[摘要]近年來，房價的非理性發(fā)展已成為社會關(guān)注的熱點，本文通過比較分析，提出對構(gòu)建一套科學(xué)合理的房地產(chǎn)價格法律調(diào)控制度的設(shè)想，希望我國房地產(chǎn)價格能盡快回歸理性的發(fā)展態(tài)勢。
　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)價格；法律調(diào)控；制度構(gòu)建
　　[中圖分類號]F812.42　[文獻標識碼]A　[文章編號]1005-6432(2010)35-0138-03
　　
　　改革開放以后，我國房地產(chǎn)業(yè)才正式步入市場化的軌道，短短30多年，已取得了超常的發(fā)展，成為了經(jīng)濟社會發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，房價的快速上漲也引發(fā)了全社會的關(guān)注，現(xiàn)已威脅到整個經(jīng)濟社會的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。為了促使房價回歸理性，政府采取了各種手段，先后出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，但因房地產(chǎn)業(yè)涉及的面太廣，影響的因素太多，調(diào)控政策未能收到預(yù)期的效果。為此，筆者希望能構(gòu)建出一套科學(xué)合理的房地產(chǎn)價格法律調(diào)控制度，因為法律所特有的預(yù)決性、穩(wěn)定性、權(quán)威性和強制性恰好彌補了房地產(chǎn)價格的非理性和不確定性，法律調(diào)控能有效地保障房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
　　
　　1　我國房地產(chǎn)價格的現(xiàn)狀
　　
　　我國的房地產(chǎn)價格自2000年以來呈現(xiàn)出逐年上升的態(tài)勢，特別是自2004年開始，無論是地價還是房價都出現(xiàn)了明顯的上升局面，這意味著我國的房地產(chǎn)價格進入了飛速高漲的階段，當然這樣的發(fā)展是一種非理性發(fā)展的態(tài)勢。2007年尤其是2008年以來，我國政府出臺了一系列關(guān)于限制房地產(chǎn)價格快速上漲的措施，加上2008年的金融危機，在很大程度上抑制了房價的持續(xù)上漲。不過，2009年以來，隨著我國經(jīng)濟的復(fù)蘇和發(fā)展，房價又開始回升，2010年1月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5％，漲幅比2009年12月擴大1.7個百分點；環(huán)比上漲1.3％，漲幅比2009年12月降低0.2個百分點。由此可見，政府近些年來雖一直在努力地調(diào)控房價，但是沒有收到預(yù)期的效果。究其原因，一方面是因為我國房地產(chǎn)價格調(diào)控難度較大，而且涉及面廣，較為復(fù)雜，加之房地產(chǎn)價格快速上漲背后存在著諸多誘因，如土地價格制定時的隱性操作，不公開性，不透明性，房屋銷售成本披露制度的缺失等；另一方面是由于政府調(diào)控的手段和方法不當、調(diào)控力度不大，這應(yīng)該是調(diào)控失效的關(guān)鍵。房價高漲的根本原因在于我國法律在房地產(chǎn)價格非理性上漲的階段沒有發(fā)揮其應(yīng)有的調(diào)控功能。
　　
　　2　我國房地產(chǎn)價格法律調(diào)控的必要性
　　
　　眾所周知，無論是計劃經(jīng)濟還是市場經(jīng)濟，也無論是社會主義條件下的市場經(jīng)濟還是資本主義條件下的市場經(jīng)濟，都需要宏觀調(diào)控，而調(diào)控的基本方式有三種，即經(jīng)濟手段、行政手段和法律手段。經(jīng)濟手段是國家通過調(diào)整經(jīng)濟變量來影響經(jīng)濟運行過程的一切政策措施的總和，包括財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策等。行政手段是國家依靠行政組織，通過指令性計劃，直接指揮、管理經(jīng)濟活動的行政行為的總和，主要體現(xiàn)為國家計劃和行政干預(yù)兩種方式。法律手段是以國家強制力做保障，通過法律法規(guī)的形式確定經(jīng)濟主體的權(quán)利義務(wù)，從而規(guī)范經(jīng)濟行為。這三種手段由于性質(zhì)不同、功能不同、實施方式不同，在宏觀調(diào)控中的作用也有很大區(qū)別。
　　房地產(chǎn)價格調(diào)控是一項復(fù)雜的經(jīng)濟系統(tǒng)工程和決策實施過程，如何選擇適當?shù)恼{(diào)控方式，以提高宏觀調(diào)控的有效性，是一個需要認真研究解決的問題。在我國房地產(chǎn)價格調(diào)控中，政府主要是采取行政手段，利用各種政策予以調(diào)控，然而，由于調(diào)控政策具有不穩(wěn)定性，大多流于形式，缺乏規(guī)范性和約束力，未能收到良好的效果。而要解決這一問題，經(jīng)濟手段無能為力，行政手段也難以奏效，最有效的辦法就是運用法律手段。法律手段在宏觀調(diào)控中的特殊功能主要在于它的規(guī)范性、預(yù)決性和強制性作用。運用法律手段，加強程序性、責(zé)任性和監(jiān)督性規(guī)范，特別是要注重對違法責(zé)任的規(guī)定及追究，從而有力地保證房地產(chǎn)市場運行的各個環(huán)節(jié)有法可依、有法必依和違法必究。因此，構(gòu)建房地產(chǎn)價格法律調(diào)控體系成為必然。
　　
　　3　我國房地產(chǎn)價格法律調(diào)控制度的構(gòu)建
　　
　　當前，國內(nèi)外已經(jīng)有不少的學(xué)者和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士就房價問題作出了許多研究和論述，但由于每位學(xué)者研究領(lǐng)域不同，研究側(cè)重點不同，未能構(gòu)建出一個完整而又行之有效的房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控法律體系，因此，本文從基礎(chǔ)理論到實踐操作，從整體原則到具體措施，提出了構(gòu)建一個較為完整和全面的房地產(chǎn)價格法律調(diào)控制度的設(shè)想。
　　3.1　我國房地產(chǎn)價格法律調(diào)控體系的理論基礎(chǔ)
　　我國房地產(chǎn)市場，從住房福利分配制度，逐步發(fā)展為住房商品化、市場化；房地產(chǎn)業(yè)從基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)變?yōu)橄葘?dǎo)產(chǎn)業(yè)，再到支柱產(chǎn)業(yè)，直至定位于國民經(jīng)濟新的增長點，這一房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律制度變遷，充分說明了利益集團在追求高額利潤過程中對原有的制度進行了變遷。房地產(chǎn)法律制度是國家一項重要的立法內(nèi)容，建立房地產(chǎn)價格調(diào)控法律機制是國家行為，國家對其正確構(gòu)建負有首要的責(zé)任。從這個角度上講，我國當前房地產(chǎn)價格問題以及其引發(fā)的諸多問題，都說明我國現(xiàn)行制度存在問題，需要進行制度變遷。因此，構(gòu)建我國房地產(chǎn)價格法律調(diào)控體系的理論基礎(chǔ)要基于制度變遷和公共選擇理論，讓政府作為主導(dǎo)，承擔(dān)其應(yīng)有的責(zé)任和義務(wù)，進行合理的制度變遷，并將合理、有效的制度變遷的結(jié)果法律化、制度化，使廣大居民不再承受無力負擔(dān)的高房價之苦，使房地產(chǎn)市場上不再存在特殊利益集團，使房地產(chǎn)業(yè)不再成為暴利行業(yè)。
　　3.2　構(gòu)建我國房地產(chǎn)價格調(diào)控法律制度的基本原則
　　從我國政府出臺的現(xiàn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策來看，基本上是以微觀行政方式來代替宏觀調(diào)控的，如政府一再出臺政策來禁止住房投機、控制土地利用、調(diào)整住宅結(jié)構(gòu)等，這些措施可以說是政府規(guī)范房地產(chǎn)市場的基本職能，稱不上所謂的宏觀調(diào)控政策，因而也未帶來明顯的效果。房地產(chǎn)市場價格的形成是住房供需關(guān)系的結(jié)果，是多種因素作用的產(chǎn)物，因此，要調(diào)控房地產(chǎn)價格就必然要關(guān)注房地產(chǎn)市場的供求變化和社會發(fā)展總體因素，要從供求兩方面同時人手加以調(diào)控，并在整個國民經(jīng)濟發(fā)展中準確定位，這樣才能構(gòu)建有效的調(diào)控體系，只有有效的制度用法律的形式予以固定，才能最終達到調(diào)控我國房地產(chǎn)市場價格的目的。
　　3.3　構(gòu)建合理的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法律制度
　　我國房價非理性發(fā)展的原因之一就在于我國對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的錯誤定位。我國政府將房地產(chǎn)業(yè)定位為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟發(fā)展新的經(jīng)濟增長點。這樣的定位導(dǎo)致地方政府出于自身利益最大化考慮，將房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為城市發(fā)展的關(guān)鍵，作為地方政績的著眼點，一味地利用土地財政來達到本地經(jīng)濟增長的目的，全然不顧國家的政策，不顧普通民眾的居住需求。產(chǎn)業(yè)法是指調(diào)整國家產(chǎn)業(yè)政策制定和實施過程中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，屬于經(jīng)濟法中宏觀調(diào)控法的范疇，是一項重要的法律制度。因此，要調(diào)控房地產(chǎn)價格回歸理性，應(yīng)當借鑒國際先進經(jīng)驗，盡快制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法，規(guī)范我國房地產(chǎn)業(yè)的定位、發(fā)展目標和指導(dǎo)原則，明確地方政府建立保障性住房的責(zé)任并制定有效的法律責(zé)任追究機制。
　　3.4　構(gòu)建二元化的房地產(chǎn)法律制度
　　由我國現(xiàn)有的土地制度和現(xiàn)實國情可知，我國的房地產(chǎn)法律制度不應(yīng)當采取“一刀切”模式，而是應(yīng)當借鑒新加坡的二元化體制，構(gòu)建二元化的房地產(chǎn)法律制度。對高收入群體和外來投資者，實行市場化的有限的商品房制度，不僅能夠滿足這類群體的住房需求，而且能夠有效地限制商品房投機，保障對商品房市場的調(diào)控；對低收入的普通居民，政府通過建立具有保障性質(zhì)的住房予以解決，如建立經(jīng)濟適用房、廉租住房等保障“居者有其屋”，從而有效地保障全國居民平等地享有居住權(quán)利，同時實現(xiàn)了土地資源利用最大化。3.5構(gòu)建合理的房地產(chǎn)土地、金融、稅收法律制度
　　第一，構(gòu)建合理的房地產(chǎn)土地制度。構(gòu)建房地產(chǎn)價格上漲的法律調(diào)控制度，應(yīng)先從土地制度人手，因為土地是房地產(chǎn)市場開發(fā)的源頭，只有控制好土地市場，才能控制好房價。首先，建議修改現(xiàn)行的《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，改變土地收益分配模式，讓地方政府最多能取得土地收益的50％，同時，應(yīng)對其收支管理實行透明化、公開化；其次，改變土地的出讓方式，針對特定的地塊，不應(yīng)當一味強調(diào)招、拍、掛的土地出讓方式，因為只要土地優(yōu)質(zhì)，開發(fā)商抱著風(fēng)險能夠轉(zhuǎn)給消費者的預(yù)期，紛紛加入其中參與爭奪，這樣導(dǎo)致了地價盲目飆高，可以采取最高限價；最后，應(yīng)嚴格規(guī)范地方政府的土地管理制度，確立法律責(zé)任追究制，對于違法違規(guī)批地行為及不執(zhí)行中央政策的行為，給予法律上明確的責(zé)任追究。如對于地方政府不執(zhí)行中央政策，不進行經(jīng)濟適用房和廉租住房的建設(shè)等行為，予以查處究責(zé)。
　　第二，構(gòu)建合理的房地產(chǎn)金融法律制度。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融制度包括兩大類，一是為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和相關(guān)服務(wù)的制度，二是為住房消費者提供資金和相關(guān)服務(wù)的制度。然而現(xiàn)實中這兩大類的服務(wù)帶來了一系列問題，由于金融監(jiān)管的不到位，銀行機構(gòu)為賺取利益，違法違規(guī)放貸現(xiàn)象嚴重，導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給市場的紊亂，促使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大量投機性需求，造就了今天房地產(chǎn)價格的高企。因此，筆者建議，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款，嚴格遵守國家法律法規(guī)和政策，調(diào)整開放商貸款比例，嚴厲打擊開發(fā)商房地產(chǎn)囤積等投機行為；對于投機性購房者實行嚴格的貸款控制，如提高首付比例，實行較高利率等，最好是對投機性需求直接用法律規(guī)定不予貸款支持。當然，銀行實施正確的金融信貸政策，要以正確區(qū)分自住型購房者和投機性購房者為前提，這就要求國家必須盡快建立較為詳細、明確的城鎮(zhèn)居民住房登記制度。只有這樣銀行才能夠?qū)用穹康禺a(chǎn)信貸作出正確的判斷，并采取有效的措施。
　　第三，構(gòu)建合理的房地產(chǎn)稅收法律制度。目前我國房地產(chǎn)價格的高漲，在很大程度上是由房地產(chǎn)市場投機引起的，為調(diào)控房價回歸理性，我國政府一再提高房地產(chǎn)交易稅等流通環(huán)節(jié)稅，但實質(zhì)上都未達到抑制房地產(chǎn)投機的目的，反而致使房價升高。究其原因在于這些稅收主要是在消費環(huán)節(jié)征收的，這樣房地產(chǎn)投機者很容易將其轉(zhuǎn)嫁給真正的購買者。為此，筆者認為，首先，我國應(yīng)當針對房地產(chǎn)市場的不同需求制定不同的稅收法律制度加以調(diào)控，對自住消費性需求給予減免稅收等優(yōu)惠政策，對于投機性需求實行累計加重征收；其次，盡快開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。物業(yè)稅是財產(chǎn)稅的一種，建議對居民第一套住房實行免稅，對第二套住房開始征收，而且對第三、第四套住房實行累進稅率，只要保有環(huán)節(jié)的稅收與投機者預(yù)期收益持平或者更高，投機者便無利可圖，自然不會再行投機；最后，應(yīng)大幅度提高土地增值稅和土地控制稅稅率，從而抑制土地投機和打擊炒地行為，提高土地利用效率。通過建立這樣一套完整的稅收法律制度，不僅能夠有效地滿足房地產(chǎn)消費性需求，又能對投機性需求起到較好的抑制作用。
　　
　　4　結(jié)論
　　
　　綜上所述，只有將調(diào)控政策上升為法律形式，并構(gòu)建出一套統(tǒng)一、完整的房地產(chǎn)價格法律調(diào)控體系，奠定房地產(chǎn)價格調(diào)控的理論基礎(chǔ)，明確調(diào)控目標和房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位，再綜合運用土地、金融、稅收等多種法律手段進行宏觀調(diào)控，才能使我國房地產(chǎn)價格回歸理性發(fā)展模式，讓全國居民實現(xiàn)“居者有其屋”的簡單夢