崔彩云 黃萬新

(1.華北科技學院土木工程系,北京東燕郊 101601)

淺談利用信息不對稱應對多變的房地產(chǎn)市場環(huán)境①

崔彩云②黃萬新

(1.華北科技學院土木工程系,北京東燕郊 101601)

中國房地產(chǎn)二級市場存在著權(quán)屬關(guān)系、質(zhì)量信息、價格信息不對稱的現(xiàn)狀。本文將市場信息界定為可對稱信息和不可對稱信息兩種,并分析了房地產(chǎn)市場如何充分利用信息不對稱來應對多變的市場環(huán)境。對策主要可以從以下幾方面實現(xiàn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公開可對稱信息,進行帕累托改善;房地產(chǎn)購買方提高資料搜集和選擇能力;建立健全房地產(chǎn)中介機構(gòu)的職業(yè)道德體系;媒體宣傳是減少信息不對稱的主要途徑。

房地產(chǎn)市場;市場環(huán)境;信息不對稱;金融危機

房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會發(fā)生的,供求之間的不平衡性長時期存在,而均衡始終只能是相對的。政策手段作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的一大重要手段,可見其政策的變動對房地產(chǎn)市場的影響之大。房地產(chǎn)市場供給和需求的不平衡性和易受政策影響的特性,使得房地產(chǎn)市場處于多變的狀態(tài),而這種多變的市場環(huán)境,對交易雙方都有著不利的影響,因此,探求有效的方法來應對多變的房地產(chǎn)市場環(huán)境迫在眉睫。

1 房地產(chǎn)市場多變的現(xiàn)狀

有數(shù)據(jù)顯示,在2008年1月至11月,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長22.7%,增幅比1-10月回落1.9個百分點;全國商品房銷售面積同比下降18.3%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源同比增長4.2%;全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%,漲幅比10月份低1.4個百分點,環(huán)比下降0.5%;全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)比10月份回落1.22點,比去年同期回落8.13點。

2008年的金融危機對我國的房地產(chǎn)市場帶來如此大的打擊,而2009年5月27日國務院13年來首次下調(diào)商品房資本金比例后,房地產(chǎn)市場又如雨后春筍般轉(zhuǎn)暖并持續(xù)升溫。直到2009年第四季度,10月21日的銀監(jiān)會強調(diào)嚴格執(zhí)行“貸”政策并加強監(jiān)管,12月9日的個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年,諸如此類的政策使得2009年末二手房交易量突增,達到了2009年交易量的最高鋒,與些同時,房價也勢如破竹般上漲。正在這房地產(chǎn)市場從某種角度講呈現(xiàn)出一片繁華的景象的時候,有專家預測在未來一年房地產(chǎn)市場將會歸于平淡。未來房地產(chǎn)市場如何走向我們不得而知,但是房地產(chǎn)市場環(huán)境的多變卻是顯現(xiàn)無疑。

如此多變的房地產(chǎn)市場環(huán)境,不能僅對交易雙方都存在著很大的交易風險,而且對房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展存在著很大的隱患,這不得不讓我們思考房地產(chǎn)市場究竟如何應對多變的房地產(chǎn)市場環(huán)境。

2 房地產(chǎn)市場信息不對稱現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)二級市場中,市場的主體是房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者。房地產(chǎn)開發(fā)商被公認為是占有信息或占有較多信息的一方,購房者被公認為是信息劣勢的一方。在房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間,信息不對稱的體現(xiàn)有如下幾個方面[1]：

1)權(quán)屬信息的不對稱。房地產(chǎn)具有空間固定性的特點,所謂房地產(chǎn)買賣只是附著其上的各種權(quán)利的買賣。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)分為所有權(quán)利與限制性權(quán)利兩個方面,所有權(quán)利又分為完全所有權(quán)和不完全所有權(quán),后者包括福利性產(chǎn)權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)[2]。此外,附屬于所有權(quán)之上的限制性特權(quán)也紛繁復雜,如是否已被所有者典當、抵押、留置。作為一個外行的購買者,不可能輕易清楚地了解到房產(chǎn)所具備的產(chǎn)權(quán)信息。

2)價格信息不對稱。房地產(chǎn)價格不僅僅取決于征地成本、土建成本、地理位置,還取決于環(huán)境、區(qū)域政策、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平等因素,從而在不同的區(qū)域和地段,同等使用功能、同等規(guī)模、同樣結(jié)構(gòu)的房屋價格差異巨大。即使在同一個住宅小區(qū),由于位置、戶型、層數(shù)的不同,差異化仍是最主要的特征。購房者對想要購買的房產(chǎn)成本及其同類物業(yè)的價格了解甚少,使得房地產(chǎn)開發(fā)商有把握價格的優(yōu)勢。

3)質(zhì)量信息不對稱。房產(chǎn)商品具有融“搜尋”質(zhì)量、“經(jīng)驗”質(zhì)量和“信任”質(zhì)量三者于一體的特征。購房者在購買之前就可以通過視覺、觸覺或借助某種工具了解到房產(chǎn)的層高、墻厚、地面平整度等搜尋質(zhì)量;而滲漏、排風、供暖等諸多經(jīng)驗質(zhì)量因素需要通過房產(chǎn)商品的使用才能被發(fā)現(xiàn);而像建筑防火抗震要求、結(jié)構(gòu)配筋和混凝土標號是否符合設(shè)計要求等,只能通過特殊事故場合才可能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題,使房產(chǎn)商品具備信任商品的質(zhì)量特征。購房者只能獲得“搜尋”質(zhì)量信息,是房地產(chǎn)質(zhì)量信息不對稱的主要表現(xiàn)。

3 房地產(chǎn)市場信息不對稱存在的必然性

信息如同物質(zhì)和能源一樣,在宇宙生成之時既已存在;房地產(chǎn)市場信息也和房地產(chǎn)主體和客體一樣,在房地產(chǎn)市場形成之時也已存在。信息不對稱也和信息一樣,在市場形成之時既已存在,且伴隨著市場必然存在。

1)市場信息的“準公共物品性”決定市場信息不對稱必然存在[3]。市場信息“非排他性”的特點導致了市場信息具有一定的公共性,但多數(shù)時候,信息的使用是可控的,也體現(xiàn)了市場信息的非公共物品性,所以市場信息被定義為“準公共物品”。鑒于市場信息的“準公共物品性”和市場信息“價值性”特點,在市場中,持有信息的一方不可能將信息全部公有化,也就決定了信息不對稱存在的必然性。

2)市場中的不確定性決定市場信息不對稱必然存在。市場的不確定性是指我們對市場知識的無知程度[4]。所謂信息不對稱是指交易雙方持有信息不同,假設(shè)存在理想的信息對稱市場,應該是交易雙方對所交易商品的全部相關(guān)信息都徹底了解。

消費者在購買之前通常會有了解產(chǎn)品質(zhì)量、功能、市場情形、價格趨勢甚至是自己未來收入等要素,才能作出購買決定。古有“貨比三家”之說,其實市場之大,豈是“三家”可以代表,所以消費者不可能徹底了解他所面對的市場,不可能徹底了解購買商品所有相關(guān)信息。銷售者也不可能了解產(chǎn)品全部的相關(guān)信息,如：市場潛力、稅收政策、經(jīng)營管理成效、原料和勞動力供應、銷售利潤率,尤其是消費者掌握到的其他商家的產(chǎn)品信息。所以,市場中的不確定性也決定著市場信息不對稱的存在。

3)市場主體的自利性決定信息不對稱必然存在。雖然市場中交換對交易雙方都有利,但交換的動因不是共同利益本身,而是自身利益。使交易雙方“連在一起的并發(fā)生關(guān)系的唯一力量,是他們的得已心,是他們的特殊利益,是他們的私人利益[5]”。當交易一方在公開產(chǎn)品相關(guān)的信息會影響自身利益的情況下,通常會選擇私自占有信息。所以也就造成了信息不對稱的存在。

房地產(chǎn)市場兼有上述三種市場的特征,所以房地產(chǎn)市場中的信息不對稱存在也成了必然。房地產(chǎn)開發(fā)者(或銷售者)為了保護自身利益,不愿意公開房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系、成本價格、隱蔽工程質(zhì)量等,而購買者在選房時也不愿意公開自己的房源信息、購買意愿等,這些都促成了房地產(chǎn)市場信息不對稱的存在。

4 房地產(chǎn)市場信息分類

房地產(chǎn)交易的市場被稱是賣方的市場,即賣方在交易中占優(yōu)勢地位?，F(xiàn)就賣方掌握的信息為例,將房地產(chǎn)市場信息分為可對稱信息和不可對稱信息兩種?！安豢蓪ΨQ信息”界定為：國家或政府強制性保密和涉及企業(yè)商業(yè)機密的房地產(chǎn)商品相關(guān)的信息,房地產(chǎn)開發(fā)材料、人工、管理成本等屬于不可對稱信息;“可對稱信息”界定為：凡不屬于“不可對稱信息”的均屬于“可對稱信息”,如房地產(chǎn)商品的權(quán)屬關(guān)系、工程質(zhì)量、銷售情況、市場行情等。

5 房地產(chǎn)市場利用信息不對稱應對多變市場環(huán)境的對策

金融危機的經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)市場帶來了莫大的沖擊,房地產(chǎn)市場環(huán)境多變的現(xiàn)狀不可避免,又鑒于房地產(chǎn)市場信息不對稱存在的現(xiàn)狀及存在的必然性,房地產(chǎn)市場應對多變的市場環(huán)境可從以下幾個方面著手。

圖1 喬哈利窗口模型

1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少信息不對稱的存在,公開可對稱信息,進行帕累托改善。在房地產(chǎn)市場受到金融危機影響的情況下,購買者開始觀望的時候,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求的無非是經(jīng)濟利益的最大化,實現(xiàn)經(jīng)濟利益的唯一途徑是成交量,而成交量的前提則是吸引購房者。現(xiàn)如今的房地產(chǎn)開發(fā)商或?qū)I(yè)的營銷商有許許多多的營銷方式,傳單、房托、炒作應有盡有,但在經(jīng)濟低迷的市場條件下,這些方式未必有效。吸引購房者的可行途徑,是想購房者所想,供購房者所需,購房者所關(guān)心的,無非是房屋的產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量和價格。對于產(chǎn)權(quán),房地產(chǎn)開發(fā)商完全可以將所售房屋的權(quán)屬關(guān)系公開化,使購房者買得放心。對于質(zhì)量,開發(fā)商在搞好小區(qū)綠化環(huán)境、完善周邊配套設(shè)施、滿足規(guī)劃設(shè)計要求的同時,可以定期組織業(yè)主代表進行工地現(xiàn)場考察,監(jiān)督其施工質(zhì)量,如果是現(xiàn)房銷售,開發(fā)商也可以帶領(lǐng)業(yè)主現(xiàn)場利用高科技儀器探測房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量,使購房者取得質(zhì)量上的信任。購房者最關(guān)心的莫過于價格,炒房團關(guān)心的是價格會不會上漲,購房自居者關(guān)心的是會不會再降,總之是價格未來變化的趨勢成了購房者觀望的主要原因。對此開發(fā)商可試著公開房屋價格組成部分,對稱可以對稱的信息,隱藏不可對稱信息。如圖1所示,對稱可對稱信息可以使房地產(chǎn)市場處在一個明區(qū)的狀態(tài);不對稱可對稱信息是處于隱區(qū)的狀態(tài),也就是購房者觀望的狀態(tài);如果對稱了不可對稱信息,會使開發(fā)商外于一種盲目對待市場的狀態(tài);不對稱不可對稱信息對房地產(chǎn)市場來說是個暗區(qū),但也是市場中不可缺少的成分。

2)房地產(chǎn)購買方提高資料搜集和選擇能力。對于要買房子的人來說,走進售樓處,似乎分不清購樓小姐哪句是真哪句是假,想買又不敢買。其實雖然說房地產(chǎn)市場是個賣方的市場,但對于房屋的交易,其主動權(quán)和選擇權(quán)絕對掌握在購買者手中。網(wǎng)絡(luò)時代購房者獲取信息的途徑很多也很快捷,新開盤的樓房在網(wǎng)上都有宣傳和介紹,搜房網(wǎng)、我愛我家、二十一世紀不動產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等也是獲取信息的有效途徑。此外,對于收入較低的家庭,還可以選擇政府限價房和經(jīng)濟適用房?？傊?購房者應提高信息獲取和選擇能力,占據(jù)信息優(yōu)勢,使賣方對自己掌握的信息資料處在圖1中暗區(qū)的位置,積極爭取在房地產(chǎn)市場中的主動地位。

3)建立健全房地產(chǎn)中介機構(gòu)的職業(yè)道德體系。中介機構(gòu)在房地產(chǎn)市場中的位置已經(jīng)不容忽視,中介機構(gòu)所掌握的房地產(chǎn)市場信息更不容忽視。對于房地產(chǎn)中介機構(gòu)來講,出售方和購買方都處在圖1中暗區(qū)的位置,房地產(chǎn)交易的主動權(quán)掌握在中介機構(gòu)手中。正因為中介機構(gòu)本質(zhì)是靠出售信息來獲得利潤,所以這種信息不對稱絕對不可能消失。中介機構(gòu)出售的多數(shù)是二手房,也正因為如此,為了保障房地產(chǎn)健康運行,不得不對中介機構(gòu)的職業(yè)道德提出更高的要求,使其能夠在追求自身利益的同時,也保障買方和買方的基本利益。

4)媒體宣傳是減少信息不對稱的主要途徑。媒體的宣傳是人們獲取信息的主要途徑,使得人們更快捷地了解房地產(chǎn)市場的價格變動、成交數(shù)量、開盤規(guī)模等。媒體應當實時報道房地產(chǎn)市場的真實信息,敢于揭露不良開發(fā)商的丑陋行為,積極促使房地產(chǎn)市場外在圖1中明區(qū)的狀態(tài),使交易雙方都能媒體宣傳中得到自己需要的信息,從而指導自己的決策。

6 結(jié)論

房地產(chǎn)市場和大自然生態(tài)一樣,信息不對稱是房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境中不可或缺的一個環(huán)節(jié)。多聞數(shù)窮,不如守中。一味的追求市場信息的公開并不一定對市場的發(fā)展帶來積極的推動。對于房地產(chǎn)市場的信息不對稱,我們要做的是努力將其科學合理地加以利用,維護好房地產(chǎn)市場的平衡,并對市場環(huán)境加以優(yōu)化,使房地產(chǎn)市場能夠在多變的市場環(huán)境中更有戰(zhàn)斗力,能夠更健康積極地發(fā)展。

[1] 李博.房地產(chǎn)市場信息不對稱研究[D].武漢大學碩士學位論文,2005

[2] 林增杰,等.公房入市政策研究[M].北京：中國人民大學出版社,1999

[3] 汪永太.市場信息學[M].大連：東北財經(jīng)大學出版社,2007

[4] 烏家培,謝康,肖靜華.信息經(jīng)濟學[M].北京：高等教育出版社,2007

[5] 馬克思恩格斯全集(23).北京：人民出版社

[6] 邢繼軍.世界金融危機[M].濟南：山東大學出版社,2009

[7] 旋鑫華,阮連法.房地產(chǎn)市場信息不對稱問題研究[J].建筑經(jīng)濟,2003(3)

Countermeasure Study on The Real EstateMarket Under ChangingMarket Environment Based on Information Asymmetric

CU I Caiyun,HUANG W anxin

(North China Institute of Science and Technology,Yanjiao Beijing-East 101601)

The indetermination ofmarket and the self-interest ofmarket entity,Infor mation asymmetric,just like the asymmetric of property right relation,quality infor mation and cost information,which is a consequentialphenomenon.In this paper,market information are divided into two groups：information what can be symmetric and information what can not.The countermeasures of real estate market to prevent financial risk,which based on the creative utilization of the asymmetric infor mation,are as follows：Real estate enterprises public“infor mation what can be symmetric”.;Real estate purchasers expand searching range of the house resource and obtain more valuable information;Real estate brokerage firms establish and amplify professional ethics system;Media report realmarket information real-timely.

Real EstateMarket;Finanicial Crises;Infor mation Asymmeric;Market Environment

F407.9

A

1672-7169(2010)01-0110-03

2010-01-06

崔彩云(1983-),女,河北故城人,大學畢業(yè),華北科技學院土木系教師。