盧郁雙

【摘 要】本文對旅游房地產(chǎn)的目前的融資模式進行了分析,發(fā)現(xiàn)我國的旅游房地產(chǎn)融資任存在一些問題,提出了部分對策僅供探討。

【關鍵詞】旅游;房地產(chǎn);風險;融資

中圖分類號:F592.9 文獻標識碼:A 文章編號:1009-8283(2010)07-0052-01

1 目前旅游房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

作為資金密集型產(chǎn)業(yè),融資向來是旅游房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關鍵.目前,我國旅游房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式是以間接融資為主、直接融資為輔,銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)融資中占居主導地位。中國人民銀行副行長吳曉靈曾說,與西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)融資體系相比,中國房地產(chǎn)融資仍然過分依賴銀行信貸,股權、債券、基金等融資方式的發(fā)展相對緩慢。目前,我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主導的單一融資格局,造成房地產(chǎn)業(yè)潛在著極大的金融風險。并且我國房地產(chǎn)金融的二級市場實際上尚未形成,住房抵押貸款證券化業(yè)務遲遲沒有實施,實際上商業(yè)銀行直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險,因此,房地產(chǎn)業(yè)一旦發(fā)生危機就必然會引發(fā)銀行危機。近幾年來,銀行信貸的增長速度有所下降,主要是受國家一系列宏觀調(diào)控政策影響。隨著政府對金融調(diào)控的利劍頻頻出鞘,銀行信貸被逐步收緊,房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。因此,目前房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款門檻被大大抬高,面對資金瓶頸,開發(fā)商亟待拓寬新的融資渠道。

2 旅游房地產(chǎn)融資方式所帶來的問題

首先,由于房地產(chǎn)融資渠道十分單一,過渡集中于銀行,銀行信貸政策的每一次變化和調(diào)整必然會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響,十分不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源55%以上的貸欲給銀行帶來了巨大風險。政策壓力促使銀行信貸門檻不斷提升銀行信貸融資的難度加大。

其次,這樣的情況對商業(yè)銀行也極為不利。商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”,在經(jīng)營業(yè)務上容易產(chǎn)生急功近利的傾向,這種競爭方式埋下風險隱患,并可能最終導致銀行業(yè)務產(chǎn)生真正的損失。信息不對稱,導致房地產(chǎn)信貸業(yè)務的逆向選擇和道德風險。房地產(chǎn)企業(yè)為了順利獲得銀行信貸支持和更長久的占用銀行信貸資金,可能會故意隱瞞企業(yè)財務信息,致使銀行不能準確評估房地產(chǎn)企業(yè)的償還能力及貸款風險,這種貸款后雙方的信息不對稱會導致房地產(chǎn)企業(yè)的道德風險,最終演變?yōu)樯虡I(yè)銀行的房地產(chǎn)企業(yè)信貸風險。

最后,由于旅游房產(chǎn)的直接融資的缺乏而容易造成房地產(chǎn)業(yè)的高債務依存度,這將導致企業(yè)形成軟約束。但是,如果選擇公開上市直接融資,又面臨信息披露問題。房地產(chǎn)業(yè)的自由資本偏低導致行業(yè)投資過渡,容易形成“泡沫”。近些年,房地產(chǎn)的“泡沫”問題似乎愈演愈烈,由此累計的巨大風險對旅游房地產(chǎn)的影響也是很大的。

3 我國房地產(chǎn)融資的相關建議

我國房地產(chǎn)融資渠道的多樣化的出現(xiàn)是經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物,如何更好地運用這些渠道,少走彎路,為經(jīng)濟發(fā)展服務,對投資者和政府相關部門提出了嚴峻的考驗。在此提出以下四點建議。

3.1 融資渠道多元化

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展、融資政策的逐步放松以及除銀行信貸之外各種融資渠道發(fā)展空間的進一步打開,這里我們介紹幾種旅游房地產(chǎn)可以運用的除銀行信貸的其他融資方式。如:房地產(chǎn)信托、海外基金、上市融資、債券融資、房地產(chǎn)證券化、項目融資、金融創(chuàng)新等。

3.2 商業(yè)銀行應大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場

應力求形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場,在確保房地產(chǎn)資金來源充足的同時分散房地產(chǎn)投資風險。一是商業(yè)銀行應該積極推進住房貸款證券化進程。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化,加速間接金融向直接金融的轉化,使房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化,從而不僅擴大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源,而且可以分散投資資金的風險;二是應努力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金,可考慮引進海外房地產(chǎn)業(yè)基金,并在吸取其先進管理理念、方式的基礎上發(fā)展、培育國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資基金,同時加快產(chǎn)業(yè)投資基金的立法步伐,出臺產(chǎn)業(yè)投資基金方面的專門法律,規(guī)范房地產(chǎn)投資基金運作。

3.3 努力完善法律法規(guī)

內(nèi)地越秀 REIT 的香港上市,大連萬達集團尋求 REIT融資不成轉向 CMBS 并在國外發(fā)行,這些產(chǎn)業(yè)界的生動案例無疑折射出國內(nèi)房地產(chǎn)融資及金融創(chuàng)新方面法律法規(guī)不完善、不健全的客觀現(xiàn)狀。當前,討論的焦點集中在《產(chǎn)業(yè)基金法》、信托集合投資最大合約數(shù)、稅收等方面。法律制度的健全是對房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的一個有利的保障。融資渠道的多樣化發(fā)展是未來的發(fā)展方向,制定相應的法律、法規(guī)不僅有利于融資產(chǎn)品的創(chuàng)新,也有利于相關部門更好的執(zhí)行監(jiān)管職能,在完整、有序的法律框架下維護投融資渠道的暢通,防止監(jiān)管落后于市場。

3.4 建立有效的信用評級制度

除法律法規(guī)外,還需建立一些配套制度,如良好的信用評級制度和健全的信息披露制度。在一個良好的社會環(huán)從而激勵其更好地維護信用。投資者需要良好的信用評價指標從事投資。建立信用評級制度的重點在于建立權利基礎,即信用評級是為誰的利益在評級,評級后主體的權能會有哪些增進。我國缺乏有效的信用評級制度和機構是我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要障礙。對此,一方面要大力提高信用意識,努力完善信用制度;另一方面,可借鑒國外建立評級制度的成功經(jīng)驗,逐步建立與市場相配套的評級制度。

4 總結

旅游房地產(chǎn)是一個風險很高,資金需求大的行業(yè)。如何規(guī)避風險,優(yōu)化融資結構對于旅游房地產(chǎn)來說是一個十分重要的問題。目前,旅游房地產(chǎn)企業(yè),無論在投資還是融資方面都應該更加理性。擺脫主要依賴銀行貸款的單一融資方式,大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場。旅游房地產(chǎn)企業(yè)應走向一條資金流滾動快、風險相對低、專業(yè)性強的集團化、專業(yè)化道路。政府也應加強對旅游房地產(chǎn)的監(jiān)管,給予更多的指導,完善相關的法律法規(guī)。

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