深圳市投控物業(yè)管理有限公司 盧純

物業(yè)管理行業(yè)集團(tuán)公司財務(wù)管理戰(zhàn)略研究

深圳市投控物業(yè)管理有限公司 盧純

隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的逐漸演變，這將對我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的影響，逐步分化出不同的物業(yè)管理服務(wù)類型。物業(yè)管理就是通過為用戶提供保安、保潔等高質(zhì)量的服務(wù)來保證用戶的物業(yè)資產(chǎn)可以維持正常、良好的運(yùn)營。對物業(yè)管理行業(yè)來說，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要作出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。本文作者通過對物業(yè)管理行業(yè)的瞻前顧后，嘗試著提出一系列新的建議與方案。

物業(yè)管理 集團(tuán)公司 財務(wù)管理 戰(zhàn)略管理 對策

一、物業(yè)管理行業(yè)財務(wù)管理目前存在的主要問題

上世紀(jì)80年代，隨著改革開放的潮流，物業(yè)管理行業(yè)正式被引入國內(nèi)，當(dāng)時，其運(yùn)作模式和財務(wù)管理都是學(xué)習(xí)香港、新加坡等的物業(yè)管理，并結(jié)合我國情況，總結(jié)出了適合我國當(dāng)時實際的“收支平衡，略有節(jié)余”、“取之于民，用之于民”、“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”等財務(wù)管理的基本指導(dǎo)方針，進(jìn)入90年代，深圳等一些物業(yè)管理較為發(fā)達(dá)的地區(qū)又進(jìn)一步發(fā)展總結(jié)出“保本微利”、“量出為入”、“獨立核算”和“保證傭金”、“多退少補(bǔ)”等既保證業(yè)主利益，也保證企業(yè)利益，同時又促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的物業(yè)管理財務(wù)管理思路。如今，我國的物業(yè)管理行業(yè)已發(fā)展約30年，隨著時過境遷的變遷與與時俱進(jìn)的潮流，業(yè)主的服務(wù)要求越來越高，相反，物業(yè)行業(yè)的服務(wù)水平與管理模式卻呈現(xiàn)落后，筆者將其歸納如下：

1、物業(yè)管理行業(yè)管理者理財觀念相對落后

如今，隨著物業(yè)服務(wù)需求的進(jìn)一步擴(kuò)大，物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)逐步市場化、專業(yè)化、規(guī)?；椭悄芑５L期以來，受“物業(yè)管理工作就是簡單的維修保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生以及環(huán)境綠化和保安”等觀念的影響，致使一些物業(yè)公司尤其是一些中小型物業(yè)企業(yè)，缺乏現(xiàn)代管理理念和科學(xué)的市場定位，沒有長遠(yuǎn)的經(jīng)營謀略，形不成規(guī)模效益，再加上不重視財務(wù)管理工作，人、財、物、信息等資源未能優(yōu)化配置，甚至存在嚴(yán)重浪費，致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下。因此，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)樹立現(xiàn)代理財觀和成本核算觀。

2、物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制相對落后

當(dāng)前，我國物業(yè)管理公司內(nèi)部財務(wù)存在著諸多問題，其原因歸根到底是因為物業(yè)管理公司還沒有完整的財務(wù)管理辦法可供遵循，很多物業(yè)管理公司甚至沒有制定相應(yīng)的內(nèi)部財務(wù)管理制度，這對于物業(yè)公司來說都是不合理的。大部分企業(yè)需要設(shè)立賬目，但會計基礎(chǔ)管理薄弱、依法建賬不到位，并沒有按照會計科目的要求分門別類的設(shè)置明細(xì)的賬目，這不僅不利于公司及時的向業(yè)主客戶反映物業(yè)管理費的使用情況，而且會計信息也不能得到真實的反映。

3、物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部資金管理的力度不夠

主要包括物業(yè)管理的啟動資金，即資本金；物業(yè)維修資金；日常綜合管理服務(wù)費及經(jīng)營性收入。至于其他渠道，如銀行借款資金，由于物業(yè)管理企業(yè)幾乎都是中小企業(yè)，其注冊資本較少，資本實力有限，土地、房屋等銀行認(rèn)可的不動產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量較少，缺乏信用保證，所以難以取得銀行貸款。

4、物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部財務(wù)報表過于籠統(tǒng)

各層次的管理需要物業(yè)公司根據(jù)會計制度的要求，對外提供的報表。現(xiàn)今大多數(shù)物業(yè)管理公司只有資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表，數(shù)據(jù)過于籠統(tǒng)和宏觀，缺少管理需要的各種報表。如提供給業(yè)主的各房屋維修基金使用情況表、提供給業(yè)務(wù)部門的各小區(qū)各樓宇、各項目成本費用明細(xì)表和利潤表、應(yīng)收未收物業(yè)費明細(xì)表、提供給公司決策者使用的資金狀況表、客戶付款周期表和客戶信用檔案等各種財務(wù)信息，只能采取統(tǒng)計辦法獲取，耗時耗力，且容易出現(xiàn)差錯，無法滿足內(nèi)部管理的需要。

二、物業(yè)管理行業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略管理的目標(biāo)和理念

眾所周知，物業(yè)財務(wù)管理就是物業(yè)管理公司資金運(yùn)行的管理，在資金運(yùn)行過程中，包括整個物業(yè)經(jīng)營出租、管理服務(wù)收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，必須遵循有關(guān)規(guī)定。只有規(guī)范了財務(wù)行為，加強(qiáng)了財務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，物業(yè)管理行業(yè)財務(wù)管理才會更加完善。首先，物業(yè)財務(wù)管理的對象就是物業(yè)經(jīng)營、管理、服務(wù)的資金費用和利潤。為了提高經(jīng)濟(jì)效益，擴(kuò)大收入來源，使物業(yè)不斷保值增值，這就需要物業(yè)管理企業(yè)加大經(jīng)營力度，建立多元化經(jīng)營，僅此而言，便是增添了財務(wù)管理的工作量，這就需要物業(yè)企業(yè)建立更新更完善的財務(wù)管理模型，只有如此，才能使得公司本身在競爭中立于不敗之地。筆者在此嘗試擬定，其管理模型內(nèi)容是：對資金籌集運(yùn)用的管理，固定資產(chǎn)和出租房產(chǎn)租金的管理，租金收支管理，商品房資金的管理，物業(yè)有償服務(wù)管理費的管理，流動資金和專用資金的管理，資金分配的管理，財務(wù)收支匯總平衡等。而其應(yīng)當(dāng)建立的主要任務(wù)是：

1、籌集、管理資金

主要是保證物業(yè)經(jīng)營的需要，加快資金周轉(zhuǎn)，不斷提高資金運(yùn)用的效能，尤其是提高自有資金的收益率。物業(yè)管理公司的主要經(jīng)濟(jì)來源是房租收入、物業(yè)有償服務(wù)管理費收入，要大力組織租金收入，加強(qiáng)有償服務(wù)管理費的收費工作，做到應(yīng)收盡受，提高回收率。另外，在資金使用上，對各項支出要妥善安排，嚴(yán)格控制，注意節(jié)約，防止浪費。充分發(fā)揮資金的效果。

2、經(jīng)濟(jì)核算

本文通過財務(wù)活動加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，改善經(jīng)營管理，降低修繕、維修、養(yǎng)護(hù)成本，降低消耗，增加積累，提高投資效益和經(jīng)濟(jì)效益的最好方法之一。

3、多元經(jīng)營

積極組織資金，開辟物業(yè)經(jīng)營新市場，所謂“一業(yè)為主，多元經(jīng)營”，只有不斷尋求物業(yè)經(jīng)營的新生長點，不斷拓展物業(yè)經(jīng)營的新領(lǐng)域，形成新優(yōu)勢才能使得企業(yè)走的更遠(yuǎn)。

4、財務(wù)監(jiān)督

物業(yè)管理公司的經(jīng)營、管理、服務(wù)，必須依據(jù)國家的方針、政策和財經(jīng)法規(guī)以及財務(wù)計劃，對公司預(yù)算開支標(biāo)準(zhǔn)和各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督，使資金的籌集合理合法，資金運(yùn)用的效果不斷提高，確保資金分配兼顧國家、集體和個人三者的利益。

總而言之，物業(yè)管理行業(yè)未來發(fā)展的發(fā)展戰(zhàn)略、投資擴(kuò)張規(guī)模和對資金鞏固及管理，應(yīng)當(dāng)兼顧資金籌措的難易程度和成本高低等因素，做出合理的籌資規(guī)模和結(jié)構(gòu)決策。將資金投放戰(zhàn)略的重點建立在對集團(tuán)內(nèi)部的資金需求及時進(jìn)行了解和分析，以提高集團(tuán)的整體效益為出發(fā)點，根據(jù)集團(tuán)內(nèi)部和外部理財環(huán)境及其變化趨勢，對資金進(jìn)行整體和長期的規(guī)劃，合理運(yùn)用集團(tuán)公司的財務(wù)分配功能，適當(dāng)集中核心企業(yè)的收益，發(fā)揮資金的規(guī)模效益，培育利潤增長點。此外，重點培養(yǎng)和吸引一些熟悉國際理財規(guī)則、經(jīng)濟(jì)分析專家、風(fēng)險控制專家等知識型財務(wù)高級管理人才，為集團(tuán)提升國際競爭力提供理財方面的人才儲備。

三、戰(zhàn)略財務(wù)管理措施

財務(wù)戰(zhàn)略管理是現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理的一個研究領(lǐng)域，有其發(fā)展的客觀性和迫切性。物業(yè)管理行業(yè)由于其特殊性，按照國際水準(zhǔn)管理企業(yè)的各項經(jīng)營活動、前瞻性地制定企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略十分有必要。本文作者力圖在這一方面做出新的嘗試，從戰(zhàn)略財務(wù)管理的角度提出以下建議：

1、貨幣資金集中管理

貨幣資金是企業(yè)的血液，任何企業(yè)的啟動和發(fā)展必須靠足夠的資金來解決，如果一個企業(yè)沒有資金或者是資金不足，再好的計劃、項目，都是空想，再好的投資活動都有可能中途擱淺。因此，物業(yè)管理行業(yè)加強(qiáng)資金的管理及控制具有十分重要的意義，而建立健全的管理體制，對物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營環(huán)節(jié)實施有著根本上的影響。所以，物業(yè)管理企業(yè)務(wù)必做到對資金統(tǒng)一籌措、統(tǒng)一調(diào)度和統(tǒng)一監(jiān)控。一方面將貨幣資金結(jié)算集中在集團(tuán)的銀行存款結(jié)算戶,減少資金沉淀,確保經(jīng)營的正常進(jìn)行,另一方面，加強(qiáng)對經(jīng)營單位資金使用的計劃管理,利用資金收支的時間差合理安排銀行貸款和還款計劃,節(jié)約資金利息支出。

2、統(tǒng)一財務(wù)會計制度

一般說來，財務(wù)管理是基于企業(yè)再生產(chǎn)過程中客觀存在的財務(wù)活動和財務(wù)關(guān)系而產(chǎn)生的，會計是運(yùn)用憑證、帳簿和專門報表，采用以貨幣為主要計算單位的各種計量方法，收集、分類、記錄、報告、分析、比較和評價特定單位經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)效益的一種管理工作。所以，物業(yè)管理企業(yè)只有嚴(yán)格的遵從國家制定的會計制度的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部一系列會計制度的建立，只有嚴(yán)格遵守會計制度，才會進(jìn)行會計工作、保證會計工作秩序、提高會計工作質(zhì)量的重要前提。只有如此，各公司在費用管理、會計核算、資金管理等方面,執(zhí)行集團(tuán)統(tǒng)一制定的管理制度,及時、準(zhǔn)確地填報內(nèi)外部會計報表。

3、統(tǒng)一財務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)置和財會人員的管理

主要是各分公司的財務(wù)經(jīng)理由企業(yè)財務(wù)部委派,其工資獎金由集團(tuán)考核發(fā)放,分公司財會人員按集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)任用。以改革會計核算體制為契機(jī),從嚴(yán)定崗,以崗定人,務(wù)必對全公司財會人員進(jìn)行培訓(xùn)、調(diào)整,使財會人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)得到普遍提高。

4、統(tǒng)一稅務(wù)管理

一個企業(yè)由總部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與稅務(wù)部門的關(guān)系,對各分公司所得稅、流轉(zhuǎn)稅進(jìn)行統(tǒng)一管理,對增值稅發(fā)票要做到統(tǒng)一發(fā)放、統(tǒng)一管理,經(jīng)常檢查,隨時監(jiān)督,以免出現(xiàn)差錯。

5、事前管理——實施全面預(yù)算管理

建立以集團(tuán)企業(yè)戰(zhàn)略為導(dǎo)向的全面預(yù)算管理體制，在預(yù)算目標(biāo)制定、過程控制、評價考核等方面形成完整的制度體系。同時，核定企業(yè)整體資金預(yù)算，逐步實現(xiàn)集團(tuán)資金管理規(guī)范化，提升集團(tuán)資金調(diào)控和監(jiān)管能力。

（責(zé)任編輯：董曉磊）