□文/張保柱 應 濼

一、引言

2009年以來，我國市場上炒地風氣嚴重，部分城市房價上漲過快，整個房地產(chǎn)市場發(fā)展處于不穩(wěn)定狀態(tài)。財政部等中央五部門為了規(guī)范土地市場，控制房價過度上漲，在2009年底出臺了《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，即規(guī)定土地首付款比例上升至50%的政策，但是這一政策的實際影響不是很理想。因此，2010年中央政府又出臺了國務院辦公廳《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“國 11條”）、國土資源部《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》（“國19條”）等政策。本文將從博弈視角分析中央、地方政府和開發(fā)商在這些調控政策出臺后的策略選擇，并在此基礎上提出建議。

二、博弈模型的建立

（一）模型組成要素。本文運用博弈擴展式形式分析中央、地方政府和開發(fā)商在面對一系列宏觀調控政策時的博弈（以土地首付比例上升為基礎），本模型主要由以下方面組成:

1、參與人集合。以 N=｛0、1、2、3｝表示，這里參與人0表示“自然”，即對博弈無具體作用，參與人1、2、3分別表示中央政府、地方政府和開發(fā)商。

2、事件順序。這是一個定義在結點集K上的某種二元關系R，R包含了適用于這些事件的優(yōu)先標準。設X1、X2分別表示中央政府放寬實施政策和嚴格實施政策；由于 X2存在，導致 Y21、Y22可能存在（Y21、Y22分別指地方政府放寬實施政策和嚴格實施政策）；由于Y21存在，導致Z211存在（Z211表示開發(fā)商繼續(xù)圈地），由于Y22的存在，導致 Z221、Z222存在（Z221、Z222分別表示開發(fā)商選擇以變相開發(fā)高檔樓盤為主的策略和以開發(fā)中低檔樓盤為主的策略）。于是就有 X2RY21RZ211，X2RY22RZ221，X2RY22RZ222。

3、行動順序。在中間結點標出參與人i∈N，表示在該點參與人i作出的決定。

4、收益。終點結z∈Z，具有與之相連的實向量∏（Z），表示在該博弈中每一個參與人獲得的收益。在博弈中，設自變量L表示土地首付比例，列出各方的收益函數(shù):

對于中央政府，本模型選取土地供求平衡、房地產(chǎn)價格穩(wěn)定、開發(fā)商總體素質提高為收益點。假設中央政府的收益函數(shù)為:S1i=a1m1L-b1（-n1L）+c1g1L。其中，m1L、n1L、g1L分別表示全社會土地供求平衡、普通商品房的房價同比向上變動幅度、開發(fā)商的總體素質，a1、b1、c1（均非負數(shù)）分別表示因變量S1i的三個影響因素能直接相加的折算系數(shù)。假設上述收益函數(shù)的理由是:①提高L會使部分開發(fā)商因資金能力不足而退出市場，土地需求就會有所減少，供不應求的現(xiàn)狀就會有所改變，這符合中央政府調控意圖，即m1L、S1i均隨L同向變化；②提高L和“國11條”、“國19條”等的實施會使幸存下來的開發(fā)商可用的開發(fā)資金大幅減少，即只能開發(fā)中小型的普通商品房，市場上中小戶型比例就會有所上升，其價格上漲速度就會逐漸放緩甚至下降，中央政府的收益就會增大，即n1L隨L反向變化，S1i隨n1L反向變化；③提高L將會使部分實力弱、素質低的企業(yè)被淘汰，整個行業(yè)里的企業(yè)總體素質就會變高，中央政府的收益就會增大，即g1L、S1i均隨L同向變化。

對于地方政府來說，本模型選取地方土地供求平衡、房價穩(wěn)定、地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)素質提高、財政收入穩(wěn)定為收益點。假設地方政府的收益函數(shù)為:S2i=a2m2L-b2（-n2L）+c2g2L。其中，m2L、n2L、g2L 分別表示地方土地供求平衡、地方普通商品房價格同比向上變動幅度、地方房地產(chǎn)企業(yè)素質，a2、b2、c2的含義分別與 a1、b1、c1相同。假設上述收益函數(shù)的理由是:①類似對中央政府收益函數(shù)的上述分析，提高L會使m2L、S2i均隨L同向變化；②類似對中央政府收益函數(shù)的上述分析，實施提高L等政策會使n2L隨L反向變化，S2i隨n2L反向變化；③類似對中央政府收益函數(shù)的上述分析，提高L會使g2L、S2i均隨L同向變化。

對于幸存的開發(fā)商來說，在本模型中企業(yè)可用于開發(fā)的資金、競爭對手的數(shù)量等是其關注重點。假設開發(fā)商收益函數(shù):S3i=-a3iL-b3（-jL）-c3kL。其中，iL、jL、kL分別表示可用于開發(fā)的流動資金、競爭對手的數(shù)量、樓盤開發(fā)周期，a3、b3、c3的含義分別與 a1、b1、c1相同，假設上述收益函數(shù)的理由是:①提高L將會使開發(fā)商可用于開發(fā)的資金減少，即iL隨L反向變化，且在“國19條”規(guī)定下，會使幸存下來的開發(fā)商一次性開發(fā)規(guī)?？s小其收益就會降低，即S3i會隨iL正向變化；②提高L將會使開發(fā)商優(yōu)勝劣汰，但幸存下的開發(fā)商的競爭對手數(shù)量就會減少（即jL隨L反向變化），這會使該開發(fā)商在市場中的份額、收益相對增加，即S3i隨jL反向變化；③提高L并實施“國11條”、“國19條”等，幸存下來的開發(fā)商快速回籠資金的需求就會擴大，項目的開發(fā)周期就需要縮短（即kL會隨L反向變化），開發(fā)商一次性開發(fā)大規(guī)模項目的可能性就會減小，收益降低，即S3i隨kL同向變化。

（二）博弈擴展模型的建立。假設所有參與人都是理性的，即嚴格追求自身利益的最大化。于是得到博弈模型圖1、圖2。（圖 1、圖 2）

圖1 首付比例提高后各方簡易博弈模型

如圖所示，本模型中參與者1的策略為 xi∈Xi=（x1，x2）=（放寬實施，嚴格實施），參與者 2 的策略為 y2i∈Y2i=（Y21，Y22）=（放寬實施，嚴格實施），參與者3的策略為 z2ij∈Z2ij=（Z211，Z221，Z222）=（圈地、以變相開發(fā)高檔樓盤為主、以開發(fā)中低檔樓盤為主）。

三、博弈分析

（一）博弈第一階段分析。在這個博弈模型的第一階段中央政府策略為xi∈Xi=（x1，x2）=（放寬實施，嚴格實施），收益函數(shù)為 S1i=a1m1L-b1（-n1L）+c1g1L。

當xi=x1=放寬實施時，假定中央政府通知各地暫緩實施《進一步加強土地出讓收支管理的通知》等相關調控政策，或又做出允許地方適度變通執(zhí)行這些通知的補充性說明。這時作為理性人的地方政府為追求自身利益的最大化，必將通過增加土地出讓金收入來彌補近年金融危機影響其他行業(yè)稅收下降帶來的損失，且中央政府選擇x1（放寬實施）的策略，于是地方政府會大膽放寬政策。而作為理性人的開發(fā)商為追求自身利益必會繼續(xù)大肆圈地。這樣，地價、房價就會繼續(xù)上漲，中低收入者會更買不起住房，社會穩(wěn)定就會受到威脅。所以，當中央政府選擇xi=x1=放寬實施時，博弈會馬上結束，中央政府的收益函數(shù)中各項均為負值，即s11<0。

既然博弈第一階段的結果分析表明當xi=x1時將使中央政府和整個社會遭受損失，那么中央政府就會選擇xi=x2=嚴格實施的策略。于是，博弈進入第二階段。

（二）博弈第二階段分析。在這個博弈模型的第二階段中，中央政府要求地方政府嚴格執(zhí)行《進一步加強土地出讓收支管理的通知》和上述的后續(xù)政策，地方政府的策略選擇空間為 y2i∈Y2i=（y21，y22）=（放寬實施，嚴格實施）。

當y2i=y21=放寬實施時，會有博弈第一階段時的結果，唯一的區(qū)別是地方政府要時刻擔心中央政府的稽查和追究。所以s22

當y2i=y22=嚴格實施時，即地方政府嚴格實施政策，這時至少在一定程度上能有效地降溫土地市場，減少開發(fā)商大肆圈地，抬高地價的現(xiàn)象。所以s13>s12=s11，s23>s22>s21。

既然博弈第二階段的結果分析表明當y2i=y22時能使整個社會獲得的收益比y2i=y21時要大，地方政府就將選擇y2i=y22=嚴格實施的策略。于是，博弈進入第三階段。

圖2 首付比例提高后各方具體博弈圖

（三）博弈第三階段分析。在這個博弈模型的第三階段中，中央政府和地方政府嚴格執(zhí)行《進一步加強土地出讓收支管理的通知》和上述的后續(xù)政策。此時，開發(fā)商策略選擇空間為 z22j∈Z2ij=（z221，z222）=（以變相開發(fā)高檔樓盤為主，以開發(fā)中低檔樓盤為主）。

當Z2ij=z221=以變相開發(fā)高檔樓盤為主時，雖然“國19條”中規(guī)定要確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房的建房用地不低于所有住房建設用地供應總量的70%，但是由于國家對自住型中小套型商品房沒有明確的定義，所以開發(fā)商可以變相地開發(fā)高檔住宅，這就會使得市場上中低檔樓盤房源比例實際沒有提高，其價格就很難有下降的趨勢，當然此時中低收入者仍會買不起房子，社會和諧會遭受破壞。對社會的消極影響意味著中央收益的損失，中央政府將進一步要求嚴格實施政策，直到這種消極影響消除。

當Z2ij=z222=以開發(fā)中低檔樓盤為主時，會使得市場上中低檔樓盤房源比例變大，那么其價格上漲速度就會有所放慢或下降，更多中、低收入者就能實現(xiàn)“居者有其屋”的夢想。

因此，本博弈模型中的均衡策略為｛中央政府，地方政府，開發(fā)商｝=｛x2，y22，z222｝=｛嚴格實施政策，嚴格實施政策，以開發(fā)中低檔樓盤為主｝。

四、結論

（一）模型風險應對。通過上述分析，本模型中存在均衡策略能有效地控制圈地、房價高的現(xiàn)狀。但這個均衡策略仍存在一定的風險，需政府及相關部門采取適當?shù)呐涮状胧?/p>

首先，從政府保證均衡策略實施的角度分析。中央政府必須加強對地方政府的監(jiān)督，地方政府自身應奉行可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，還應改變地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、銀行利益鏈環(huán)環(huán)相扣的現(xiàn)狀，且可考慮切斷地方政府對土地的過度依賴，在嚴格保護耕地與國家掌握城市土地所有權的前提下，試著把土地交易交給專業(yè)公司進行處置，政府回歸到監(jiān)督者的角色。

其次，從開發(fā)商保證均衡策略實施的角度分析。由于政府至今沒有對自住性中小套型商品房等概念下明確的定義，且“國19條”中規(guī)定禁止提供別墅用地，這就使得高檔住宅將會越來越稀缺，所以本模型中有實力的開發(fā)商可能會選擇以變相開發(fā)高檔住宅為主的策略。因此，建設部等部門可以出臺自住性中小套型商品房的概念標準，嚴格限制開發(fā)商變相開發(fā)高檔住宅；而政府拍賣的土地應嚴格規(guī)定其容積率、建筑密度和具體套型面積及比例。

（二）建議

首先，從供需角度分析。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場存在人們對住房的需求大大超過市場供給的現(xiàn)象，在這種嚴重供不應求的情況下，國家單從抑制需求方面控制房價是不夠的，而需要增大普通住宅土地、保障性住房的供給。

其次，從土地出讓方式角度分析。在現(xiàn)行土地出讓制度中使用最多的是拍賣方式，這種方式簡便，但易抬高地價。政府可以探索一種更好的土地出讓制度，在確定土地出讓最低價的基礎上，將開發(fā)商擬建項目的具體數(shù)據(jù)考慮進去，如擬建項目的建設周期、中小戶型的比例、客戶人群定位、房價定位區(qū)間等。

最后，為了實現(xiàn)“居者有其屋”的理想，可以盡快制定《住房保障法》，使現(xiàn)行的住房保障制度具有法律保障。保障性住房供給不足及分配不公的現(xiàn)象從法律上得到重視，確確實實地分流住房需求、平抑房價。

但有些問題仍然值得深思，近期出臺的一系列房地產(chǎn)調控政策，無疑使開發(fā)商拿地條件更復雜，難度更大，成本更高，但這會不會恰恰也成了開發(fā)商提高房價的理由呢？在信貸方面，雖然近期銀行對首次、多次購房和首付比例房貸利率都有所收緊，但對開發(fā)商的貸款額度卻未有明顯規(guī)定，那么即使在“國19條”等嚴格實行的情況下是否開發(fā)商仍可以通過向銀行借款取得土地呢？

[1]費爾南多.維加-雷東多.經(jīng)濟學與博弈理論 [M].上海:上海人民出版社，2006.9.

[2]張維迎.博弈論與信息經(jīng)濟學[M].上海:上海人民出版社，2006.

[3]盧新海，杜超.土地政策參與宏觀調控對房地產(chǎn)市場的影響 [J].中國房地產(chǎn)，2006.4.

[4]尚宇梅.經(jīng)濟適用房建設中各方主體博弈分析[J].建筑經(jīng)濟，2008.10.

[5]羅高瞻.近期房地產(chǎn)市場博弈分析[J].探索研究，2009.

[6]郭寶林.土地出讓金對房價的影響[J].統(tǒng)計觀察，2007.7.

[7]盧為民，于曉峰.土地政策在房地產(chǎn)市場調控中的作用[J].城市問題，2010.2.

[8]王芳芳，董驍.地方政府的“土地財政”及其弊端[J].城市問題，2010.2.

[9]宋春華.金融危機背景下的中國房地產(chǎn)業(yè)[J].建筑經(jīng)濟，2009.5.