徐 偉

（淮南市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和市場管理處，安徽 淮南 232001）

論承租人和按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)

徐 偉

（淮南市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和市場管理處，安徽 淮南 232001）

承租人的優(yōu)先購買權(quán)是承租人的一項具有物權(quán)性質(zhì)的法定權(quán)利，具有對抗第三人的法律效力；承租人只能在同等條件下優(yōu)先行使購買權(quán)而不能以優(yōu)于第三人的條件購買租賃物，出租人與承租人就租賃物的買賣價格不能達成協(xié)議時，出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的價格將出租物出賣給第三人，否則，就侵害承租人的合法權(quán)益，承租人可以向人民法院請求宣告出租人與第三人買賣租賃物的合同無效，而且還可以直接請求人民法院確認承租人與出租人之間形成的以同等條件為內(nèi)容的買賣合同成立。

房產(chǎn)；優(yōu)先購買權(quán)；按份共有人；承租人；法定權(quán)利；出租人；物權(quán)

面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，老百姓如何利用法律手段來保護自己應得的權(quán)益，便顯得尤為重要了。其中，承租人的優(yōu)先購買權(quán)和按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)，以及應如何處理它們之間的優(yōu)先購買權(quán)的法律沖突等問題皆與廣大住戶密切相關(guān)，同時有關(guān)該方面的法律宣傳不是很多。因而筆者認為在此對其中的一些相關(guān)問題進行一下探討是十分必要的。

按照有關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)目前在現(xiàn)實生活當中遇到最多的主要有兩種情況：承租人的優(yōu)先購買權(quán)和按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)。

一、承租人的優(yōu)先購買權(quán)

(一)承租人的優(yōu)先購買權(quán)的涵義

所謂承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指作為承租人的公民、法人在租賃合同有效期內(nèi)，在出租人出賣租賃物時，依照法律的規(guī)定享有在同等條件下優(yōu)先于其他購買人購買租賃物的權(quán)利。它是承租人的一項具有物權(quán)性質(zhì)的法定權(quán)利，具有對抗第三人的法律效力；承租人只能在同等條件下優(yōu)先行使購買權(quán)而不能以優(yōu)于第三人的條件購買租賃物，出租人與承租人就租賃物的買賣價格不能達成協(xié)議時，出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的價格將出租物出賣給第三人，否則，就侵害了承租人的合法權(quán)益，承租人可以向人民法院請求宣告出租人與第三人買賣租賃物的合同無效，而且還可以直接請求人民法院確認承租人與出租人之間形成的以同等條件為內(nèi)容的買賣合同成立。

(二)承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律依據(jù)

根據(jù)1983年12月國務院發(fā)布的《城市私有房屋管理條例》十一條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán) ?！盵1]最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見 (試行)》(以下簡稱《意見》)第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房買賣無效?！盵2]《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”[2]以上規(guī)定都是承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的法律依據(jù)。由于承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利，其必須要由法律直接加以規(guī)定，而不能根據(jù)當事人之間的約定而產(chǎn)生。因而其具有對抗第三人的法律效力。

然而，又該如何保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)，而使之不受到侵害呢？在這一點我國法律未作明確規(guī)定，只是在《意見》第一百一十八條中規(guī)定，出租人出賣出租房屋，未通知承租人，承租人可以請求宣告該房屋買賣無效。筆者認為，必須規(guī)定承租人在請求人民法院確認出租人與第三人買賣租賃物的合同無效的同時，有權(quán)直接請求人民法院確認其與出租人之間形成的以出租人與第三人的同等條件為內(nèi)容的買賣租賃合同，以便更大限度地保護承租人的合法權(quán)益。

(三)承租人優(yōu)先購買權(quán)的構(gòu)成要件

1、出租人與承租人之間必須存在合法有效的租賃合同。

由于承租人的優(yōu)先購買權(quán)是由承租人與出租人之間合法有效的租賃合同而派生出來的一項民事權(quán)利，是在出租人租賃物上附加的一項合法負擔，因此，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)必須以合法有效的租賃合同為前提條件。如《合同法》第五十六條規(guī)定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律約束力。”若租賃合同不成立、無效或因履行期限屆滿而終止，那么，承租人就不享有優(yōu)先購買權(quán)了。

2、承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。

承租人行使優(yōu)先購買權(quán)是按照等價有償?shù)脑瓌t，在同等條件下購買出租人的租賃物，而非以優(yōu)于第三人的購買條件購買租賃物，在非與第三人同等條件下，承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)。何為同等條件？我國審判實踐中有兩種不同的觀點：一是絕對同等說，認為承租人購買租賃物的條件應與第三人購買租賃物的條件完全一致；二是相對同等說，認為承租人購買租賃物的條件與第三人與第三人購買租賃物的條件大致相等，即為同等條件。筆者認為，如果當事人在租賃合同中沒作特別約定，同等條件就是同等價格。理由是：第一，把相同條件理解為同等價格，符合公平原則。因為出租人出賣租賃物，主要是從賣價上考慮的。第二，將同等條件理解為同等價格，標準客觀，易于操作，不會出現(xiàn)公說公有理、婆說婆有理的問題。在司法實踐中，同等條件的價格形成是一個復雜的過程。一般來說，出租人與承租人就租賃物買賣價格不能達成協(xié)議時，出租人即不得在租賃合同有效期內(nèi)再以低于或等于承租人所能接受的價格把租賃物賣與第三人，否則承租人可以同等條件為由主張優(yōu)先購買。如果出租人與承租人對買賣租賃物達成協(xié)議，出租人或第三人即不得再以競價來否定出租人與承租人達成的協(xié)議。

3、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是有時間限制的。

所謂優(yōu)先，主要是指時間上的優(yōu)先。在條件同等時，只有享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)后，出租人才能將租賃物賣給第三人。目前，世界各國法律均規(guī)定，承租人的這種優(yōu)先購買權(quán)必須在一定期限內(nèi)行使。即必須在三個月內(nèi)行使，否則就不得享受優(yōu)先購買權(quán)。其次應限定在租賃合同有效期內(nèi)的一定時間里。如我國《城市私有房屋管理條例》第十一條和《意見》第一百一十八條均規(guī)定，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)應在接到通知后3個月內(nèi)行使。如果承租人在接到通知后3個月內(nèi)未作出購買的意思表示，應視為自動放棄優(yōu)先購買權(quán)。

4、承租人的優(yōu)先購買權(quán)只能是所承租的部分。

按照上述法律規(guī)定，首先，承租人對承租的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，僅及于其所承租的部分，而對其余未承租的房屋則未有任何購買的權(quán)利。其次，如果承租的是整個房子的一部分，而該房從整體來說是不可分割時，法律通常保護其完整性。最后，承租人主張他對承租部分有優(yōu)先購買權(quán)，堅持要買下該部分房子時，那么應如何處理呢？由于出租人享有的是物權(quán)，優(yōu)先于承租人基于承租權(quán)而產(chǎn)生的權(quán)利，同時一般出租人的利益通常大于承租人的利益。為此在法律上通常會側(cè)重保護出租人的權(quán)益。作為所有權(quán)人，出租人對房屋享有完全物權(quán)；而承租人則享有的是租賃權(quán)，雖說法律為強化其效力，使之物權(quán)化，但從本質(zhì)上講，仍屬于債權(quán)，或者說是不完全物權(quán)，而在民法上來看，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)。因此當物權(quán)與債權(quán)在同一標的物上并存時，承租人因租賃權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先權(quán)理所當然地要服從、讓位于出租人的所有權(quán)。

(四)承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律屬性

1、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)。

承租人的優(yōu)先購買權(quán)并非承租人在任何時候都能享有的一種權(quán)利，在出租人出賣租賃物之前，承租人的優(yōu)先購買權(quán)僅僅表現(xiàn)為一種可能和希望。只有在特定的法律事實出現(xiàn)，即當出租人出賣租賃物時，承租人才能實際行使優(yōu)先購買權(quán)，使這項權(quán)利由可能和希望變?yōu)楝F(xiàn)實。因此，承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生在出租人轉(zhuǎn)讓租賃物所有權(quán)之時，在此之前，承租人的優(yōu)先購買權(quán)只是表現(xiàn)為對期限到來時可獲利益的一種期待權(quán)。

2、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種具有物權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)。

承租人具有請求與出租人就租賃物訂立買賣合同的請求權(quán)。出租人出賣租賃物時，承租人依同等條件聲明購買的，出租人有承諾的義務。如果出租人不通知承租人而直接與第三人訂立合同出賣租賃物，承租人只能對出租人主張損害賠償，而不能主張優(yōu)先購買租賃物。雖然我國民法沒有物權(quán)請求權(quán)方面的概念，但是在新頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）中有關(guān)于物上請求權(quán)的若干規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定：“公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。”[3]而第六章明確規(guī)定了：“違反合同的民事責任”和“侵權(quán)的民事責任”。[3]因而，筆者在此認為：“物權(quán)設(shè)定時必須公示?！彼^公示原則是指物權(quán)的各種變動必須以一種可以公開向社會顯示，并能取信于公眾的外部表現(xiàn)方式予以展示，方能生效的法律原則。因此，明確承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種物權(quán)，就可以有效地防止出租人與第三人串通而以協(xié)議的形式任意更改法定優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，侵害承租人的權(quán)利。

3、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種附限制條件的形成權(quán)。

所謂形成權(quán)是指由法律賦予的權(quán)利人僅憑自己的單方行為即可使法律關(guān)系發(fā)生、變更或消滅的權(quán)利。由于承租人一旦行使優(yōu)先購買權(quán)，即可依法排除出租人將租賃物出賣給他人的可能，而在其與出租人之間形成買賣租賃物的權(quán)利義務關(guān)系。因此，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán)。承租人僅憑自己的單方意思，即可與出租人形成以出租人與第三人同等條件為內(nèi)容的買賣合同，無須出租人承諾。又由于承租人的優(yōu)先購買權(quán)以同等條件為前提，因此，其又是一種附限制條件的形成權(quán)。

4、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種專屬權(quán)。

由于承租人的優(yōu)先購買權(quán)是根據(jù)法律規(guī)定而產(chǎn)生的，這種權(quán)利只屬于承租人，故不能轉(zhuǎn)讓和繼承。但是，如果承租人所承租的租賃物是供其家人共同使用的，則承租人死亡時，承租人的家庭中的每一個成員應享有優(yōu)先購買權(quán)。

二、按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)

根據(jù)《物權(quán)法》第94條的規(guī)定：按份共有人是指共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。根據(jù)《民法通則》第七十八條第三款規(guī)定，按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。

但是，同時按份共有人是否存在優(yōu)先購買權(quán)的問題呢?通常來說是存在共有人之間的優(yōu)先購買權(quán)問題的。下面可以通過一個案例來了解一下：

一夫婦出資購買一套住房，該夫婦過世后，由其三個子女A、B、C分別繼承一份。后因C出嫁欲出賣其所繼承的一份房產(chǎn)，A、B均有意購買，但協(xié)商未果，A終向法院起訴，要求法院確認其對C的房產(chǎn)有優(yōu)先于B的購買權(quán)，理由是：B另有房產(chǎn)，該房對其無意義，而A急需房產(chǎn)。而B認為：其與A享有同樣的優(yōu)先購買權(quán)，不能因為其另有房產(chǎn)便排除他的優(yōu)先購買權(quán)。法院調(diào)解不成，最終駁回A的訴訟請求。

雖然從民法的公平合理原則出發(fā)，似乎應確認A優(yōu)先于B的購買權(quán)，但是根據(jù)法律規(guī)定，A、B對該房均享有同等優(yōu)先購買權(quán)，在兩人因行使該權(quán)發(fā)生沖突時，僅確認A有優(yōu)先購買權(quán)是無法律依據(jù)的。根據(jù)本案的實際情況，法院可以通過調(diào)解的方式做B的思想工作，讓其放棄優(yōu)先購買權(quán)，或B自愿放棄其優(yōu)先購買權(quán)，但不能硬判A有優(yōu)先購買權(quán)。原因是：1、A、B、C三人因繼承各自取得的一份房產(chǎn)，但對各自的份額均不享有所有權(quán)，一套房產(chǎn)歸三人共有，屬按份共有。根據(jù)《民法通則》有關(guān)按份共有財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定和 《城市私有房屋管理條例》第十條規(guī)定：“房屋所有人出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)?！盵1]A、B作為按份共有人對共有人之一的C欲出售的份額均享有優(yōu)先購買權(quán)。他們的優(yōu)先購買權(quán)都是基于按份共有權(quán)產(chǎn)生的，屬于同一種類的權(quán)利。按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)屬同一等級，不存在優(yōu)劣之分，也不因共有人的情況不同而有先后之分。為此，不能說A有特殊情況，需要該房，就認為A的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于B的優(yōu)先購買權(quán)。

2、根據(jù)法律規(guī)定，優(yōu)先購買權(quán)是公民，法人或其他組織在特定的買賣中，在同等條件下，優(yōu)先于其他人購買某項財產(chǎn)的權(quán)利。根據(jù)《民法通則》第四條規(guī)定：民事活動應當遵循自愿原則。[3]自愿是指民事主體在民事活動中充分表達自己的真實意思，并根據(jù)自己的意思設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系。為此，只有在共有人之間一方自愿放棄其優(yōu)先購買權(quán)時，而另一方共有人才有優(yōu)先購買的權(quán)利。那么，在共有人之間是存在優(yōu)先購買權(quán)問題的。

所以，法院駁回A的訴訟請求，確定他無優(yōu)先購買權(quán)的判決是正確的。

三、按份共有人與承租人之間的優(yōu)先購買權(quán)法律沖突的處理

根據(jù)《物權(quán)法》第101條的規(guī)定：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。1983年12月7日國務院發(fā)布的《城市私有房屋管理條例》第十條規(guī)定：“房屋所有人出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。”[1]《中華人民共和國民法通則》第七十八條第三款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。”[3]《意見》第九十二條規(guī)定：“共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應當予以支持?！盵2]由此可知，共有人對共有財產(chǎn)享有優(yōu)先購買權(quán)。在司法實踐中，常常遇到共有人將共有財產(chǎn)出租，由此而產(chǎn)生承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突的問題。但是又如何處理按份共有人與承租人的優(yōu)先購買權(quán)之間的法律沖突呢？筆者認為，法律作為利益分配的調(diào)節(jié)器，當承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突時，應堅持“兩利相權(quán)取其重”的價值取向進行平衡，確定共有人的優(yōu)先購買權(quán)在同等條件下優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。理由是：

1、從法律效力上看，共有人的優(yōu)先購買權(quán)是從共有權(quán)中派生出來的一項權(quán)利，它是基于共有人對共有物的所有而對共有人所有權(quán)的一種法律保護。而承租人的優(yōu)先購買權(quán)是從租賃權(quán)中派生出來的一項權(quán)利，它是基于承租人對租賃物的租賃而對承租人租賃權(quán)的一種法律保護。其優(yōu)先購買權(quán)要弱于房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)。即如果共有人出賣共有房屋，其余共有人享有在同等條件下優(yōu)先于承租人購買共有房屋的權(quán)利。盡管目前世界各國法律對租賃權(quán)的保護已呈物權(quán)化趨勢，但無論如何，租賃權(quán)畢竟還是基于合同而產(chǎn)生的一種債權(quán)。按照民法的一般規(guī)則，對物權(quán)的保護應優(yōu)先于對債權(quán)的保護。當物權(quán)與債權(quán)并存時，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力。因此，按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)高于承租人的優(yōu)先購買權(quán)的法律效力。

2、從立法目的上看，共有人的優(yōu)先購買權(quán)是共有權(quán)中包含的權(quán)利，是為了保護共有人的財產(chǎn)而設(shè)立的。而承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，使承租人不因租賃物產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移喪失租賃權(quán)而設(shè)立的。不過，設(shè)立承租人優(yōu)先購買權(quán)的這種目的可以從《意見》第一百一十九條第二款“私有房屋在租賃期間內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主有效”[2]的規(guī)定，《中華人民共和國合同法》第二百二十九條：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”[2]的規(guī)定，知道我國法律保護“買賣不破租賃”的原則。因此，即使承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)，其租賃權(quán)仍然能夠得到保護。但是如果共有人不享有優(yōu)先購買權(quán)，那么則難以獲得其他規(guī)則的保護。

3、從權(quán)利義務上看，共有人作為整個共有財產(chǎn)的所有人，其與共有財產(chǎn)的利害關(guān)系較之于承租人更為密切，其對共有財產(chǎn)的關(guān)注較之于承租人更為盡力，其對共有財產(chǎn)所負的維護義務和責任較之于承租人更為重大。

4、從情理上看，共有大多是基于某種特定人身關(guān)系的共有，共有人之間大多有某種血緣或親情關(guān)系，而作為租賃法律關(guān)系主體的出租人和承租人則一般不具有該種關(guān)系(特殊情況例外)。因此，一方共有人處分其共有財產(chǎn)時，往往會先考慮和照顧其他共有人的利益，由此而明確共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，這也是情理之中的事情。

[1]胡生春.建設(shè)法律、法規(guī)、規(guī)章匯編[C].合肥：安徽省建設(shè)廳政策法規(guī)處出版，2004

[2]趙旭東.合同法學參考資料[M].北京：中央廣播電視大學出版社，2004

[3]國家工商行政管理局監(jiān)督管理司編.經(jīng)紀人從業(yè)資格基本科目考試大綱[Z].北京：經(jīng)濟管理出版社，2001

D920

A

1009-9530（2010）04-0061-03

2010-05-14

徐偉(1963-)，男，四川都江堰人，淮南市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和市場管理處經(jīng)濟師。