[摘要]住房問(wèn)題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快，加大了居民通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。調(diào)控房?jī)r(jià)是和諧社會(huì)構(gòu)建的需要，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的需要。
　　[關(guān)鍵詞]調(diào)控房?jī)r(jià)；勢(shì)在必行；大博弈；分析
　　[中圖分類(lèi)]F293.35　[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A　[文章編號(hào)]1005-6432(2010)35-0011-02
　　
　　1　前言
　　2010年的4月17日，中央出臺(tái)了房地產(chǎn)業(yè)的“國(guó)十條”，即《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，各重點(diǎn)城市也出臺(tái)了相應(yīng)的措施，如浙江的浙政發(fā)[2010]23號(hào)《浙江省人民政府關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》即浙18條，北京的《關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施意見(jiàn)》)的“京11條”。就看這些細(xì)則意見(jiàn)，都有相當(dāng)大的力度，且初見(jiàn)成效，據(jù)2010年5月20日財(cái)經(jīng)騰訊網(wǎng)資料顯示“本周在全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)大中城市中，14個(gè)城市成交面積環(huán)比下跌，其中杭州跌幅最大，達(dá)61.23％。10個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市成交面積環(huán)比半數(shù)上漲，半數(shù)下跌。從總體看。成交都處于僅3個(gè)月的低位”。就目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題來(lái)看，筆者的看法如下。
　　
　　2　房地產(chǎn)業(yè)的高價(jià)房對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)出現(xiàn)了負(fù)效應(yīng)
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)一直備受當(dāng)政者及經(jīng)濟(jì)學(xué)者的青睞，是“香餑餑”，因?yàn)?，房地產(chǎn)是一種特殊商品，既可作為投資品，又可作為消費(fèi)品，作為消費(fèi)品時(shí)，還會(huì)增值，所以投資者喜歡。當(dāng)政者喜歡的主要方面之一是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)具有帶動(dòng)作用，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)鏈中處于中間環(huán)節(jié)，具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)作用，通過(guò)前向效應(yīng)帶動(dòng)建材業(yè)、冶金業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、金融業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；通過(guò)后向效應(yīng)帶動(dòng)裝修業(yè)、家電業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、儀表業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮能夠有力的帶動(dòng)十幾個(gè)產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮，此外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅僅增加本行業(yè)的就業(yè)和稅收，還能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大就業(yè)和增加稅收，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)有如此多的好處，為什么成了少數(shù)人歡喜多數(shù)人憂(yōu)的眾矢之的呢?顯然中間哪個(gè)環(huán)節(jié)出錯(cuò)了，哪個(gè)環(huán)節(jié)有病了。所以國(guó)家要出臺(tái)政策進(jìn)行調(diào)控。既然房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中有如此重要的地位，就這一點(diǎn)，有時(shí)我們會(huì)懷疑政府的調(diào)控力度調(diào)控措施的可實(shí)施性，為領(lǐng)導(dǎo)層的決策捏把汗，為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景擔(dān)憂(yōu)。
　　
　　3　和諧社會(huì)的構(gòu)建迫切需要調(diào)控樓市
　　
　　時(shí)下，老百姓都認(rèn)為我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了通貨膨脹時(shí)期，4月份以前，人們口袋里有點(diǎn)錢(qián)的，都想投資房產(chǎn)，以免人民幣貶值，等房?jī)r(jià)增值，減少物價(jià)上漲帶來(lái)的損失。而真想買(mǎi)房子結(jié)婚和想改善住房條件的，為高價(jià)房子犯愁，對(duì)高價(jià)房進(jìn)行了聲討?！案哂衅涮铮》空哂衅湮荨弊罨镜拿裆鷹l件也實(shí)現(xiàn)不了，會(huì)影響到社會(huì)和諧。前段時(shí)間多起殘殺幼兒的暴力事件，人們不經(jīng)意的就會(huì)和高價(jià)房聯(lián)系起來(lái)，說(shuō)是高價(jià)房導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定，導(dǎo)致了極少數(shù)人的暴力情緒。
　　
　　4　經(jīng)濟(jì)建設(shè)的持續(xù)發(fā)展需要調(diào)控樓市
　　
　　第一，由于房地產(chǎn)這種商品的特殊性，既保值又增值還可以消費(fèi)，再有土地資源的有限性，人們對(duì)它的期望值特高，在理財(cái)理念中獨(dú)受青睞，這種商品形成了兩大需求，投資需求和剛性需求，在這兩種需求的支持下，為流動(dòng)資金的投機(jī)炒作創(chuàng)造了信心和條件，形成了一個(gè)泡沫房地產(chǎn)的局面，進(jìn)而嚴(yán)重的傷害了剛性需求者的利益。
　　第二，國(guó)際上對(duì)于人民幣匯率的問(wèn)題呼聲越來(lái)越高，歐美國(guó)家紛紛要求人民幣進(jìn)行適當(dāng)?shù)纳?。有著?duì)人民幣升值的預(yù)期，據(jù)專(zhuān)家測(cè)算估計(jì)，2002年全年的國(guó)際熱錢(qián)流入不低于300億美元，2003年在300億美元以上。2004年，我國(guó)外匯儲(chǔ)備中約有1000億美元據(jù)稱(chēng)是“熱錢(qián)”。2005年外匯儲(chǔ)備增加額2090億美元中熱錢(qián)流入占22％，即約460億美元。2006年據(jù)中國(guó)人民銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)一季度新增加外匯儲(chǔ)備562億美元。其中除去貿(mào)易順差和FDI(外商直接投資)帶來(lái)的376億美元外，尚有186億美元，約33.2％的新增外匯儲(chǔ)備來(lái)源屬于統(tǒng)計(jì)模糊。這部分就是通常所謂的“境外熱錢(qián)”，這部分資金有強(qiáng)烈的資產(chǎn)增值和變現(xiàn)沖動(dòng)。國(guó)際熱錢(qián)流入我國(guó)境內(nèi)后，主要形成了以下兩個(gè)分流：一是迅速進(jìn)入股市、債市，通過(guò)抬高股價(jià)等方法，在證券市場(chǎng)上大賺一把。二是迅速進(jìn)入樓市，在抬高樓價(jià)后迅速脫手。國(guó)際熱錢(qián)紛紛涌入，前期曾為房地產(chǎn)的資金緊缺解了圍，到目前回過(guò)頭一看，熱錢(qián)為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了很大的隱患。再一個(gè)就是系在讀碩士研究生，研究方向：國(guó)際金融。讓我國(guó)的剛性需求子民為他們的暴利買(mǎi)了單。前個(gè)時(shí)期，有一種看法認(rèn)為房?jī)r(jià)還要漲，因?yàn)檫@種商品的特殊性，而另一種看法則認(rèn)為短暫“利好”會(huì)加大房市的泡沫破滅，近年來(lái)長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)飛漲已經(jīng)湮沒(méi)了購(gòu)房者的真實(shí)需求，而真實(shí)需求才是最終拉動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)最終走向理性繁榮的決定因素。就當(dāng)前的調(diào)控政策，看各大城市的房產(chǎn)成交量，為房?jī)r(jià)走向理性拉開(kāi)了序幕。但人們沒(méi)有看到出現(xiàn)下跌，大部分原因在于地產(chǎn)商不愿降價(jià)回籠資金，同時(shí)也抱有房?jī)r(jià)終將逆勢(shì)上揚(yáng)的投機(jī)心理。在日本和中國(guó)臺(tái)灣貨幣升值過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三階段：第一個(gè)階段，是貨幣升值后投機(jī)力量抬高房?jī)r(jià)；第二個(gè)階段，貨幣升值成為強(qiáng)弩之末，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐漸減速，資金開(kāi)始外流；第三個(gè)階段，泡沫開(kāi)始破滅，貨幣由升值變?yōu)橘H值，開(kāi)始漫長(zhǎng)的調(diào)整。從宏觀角度看，調(diào)控樓市勢(shì)在必行。
　　第三，樓市調(diào)控對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，受益的是剛性需求的老百姓。也是民生的需求，符合和諧社會(huì)的要求，作為經(jīng)濟(jì)學(xué)者，會(huì)計(jì)算這個(gè)調(diào)控對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展有什么益處。不是說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)能帶動(dòng)十幾個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展嗎?不是有那么大的社會(huì)貢獻(xiàn)率嗎?為什么還要進(jìn)行調(diào)控?筆者認(rèn)為，國(guó)家是進(jìn)行了_一場(chǎng)大的博弈。
　　(1)取得了民心，為“人民服務(wù)”做到了實(shí)處。
　　(2)控制了投資需求，打擊了投擊，控制了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)速度，保住了有限的土地資源，少留建筑垃圾給子孫后代。
　　(3)房地產(chǎn)業(yè)的前向效應(yīng)者之一是銀行，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金70％由銀行提供，在價(jià)格回歸理性的過(guò)程中，有相當(dāng)部分開(kāi)發(fā)商會(huì)打算把降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給金融業(yè)。金融業(yè)如果不違規(guī)操作，房產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)精確估價(jià)，影響不會(huì)很大。對(duì)兩套以上的首付率和利率的特別規(guī)定，一方面是調(diào)控住房合理與否的需求；另一方面也保護(hù)了金融業(yè)資產(chǎn)保值，降低金融業(yè)的放貸風(fēng)險(xiǎn)，避免賣(mài)房套現(xiàn)轉(zhuǎn)高價(jià)房給金融業(yè)。
　　(4)國(guó)民曾一度說(shuō)政府是賣(mài)地政府，房產(chǎn)業(yè)是政府“寵”出來(lái)的。認(rèn)為地方政府的財(cái)政資金來(lái)源有很大一部分是土地拍賣(mài)來(lái)的。認(rèn)為調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)要從源頭抓起，不能賣(mài)高價(jià)地，進(jìn)而影響了地方政府的財(cái)政收入。就龍泉市目前房市，商品房的價(jià)格是小產(chǎn)權(quán)價(jià)格的2.5倍，小產(chǎn)權(quán)房的環(huán)境比不上商品房的環(huán)境以及小區(qū)建設(shè)等物業(yè)管理?xiàng)l件，除去這些，還是能估計(jì)房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)空間?？傊ㄟ^(guò)計(jì)算是不是賣(mài)地政府仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。筆者認(rèn)為，政府該收取的錢(qián)還是要收的，不能犧牲國(guó)有資源使用權(quán)作代價(jià)，讓政府消化降價(jià)。
　　
　　5　結(jié)論
　　
　　目前的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于領(lǐng)導(dǎo)來(lái)說(shuō)像是個(gè)燙手的山芋，要把握好度，以免一管就緊、一緊就死、一死就松、一松就亂。調(diào)控措施也要逐漸完善又相對(duì)穩(wěn)定。其實(shí)房地產(chǎn)業(yè)永遠(yuǎn)是個(gè)“香餑餑”，永遠(yuǎn)是關(guān)系到民生大計(jì)的行業(yè)，所以國(guó)家的政策引導(dǎo)，調(diào)控不應(yīng)該是一時(shí)的，只有越來(lái)越完善、越來(lái)越科學(xué)，讓房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮理性的拉動(dòng)貢獻(xiàn)作