李麗欽 保定中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，河北 保定 071051

調(diào)控形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略分析

李麗欽 保定中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，河北 保定 071051

文章從當(dāng)前調(diào)控形勢(shì)分析出發(fā)，論述了房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略的必要性，并就如何開(kāi)展策略調(diào)整提出了實(shí)施要點(diǎn)，指出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)今后發(fā)展的方向。

政策調(diào)控；經(jīng)營(yíng)策略

Policy regulating; management strategies

隨著城市化進(jìn)程的加快我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了快速發(fā)展的全面繁榮時(shí)期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)，由2006年的1.9萬(wàn)億元上升到2010年的4.8萬(wàn)億元。與此同時(shí)平均房?jī)r(jià)也以每年接近兩位數(shù)的數(shù)字攀升，由2006年每平方米3367元，上漲到2010年的每平方米5025元，年均增速達(dá)9.7%。為了穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，“十一五”期間國(guó)家連續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控力度不斷加大，主要從土地供應(yīng)、信貸控制、打擊炒房、稅收調(diào)節(jié)、市場(chǎng)等方面進(jìn)行調(diào)節(jié)。2011年調(diào)控政策將會(huì)更加嚴(yán)厲，如何適應(yīng)新的形勢(shì)是每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的問(wèn)題。

1、調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略勢(shì)在必行

1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨資金壓力

2009年5月，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，除保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目外其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。

2009年12月財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將開(kāi)發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年。

2011年以來(lái)，央行4次提高存款準(zhǔn)備金率共2.0%，2次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率共0.5%。

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，充足的資金流至關(guān)重要。政府對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最低資本金不低于30%的規(guī)定，以及開(kāi)發(fā)商拿地首付款提高到50%，和不斷提高的利率，意味著前期投入加大給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了不小的資金壓力。企業(yè)面臨融資難，貸款難，開(kāi)發(fā)成本上升等一系列問(wèn)題。

1.2 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，消費(fèi)需求更加理性

當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，大量其他行業(yè)資金流入房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨土地競(jìng)拍、產(chǎn)品銷售等方面的激烈角逐。大量新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上市，使消費(fèi)者面臨更多選擇，消費(fèi)需求日趨理性。他們?cè)谑孢m性、輔助功能、環(huán)境配套、保值增值、節(jié)能環(huán)保等方面提出了更高要求。要想在競(jìng)爭(zhēng)中突出重圍開(kāi)發(fā)商就必須在質(zhì)量、功能、配套、服務(wù)上突出特色，營(yíng)造自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

1.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)增大

首先土地首付比例提高和信貸收緊都增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金投入風(fēng)險(xiǎn)。其次調(diào)控短期措施出臺(tái)頻繁、變化過(guò)快，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期不明朗，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又面臨決策風(fēng)險(xiǎn)。再次高企的住房?jī)r(jià)格又增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

目前更加嚴(yán)峻的政策環(huán)境：土地購(gòu)置受限、流動(dòng)性緊縮、信貸收縮，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)前所未有的壓力與挑戰(zhàn)。企業(yè)要想生存和發(fā)展，就必須研究國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)政策及房地產(chǎn)走勢(shì)，做出相應(yīng)的測(cè)評(píng)及判斷，及時(shí)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整。

2、新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略

2.1 重新進(jìn)行市場(chǎng)定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵在于市場(chǎng)定位。開(kāi)發(fā)企業(yè)既要順應(yīng)國(guó)家政策又要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在政策分析和市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，為后期銷售和資金回籠奠定良好基礎(chǔ)。

目前，國(guó)家規(guī)定凡新審批、新開(kāi)工的商品房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。2010年1月，國(guó)土資源部提出，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。以上政策要求房地產(chǎn)企業(yè)改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，集中精力做好普通套型商品住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)，致力于中小戶型中高層住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。

2.2 保證建筑產(chǎn)品的質(zhì)量和品質(zhì)，打造誠(chéng)信品牌

首先建立企業(yè)品牌的信念，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料質(zhì)量、建筑及其配套設(shè)施的施工質(zhì)量；其次完善建筑功能和配套服務(wù)；再次發(fā)掘市場(chǎng)新的消費(fèi)需求，通過(guò)在產(chǎn)品概念風(fēng)格、環(huán)境配套等方面塑造特色增加產(chǎn)品附加值。為顧客提供高品質(zhì)的產(chǎn)品、功能完善的配套、高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而提升企業(yè)信譽(yù)，樹立企業(yè)及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品牌形象。

2.3、降低建設(shè)開(kāi)發(fā)成本，節(jié)約資金投入

成本控制能力是決定企業(yè)利潤(rùn)的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要強(qiáng)化成本控制意識(shí)與責(zé)任；實(shí)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制和跟蹤管理，抓好研究立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售等階段的成本控制；制定成本控制目標(biāo)，通過(guò)技術(shù)、組織、經(jīng)濟(jì)、合同等措施對(duì)現(xiàn)實(shí)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，防止“三超”現(xiàn)象的發(fā)生。

2.4 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是高資金、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)?，F(xiàn)代項(xiàng)目的日益復(fù)雜和政策環(huán)境的多變使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)增加，適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制是必然的選擇。

⑴提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，設(shè)立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備金。

⑵建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制。

周密分析企業(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境剖析企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的不確定因素，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，通過(guò)項(xiàng)目前期論證避免盲目投資風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估自身融資能力避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，研究市場(chǎng)和國(guó)家政策變化減低政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

⑶通過(guò)工程保險(xiǎn)和反索賠進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

通過(guò)購(gòu)買建筑工程一切險(xiǎn)、安裝工程一切險(xiǎn)、人身意外傷害保險(xiǎn)等保險(xiǎn)，以及明確施工單位的合同責(zé)任、實(shí)施反索賠等有效措施轉(zhuǎn)移項(xiàng)目建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)。

2.5 選擇專業(yè)物業(yè)公司在項(xiàng)目前期介入

良好的物業(yè)管理可以提高建筑產(chǎn)品的附加值，樹立企業(yè)的良好形象。要從品牌、業(yè)績(jī)、實(shí)力、專業(yè)特色等方面選擇物業(yè)公司。并使其在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收等階段提前介入。引導(dǎo)其從物業(yè)管理的角度提出合理意見(jiàn)，有助在建設(shè)早期發(fā)現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行主動(dòng)控制。督促其在售后物業(yè)管理中，引入現(xiàn)代信息管理平臺(tái)，根據(jù)業(yè)主需求制定相應(yīng)的管理制度，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。

3、未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展方向

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)把握市場(chǎng)行情，時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)政策的變化特別是對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，根據(jù)政策情況及時(shí)調(diào)整發(fā)展方向。

3.1 改變單一的住宅開(kāi)發(fā)模式，布局商業(yè)地產(chǎn)

當(dāng)前住宅地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)較弱，同時(shí)可能獲得更高的收益率。商業(yè)地產(chǎn)因其在功能、位置上的優(yōu)勢(shì)具有更高的投資價(jià)值，并隨著周邊商圈的發(fā)展而升值。同時(shí)在運(yùn)營(yíng)方式上選擇更加靈活，可以采用以租代售、先租后售或持有經(jīng)營(yíng)等靈活的運(yùn)營(yíng)方式。

3.2 跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)，向二三線城市轉(zhuǎn)移

目前大城市房?jī)r(jià)總體水平較高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大；土地成本也越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)在承受資金壓力的同時(shí)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。相比較而言二三線城市住房?jī)r(jià)格相對(duì)合理，有一定的升值空間，轉(zhuǎn)向二三線城市是不錯(cuò)的選擇。

3.3 提高科技含量，開(kāi)發(fā)綠色建筑

未來(lái)科技的發(fā)展，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融合循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念，開(kāi)發(fā)綠色建筑。建筑產(chǎn)品的綠色性能會(huì)大大提高房產(chǎn)的品質(zhì)，提高投資效益。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如果房地產(chǎn)企業(yè)能領(lǐng)先對(duì)手選擇開(kāi)發(fā)會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中提前占領(lǐng)市場(chǎng)，贏得主動(dòng)權(quán)。

總之，開(kāi)發(fā)企業(yè)要主動(dòng)適應(yīng)新的政策變化并結(jié)合自身能力調(diào)整市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)策略，采取積極的應(yīng)對(duì)措施保證經(jīng)營(yíng)效益的穩(wěn)步提高。堅(jiān)持市場(chǎng)化的商業(yè)思維，從自身?xiàng)l件出發(fā)，明確戰(zhàn)略，找準(zhǔn)定位、發(fā)掘特色、創(chuàng)新發(fā)展將是各家房企的必由之路。

［1代春泉，等.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā).清華大學(xué)出版社. 2010

［2吳迪，等.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望.科學(xué)出版社.2010

Based on the analysis of curent regulation situation, the paper discussed the necessity of adjusting management tactics for the real estate companies. Then it put up forwad some implementation guidelines of management strategies adjustment and also pointed out the development direction for the real estate companies in future.

10.3969/j.issn.1001-8972.2011.12.087