程蘭燕

(上海閔行聯(lián)合發(fā)展有限公司， 上海 200245)

當前房地產(chǎn)項目招投標中，陪標圍標、掛靠轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象屢見不鮮，一些承包商不從提高自身能力著手，僅在隱瞞劣績、行賄業(yè)主、偷工減料等方面投機取巧做文章[1]。此類信用缺失行為擾亂了市場的正常發(fā)展秩序，影響工程質(zhì)量，侵害消費者利益，同時也嚴重損害了企業(yè)自身形象。在我國還沒有制定統(tǒng)一的市場評價標準，缺少統(tǒng)一、共享的信用信息平臺的情況下，為有效遏制承包商或服務(wù)商失信行為，讓信用度的高低成為交易成功的決定性因素，建立一套科學的房地產(chǎn)開發(fā)項目參建合作企業(yè)信用評價體系尤為重要。該評價體系將有助于規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)市場，有助于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

我國的信用評估機構(gòu)在20世紀80年代末隨著債券市場的發(fā)展在銀行內(nèi)部形成，經(jīng)過經(jīng)濟的起伏和政策的調(diào)整，形成如今較有規(guī)模的多個評估公司，但仍然側(cè)重于金融行業(yè)的評價[2]。目前對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的評估研究和實踐尚處在初級探索階段，從房地產(chǎn)企業(yè)角度研究合作企業(yè)信用評價體系幾乎處于空白。

本文試圖探討房地產(chǎn)企業(yè)如何利用可獲取的有限信息資源構(gòu)建內(nèi)部合作企業(yè)信用評價系統(tǒng)，建立各合作企業(yè)數(shù)據(jù)信息庫并維護信息，對各企業(yè)在進度、質(zhì)量、安全、成本等各方面進行綜合評估，評定信用等級，避免每次在選取承包商或服務(wù)商時耗費大量的人力、物力。

1 信用評價指標的選擇

構(gòu)建信用評價指標體系是謹慎而繁雜的，選取的指標既要兼顧系統(tǒng)性、代表性、可獲取性，又要與具體的評價方法相統(tǒng)一且切實可行，以真實反映企業(yè)信用狀況。本文結(jié)合現(xiàn)階段實行的企業(yè)資質(zhì)等級標準存在一定的缺陷(如標準中未涉及企業(yè)的財務(wù)能力、商業(yè)和銀行信用記錄、管理人員條款等)，綜合考慮房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的特點，將評價指標分為履約能力指標和履約行為指標兩大類，信用評級指標又細分為定量指標和定性指標。

1.1 履約能力指標

1.1.1履約能力定性指標

我國企業(yè)信息對外披露少，透明性較差，尤其是一些關(guān)鍵的軟信息。評級人員可通過一些外部渠道、與企業(yè)相關(guān)負責人洽談以及企業(yè)自我評判等方式，獲得較為詳盡而真實的企業(yè)內(nèi)部軟信息，如內(nèi)部管理制度、運營模式、辦公氛圍等，為定性評判奠定基礎(chǔ)，為信用評級提供更有效的素材。

(1)主要管理者素質(zhì)。管理者基本素質(zhì)評價指標體系主要考察企業(yè)經(jīng)營者和管理人員素質(zhì)。評價指標有學歷、經(jīng)歷、經(jīng)營能力；通過對主要副職、總師的學歷、經(jīng)歷以及有中高級職稱的工程技術(shù)人員所占在冊自有職工人數(shù)比率、中高級技術(shù)工人所占在冊自有職工人數(shù)等方面來評價管理人員的素質(zhì)。另外，企業(yè)主要管理者的管理風格、經(jīng)驗以及人脈關(guān)系成為影響企業(yè)發(fā)展的重要因素。倘若管理者個人信用度低，在商界缺乏口碑，那么建設(shè)單位有理由懷疑其經(jīng)營的企業(yè)信用狀況。

(2)銀行貸款信用。重點考察評級對象的還貸記錄以及與商業(yè)銀行間的合作關(guān)系。

(3)商業(yè)信用。包括施工承包合同的履約記錄；與建材供應(yīng)商的付款記錄； “建筑業(yè)企業(yè)信用檔案”中的相關(guān)記錄；拖欠工程款、拖欠農(nóng)民工工資情況分析；工商、稅務(wù)部門的相關(guān)記錄；法院訴訟記錄；賬款催收記錄等。

1.1.2履約能力定量指標

履約能力定量指標包括財務(wù)狀況、現(xiàn)金流分析、企業(yè)資質(zhì)等級等

(1)企業(yè)財務(wù)狀況評價。指標體系主要由償債能力、盈利能力、營運能力等二級指標組成。二級指標又由相應(yīng)的三級指標組成。該指標體系主要用來考察企業(yè)資產(chǎn)運作和收益情況，是企業(yè)償還債務(wù)、履行有關(guān)契約的關(guān)鍵因素，也是考察企業(yè)是否有能力和實力保證自己信用的指標之一。

(2)現(xiàn)金流分析。財務(wù)報表存在隱瞞收入或夸大經(jīng)營成果等行為， 財務(wù)信息可能無法真實反映實際經(jīng)營狀況[3]?，F(xiàn)金流量的來源是企業(yè)按期償還債務(wù)的根本[4]，且能夠通過對賬單稅務(wù)單進行核實，弄虛作假的可能性較低，可以更為真實地反映經(jīng)營活動和償債能力，有利于對企業(yè)財務(wù)信息質(zhì)量和實際經(jīng)營狀況做出更為準確的判斷。本文增加現(xiàn)金流動負債比、凈利潤現(xiàn)金含量這兩個指標來分析企業(yè)的現(xiàn)金流量情況，以更加真實、全面地反映企業(yè)的償債能力。

(3)企業(yè)資質(zhì)等級等信息分析。包括資質(zhì)等級、承攬工程總值、工程結(jié)算收入、三年主營業(yè)務(wù)收入平均增長率、三年資本平均增長率等。

1.2 履約行為指標

房地產(chǎn)項目合作企業(yè)具備履約能力僅僅是成功完成項目的一個重要要素。對于合作企業(yè)的評級還應(yīng)結(jié)合考慮實際履約過程中表現(xiàn)出的結(jié)果，即履約行為。履約行為是履約能力與主觀努力程度相結(jié)合的產(chǎn)物，此類指標適用于評價已經(jīng)合作過或正在合作的企業(yè)。合作企業(yè)大致可分為兩大類，一類是施工承包類，如施工總承包、幕墻、精裝修、樁基工程等；一類是咨詢服務(wù)類，如設(shè)計、勘探、監(jiān)理等單位。

1.2.1施工承包類履約行為指標

以定量指標為主，主要評價指標如下：

(1)工程質(zhì)量安全指標。由工程質(zhì)量一次驗收合格率、工程質(zhì)量安全事故次數(shù)、工程質(zhì)量安全問題整改情況等二級指標構(gòu)成。

(2)工期指標。通過總工期滯后率、關(guān)鍵節(jié)點工期滯后率等方面來評價。

(3)合同造價。主要通過結(jié)算造價與合同造價偏差率，由于承包企業(yè)原因造成的工程變更率等指標考察。結(jié)算造價與合同造價偏差率指標實際操作中應(yīng)剔除由于建設(shè)單位原因造成的成本上升因素。該項指標主要用來考核施工單位是否存在低價中標，而后尋找各種理由增加工程成本的行為。

1.2.2咨詢服務(wù)類履約行為指標

(1)設(shè)計

在滿足國家規(guī)范的前提下，選取定性指標,如設(shè)計文件總體、平面布局合理性指標;各專業(yè)之間協(xié)調(diào)配合指標;各專業(yè)自身是否符合規(guī)范指標;各專業(yè)設(shè)計是否過于保守等指標。定量指標可選取主體結(jié)構(gòu)單方造價，其他部分造價根據(jù)不同房間分割、建造標準表現(xiàn)出較大差異。單方造價可根據(jù)跨度、層高、總高度等劃分標準造價范圍。

(2)施工監(jiān)理

材料進場把控指標：不合格產(chǎn)品被放進場次數(shù)、冒牌產(chǎn)品被放進場次數(shù)。

工程質(zhì)量管理：工程是否零質(zhì)量事故、事故預(yù)警與報告次數(shù)、事故處理效果等指標。

工程安全管理：是否出現(xiàn)安全事故、安全事故預(yù)警與報告次數(shù)、安全事故處理效果等。

現(xiàn)場簽證：簽證工程量是否實事求是，有無虛報、冒報。

工期指標：通過總工期滯后率、關(guān)鍵節(jié)點工期滯后率等方面來評價。

資料檔案整理：是否及時完成、完成質(zhì)量等。

(3)投資監(jiān)理

總造價控制目標：結(jié)算總價與合同總價偏差率指標。

工程量計算偏差率指標：如偏差率<5%，屬可接受范圍；5%≤偏差率<10%，則扣分；偏差率≥10%，屬嚴重工作失誤。該項審核工作需由建設(shè)單位業(yè)務(wù)能力、責任心均較強的專職造價工程師承擔。

單價審核指標：該項指標考核難度較大。設(shè)備材料價格根據(jù)不同品牌、型號，所處的不同時期會有所差異。建設(shè)單位可通過貨比三家，綜合比較性能、質(zhì)量、價格等因素，選取合適的性價比產(chǎn)品。并以此考核投資監(jiān)理審價工作。

工作失誤率指標。

審價工作效率指標：如結(jié)算報告審核時間小于30天，可加分； 30～45天屬可接受范圍；大于45天屬效率低下。設(shè)備材料單價審核時間應(yīng)小于7天，大于7天屬效率低下。工程簽證審核時間應(yīng)小于7天，大于7天屬效率低下。

以上指標均屬定量指標。

(4)勘探

勘探企業(yè)評價指標均為定性指標，如勘探方案合理性指標和勘探報告準確性指標。

2 評級指標權(quán)重與評分標準

2.1 評級指標權(quán)重的確定

指標權(quán)重的確定，決定了在多個指標中，各個指標對分析對象的影響程度，指標權(quán)重的選擇會直接影響評價的結(jié)果，是測評企業(yè)信用水平的關(guān)鍵[2]。本文把指標體系分為履約能力和履約行為兩大類，并細分為定量指標和定性指標，分別確定各個指標權(quán)重。在實踐中，根據(jù)實際情況確定履約能力和履約行為兩大權(quán)重比例。之后可通過參考相關(guān)研究資料和向?qū)＜覍W者請教，并進行實地調(diào)研后，確定各層級指標權(quán)重。指標權(quán)重在實際應(yīng)用當中可根據(jù)當時背景情況作相應(yīng)調(diào)整。

2.2 評分標準

定性指標其評價標準也是比較抽象的，一般要靠專家的經(jīng)驗來判別。對定性指標評價可分為四級，如優(yōu)、良、一般、差，各級所對應(yīng)的量化分數(shù)分別為85～100分、75～85分、60～75分、60分以下。若采用國際上企業(yè)信用等級實行九級，則過多降低了每級評價標準間的差異性。對于定量指標采用百分制計分方法。

工程項目開發(fā)周期一般為2～4年，即使是大型開發(fā)項目通常采取分期開發(fā)策略，每期持續(xù)時間也基本在2～4年。因此以工程項目為單位，工程結(jié)束后，對各合作承包商和服務(wù)商做一個綜合評價。

3 信用評價計算與分級

在獲得權(quán)重和指標值的基礎(chǔ)上，信用評價值為：

式中，Aijk為3級指標值；αi、βij、γijk分別為1、2、3級指標的指標權(quán)重；n、m、p分別為1、2、3級指標隸屬上級指標的個數(shù)。

最后，將定量模型算得的定量指標總分和通過專家評分表算得的定性指標總分加起來，得到的分數(shù)即為企業(yè)信用得分。采用國內(nèi)外較為流行的三等九級法，企業(yè)信用等級劃分如表1。

表1 企業(yè)信用等級劃分

4 實例分析

通過收集、整理工程實踐中合作過的上海某知名監(jiān)理公司相關(guān)信息資料，根據(jù)監(jiān)理在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的工作性質(zhì)、特點，考慮到監(jiān)理的財務(wù)狀況對監(jiān)理工作質(zhì)量影響較小，因此未選取財務(wù)指標，構(gòu)建指標的評判矩陣如表2。

表2 指標評判矩陣

(續(xù)表)

注：各項得分滿分均為100分。

該監(jiān)理企業(yè)評價得分為88.225分，位于AA級企業(yè)。說明該企業(yè)信用良好，能夠較為出色的完成監(jiān)理工作。

5 結(jié) 語

本文通過分析當前房地產(chǎn)項目參建合作企業(yè)在建設(shè)過程中的失信行為，指出建立科學的房地產(chǎn)項目參建合作企業(yè)信用評價體系的重要性。以信用評價指標、評級指標權(quán)重與評分標準、信用評價計算與分級三大塊內(nèi)容構(gòu)建了房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)合作企業(yè)信用評價體系。最后以工程實踐中上海某知名監(jiān)理公司相關(guān)信息資料進行了實證分析。

但是，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的參建合作企業(yè)信用評價體系，其數(shù)據(jù)量僅是社會信息總量的冰山一角，大量數(shù)據(jù)庫信息散落于政府各部門，如工商、法院、統(tǒng)計、質(zhì)監(jiān)、稅收、銀行等。如能整合這些信息資源，構(gòu)建社會評價體系，一方面有利于加強信息的透明度，另一方面有利于規(guī)范各參建企業(yè)自身行為，如在工程施工、合同履行、稅金繳納、財務(wù)核算等領(lǐng)域加強自律，不斷改善自身的社會信用形象。

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