楊紅旭

青年科技人才住房問題亟待解決

楊紅旭

近幾年，隨著我國部分城市房價(jià)持續(xù)快速上漲，很多人購房難度越來越大，不僅是城鎮(zhèn)中低收入家庭，部分收入并不低的青年人亦面臨著住房難題。在此嚴(yán)峻形勢下，甚至部分大學(xué)生畢業(yè)生不再愿意在高房價(jià)的大城市求職，轉(zhuǎn)而去房價(jià)較低的中小城市找工作。其中還有一些畢業(yè)后幾年的中高端人才，也因房價(jià)問題，由一線城市轉(zhuǎn)投二、三線城市。

高房價(jià)不僅是一個(gè)民生問題，同時(shí)也是一個(gè)城市問題，它降低了城市對人才的吸引力，進(jìn)而將降低城市長期發(fā)展的競爭力。在謀求“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)稅收收益之余，有遠(yuǎn)見的城市領(lǐng)導(dǎo)人必須正視和應(yīng)對這一問題。當(dāng)前國家推行科學(xué)發(fā)展觀，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的過程中，科技創(chuàng)新非常重要，青年科技人才更是重要的人力資源?，F(xiàn)實(shí)情況是，在青年人才結(jié)構(gòu)中，金融人才、管理人才等一般收入較高、住房條件較好，相較而言，青年科技人才數(shù)量龐大，分布范圍廣，收入水平參次不齊，住房相對困難。

近兩年來，我國住房保障體系不斷健全，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、棚戶區(qū)改造房等正在逐步解決具本地戶籍的城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難。今年6月住建部等七部委又出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，提出公共租賃住房供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。七部委文件中提到新就業(yè)職工，但并未強(qiáng)調(diào)所有城市都落實(shí)，而且并未提及青年人才，遑論青年科技人才。

近期，上海市的一份抽樣問卷調(diào)查表明，無產(chǎn)權(quán)房者其比例高達(dá)58%，未婚者中這一比例更是高達(dá)85%。未婚者中有34.85%為與人合租，已婚者中有27.25%為單獨(dú)租賃。不管是租賃居住還是產(chǎn)權(quán)房居住，三分之二以上的青年科技工作者因租金負(fù)擔(dān)重或還貸負(fù)擔(dān)重而覺得生活壓力很大或較大。面對住房壓力，他們或者盡可能減少文化娛樂支出，或者盡可能節(jié)約飲食消費(fèi)支出，或者通過跳槽、兼職和靠父母援助來增加收入緩解經(jīng)濟(jì)壓力。

在這種形勢下，高房價(jià)城市的政府部門，必須籌劃和推出一些政策。對于科技工作者在住房方面的扶持，應(yīng)堅(jiān)持“政府引導(dǎo)，市場參與；全市統(tǒng)籌，以區(qū)以單位為主；租售并舉，租賃優(yōu)先”的原則，提出以下四大類政策建議。

大力發(fā)展公共租賃住房，有針對性地健全運(yùn)行機(jī)制。

七部委今年出臺(tái)了公共租賃住房的政策，實(shí)際上近兩年來北京、廈門、深圳、常州、重慶、上海等地已制定了相關(guān)政策。比如，《上海市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見》提出：公共租賃住房要有效緩解本市青年職工、引進(jìn)人才和來滬務(wù)工人員及其他常住人口的階段性居住困難。因此，解決青年科技工作者的住房困難的主導(dǎo)和最佳方式，將是公共租賃住房。針對青年科技工作者的特殊情況，按投建和經(jīng)營主體劃分，主要有如下三種形式。

首先，以單位（各類經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)）為投建和經(jīng)營的主體。通過單位力量為青年科技工作者提供公共租賃住房（單位租賃房），是最具操作性的路徑。主要原因有二，一是青年科技工作者在某些單位的集中度高，二是上海城市建設(shè)用地非常緊張，而部分單位擁有一些使用權(quán)固化了的土地資源。單位租賃房的土地主要為單位自有，政策允許其調(diào)整用地性質(zhì)和改建閑置的非居住建筑，特殊情況下由政府安排少量新增用地；建設(shè)資金由單位解決；建筑標(biāo)準(zhǔn)主要為宿舍，因引進(jìn)人才等需要，可按經(jīng)濟(jì)適用住房套型標(biāo)準(zhǔn)（一室或兩室）配置中小戶型獨(dú)用成套住房； 租金以市場租金為基礎(chǔ)，可適當(dāng)優(yōu)惠，由單位確定；在建設(shè)、經(jīng)營、公用事業(yè)收費(fèi)等方面享受一定的政策扶持。

其次，以區(qū)縣政府為投建或經(jīng)營的主體。針對青年科技工作者的公共租賃住房，不同于一般外來務(wù)工人員，配合區(qū)縣的人才戰(zhàn)略，政府應(yīng)更加關(guān)心和積極參與。政府主導(dǎo)投建或經(jīng)營的公共租賃住房，主要針對于單位租賃房覆蓋不到的青年科技工作者，尤其是針對層次較高者，可稱之為優(yōu)秀人才公寓。土地由政府劃撥，資金由政府籌措，也可通過從市場中收購或改建物業(yè)籌集房源，運(yùn)營由政府指定或委托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。針對中級以上的青年科技工作者，進(jìn)一步細(xì)分級別和層次，為其提供不同檔次的公共租賃住房，并給予不同級別的租金優(yōu)惠。投資和建設(shè)費(fèi)用由財(cái)政一次性投入，政府持有產(chǎn)權(quán)，政府只要靠租金維持運(yùn)營即可。

再次，以社會(huì)機(jī)構(gòu)為投建或經(jīng)營主體。廣泛動(dòng)員社會(huì)力量投建和經(jīng)營公共租賃住房，用于解決單位租賃房和優(yōu)秀人才公寓覆蓋不到的普通青年科技工作者。市、區(qū)（縣）政府應(yīng)組織和扶持一批從事公共租賃住房投資經(jīng)營管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)公共租賃住房建設(shè)投資、房源籌措、定向供應(yīng)和經(jīng)租管理。運(yùn)營機(jī)構(gòu)應(yīng)具有法人資格，按《公司法》有關(guān)規(guī)定組建，采取市場機(jī)制進(jìn)行運(yùn)作，以保本微利為營運(yùn)目標(biāo)，著重體現(xiàn)公共服務(wù)的功能。土地以一定的優(yōu)惠幅度進(jìn)行出讓，或者政府以土地入股；資金通過社會(huì)籌措；除了新建和配建方式外，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)通過收購、改建、長期租賃方式籌措房源；租金以微利為原則，略低于市場租金水平；政府在土地出讓、融資、稅收方面給予政策優(yōu)惠。另外，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃、建設(shè)用地總量不增加的前提下，鼓勵(lì)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織可以利用閑置的鎮(zhèn)、村企業(yè)用地或廢棄的其他集體建設(shè)用地，建設(shè)公共租賃住房。

有兩個(gè)因素制約了他們購買商品房，一是房價(jià)較高，二是積蓄較少。在房價(jià)難以有效降低的現(xiàn)實(shí)條件下，有必要通過金融優(yōu)惠政策降低購房門檻。

各區(qū)因地制宜地建設(shè)優(yōu)秀人才公寓，以有限產(chǎn)權(quán)房留住高層次人才。

各區(qū)縣應(yīng)根據(jù)各自經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)定位、職工結(jié)構(gòu)等情況，因地制宜地制定優(yōu)秀人才住房保障政策，其中包括優(yōu)秀青年科技工作者，為了真正留住這些優(yōu)秀或高級科技人才，可嘗試建設(shè)優(yōu)秀人才公寓，以優(yōu)惠價(jià)格和有限產(chǎn)權(quán)的形式，出售給他們。被納入的單位中符合學(xué)歷、職稱、貢獻(xiàn)大小的優(yōu)秀高級人才，比如必須具有副高以上職稱或碩士研究生以上學(xué)歷，為區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作出突出貢獻(xiàn)，與單位簽訂一年以上工作合同的正式員工。戶型平均面積控制在90平米左右， 按市場銷售價(jià)格的60%-80%優(yōu)惠銷售。 取得房產(chǎn)權(quán)證后在本區(qū)工作期限未滿5年確需轉(zhuǎn)讓的，由政府按照原價(jià)格并考慮銀行利息等因素進(jìn)行回購。取得房產(chǎn)權(quán)證后在本區(qū)工作期限滿5年不滿10年需轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓所得中優(yōu)惠面積的增值部分，60%歸個(gè)人所有，40%上交政府。在本區(qū)工作期限滿10年后，可取得該配售房完全產(chǎn)權(quán)，可自由轉(zhuǎn)讓。政策扶持優(yōu)秀人才公寓開發(fā)，可以新建，也可以在商品住宅項(xiàng)目中配建，給予土地出讓金的優(yōu)惠，同時(shí)建議減免配套費(fèi)、營業(yè)稅等相關(guān)稅費(fèi)。

制定優(yōu)惠的金融政策，降低青年人的購房門檻。

大部分青年科技工作者的工資水平并不算低，但有兩個(gè)因素制約了他們購買商品房，一是房價(jià)較高，二是積蓄較少。在房價(jià)難以有效降低的現(xiàn)實(shí)條件下，有必要通過金融優(yōu)惠政策降低購房門檻。一是適當(dāng)降低個(gè)人房貸的首付比例，可以比常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)降低10-20個(gè)百分點(diǎn)，比如首次購買90平米以下普通商品住宅者，當(dāng)前一般是三成首付，對青年科技工作者可實(shí)行二成甚至一成首付，如果商業(yè)銀行勉為其難，則可由單位為其提供貸款擔(dān)保。二是適當(dāng)降低個(gè)人房貸利率，必要時(shí)由單位和政府出面與商業(yè)銀行協(xié)調(diào)，可優(yōu)先考慮與本地銀行和政策性銀行合作。三是公積貸款政策向青年科技工作者傾斜，貸款首付和利率比常規(guī)適度降低，同時(shí)允許單位為青年科技工作者增加補(bǔ)充公積金金額。

制定優(yōu)惠的財(cái)稅政策，減少青年人的購房成本。

對特殊群體在購房方面進(jìn)行補(bǔ)貼,是發(fā)達(dá)國家通行的做法，尤其是對于中低收入家庭。上海市可以考慮運(yùn)用多種方式對科技工作者購房進(jìn)行補(bǔ)貼。一是，由市政府制定統(tǒng)一政策，按照不同職級，為政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的科技工作者發(fā)放不同數(shù)量的房貼；有條件的企業(yè)單位可以根據(jù)自身情況發(fā)放房貼。二是，各區(qū)縣可根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重點(diǎn)領(lǐng)域和人才工作的重點(diǎn)對象，對科技工作者實(shí)施購房貸款貼息政策，但要限定所購住房的套數(shù)（首套）、戶型（比如90平米以下）和單價(jià)(不高于所在城市商品住宅均價(jià))。三是，1998—2003年上海曾實(shí)行購房抵個(gè)人所得稅的政策，對科技工作者同樣可以實(shí)行此政策，但要限定所購住房的套數(shù)（首套）、戶型（比如90平米以下）和單價(jià)(不高于所在城市商品住宅均價(jià))。四是，降低房產(chǎn)交易稅費(fèi)，普通科技工作者首次購房，高級科技工作者二次改善性購房，可減免契稅、印花稅等；對于一定級別的科技工作者出售第一套房，購買第二套房者，可減少轉(zhuǎn)售住房的營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等。(本文作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長)規(guī)劃、安置補(bǔ)償資金、安置定銷商品房房源等前期工作的基礎(chǔ)上，必須開展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)，未經(jīng)過社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估的拆遷項(xiàng)目，將不得頒發(fā)拆遷許可證或進(jìn)行集體土地房屋拆遷項(xiàng)目備案。

香港再出樓市降溫措施 征收額外印花稅

香港財(cái)政司長曾俊華宣布，香港在現(xiàn)有4.25%的物業(yè)印花稅基礎(chǔ)上，額外征收新的印花稅，以抑制不斷升溫的香港樓市。

曾俊華表示，本次調(diào)整的額外印花稅分為三級，如果在買入單位后六個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售，買賣雙方需支付交易金額15%的額外印花稅；6個(gè)月至12個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售，稅率是10%；12個(gè)月至24個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售，稅率就是5%。持有物業(yè)時(shí)間越短，稅率越高，買賣雙方均需付稅。

澳門新樓宇明年起強(qiáng)制公布實(shí)用面積率

澳門土地工務(wù)運(yùn)輸局公布，將于明年1月1日起，強(qiáng)制規(guī)定所有新樓宇必須提供實(shí)用面積比率，資料要上載至互聯(lián)網(wǎng)，讓市民可以上網(wǎng)查閱。

由澳門特區(qū)政府跨部門組成的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展工作小組”經(jīng)過分析研究，提出將循六大方向制定措施，包括取消中間移轉(zhuǎn)稅、收緊樓宇按揭成數(shù)、制定規(guī)范中介活動(dòng)及“樓花”銷售制度的法律及信息透明化等，借此遏止房地產(chǎn)市場的過度投機(jī)活動(dòng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展。

其中，澳門土地工務(wù)運(yùn)輸局為改善房地產(chǎn)市場信息不對稱的情況，決定從明年1月1日起發(fā)出指引，強(qiáng)制要求發(fā)展商在提交新樓宇建筑計(jì)劃時(shí)須提供更詳細(xì)的資料。新措施要求，發(fā)展商必須在政府新修訂的“技術(shù)資料表”中填上建筑項(xiàng)目每一用途的實(shí)用面積比率；而是否填寫實(shí)用面積比率將成為政府核準(zhǔn)申請的必要條件，并會(huì)影響政府此后對該計(jì)劃之“工程準(zhǔn)照”及“使用準(zhǔn)照”（即工程及入伙許可證）的核發(fā)。不過，明年1月1日前遞交的樓宇建筑計(jì)劃則沿用舊制。