新政出臺后，在首付成數(shù)、貸款利率和二套房的認定方面，的確影響了購房者的預(yù)期，但對于類似急于購置婚房的剛性需求者來說，想擇機出手又擔(dān)心還未到“抄底”時機的矛盾心理仍然比較突出。對此，專家認為：“與其懵懂聽政，不如擇機選購”。

房產(chǎn)專家說，對于這些既想抄底，又擔(dān)心抓錯或者抓不住底的剛需購房者，尋找“保值抗跌樓盤”才是更具戰(zhàn)略眼光的出手，找到這樣的樓盤，其價值含金量經(jīng)得起任何市場情況的考驗，這種“抄底”沒有后頤之憂。

好房標(biāo)準(zhǔn)剛需心里有譜

“酒香不怕巷子深，真正的好房子在任何市場時期，都不乏關(guān)注者?！庇^察樓市多年的鄭先生表示：“在我看來，真正的保值抗跌樓盤其實很容易分辨，那些有著地段優(yōu)勢的市中心房子，還有那些有山有水的房子，肯定是抗跌的，因為所有事物都是物以稀為貴?！币虼?，鄭先生認為現(xiàn)在在售房中像江濱板塊如上江城等屬于稀缺資源的房源，會成為市場的焦點樓盤。

在市場變動時期，品牌開發(fā)商的作品在購房者眼中也具備相當(dāng)價值的“含金量”?！百I房是大事，花一大筆錢，選擇一個有實力的開發(fā)商才放心?！笔≈惫ぷ鞯耐醢⒁毯屠习樽罱谖锷诵蒺B(yǎng)老的房子，她認為，品質(zhì)經(jīng)得起時間的考驗?！跋袢⒑托募也吹脑斐菍嵙梢孕刨?。而且大開發(fā)商開發(fā)的房子價格也是向上走的，越早買越合算。一般大開發(fā)商在配套環(huán)境上考慮的比較多，還可以感受周圍的變化和成長?！?/p>

此外，一些所在區(qū)域有著重大規(guī)劃的樓盤，也成為購房者眼中的“香餑餑”?！啊畺|擴南進像金山周邊的規(guī)劃都是大手筆的投資，周圍的環(huán)境、交通肯定會發(fā)生翻天覆地的變化，買那里的房子，在相當(dāng)長時間，上行的動力不會消失?！?/p>

在這—輪的地產(chǎn)調(diào)控中。商業(yè)地產(chǎn)的保值功能顯露無疑。很多購房者對于現(xiàn)階段購買商鋪，都產(chǎn)生了濃厚的興趣，恒力城、中庚青年廣場、萬達等商住項目得到購房者的青睞。一位購房投資者告訴記者，“在樓市調(diào)控中，住宅的投資收益肯定有影響，而商鋪不受新政影響價格又在低位，此消彼長，不買商業(yè)地產(chǎn)買什么?！币晃毁徺I了萬達小戶型的購房者說，“萬達總能盤活整個區(qū)域。萬達在其他城市的商業(yè)吸引力讓她覺得這個房子潛力巨大，她對萬達周邊未來的配套充滿了信心。她決定把這個小公寓拓展成網(wǎng)絡(luò)實體店，既可以利用萬達的人氣帶來客流又可以自用以后也算是投資?！?/p>

閃光點的房子什么樣?

隨著房地產(chǎn)新政的出臺以及房產(chǎn)稅的呼之欲出，下半年樓市調(diào)控趨緊已是不爭的事實，利空層疊，2010年樓市趨淡的狀態(tài)幾成定局。在“四季度房價將現(xiàn)降價潮”、“房價將跌10％～20％的猜測”中，部分剛需購房者在觀望的同時還是做好了“抄底”的準(zhǔn)備，只是對于什么時候進入，怎樣的樓盤值得出手，還是感到相當(dāng)困惑。

記者收集業(yè)內(nèi)人士對保值增值房屋的看法。得出的結(jié)論是，具有價值“閃光點”的樓盤在任何市場階段都有打動購房者的資本。

Q：房產(chǎn)保值的標(biāo)準(zhǔn)有哪些々社區(qū)成熟、配套完善、版塊升值、資源稀缺……當(dāng)這些條件不能兼得的時候，哪方面的考慮是最重要的?

吳昊：什么樣的房子最能保值?在政策調(diào)控時期，關(guān)于這個問題和以前大家關(guān)心哪里的房子能升值一樣迫切。但是，這不可能有個很到位的解析。不過，需要意識到的是，保值和增值是有一定區(qū)別的。拿福州舉例，市區(qū)鼓樓的房子保值功能比較好，但是就增值而言，那些現(xiàn)在價錢還相對比較低、具有完備規(guī)劃的區(qū)域升值潛力相對更大。就金山來說，現(xiàn)在均價在7500元左右，但是從長遠市政規(guī)劃來說，無論是商業(yè)、交通還是政府“東擴南進”的戰(zhàn)略都對這個區(qū)域形成潛在的利好。這也是大衛(wèi)城為什么如此太手筆的打造海西首席貴人區(qū)的原因。

除此之外，品質(zhì)是樓盤的生命。當(dāng)一個地產(chǎn)商不尋求利潤最大化，而是把利潤投人到品質(zhì)建設(shè)中，用心打造這個版塊最初定位的時候，我們會說這個項目是有前景的，它必然是一個幾十年后還會被人翹起大拇指的項目。

潘璟：地段地段還是地段，是李嘉誠投資房產(chǎn)總結(jié)的真諦。如果從房產(chǎn)保值增值的角度考慮，地段是不二法則。地段好是這個房子的先天優(yōu)勢，而怎么打造則是后期地產(chǎn)商要考慮的問題。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年，福州市房價下跌30％，但是，鼓樓的房子下跌僅15％。在城市中，又近郊區(qū)的房子抗跌能力強。在福州鼓樓、臺江等的生活設(shè)施非常成熟，東街口、萬象城連接起整個城市的商業(yè)鏈條。這種地段的房子，交通方便、商業(yè)發(fā)達，且冶安情況很好，應(yīng)該是最受歡迎的居住區(qū)域。

由于產(chǎn)業(yè)和地域上的相對接近，福州和臺灣這兩個城市的居民在投資置業(yè)上有比較大的相似之處。從臺灣人的居住喜好上我們發(fā)現(xiàn)，市中心是當(dāng)之無愧的增值房產(chǎn)，因為市中心的樓盤遍布著超市、大型賣場、便利店，藥店、銀行等這些日常所需的場所。另外，出行便利是市中心房產(chǎn)最大的亮點，公交線發(fā)達、地鐵通車后更是錦上添花。

房地產(chǎn)市場進入波動期，對房產(chǎn)的投資購買并不會戛然而止，剛性需求和一些具有長遠眼光的客戶仍會出手：對福州市場而言，大盤即大品牌開發(fā)商開發(fā)的大規(guī)模社區(qū)和區(qū)域規(guī)劃的社區(qū)、具有稀缺性的社區(qū)都在此范圍之內(nèi)。

Q：在樓市調(diào)控時，選擇自住房需要注意什么?

潘璟：在目前的房價走勢下，可以重點關(guān)注稀缺地段，比如名校、醫(yī)院、商圈邊的中大型戶型房產(chǎn)。城市稀缺地段房源有限，又由于政府控制產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致中等戶型房子成了稀缺地段的稀缺品。一般來說，無論政策如何調(diào)控，這類房子的價格都不會怎么下跌，即使下跌，其保值性相比其它地段的房子也要強得多。當(dāng)然，要論增值潛力，稀缺地段因為生活、休閑、購物、交通都較成熟，比其它地方的房子也會大得多。

與其它房型相比，三房兩廳的房型是大眾最普遍接受的戶型，另外，有大部分投資者購買的房子不要買。

邱公浩：觀察發(fā)現(xiàn)，在同一地段，購房者熱衷度并非取決于品牌公司或者非品牌公司，他們更看重的是價格和配套的平衡點。但從宜居角度講，一棟房子若住70年，其養(yǎng)護成本是相當(dāng)高的，居住的舒適性考驗著開發(fā)商的實力，這也是購買者需要注意的。

Q：縱觀幾次地產(chǎn)調(diào)控，在普通住宅房價屢屢破冰之時，別墅所受的沖擊是最小的，而且近幾年來一直呈現(xiàn)溫和上漲的狀態(tài)，別墅具有不敗金身的原因是什么?購買時最要注意什么問題?

邱公浩：別墅市場穩(wěn)步上漲主要有兩方面的原因。首先，是別墅產(chǎn)品本身的稀缺性。隨著近幾年國家宏觀調(diào)控，加強中小戶型的建設(shè)，別墅審批用地正逐漸減少。在限墅令出臺以后，別墅用地就更加稀缺，這直接導(dǎo)致了別墅市場的供不應(yīng)求，既然市場是供不應(yīng)求的，那么它的抗跌性和保值性，肯定比普通商品住房高，且具有很大的升值空間。其次，別墅屬于高消費產(chǎn)品，消費者群體比較特殊，他們的購買力都很強，新政出臺對于他們并沒有多大的影響，不存在什么觀望情緒。

在購買時首先要注意項目本身的性質(zhì)，這將直接影響未來居住生活品質(zhì)的方方面面。

其次項目的環(huán)境也比較關(guān)鍵。好山還是喜水?對于周邊的區(qū)位環(huán)境，消費者應(yīng)該根據(jù)自己的需求來選擇，周邊的區(qū)位環(huán)境要夠好，同時小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境包括園林風(fēng)格、園區(qū)配套也要夠棒。

最后還要考慮項目的物業(yè)管理，這關(guān)系到別墅的私密性和安全性，這也是別墅價值的體現(xiàn)。最后一點就是項目本身的區(qū)位及離市區(qū)的距離。我個人認為應(yīng)該是遠離城市中心，而不偏離城市中心。因為住得太近了，就失去了別墅的意義，住得太遠又存在出行不便、安全隱患等諸多問題。