秦基勝

關(guān)于構(gòu)建我國租房市場體系的若干思考

秦基勝

近年來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，市場化程度不斷提高，居民住房條件得到了極大的改善。然而，房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，大部分中低收入群體無力購房，只有通過租房市場或者政府形式解決。從這個(gè)意義上講，構(gòu)建健全的租房市場體系對于完善我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有極其重要的意義。

現(xiàn)階段我國租房市場的發(fā)展?fàn)顩r

1998年7月3日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式啟動了中國住房制度改革。從此，原先的福利分房制度徹底被廢止，進(jìn)入了住房市場化階段。

由于住房體制的變化，也就意味著不同的生活方式。在住房市場化的過程中，不僅商品房市場和保障房市場快速發(fā)展，租房市場也在快速發(fā)展?？梢哉f，租房市場是住房市場化的重要組成部分，是商品房市場的重要補(bǔ)充。正由于有了租房市場，才使得一些暫時(shí)買不起商品房的人有了立足之處。

然而，我國租房市場滯后于商品房市場的發(fā)展，現(xiàn)實(shí)中存在許多不足的地方。政府缺乏監(jiān)管，缺乏行業(yè)規(guī)則；法律體系不健全，無法通過法律手段保護(hù)租房雙方的利益；租房沒有安全感，得不到應(yīng)有的保障；租房不能入戶，帶來了一系列的制度問題；等等。正是由于多方面的原因，盡管閑置房屋較多，但租房市場一直不太活躍，造成了社會資源的浪費(fèi)。

近些年來，國家全力關(guān)注商品房市場，很少關(guān)注租房市場。商品房市場帶有一定的泡沫，但租房市場主要用于自住。從目前的情況來看，大城市由于流動人口較多，租房市場較為活躍。隨著城市房價(jià)的節(jié)節(jié)攀高，買不起房子的人越來越多，供需矛盾越來越突出，需要租房的人越來越多。隨著租房的日益活躍，政府需要及時(shí)補(bǔ)位，擔(dān)當(dāng)起應(yīng)有的角色，維護(hù)租房雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)租房市場的平穩(wěn)發(fā)展，既保證人們安居樂業(yè)，又保證社會穩(wěn)定。

構(gòu)建我國租房市場體系的必要性和可行性

從目前的情況來看，構(gòu)建我國租房市場體系既是必要的，也是可行的。從長遠(yuǎn)來看，租房市場是我國房地產(chǎn)市場體系的重要組成部分。

表1 世界其他發(fā)達(dá)國家和地區(qū)租房市場發(fā)展情況

（1）構(gòu)建我國租房市場體系的必要性

新中國成立以來，我國建造了大量的公房。在住房體制改革之后，這些公房大部分實(shí)行了私有化。一方面，擁有公房的人大部分已經(jīng)購買了商品房，可以將以前的公房拿出來出租；另一方面，以前的公房配置比較簡陋，租金便宜，容易被租客接受。同時(shí)，隨著近幾年來我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，很多人擁有了二套、三套甚至多套房子，都可以拿出來出租，獲得一定的租金收益。在城市化的推動下，大量的農(nóng)村人口涌入城市，每年畢業(yè)幾百萬大學(xué)生，許多人員在全國各地奔波，這帶來了旺盛的租房需求。

（2）構(gòu)建我國租房市場體系的可行性

隨著房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，買房變得越來越困難。特別是對于年輕人來說，工作時(shí)間不長，又要面臨結(jié)婚生子的問題，壓力越來越大。在這種情況下，可以選擇租房結(jié)婚。同時(shí)，對于那些中低收入群體或者工作流動性較大的群體來說，租房比較符合實(shí)際。在歐美國家，也是以租房為主。中國房屋的壽命很短，只有25-30年，而且只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。相反，如果選擇租房，不僅一樣擁有居所，而且生活壓力也會小很多。

正因?yàn)槿绱耍覈夥渴袌鼍哂袕V闊的發(fā)展空間。只要正確地加以引導(dǎo)，構(gòu)建供給與需求之間的聯(lián)系平臺，切實(shí)轉(zhuǎn)變觀念，規(guī)范市場秩序，出臺配套措施，就一定能夠促進(jìn)租房市場的快速發(fā)展。

世界其他發(fā)達(dá)國家和地區(qū)租房市場體系的發(fā)展情況

房價(jià)高不只是中國特有的現(xiàn)象，在國外同樣如此。許多國家和地區(qū)積極探索住房供應(yīng)模式，解決中低收入者買不起房的問題。通過建立多層次的住房供應(yīng)體系，讓不同收入水平的人群通過不同的方式解決住房問題。

可見，世界其他發(fā)達(dá)國家和地區(qū)租房市場體系比較健全，基本能夠滿足國民的租房需求。與此同時(shí)，英國的房屋壽命是132年，美國的房屋壽命是74年，而中國的房屋壽命只有25-30年。由于國外房屋壽命很長，可以供一家人長期居住，而且租房有保障，因而租房市場已經(jīng)相當(dāng)成熟。

構(gòu)建我國租房市場體系的對策與思考

從本質(zhì)上講，租房市場是保障性住房的一部分。在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，甚至在很多二、三線城市，房價(jià)屢創(chuàng)新高，買房難度加大，同時(shí)住房租金回報(bào)率降低。從發(fā)展來看，應(yīng)積極構(gòu)建健全的租房市場體系，加速租房市場的發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)與社會的和諧發(fā)展。

（1）逐步建立促進(jìn)租房市場健康穩(wěn)定發(fā)展的政策措施

與商品房市場一樣，租房市場的發(fā)展離不開政府的政策支持。一方面，應(yīng)將租房市場納入房地產(chǎn)市場體系，在房地產(chǎn)立法和政策中加入租房市場的內(nèi)容。另一方面，制定有針對性的政策措施維護(hù)租房市場各方的合法權(quán)益。通過構(gòu)建良好的制度環(huán)境，培育市場主體，繁榮租房市場。

（2）逐步建立以廉租房、公共租賃房為主的社會保障體系

在大力發(fā)展一般租房市場的同時(shí)，還要大力發(fā)展廉租房和公共租賃房。廉租房屬于社會保障體系的一部分，主要解決中低收入人群的住房問題。公共租賃房覆蓋范圍更廣，主要解決各類無房戶的住房問題。逐步建立以廉租房、公共租賃房為主的社會保障體系，以租賃為主解決住房保障問題。

（3）積極培育社會房屋租賃市場的發(fā)展

除了政府提供的廉租房和公共租賃房，更多的還是社會提供的閑置房屋。近些年來，隨著住房私有化的實(shí)施，很多人擁有了私有房產(chǎn)，可以拿出來出租，并獲得一定的租賃收入。一部分先富裕起來的人群，大部分擁有多套房，多余的房屋也可以拿來出租。隨著越來越多的民眾買不起商品房，租房市場的培育和發(fā)展更加重要，可以滿足不同收入水平人群的居住需求。

（4）積極構(gòu)建靈活多樣的房屋租賃方式

如今，在租房市場上，往往面臨著諸多不誠信現(xiàn)象，房主或客戶違約的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。通常情況下，房主與客戶私下簽訂租房協(xié)議，往往不具有法律效力。由于大城市房價(jià)租售比越來越高，導(dǎo)致許多房主不愿意將房子拿出來出租。針對這些情況，應(yīng)積極構(gòu)建靈活多樣的房屋租賃方式，使房主與客戶達(dá)到雙贏，房主愿意出租，客戶愿意受租，并減少違約現(xiàn)象。針對租房市場信息不夠透明的情況，可以建立租房中介機(jī)構(gòu)，并創(chuàng)新服務(wù)模式，搭建供需雙方的平臺。

（5）積極解決房屋租賃市場的配套問題

在大力發(fā)展租房市場的同時(shí)，還應(yīng)積極解決房屋租賃市場的配套問題。特別是房子所附帶的一些東西，如戶籍、就業(yè)、社會保障等。租房要逐步能入戶，租房要逐步能享受平等的就業(yè)權(quán)，租房要逐步能享受對等的社會保障體系，等等。只有把束縛在房子上的其他配套問題解決好，租房市場的發(fā)展才能沒有后顧之憂，租房市場的未來才會更加光明。

可見，為了促進(jìn)租房市場的健康發(fā)展，還需要解決許多問題。隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，大量的農(nóng)村人口涌入城市，城市人口大規(guī)模移動，這都將帶來旺盛的租房需求。只有構(gòu)建良好的租房市場體系，加快租房市場的培育和發(fā)展，才能更好地滿足各方面的租房需求，也才能促進(jìn)社會長久穩(wěn)定。

重慶公租房建設(shè)的嘗試與探索

2008年7月，中共中央政治局委員、重慶市委書記提出建設(shè)“宜居重慶、暢通重慶、森林重慶、平安重慶、健康重慶”，即“五個(gè)重慶”建設(shè)。其中，“宜居重慶”是“五個(gè)重慶”的首要內(nèi)容，就是要讓廣大老百姓住得起房子，而且住得滿意。

在推出公租房計(jì)劃之前，重慶市已有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、安置房等保障性住房。然而，這些保障性住房大多針對本地人。重慶作為一個(gè)快速發(fā)展中的城市，而且擁有眾多高校，新生代城市居民、大學(xué)畢業(yè)生、外來工作人員、新就業(yè)人群等“社會夾心層”群眾，被排除在現(xiàn)有的住房體制之外。這些人員既享受不到保障房，短時(shí)期內(nèi)也買不起商品房，這部分人群大約占住房需求總?cè)藬?shù)的30%。

重慶把公租房定義為：在住房市場化大背景下，由政府提供政策支持，限定套型面積和提供優(yōu)惠租賃價(jià)格，由國有企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)，面向在本市就業(yè)的無住房人員或住房困難家庭租賃的房屋。重點(diǎn)解決城市“夾心層”人群的住房，力爭實(shí)現(xiàn)城市保障性住房的“全覆蓋”。公租房由政府出錢建設(shè)，低價(jià)租給中低收入者。只要年滿18周歲，在重慶主城區(qū)具有穩(wěn)定就業(yè)崗位和收入來源，本市無房戶或住房面積低于城市住房保障標(biāo)準(zhǔn)的城鄉(xiāng)居民，具有租金支付能力的都納入申請范圍，不設(shè)戶籍限制，打破了城鄉(xiāng)和內(nèi)外差別。租金價(jià)格控制在市場租金價(jià)的60%以內(nèi)，收取的租金主要用于兌付建房款利息，租賃期最長為5年。

2010年2月28日，位于重慶北部新區(qū)鴛鴦組團(tuán)的公共租賃房聚居區(qū)——“民心佳苑”正式開工建設(shè)，這是重慶首個(gè)開工建設(shè)的公共租賃房聚居區(qū)。該小區(qū)為高層電梯房，有運(yùn)動場地、超市、水體、小學(xué)、幼兒園及中心景觀綠地，配套設(shè)施較為齊全。小區(qū)距離即將通車的輕軌500米左右，交通相當(dāng)方便。戶型在80平方米以下，主力戶型為50平方米至60平方米，將容納住戶1.2萬戶至1.5萬戶。

未來10年，重慶市將建設(shè)4000萬平方米的公共租賃房。按計(jì)劃，今年開建500萬平方米，3年時(shí)間內(nèi)完成2000萬平方米。為管理好公租房，重慶市將組建一個(gè)副局級單位——公租房管理局，作為重慶市國土資源和房屋管理局的二級局，專門負(fù)責(zé)主城九區(qū)公共租賃房的管理。

按照重慶市政府的目標(biāo)，住房供應(yīng)比例調(diào)控在1:6:3左右，即10%高收入人群購買高檔商品住房；60%中等收入家庭，6.5年的家庭收入購買中小套型、中低價(jià)位的商品住房；30%低收入群體通過政府提供保障性住房予以解決。經(jīng)過幾年的努力，逐步形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的雙軌運(yùn)行的城市住房供給體系，真正做到“宜居重慶”。

我國租房市場未來發(fā)展展望

改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場取得了長足的發(fā)展。租房市場作為我國房地產(chǎn)市場體系的重要組成部分，對于滿足人們居住需求以及支持國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了極其重要的作用。大力發(fā)展租房市場，改變居民居住觀念，促進(jìn)市場健康發(fā)展，是緩解當(dāng)前我國住房供需矛盾的有效途徑。

從長遠(yuǎn)來看，構(gòu)建健全的租房市場體系具有重要的意義。當(dāng)前，我國仍然處在城市化快速推進(jìn)的階段，既然城市化就必然需要住房，而首要的解決的方式就是租房，等條件好后再買房。而且，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和城市的擴(kuò)張，許多人的工作地點(diǎn)可能在不停的轉(zhuǎn)換，這也將帶來旺盛的租房需求。另一方面，房屋供給在不斷增加，“以房養(yǎng)房”的觀念逐漸深入人心，房租已經(jīng)成為某些人的重要收入來源之一。只要政府正確加以引導(dǎo)，社會各界共同努力，就一定能夠做到 “高端有抑制，中端有市場，低端有保障”，走出一條具有中國自身特色的房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之路，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的長期繁榮！同財(cái)政部、發(fā)展改革委、人民銀行、審計(jì)署、銀監(jiān)會聯(lián)合試行住房公積金督察員制度，目前將重點(diǎn)對試點(diǎn)城市住房公積金管理和試點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)開展督察。（記者鳳鳴）

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)通知要求加強(qiáng)大型公共建筑節(jié)能管理

本刊訊 為貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加大工作力度確保實(shí)現(xiàn)“十一五”節(jié)能減排目標(biāo)的通知》要求，切實(shí)加強(qiáng)公共建筑節(jié)能管理，確保完成公共建筑“十一五”節(jié)能減排任務(wù)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前下發(fā)《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)政府辦公和大型公共建筑節(jié)能管理工作的通知》（以下簡稱《通知》），要求各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門要嚴(yán)格按照相關(guān)要求，會同有關(guān)部門切實(shí)做好公共建筑的節(jié)能管理工作。根據(jù)《通知》要求，各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門必須將公共建筑節(jié)能管理工作和2010年公共機(jī)構(gòu)能源消耗指標(biāo)在去年基礎(chǔ)上降低5%的目標(biāo)，納入本部門“十一五”節(jié)能減排工作目標(biāo)。

《通知》指出，各地要結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，深入推進(jìn)國家機(jī)關(guān)辦公建筑和大型公共建筑能耗監(jiān)測體系建設(shè)，抓緊建立健全政府辦公建筑和公共建筑室溫監(jiān)控及空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能運(yùn)行管理體系，積極探索建立公共建筑節(jié)能運(yùn)行管理激勵(lì)制度。各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)會同有關(guān)部門，加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)政府辦公建筑和公共建筑空調(diào)溫度控制執(zhí)行情況的管理，督促建筑所有權(quán)人或使用人，嚴(yán)格執(zhí)行空調(diào)溫度控制規(guī)定，合理設(shè)置空調(diào)溫度，建立相應(yīng)的工作制度并切實(shí)實(shí)行。各地要選擇重點(diǎn)建筑安裝用能分項(xiàng)計(jì)量裝置，推進(jìn)能耗監(jiān)測平臺建設(shè)，為既有建筑節(jié)能改造，建立能耗定額和超定額加價(jià)制度奠定基礎(chǔ)。北京、天津、深圳等第一批國家機(jī)關(guān)辦公建筑和大型公共建筑能耗監(jiān)測平臺建設(shè)試點(diǎn)城市，要進(jìn)一步完善監(jiān)測平臺功能，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，擴(kuò)大監(jiān)測范圍，增加動態(tài)監(jiān)測建筑數(shù)量。其中北京、天津、深圳今年分別新增動態(tài)監(jiān)測315棟、165棟和250棟國家機(jī)關(guān)辦公建筑和大型公共建筑。江蘇、重慶、內(nèi)蒙古等第二批國家機(jī)關(guān)辦公建筑和大型公共建筑能耗監(jiān)測平臺建設(shè)試點(diǎn)城市，2010年內(nèi)應(yīng)完成監(jiān)測平臺的建設(shè)，并通過驗(yàn)收。第三批試點(diǎn)城市要深化實(shí)施方案，盡快組織落實(shí)，啟動平臺建設(shè)。

《通知》強(qiáng)調(diào)，各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要加強(qiáng)對新建公共建筑空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、審查等階段的監(jiān)督檢查。在今年空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行期間，市縣一級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要采用隨機(jī)抽查和重點(diǎn)督查相結(jié)合的方式，對轄區(qū)內(nèi)的政府辦公建筑和公共建筑執(zhí)行空調(diào)溫度控制情況至少進(jìn)行一次專項(xiàng)檢查，對不符合《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》和《公共建筑空調(diào)溫度控制管理辦法》規(guī)定的要責(zé)令其整改，并向社會公布檢查結(jié)果。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要加強(qiáng)對所轄市縣執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，并于今年10月底前，將本年度本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）公共建筑空調(diào)溫度控制情況進(jìn)行總結(jié)報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。在建筑節(jié)能專項(xiàng)檢查工作中，要把國家機(jī)關(guān)辦公建筑和大型公共建筑能耗分項(xiàng)計(jì)量裝置的安裝、監(jiān)測平臺建設(shè)和功能定位作為重點(diǎn)內(nèi)容，檢查當(dāng)?shù)赝七M(jìn)國家機(jī)關(guān)辦公建筑和大型公共建筑節(jié)能監(jiān)管體系建設(shè)的目標(biāo)、任務(wù)是否明確。

《通知》對加強(qiáng)制度建設(shè)和創(chuàng)新機(jī)制提出了新的要求?！锻ㄖ分赋?，第一批和第二批國家機(jī)關(guān)辦公建筑和大型公共建筑能耗監(jiān)測平臺建設(shè)試點(diǎn)省市，應(yīng)綜合分析能耗監(jiān)測平臺數(shù)據(jù)，提出公共建筑年度能耗分析報(bào)告。要根據(jù)關(guān)于加快推行合同能源管理促進(jìn)節(jié)能服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)規(guī)定，積極探索合同能源管理等節(jié)能服務(wù)機(jī)制，并開展試點(diǎn)，推進(jìn)公共建筑節(jié)能改造。第一批國家機(jī)關(guān)辦公建筑和大型公共建筑能耗監(jiān)測平臺建設(shè)試點(diǎn)城市，應(yīng)研究提出推動合同能源管理的實(shí)施方案，明確合同能源管理在建筑節(jié)能領(lǐng)域的模式、內(nèi)容。同時(shí)，在能耗動態(tài)監(jiān)測的基礎(chǔ)上，各地要結(jié)合本地實(shí)際，研究制定當(dāng)?shù)貒覚C(jī)關(guān)辦公建筑和大型公共建筑的用能標(biāo)準(zhǔn)、能耗定額，逐步建立超定額加價(jià)制度。

《通知》要求，各地要定期開展節(jié)能運(yùn)行管理技術(shù)培訓(xùn)，提高國家機(jī)關(guān)辦公建筑和大型公共建筑的節(jié)能運(yùn)行管理能力和技術(shù)水平；深入開展公共建筑節(jié)能運(yùn)行宣傳，樹立節(jié)能意識，營造良好的社會氛圍，促進(jìn)全社會的節(jié)能行動健康有序發(fā)展。(記者 鳳鳴)

全國城市軌道交通工程質(zhì)量安全管理經(jīng)驗(yàn)交流會召開

本刊訊 7月21日，全國城市軌道交通工程質(zhì)量安全管理經(jīng)驗(yàn)交流會在深圳市召開。會議總結(jié)了近年來城市軌道交通工程質(zhì)量安全管理工作，分析了當(dāng)前