周政華

燕郊在享受到房地產(chǎn)所帶來(lái)的巨大好紅利的同時(shí)，睡城的副作用也在一點(diǎn)點(diǎn)地暴露

930路公共汽車(chē)一出北京地界，第一站就是燕潮酩酒廠。乘客還沒(méi)有下車(chē)，一雙雙舉著樓盤(pán)廣告的手就伸到了車(chē)門(mén)外，爭(zhēng)搶著在第一時(shí)間把廣告推銷(xiāo)出去。這樣的廣告宣傳單，從國(guó)貿(mào)起點(diǎn)站就有人在不斷地散發(fā)。

到了燕潮酩酒廠，102國(guó)道幾乎成了地產(chǎn)一條街。潮白人家、東方夏威夷水岸、燕京航城、上上城……售樓部一家連著一家開(kāi)，巨大的二手房交易中心占據(jù)了近百米的街面。各色樓盤(pán)廣告條幅，在四月的春風(fēng)中亂舞，空氣中還夾雜著嗆鼻的塵土。

這就是燕郊鎮(zhèn)，隸屬河北省三河市，離北京國(guó)貿(mào)不到30公里。自去年9月河北省要求外地人購(gòu)房需一次性付款之后，燕郊便進(jìn)入了史上最為糾結(jié)的樓市調(diào)整，這座河北小鎮(zhèn)突然發(fā)現(xiàn)，北京的“睡城”越來(lái)越難當(dāng)了。

樓市再調(diào)整

“享受北京為時(shí)不晚”“還你一個(gè)北京夢(mèng)”——視線所及之處的戶外廣告，無(wú)不把目標(biāo)鎖定在北京上班族身上。

今年1月12日，當(dāng)“河北環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室”以及“河北省加快環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)工作辦公室”這兩塊牌子，掛在燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)大廈六層的一間辦公室門(mén)外時(shí)，開(kāi)發(fā)商正憧憬著樓市的又一輪火爆。但在接下來(lái)的幾個(gè)月，燕郊的樓市卻走到相反的方向。

4月7日，《中國(guó)新聞周刊》記者來(lái)到燕郊華泰憶江南項(xiàng)目售樓部發(fā)現(xiàn)，偌大的售樓大廳里，除了三位售樓處工作人員外，沒(méi)有一個(gè)看房人。在看房登記表上，也只有稀稀落落為數(shù)不多的簽名，最近一周，平均每天只有3到5個(gè)客戶來(lái)看房。

與華泰憶江南一街之隔的星河185項(xiàng)目，僅有兩個(gè)銷(xiāo)售人員坐在前臺(tái)，現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有一個(gè)客戶。在潮白人家售樓處，前來(lái)看房的人也沒(méi)能突破個(gè)位數(shù)，大部分銷(xiāo)售坐在大廳的沙發(fā)上擺弄手機(jī)。偶爾來(lái)了一個(gè)客戶，銷(xiāo)售們便騰地從沙發(fā)起身，沖到門(mén)外迎接。

銷(xiāo)售對(duì)樓盤(pán)的介紹，幾乎都是圍繞著一個(gè)中心：北京。從潮白人家的交通區(qū)位圖看上去，燕郊仿佛就是北京的一部分，省市界限被刻意模糊，取而代之的是對(duì)兩條交通動(dòng)脈的突出：通燕高速和尚未通過(guò)審批的北京地鐵6號(hào)線燕郊延長(zhǎng)線，就像兩條臍帶，把燕郊和北京牢牢地拴在一起。

三河市政府的官方網(wǎng)站，在描述它的地理位置時(shí)，也會(huì)把北京和天津當(dāng)作天然的坐標(biāo)系：“三河地處北京東大門(mén)，位于京津唐經(jīng)濟(jì)區(qū)域腹地，是河北省實(shí)施環(huán)京津戰(zhàn)略的最前沿。西距北京天安門(mén)和首都機(jī)場(chǎng)均為30公里，南距天津港125公里，東距唐山港121公里?！?/p>

發(fā)展房地產(chǎn)曾經(jīng)是一些河北縣市最好的選擇之一，燕郊政府較早地意識(shí)到這一點(diǎn)，從而成功地把地理優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)繁榮。2008年后，隨著萬(wàn)科、富力、綠地、合生創(chuàng)展等一線地產(chǎn)公司的進(jìn)入，香河也加入了爭(zhēng)奪北京購(gòu)房人的競(jìng)爭(zhēng)之中。

離北京近、價(jià)格便宜，幾乎成為大部分燕郊樓盤(pán)的最大賣(mài)點(diǎn)。然而，當(dāng)燕郊新建住宅均價(jià)在今年初首度突破8500元、個(gè)別樓盤(pán)賣(mài)到1萬(wàn)元之后，高房?jī)r(jià)迅速地把地理位置的微弱優(yōu)勢(shì)給抵消了。這時(shí)，睡城遭遇到了價(jià)格的瓶頸。

在燕郊，幾乎沒(méi)有銷(xiāo)售人員承認(rèn)房子不好賣(mài)，只有一塊廣告牌不經(jīng)意間道出實(shí)情。萊茵佳苑售樓處的整個(gè)外墻，都被刷上廣告，紅底白字的廣告語(yǔ)，多少透露了當(dāng)下燕郊樓市的低迷：“我們不扛，4300本周清盤(pán)?！睆V告中的價(jià)格還不到當(dāng)?shù)匦卤P(pán)均價(jià)的一半。

種種跡象表明，4月之后，燕郊樓市已悄然進(jìn)入新一輪的調(diào)整。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商大多選擇觀望?！吨袊?guó)新聞周刊》記者了解到，潮白人家、星河185等大盤(pán)的開(kāi)盤(pán)時(shí)間均未確定，星河185的預(yù)售價(jià)格也尚未公布。

燕郊樓市歷來(lái)與北京亦步亦趨。2008年，北京樓市暴漲時(shí)，燕郊房?jī)r(jià)也首度突破6000元；到了2010年，北京樓市均價(jià)突破1.5萬(wàn)元時(shí)，燕郊的房?jī)r(jià)也漲至8000元左右。在過(guò)去的半年里，燕郊房地產(chǎn)就與北京一道，經(jīng)歷了一輪過(guò)山車(chē)似的行情大逆轉(zhuǎn)。

2010年上半年，燕郊房?jī)r(jià)達(dá)到頂峰時(shí)，新開(kāi)樓盤(pán)每平米售價(jià)接近1萬(wàn)元。隨后，政府向火熱的樓市潑了兩瓢冷水：8月，河北省規(guī)定外地人購(gòu)房，需提供1年以上社?；蚣{稅證明，首付也一并提高到5成后，燕郊樓市銷(xiāo)量掉頭往下；次月，河北省政府的“限外令”又再次升級(jí)，要求外地人購(gòu)房需全款后，燕郊新盤(pán)樓價(jià)曾一路下探到7000元。

對(duì)于主要面向北京客戶的燕郊開(kāi)發(fā)商，“限外令”無(wú)異于當(dāng)頭棒喝。一位樓盤(pán)銷(xiāo)售告訴《中國(guó)新聞周刊》記者，在“限外令”出臺(tái)之前，來(lái)燕郊買(mǎi)房的，基本上都是在京工作的非京籍的上班族，但此后，山西、江浙炒房團(tuán)成了購(gòu)買(mǎi)主力。

銀行房貸政策由松到緊，直接引發(fā)了購(gòu)房人群的轉(zhuǎn)變。河北“限外令”剛出臺(tái)時(shí)，燕郊部分項(xiàng)目銷(xiāo)售稱，非河北戶籍人士，若能提供1年以上北京社?；蚣{稅證明也能設(shè)法提供銀行貸款。這種打擦邊球的做法，主要是為了吸引受北京“限購(gòu)”影響的人群來(lái)燕郊購(gòu)房。

但到了3月底、4月初，《中國(guó)新聞周刊》從多家燕郊樓盤(pán)銷(xiāo)售處獲悉，非河北戶籍購(gòu)房只能一次性付款。僅有兩家樓盤(pán)銷(xiāo)售表示，可以協(xié)助客戶先將戶口遷至大廠、香河等燕郊鄰縣，費(fèi)用大概在1.5萬(wàn)元左右，之后購(gòu)房，即可繞開(kāi)“限外令”的全款要求。一些樓盤(pán)要求客戶在參加排號(hào)前，需提供在燕郊當(dāng)?shù)劂y行1.5萬(wàn)元的存款證明，體現(xiàn)“誠(chéng)意”。

“睡城”走到十字路口

樓市調(diào)整，也許只是“睡城”變革的開(kāi)始。

自2004年，北京樓市啟動(dòng)首輪暴漲以來(lái)，燕郊樓市由此進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)7年的地產(chǎn)“大躍進(jìn)”：2004年，燕郊的住宅總量不到100萬(wàn)平方米，到2008年，這個(gè)數(shù)字就突破了700萬(wàn)，接近北京當(dāng)年全年供應(yīng)量的一半。

與此同時(shí)，2000年以后，包括燕郊鎮(zhèn)和燕郊高新區(qū)的財(cái)政收入，基本上每5年翻兩番。從那一年開(kāi)始，燕郊嘗到了土地財(cái)政的甜頭。

到了2008年，根據(jù)三河市在當(dāng)年上調(diào)的基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)定，燕郊鎮(zhèn)一類(lèi)住宅用地的基準(zhǔn)價(jià)為120萬(wàn)元/畝，為三河市城區(qū)同類(lèi)住宅用地價(jià)格的1.6倍，燕郊成為三河市乃至整個(gè)廊坊市地皮最貴的地方。

但若與北京市在2002年制定的一類(lèi)住宅用地的最高基準(zhǔn)價(jià)格相比，燕郊地價(jià)只是后者的四分之一，這意味著燕郊發(fā)展房地產(chǎn)，仍有成本優(yōu)勢(shì)。

龐大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，吸納了大批人口入住。三河市副市長(zhǎng)、燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)主任谷正海在一次公開(kāi)場(chǎng)合表示，截至2009年底，整個(gè)燕郊的人口接近35萬(wàn)，其中半數(shù)居民的工作地為北京。

在公開(kāi)場(chǎng)合，政府和公司更愿意稱北京東燕郊，而不是三河燕郊?，F(xiàn)實(shí)生活中，自詡河北“飛地”的燕郊，已經(jīng)成為北京的睡城。換個(gè)角度看，如果說(shuō)固安、大廠的工業(yè)園扮演著承接北京工業(yè)轉(zhuǎn)移的角色，那么燕郊，無(wú)疑起到了分流北京的人口作用。但是由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移仍然處于初期階段，更多人只是把這里當(dāng)作睡覺(jué)的地方。

一位接近燕郊政府的人士告訴《中國(guó)新聞周刊》記者，最好的模式當(dāng)然是居住與工作地合一，但目前這種理想，仍受制于北京和河北的經(jīng)濟(jì)協(xié)同水平。

隨著十多萬(wàn)的北京工作族的入住，燕郊在享受到房地產(chǎn)所帶來(lái)的巨大好紅利的同時(shí)，睡城的副作用也在一點(diǎn)點(diǎn)地暴露：早晚高峰時(shí)，通燕高速上，車(chē)也開(kāi)不快了，930公汽被擠得水泄不通，早晚通勤人數(shù)超過(guò)10萬(wàn)人；周末購(gòu)物時(shí)，人們發(fā)現(xiàn)超市也變得擁擠不堪；上醫(yī)院看病，有時(shí)也得花上十幾分鐘掛號(hào)，直到一年多前，燕郊才有了第一座三甲醫(yī)院。

流傳多年的“并入北京”、修建連接通州的輕軌的民間猜測(cè)，始終未得到兩地政府的正式回應(yīng)。北京市規(guī)劃委員會(huì)主任黃艷今年3月22日在北京城市服務(wù)管理廣播稱，“肯定會(huì)在提高（北京到燕郊）公共交通能力上做文章，但具體用城際鐵路還是城市軌道交通的方式還在論證之中?！?/p>

黃艷透露的另一番信息，或多或少地預(yù)示了睡城模式的黯淡未來(lái)。“北京最近大量配置公租房，會(huì)引導(dǎo)就業(yè)的職工居住在北京?！?黃艷表示，北京市計(jì)劃在“十二五”期間提供100萬(wàn)套左右的公租房，解決中低收入者的住房問(wèn)題。

燕郊當(dāng)?shù)匾晃皇蹣侨藛T對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，如果外地戶籍在京工作人員也有資格租公租房，那么燕郊房子可能就更難賣(mài)了。

考驗(yàn)“睡城”模式還有來(lái)自土地資源的硬約束。在燕郊，潮白河以東、102國(guó)道以北、距離北京最近的燕郊黃金地段的土地，大部分已開(kāi)發(fā)完畢。近兩年來(lái)，燕郊幾乎沒(méi)有新的住宅用地上市，類(lèi)似上上城、燕郊的百萬(wàn)平米大盤(pán)變得越來(lái)越少。

工業(yè)用地的供應(yīng)也變緊張了。在北京后花園的光環(huán)之下，人們往往忽視了燕郊的工業(yè)成就。這個(gè)不大的地方，大概貢獻(xiàn)了三河市近7成的工業(yè)產(chǎn)值。成立于1992年的燕郊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，2010年底，升格為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，當(dāng)年整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)值達(dá)到200億元。

開(kāi)發(fā)區(qū)最初的遠(yuǎn)期規(guī)劃占地面積為80平方公里，目前建成區(qū)大概在50平方公里左右。眼下182家企業(yè)以及未來(lái)即將落戶的數(shù)十家企業(yè)，還需要更多土地進(jìn)行生產(chǎn)。

如何平衡工業(yè)用地與住宅用地的供應(yīng)？從全國(guó)范圍來(lái)看，這也是地方政府拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展兩種思路的交鋒：大干快上發(fā)展房地產(chǎn)，還是細(xì)水長(zhǎng)流搞工業(yè)？一位接近三河市政府的人士對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，短期看，發(fā)展房地產(chǎn)能夠更快地拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總量和財(cái)政收入的增長(zhǎng)，但長(zhǎng)期而言，工業(yè)能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供更為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

這也是睡城燕郊的糾結(jié)之處。三河市基準(zhǔn)地價(jià)表，或多或少勾勒了政府的思路。近年最新調(diào)整的地價(jià)顯示，燕郊一類(lèi)工業(yè)用地價(jià)格為40萬(wàn)元/畝，正好是一類(lèi)住宅用地價(jià)格的三分之一。

燕郊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的每一次土地利用，都意味著當(dāng)?shù)卣陂L(zhǎng)期和短期利益之間的抉擇。 ★