○徐航濤

（中國(guó)人民大學(xué) 北京 100872）

一、研究背景和問(wèn)題的提出

北京市國(guó)土資源局自2005年起根據(jù)大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r制定了年度土地供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)土地供應(yīng)總量、用途結(jié)構(gòu)、空間布局及具體執(zhí)行等情況進(jìn)行了明確安排（如表1所示）。

政府管制是指由行政機(jī)構(gòu)制定并執(zhí)行的直接干預(yù)市場(chǎng)配置機(jī)制或間接改變企業(yè)和消費(fèi)者供需決策的一般規(guī)則或特殊行為。它是政府對(duì)微觀主體的活動(dòng)進(jìn)行的某種限制。城市土地供應(yīng)管制是政府管制的一項(xiàng)內(nèi)容，是政府管制城市土地市場(chǎng)失靈的制度。

土地作為一種稀缺資源，是人們賴(lài)以生存的基礎(chǔ)，是重要的生產(chǎn)要素。一直以來(lái)，我國(guó)政府為促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，加強(qiáng)土地調(diào)控，對(duì)土地供應(yīng)量、土地用途進(jìn)行嚴(yán)格的管控。土地供應(yīng)管制對(duì)房?jī)r(jià)有怎樣的影響？我們將試圖通過(guò)對(duì)近幾年來(lái)北京市供地量和房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析得出答案。

表1 2005—2010年北京供地計(jì)劃

二、研究現(xiàn)狀述評(píng)

Barlow（1993）對(duì)歐洲國(guó)家的研究表明，土地供給由于受到政府規(guī)劃體制的限制而不會(huì)對(duì)變化的土地需求作出及時(shí)反映。

Brueckner（1995）對(duì)美國(guó)城市的研究證實(shí)，通過(guò)土地供給規(guī)劃限制城市過(guò)度增長(zhǎng)會(huì)提高住房?jī)r(jià)格，Monk，Whitehead（1996）也得到了類(lèi)似的結(jié)論。

Peng，Wheaton（1994）認(rèn)為限制土地供應(yīng)將導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格上漲，并且這種預(yù)期會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)市場(chǎng)住房供給量增加。

相反，Tse（1998）則認(rèn)為在土地供給和住房?jī)r(jià)格之間沒(méi)有因果聯(lián)系。這是由于政府通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)增加的大量土地供應(yīng)被開(kāi)發(fā)商土地銀行（land bank）所囤積而沒(méi)有得到及時(shí)開(kāi)發(fā)。他進(jìn)而提出應(yīng)制定一項(xiàng)特殊政策規(guī)定以消除供給瓶頸，確?？砷_(kāi)發(fā)土地在出讓后的一個(gè)合理時(shí)間范圍內(nèi)得到開(kāi)發(fā)。

由此可見(jiàn)，目前對(duì)土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格影響方面的研究仍然沒(méi)有統(tǒng)一的結(jié)論。

三、理論分析

圖1 土地市場(chǎng)和住房市場(chǎng)供需曲線(xiàn)（1）

一般均衡理論分析，土地供應(yīng)管制使土地市場(chǎng)供給曲線(xiàn)向左移動(dòng)，土地價(jià)格上升，引起房屋成本的增加。住房市場(chǎng)供給曲線(xiàn)向左移動(dòng)。于是，房?jī)r(jià)上升。

預(yù)期增長(zhǎng)角度分析，對(duì)房屋價(jià)格上升的預(yù)期，增大了對(duì)于房屋的需求，房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。而房?jī)r(jià)的上升導(dǎo)致對(duì)土地的需求上升，土地的需求曲線(xiàn)向上移動(dòng)，地價(jià)上升。

當(dāng)土地供給曲線(xiàn)向左移動(dòng)時(shí)，可通過(guò)投入其他生產(chǎn)要素（提高容積率），考慮等式P（R）=（P·Q-C）/T（其中 C 可變動(dòng)），土地需求曲線(xiàn)下凸，與原需求曲線(xiàn)相切，土地價(jià)格升高；另一方面，以較少的土地面積提供和原來(lái)相同的住房供應(yīng)量，則住房供給曲線(xiàn)不發(fā)生移動(dòng)，住房市場(chǎng)均衡狀態(tài)不變，房?jī)r(jià)不上升，但由于存在容積率管制和高度限制等，住房供給實(shí)際減少，因此房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。

圖2 土地市場(chǎng)和住房市場(chǎng)供需曲線(xiàn)（2）

圖3 土地市場(chǎng)和住房市場(chǎng)供需曲線(xiàn)（3）

圖4 2001—2009年北京市住宅開(kāi)發(fā)與價(jià)格

四、實(shí)證分析

觀察圖4可知，自從北京市實(shí)行土地供應(yīng)管制以來(lái)，實(shí)際土地供應(yīng)大大減少，且2005年到2008年實(shí)際土地供應(yīng)量甚至還達(dá)不到計(jì)劃的水平，而完成住宅土地開(kāi)發(fā)的面積同樣是自實(shí)行土地供應(yīng)管制以來(lái)大大減少。2004年到2005年的土地供應(yīng)量出現(xiàn)了明顯減少，一方面是因?yàn)椤蛾P(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性土地一律都要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓?zhuān)郧笆⑿械囊詤f(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地的做法被正式叫停，就是所謂的831大限；另一方面，也是因?yàn)?005年土地供應(yīng)管制的實(shí)行。從圖4中土地供應(yīng)量和住宅價(jià)格之間變化關(guān)系可以看出的基本情況是：土地供應(yīng)量與住宅均價(jià)的走勢(shì)是相反的。

自從2005年實(shí)行了土地供應(yīng)管制后，住宅價(jià)格明顯增長(zhǎng)，可以判斷土地供應(yīng)量減少對(duì)于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)可能存在明顯作用。完成開(kāi)發(fā)土地面積相比實(shí)際土地供應(yīng)面積要小，說(shuō)明存在開(kāi)發(fā)商囤積土地現(xiàn)象，但我們發(fā)現(xiàn)近幾年它們的差值并非很大，所以其對(duì)房?jī)r(jià)的影響有限。

對(duì)北京市土地供應(yīng)管制與房?jī)r(jià)關(guān)系的相關(guān)研究同樣可以說(shuō)明這一點(diǎn)。項(xiàng)衛(wèi)星、李宏瑾運(yùn)用廣義差分回歸、協(xié)整檢驗(yàn)和誤差修正模型進(jìn)行的計(jì)量研究表明，土地供應(yīng)緊縮導(dǎo)致短期房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的相對(duì)短缺，從而加劇了供求矛盾，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲。任榮榮等以北京市為例，通過(guò)Granger因果關(guān)系模型和多元線(xiàn)性回歸模型的構(gòu)建和檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)土地供應(yīng)是影響北京市房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素。

但我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，雖然2005年土地供應(yīng)量暴減，但是同期北京市房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)暴增，而是在2005到2007年間，出現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)。這之間是不是存在的明顯的滯后性呢？而如果存在滯后性，滯后時(shí)間又是多久呢？

中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)研究院基于Panel Data模型的土地供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究基本思路是通過(guò)模型的構(gòu)建來(lái)反映土地供應(yīng)量增減對(duì)房?jī)r(jià)的影響及其作用機(jī)制。土地供應(yīng)量與房?jī)r(jià)的關(guān)系模型，通過(guò)統(tǒng)計(jì)參數(shù)的顯著性及其大小來(lái)確定土地供應(yīng)量是否影響房?jī)r(jià)及其影響力的大小。結(jié)論是，在5%的顯著性水平下，只有上一年的土地供應(yīng)量才影響房?jī)r(jià)，其余年份的土地供應(yīng)量均不影響房?jī)r(jià)。如所預(yù)想的，土地供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)影響為負(fù)，即土地供應(yīng)量增加，房?jī)r(jià)下降，供應(yīng)量減少，房?jī)r(jià)上升。當(dāng)然具體是滯后一年還是兩年或是更久，從研究結(jié)果和實(shí)際看并不一定明確，這和數(shù)據(jù)的選取以及搜集方式有很大的關(guān)系。但從實(shí)際情況看，這個(gè)滯后時(shí)間應(yīng)該是一到兩年。

圖5 2005—2009年北京市住宅土地實(shí)際供應(yīng)量與房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比的關(guān)系

從圖5可以看出，自從土地供應(yīng)管制以來(lái)，房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租金比一直在上升，且和住宅實(shí)際土地供應(yīng)量變化方向大體一致，2007年到2008年土地實(shí)際供應(yīng)量減少，而同期房?jī)r(jià)收入比也出現(xiàn)小幅下降，房?jī)r(jià)租金比維持平穩(wěn)。

圖6 城市人口增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

圖6顯示了住宅價(jià)格增長(zhǎng)率和城市人口增長(zhǎng)率的關(guān)系，城市人口增長(zhǎng)率同樣是非常穩(wěn)定的，走勢(shì)上同房?jī)r(jià)有一定正關(guān)聯(lián)，但影響非常小。

圖7 城市居民收入水平增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

圖7顯示了住宅價(jià)格增長(zhǎng)率和人均收入增長(zhǎng)率的關(guān)系。我們說(shuō)收入增長(zhǎng)率相對(duì)穩(wěn)定，其走勢(shì)幾乎與房?jī)r(jià)相同，即收入增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)有一定正影響，但影響并不明顯。

圖8 利率變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響

圖8顯示了住宅價(jià)格增長(zhǎng)率和貸款利率的變動(dòng)關(guān)系，得出貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)影響并不顯著的結(jié)論，可以認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的時(shí)候房?jī)r(jià)上漲貸款利率上調(diào)抑制投資，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好的時(shí)候房?jī)r(jià)增長(zhǎng)緩慢貸款利率下調(diào)刺激投資。

圖9 商品房銷(xiāo)售量增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

房地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積越多，說(shuō)明需求越大，較大的需求必定促使房?jī)r(jià)的上漲，因此，銷(xiāo)售面積應(yīng)該與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)關(guān)系。但我們發(fā)現(xiàn)，北京市銷(xiāo)售增長(zhǎng)并沒(méi)有太大變動(dòng)，所以對(duì)北京房?jī)r(jià)影響不顯著。

我們通過(guò)試圖運(yùn)用Ramsey模型了解土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)的關(guān)系。

f（k）=θ+n，即修正黃金率，意味著經(jīng)濟(jì)在最有均衡穩(wěn)定狀態(tài)下，資本邊際回報(bào)率應(yīng)等于人口增長(zhǎng)率n與時(shí)間偏好率θ之和；經(jīng)濟(jì)在此狀態(tài)下就是動(dòng)態(tài)有效的，該狀態(tài)也稱(chēng)為最優(yōu)均衡穩(wěn)態(tài)。此時(shí)的資本邊際回報(bào)率f（k）就是我們所要尋找的資產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值，即資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值就是經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)均衡穩(wěn)態(tài)下的資本邊際收益率。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值的確定是最優(yōu)均衡穩(wěn)定狀態(tài)下的資本邊際回報(bào)率，應(yīng)當(dāng)剔除通貨膨脹率β的影響，資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值可以進(jìn)一步表示為：J=θ-β+n，資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值取決于三個(gè)因素：第一個(gè)因素是消費(fèi)者的心理因素，即把當(dāng)前的收入儲(chǔ)蓄起來(lái)以待將來(lái)消費(fèi)的意念強(qiáng)度，一方面與消費(fèi)者收入多少有關(guān)，一方面與當(dāng)前儲(chǔ)蓄的未來(lái)預(yù)期增長(zhǎng)有關(guān)，因此其大小等于利率（實(shí)際中我們?nèi)?年以上金融機(jī)構(gòu)貸款利率作為最大報(bào)酬率，取一年期存款利率作為最小報(bào)酬率）；第二個(gè)因素是通貨膨脹率，通脹越高對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的侵蝕就越嚴(yán)重，因此當(dāng)剔除；第三個(gè)因素是人口增長(zhǎng)率n，其值越大，說(shuō)明勞動(dòng)力增長(zhǎng)率越大，資產(chǎn)價(jià)值越大。

圖10 商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率與最大報(bào)酬率、最小報(bào)酬率的關(guān)系

從2005年到2007年，我國(guó)房?jī)r(jià)特別明顯偏離其基礎(chǔ)價(jià)值，這期間的差距就是我們常說(shuō)的泡沫，而這一特征在2007年達(dá)到了巔峰，到了2008年房?jī)r(jià)增速相對(duì)降低到合理范圍，但由于此前的泡沫累計(jì)，泡沫依然存在，而且2009年又有繼續(xù)上升態(tài)勢(shì)，而此前我國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)基本在理性區(qū)域甚至在2003年之前長(zhǎng)期處于低估值狀態(tài)。我們說(shuō)2005年開(kāi)始的土地供應(yīng)管制減少了土地供給，這有可能是導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫的原因之一。

五、結(jié)論

綜上所述，土地供應(yīng)管制減少了住宅土地的實(shí)際供應(yīng)量，導(dǎo)致北京市住宅價(jià)格的上漲，而且這個(gè)上漲存在滯后性，滯后期大約是一到兩年。同期城市人口增長(zhǎng)率、城市人均收入增長(zhǎng)率、開(kāi)發(fā)商貸款利率變化以及商品房銷(xiāo)售量變化對(duì)北京市房?jī)r(jià)上漲存在一定作用，但影響均非常小，開(kāi)發(fā)商囤積土地的行為對(duì)房?jī)r(jià)的影響同樣非常有限。而且我們還認(rèn)為，從2005年開(kāi)始北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始存在泡沫，這也與土地供應(yīng)管制有很大關(guān)系。

[1]鄭娟?duì)枺夯赑anel Data模型的土地供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究[J].中國(guó)土地科學(xué)，2009（4）.

[2]鄭娟?duì)枺和恋毓?yīng)模式和供應(yīng)量影響房?jī)r(jià)的理論探索與實(shí)證研究[D].浙江大學(xué)，2008.

[3]任榮榮、劉洪玉：土地供應(yīng)對(duì)住房供應(yīng)的影響研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2008（3）.