根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三條：商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。不論是商品房現(xiàn)售還是預(yù)售，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司即開發(fā)商方面主要的合同義務(wù)是交付商品房，合同相對人買受人享有商品房交付請求權(quán)。
　　一、商品房交付請求權(quán)應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效制度
　　訴訟時(shí)效制度起源于古羅馬法，后被西方資本主義各國民法所繼承，是傳統(tǒng)民法中的一項(xiàng)重要制度，它是指權(quán)利人在法定期間內(nèi)不行使權(quán)力即喪失請求法院保護(hù)其民事權(quán)利的法律制度。
　　我國《民法通則》確立了訴訟時(shí)效制度。《民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外?！?br/>　　2008年9月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》在對既往有關(guān)訴訟時(shí)效制度的司法解釋規(guī)定進(jìn)行梳理的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了修正、整合和完善，該司法解釋第一條即規(guī)定：“當(dāng)事人可以對債權(quán)請求權(quán)提出訴訟時(shí)效抗辯，但對下列債權(quán)請求權(quán)提出訴訟時(shí)效抗辯的，人民法院不予支持：……”。最高人民法院在司法解釋中明確了債權(quán)請求權(quán)適用訴訟時(shí)效。
　　商品房交付請求權(quán)屬于債權(quán)請求權(quán)應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效。對此，最高人民法院民事審判一庭在其編寫的《中國民事審判前沿》中表明其審判意見：商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據(jù)合同約定可以請求出賣人交付房屋。其請求權(quán)屬于債權(quán)請求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定，并認(rèn)為在訴訟時(shí)效期間的起算上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時(shí)效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計(jì)算；如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計(jì)算。出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人，買受人亦已實(shí)現(xiàn)對房屋的占有的，買受人請求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。
　　二、物權(quán)請求權(quán)是否適用訴訟時(shí)效，目前尚無定論
　　《民法通則》沒有明確訴訟時(shí)效的適用范圍，只是概括地表述為“請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效”。我國訴訟時(shí)效制度究竟適用于哪些或哪種類型的權(quán)利?《民法通則》所確定的訴訟時(shí)效適用范圍應(yīng)理解為“請求權(quán)”。債權(quán)是一種請求權(quán)，學(xué)界和實(shí)務(wù)界對債權(quán)請求權(quán)適用訴訟時(shí)效沒有疑義。物權(quán)請求權(quán)亦為請求權(quán)之一種，對物權(quán)請求權(quán)是否適用訴訟時(shí)效學(xué)界和實(shí)務(wù)界爭議最大。主要可歸納為四種觀點(diǎn)。其一是否定說，認(rèn)為物上請求權(quán)與物權(quán)不可分離，既然物權(quán)不適用訴訟時(shí)效，則物上請求權(quán)亦不能適用之。否則物權(quán)將變成空虛的物權(quán)，無存在之價(jià)值。其二是肯定說，認(rèn)為訴訟時(shí)效制度以請求權(quán)為適用對象，所有物返還請求權(quán)為請求權(quán)的一種，不應(yīng)例外。此外，所有物返還請求權(quán)為債權(quán)或準(zhǔn)債權(quán)，所有物返還請求權(quán)理所當(dāng)然應(yīng)適用訴訟時(shí)效。其三是有限肯定說，認(rèn)為應(yīng)將不同之物上請求權(quán)區(qū)別對待，只有返還財(cái)產(chǎn)請求權(quán)與恢復(fù)原狀請求權(quán)這兩種物上請求權(quán)適用訴訟時(shí)效，其他的物上請求權(quán)皆不適用。其四是有限否定說，認(rèn)為已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所生的物上請求權(quán)不宜因訴訟時(shí)效而消滅，但未登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所生的物上請求權(quán)及由動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所生的物上請求權(quán)則適用之。
　　最高人民法院楊永清法官認(rèn)為“確認(rèn)物權(quán)的請求權(quán)不適用訴訟時(shí)效。對于物權(quán)請求權(quán)，從理論上來說也不應(yīng)當(dāng)適用。排除妨害、消除危險(xiǎn)，當(dāng)然不適用訴訟時(shí)效，返還原物也不應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效”。
　　梁彗星先生認(rèn)為應(yīng)區(qū)別物權(quán)請求權(quán)的具體種類，以確定其是否為訴訟時(shí)效的客體。只有返還財(cái)產(chǎn)請求權(quán)與恢復(fù)原狀請求權(quán)這兩種物權(quán)請求權(quán)適用訴訟時(shí)效，其他的物權(quán)請求權(quán)皆不適用。
　　最高人民法院民四庭庭長劉貴祥在其《訴訟時(shí)效若干理論與實(shí)務(wù)問題研究》一文中表明其贊同有限否定說。認(rèn)為“雖然物權(quán)為支配權(quán)，其權(quán)利不因時(shí)效而消滅，但對于物權(quán)之侵害，所產(chǎn)生的請求權(quán)是以特定人一定的作為或者不作為為內(nèi)容的，與債權(quán)請求權(quán)沒有實(shí)質(zhì)性區(qū)別。物上請求權(quán)若不因消滅時(shí)效而消滅，容許有多年不行使的權(quán)利繼續(xù)存在，同樣有害于交易安全，除非有重大的價(jià)值考量，不應(yīng)厚此薄彼。因此，原則上物權(quán)請求權(quán)應(yīng)適用訴訟時(shí)效。但在登記所有權(quán)場合，因登記具有公信力，以登記為確定所有權(quán)歸屬的依據(jù)，不以占有不動(dòng)產(chǎn)的事實(shí)為準(zhǔn)。所以，即使登記簿上記載的所有權(quán)人長時(shí)期不主張不動(dòng)產(chǎn)占有的返還，不論占有不動(dòng)產(chǎn)的人占有的時(shí)間多長，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)都不變化，亦不會影響交易的安全。因此，此情形不應(yīng)適用消滅時(shí)效”。
　　臺灣學(xué)者李宜琛、胡長清、王伯琦持肯定說。認(rèn)為物權(quán)請求權(quán)適用訴訟時(shí)效。雖然物權(quán)屬于支配權(quán)，但因物權(quán)的侵害產(chǎn)生的請求權(quán)是以特定的人的作為與不作為為內(nèi)容，與債權(quán)請求權(quán)無實(shí)質(zhì)差別。
　　就物權(quán)請求權(quán)應(yīng)否適用訴訟時(shí)效制度，我國《物權(quán)法》草案的第三次審議稿、全民征求意見稿以及第四次審議稿明確排除妨害請求權(quán)以及消除危險(xiǎn)請求權(quán)不適用訴訟時(shí)效制度。正式出臺的我國《物權(quán)法》設(shè)專章對物權(quán)的保護(hù)進(jìn)行規(guī)定，《物權(quán)法》第三十四條、第三十五條、第三十六條對物權(quán)請求權(quán)的內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。確定了物權(quán)請求權(quán)制度，但就物權(quán)請求權(quán)應(yīng)否適用訴訟時(shí)效制度《物權(quán)法》未明確表明態(tài)度。
　　《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》分別從訴訟時(shí)效總則、起算、中斷、中止、效力、附則等方面進(jìn)行了較為系統(tǒng)、全面的規(guī)定。但對于司法實(shí)務(wù)中存在的物權(quán)請求權(quán)等請求權(quán)是否適用訴訟時(shí)效的問題，考慮到理論界和司法實(shí)務(wù)界對該問題爭論較大，司法解釋也未予規(guī)定。
　　綜上，物權(quán)請求權(quán)基于基礎(chǔ)權(quán)利物權(quán)而產(chǎn)生，商品房交付請求權(quán)屬于債權(quán)請求權(quán)而不是物權(quán)請求權(quán)；商品房交付請求權(quán)應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效，在超過訴訟時(shí)效的情形下開發(fā)商享有遲延交付的時(shí)效利益；物權(quán)請求權(quán)是否適用訴訟時(shí)效，目前尚無定論，該問題是司法實(shí)務(wù)亟須規(guī)定的問題，我國應(yīng)盡快出臺司法解釋明確物權(quán)請求權(quán)是否適用訴訟時(shí)效。
　　
　　〔基金項(xiàng)目：本文系江蘇省社會科學(xué)基金項(xiàng)目《金融危機(jī)下商品房預(yù)售法律適用研究》（項(xiàng)目編號：09FXD011）的階段性成果；江蘇省法學(xué)研究立項(xiàng)課題《金融危機(jī)下房地產(chǎn)熱點(diǎn)法律問題研究》（項(xiàng)目編號：SFH2009B19）的階段性成果〕
　?。ㄉ驉哿幔?962年生，江蘇金壇人，南京中醫(yī)藥大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院副教授、法學(xué)教研室主任。研究方向：民商法學(xué)）