去化能力預(yù)測(cè)，09年全國(guó)住宅市場(chǎng)的消化周期將達(dá)到33.84個(gè)月.少數(shù)城市去化壓力巨大、消化周期過(guò)長(zhǎng)：如武漢、哈爾濱、西安、福州、廈門(mén)等城市消化周期超過(guò)60個(gè)月.這無(wú)疑是分時(shí)度假的有利因素.如何解決房地產(chǎn)積壓仍然是擺在各級(jí)政府和房地產(chǎn)業(yè)面前的一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題,盡管?chē)?guó)家采用了各種方法以促進(jìn)空置房的銷(xiāo)售,但效果不明顯.因此,通過(guò)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向和吸引度假地飯店加盟的形式,可以既發(fā)展分時(shí)度假,又緩解了房地產(chǎn)積壓?jiǎn)栴}.

1.3 法制滯后，信用缺失

雖然分時(shí)度假有很多優(yōu)點(diǎn)，但由于它涉及房地產(chǎn)、旅游、金融、保險(xiǎn)、信息交換等諸多行業(yè)，又是一種旅游期權(quán)概念的金融衍生產(chǎn)品，它在操作上更加復(fù)雜，涉及的環(huán)節(jié)更多.由于缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)予以界定和規(guī)范，直接導(dǎo)致部分企業(yè)打著分時(shí)度假的幌子迅速斂財(cái)，這既傷害了消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益，也損害了正規(guī)公司的前途和信譽(yù)，因此分時(shí)度假的立法進(jìn)程直接影響著分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)在中國(guó)的發(fā)展形勢(shì).我國(guó)目前還沒(méi)有成熟的能夠應(yīng)用于分時(shí)度假業(yè)的法律法規(guī)，也沒(méi)有專(zhuān)門(mén)對(duì)分時(shí)度假銷(xiāo)售進(jìn)行監(jiān)管和控制的相關(guān)措施，而另一方面在分時(shí)度假銷(xiāo)售方面，我國(guó)法律對(duì)分時(shí)度假中介機(jī)構(gòu)的約束力較差，對(duì)比房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的投入、收益狀況，中介機(jī)構(gòu)的違法成本很低，這種情況導(dǎo)致了分時(shí)度假銷(xiāo)售公司的銷(xiāo)售中經(jīng)常出現(xiàn)欺詐現(xiàn)象.

2 對(duì)我國(guó)發(fā)展分時(shí)度假的幾點(diǎn)建議

2.1 概念推廣

由于分時(shí)度假是一個(gè)新興的行業(yè)，在現(xiàn)階段我國(guó)分時(shí)度假產(chǎn)品的提供者及消費(fèi)者對(duì)其認(rèn)知程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，公眾不了解分時(shí)度假的具體內(nèi)涵，甚至根本不知道分時(shí)度假這個(gè)名詞.長(zhǎng)期以來(lái),分時(shí)度假產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售始終在西方發(fā)達(dá)國(guó)家盛行,特別是歐美國(guó)家.但這項(xiàng)產(chǎn)品已經(jīng)在向全球化方向發(fā)展,一批發(fā)展中國(guó)家開(kāi)始出現(xiàn)分時(shí)度假產(chǎn)品.而分時(shí)度假產(chǎn)品在我國(guó)出現(xiàn)的時(shí)間還不長(zhǎng),大多數(shù)人對(duì)分時(shí)度假還不了解.特別是關(guān)于分時(shí)度假產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)特征、經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)的關(guān)系、以及與原有旅游飯店產(chǎn)品的區(qū)別等都不甚了解,不會(huì)主動(dòng)購(gòu)買(mǎi)和消費(fèi).因此,必須通過(guò)各種媒體,如廣播、電視、報(bào)刊、雜志等進(jìn)行大力宣傳,使消費(fèi)者了解產(chǎn)品的實(shí)質(zhì),進(jìn)而購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品,促進(jìn)我國(guó)分時(shí)度假產(chǎn)品的迅速發(fā)展.

2.2 重視技術(shù)支持

國(guó)際分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)交換公司成功的主要經(jīng)驗(yàn),就是都建立起了較強(qiáng)的技術(shù)網(wǎng)絡(luò)支持體系.要在我國(guó)發(fā)展國(guó)內(nèi)度假網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品,一套先進(jìn)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)支持體系必不可少,因此,加速完善和普及計(jì)算機(jī)應(yīng)用和Internet技術(shù)是非常重要的.在國(guó)外網(wǎng)絡(luò)資源尚不能自由利用的情況下,組建國(guó)內(nèi)度假網(wǎng)絡(luò),充分利用我國(guó)現(xiàn)有度假資源,就成為解決問(wèn)題的一條出路.我國(guó)地域面積廣闊,資源類(lèi)型豐富,以國(guó)內(nèi)不同資源類(lèi)型的旅游目的地為主體,完全可以構(gòu)建起配套成型的度假網(wǎng)絡(luò)體系,滿足旅游者的多樣性度假需求.有些網(wǎng)絡(luò)公司采取吸收度假村和飯店加盟而非獨(dú)立開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的方式,充分利用現(xiàn)有資源,通過(guò)建立雙方都能接受的合作機(jī)制,迅速形成國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò).

2.3 健全法制

在目前的狀況下，我國(guó)難以用一部法律對(duì)分時(shí)度假進(jìn)行規(guī)制，但是對(duì)分時(shí)度假的規(guī)制要求又是必須的，我國(guó)就需要結(jié)合分時(shí)度假發(fā)展的情形和借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)現(xiàn)有的法律制度逐步改進(jìn)和完善，運(yùn)用與分時(shí)度假結(jié)合最密切的《物權(quán)法》、《合同法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等對(duì)其規(guī)制.當(dāng)前亟需國(guó)家相關(guān)法律部門(mén)針對(duì)度假產(chǎn)業(yè)出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，以明確整個(gè)行業(yè)的管理細(xì)則；其次應(yīng)該設(shè)定企業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和“冷靜期制度”.“冷靜期制度”是銷(xiāo)售商和消費(fèi)者在簽訂合同以后的一個(gè)給予消費(fèi)者冷靜思考時(shí)間的制度，在此期間消費(fèi)者可以無(wú)理由申請(qǐng)退款.盡快推出針對(duì)分時(shí)度假的法律法規(guī).

3 分時(shí)度假在我國(guó)的發(fā)展前景

中國(guó)是世界公認(rèn)的最具潛力、尚未開(kāi)發(fā)的分時(shí)度假處女地.全世界都在密切注視著中國(guó).認(rèn)為中國(guó)已經(jīng)到了度假產(chǎn)業(yè)大爆發(fā)的前夜.從中國(guó)目前現(xiàn)狀來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，度假主要的目標(biāo)客戶——中產(chǎn)階級(jí)隊(duì)伍的不斷壯大，人們從簡(jiǎn)單的文化觀光向休閑度假方式的轉(zhuǎn)變大趨勢(shì)已不可逆轉(zhuǎn).出境享受高品質(zhì)的度假游已逐步取代國(guó)內(nèi)游成為人民新寵，隨著更多目的地國(guó)家的對(duì)我國(guó)的開(kāi)放，中國(guó)無(wú)論是從度假市場(chǎng)的供給還是需求上，都已具備迅速發(fā)展度假產(chǎn)業(yè)的條件.

3.1 盤(pán)活房產(chǎn)，順應(yīng)時(shí)代潮流

分時(shí)度假,它在從歐洲傳入美國(guó)之時(shí),就是以陷入困境的房地產(chǎn)商的救星姿態(tài)出現(xiàn)的.今天，它同樣可以對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生積極的作用.剛剛步入小康的人們擁有一套住房后,讓他們?cè)倮^續(xù)購(gòu)買(mǎi)第二、第三套房子可能是不太現(xiàn)實(shí)的,但購(gòu)買(mǎi)某房產(chǎn)的部分時(shí)段權(quán)卻是可能的,也是可行的.這樣,積壓的房產(chǎn)便可以得到一定程度的利用.近期的一項(xiàng)研究表明,如果能夠建立起一個(gè)百萬(wàn)名會(huì)員的全國(guó)性的分時(shí)度假交換系統(tǒng),將直接盤(pán)活300-500萬(wàn)平方米的房產(chǎn).分時(shí)度假模式使加盟“分時(shí)度假”的房地產(chǎn)商的積壓房更加容易銷(xiāo)售.由于旅游產(chǎn)品具有時(shí)間性和不可貯藏性等特點(diǎn)，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)時(shí)段后，重游率明顯提高，在目的地的停留時(shí)間延長(zhǎng).

3.2 拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，在旅游業(yè)中扮演重要角色

分時(shí)度假90%的消費(fèi)是在度假村所屬地區(qū)的花費(fèi)，所以分時(shí)度假作為產(chǎn)業(yè)非常有利于帶動(dòng)所屬地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展.以美國(guó)為例，分時(shí)度假的會(huì)員的出行為當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)提供了大約99700個(gè)工作機(jī)會(huì)和30億美元的工資收入.分時(shí)度假帶來(lái)的就業(yè)機(jī)會(huì)和稅收是度假地的重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)，它被視為度假地經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期合作伙伴.分時(shí)度假將成為全球旅游經(jīng)濟(jì)中增長(zhǎng)速度最快的一塊，分時(shí)度假在中國(guó)的旅游業(yè)中將扮演著主要角色.

3.3 前景廣闊

同任何新生事物一樣，分時(shí)度假在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)之初，難免會(huì)出現(xiàn)不和諧的情況.但分時(shí)度假本身是一種符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律、有市場(chǎng)潛力的消費(fèi)形式，隨著政府部門(mén)的規(guī)范化培育，國(guó)內(nèi)信用體制將逐步健全，同時(shí)，各單位普遍實(shí)行帶薪休假后，國(guó)內(nèi)居民將有更多自由支配的時(shí)間，屆時(shí)，分時(shí)度假將會(huì)成為人們追捧的另一種旅游消費(fèi)新時(shí)尚.突破本土化的瓶頸，分時(shí)度假的發(fā)展前景廣闊.

〔1〕魏小安，劉趙平，張樹(shù)民.中國(guó)旅游業(yè)新世紀(jì)發(fā)展大趨勢(shì)[M].社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，1999.

〔2〕王翠平.透析中國(guó)分時(shí)度假業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀.長(zhǎng)治學(xué)院學(xué)報(bào)，2005（6）：23-25.

〔3〕盛蕾.分時(shí)度假在我國(guó)的發(fā)展:碩士學(xué)位論文.上海:復(fù)旦大學(xué)，2004.77-81.

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