文/江中帆

“優(yōu)勢證據(jù)”
扳倒“物權(quán)至上”

文/江中帆

借他人名義買房，帶來的是一場大麻煩。

房屋登記的產(chǎn)權(quán)人明明是友人夫妻，卻非要說是自己出資以朋友夫妻名義購買的不可，要求主張對房屋的所有權(quán)。那么，在“物權(quán)至上”的今天，憑手中僅有的證據(jù)，能否討回房屋？在普遍不被看好的情況下，權(quán)利主張人卻偏偏不服輸，打了一場不可為而為之的官司。而本案的發(fā)生，也為那些規(guī)避房地產(chǎn)住房信貸政策者敲響了一記警鐘。

借名購房埋禍端

現(xiàn)年31歲的葉瑋濤，與妻子馮琴同是江蘇省鹽城市人，現(xiàn)在江蘇省蘇州市擁有一家建筑安裝工程有限公司。其手下有一女會計，名為徐曉雯。因徐曉雯與丈夫劉建明也是江蘇省鹽城市人，緣于老鄉(xiāng)的情緣，而且年齡相仿，他們關(guān)系十分要好。

葉瑋濤、馮琴從事建筑安裝工程生意，十分看好房產(chǎn)的投資前景，雖然在蘇州市已置有兩套房產(chǎn)，但在國家一次又一次發(fā)出重拳調(diào)控房市的強(qiáng)烈信號下，深感投資房產(chǎn)將越來越困難，便計劃在國家出臺調(diào)控政策之前，再投資購買一套房產(chǎn)。

經(jīng)過一段時間的市場摸查，功夫不負(fù)有心人。2009年8月13日，葉瑋濤來到蘇州工業(yè)園區(qū)某房產(chǎn)中介公司門店咨詢購房事宜，該公司員工孫斌就向葉瑋濤介紹了蘇州工業(yè)園區(qū)百合花苑的一套房屋。葉瑋濤夫婦覺得該套房屋地點不錯，當(dāng)晚便在孫斌的介紹下，約房東周玉梅上門看房。

看過房后，葉瑋濤夫婦對房屋所處地理位置，以及戶型、價格都十分的滿意，為防夜長夢多，隨即在孫斌的見證下，當(dāng)場與周玉梅簽訂了定金合同。

次日，葉瑋濤來到中介公司，在葉瑋濤的要求及孫斌作為中介公司的見證下，葉瑋濤以徐曉雯的名義與周玉梅簽訂了《房屋買賣中介服務(wù)協(xié)議》。葉瑋濤為何要以徐曉雯的名義購買房屋呢？孫斌對此介紹說：“由于葉瑋濤說自己已有多處房產(chǎn)，根據(jù)國家政策只能貸款5成，所以希望能以他人名義購買。葉瑋濤提出可以以他的會計徐曉雯的名義購買。我就在定金合同原件后面抄下了徐曉雯的姓名和身份證號碼，去查詢是否可以貸款七成。后經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)徐曉雯可以貸款七成，我就告訴了葉瑋濤。葉瑋濤就說用徐曉雯的名義購買。”

2009年9月26日，蘇州工業(yè)園區(qū)國土房產(chǎn)管理局向徐曉雯頒發(fā)了該套房屋的房屋所有權(quán)證，房產(chǎn)證載明，共同共有人為劉建明。2009年9月底，房屋交付葉瑋濤，并由葉瑋濤一直實際居住使用。此后，該套房屋的上述付款票據(jù)和房屋所有權(quán)證書一直由葉瑋濤保管。

歸屬成迷起紛爭

2010年7月29日，因感情破裂，劉建明向法院起訴要求與徐曉雯離婚。在離婚訴訟中，劉建明要求將登記在劉建明、徐曉雯名下的位于蘇州市工業(yè)園區(qū)百合花苑的一套房產(chǎn)作為夫妻共同財產(chǎn)予在分割。

得知這一消息后，葉瑋濤、馮琴夫婦驚出一身冷汗，他們第一反應(yīng)就是：必須盡快將房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬確定下來，不然，自己的房屋豈不要旁落他人之手！然而，一個現(xiàn)實的問題是，房屋雖是自己出資購買，可自己手中僅有一些購房時的單據(jù)，而房屋產(chǎn)權(quán)人登記為劉建明、徐曉雯夫妻，現(xiàn)在劉建明昧著良心想將自己的房屋吞為己有，僅憑手中的證據(jù)，能否討回房屋？他們心中沒有底，便咨詢了一些法律人士。讓他們失望的是，法律人士答案幾乎一致：物權(quán)至上，要想打贏官司，希望渺茫。

希望渺茫，畢竟還是有希望。如果不拼一下，那就是徹底沒希望了。經(jīng)過慎重考慮，葉瑋濤、馮琴夫婦決定通過法律途徑討回自己的房屋，遂于2010年8月26日來到蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院，一紙民事訴狀，將徐曉雯、劉建明推上了被告席，開打了一場不可為而為之的官司。

庭審中，雙方圍繞房屋的歸屬焦點，唇槍舌劍，互不相讓。徐曉雯對此房產(chǎn)的真實所有權(quán)人是葉瑋濤、馮琴夫婦并無異議。徐曉雯的丈夫劉建明則認(rèn)為，對于物權(quán)的歸屬本人沒有舉證義務(wù)，葉瑋濤、馮琴夫婦只有在提供的證據(jù)足夠充分時，才能否定本人對于房屋的所有權(quán)。

2010年10月14日，在房屋歸屬糾紛案件審理過程中，劉建明訴徐曉雯離婚訴訟案，經(jīng)法院調(diào)解，達(dá)成調(diào)解協(xié)議，劉建明與徐曉雯離婚。對于百合花苑的房產(chǎn)，因涉及第三人的利益，雙方在離婚訴訟中同意待法院作出判決后再另行處理。

由于雙方都有相應(yīng)的證據(jù)證明自己的訴求，又沒有足夠的證據(jù)推翻對方的主張，訴訟房屋究竟應(yīng)歸何方，自然成迷。為了剝繭抽絲，盡可能還原事情的真相，法院做了大量的庭外調(diào)查工作。

審理中，法院查明徐曉雯在葉瑋濤、馮琴夫婦公司工資收入為每月1600元。劉建明自稱從事廢品生意，收入不固定。劉建明和徐曉雯在本案訴爭房屋交易前一年的銀行卡交易信息，劉建明提供銀行卡一張，最高余額為1.3萬元；徐曉雯提供銀行卡三張，最高余額為5.5萬元。

法院還調(diào)查了葉瑋濤、馮琴夫婦公司的財務(wù)賬簿，顯示2009年11月至2010年10月，每月支付“百合花苑房貸”各6200元，此外還有公司會計趙長松的證言。

由于訴爭房屋是孫斌居間介紹的，因此孫斌是最了解購房情況的案外人，審理中，法院依法對中介孫斌進(jìn)行詢問。孫斌證實2009年8月13日，葉瑋濤到其公司門店咨詢購房事宜，其就向葉瑋濤介紹百合花苑的房屋，并對之后葉瑋濤以徐曉雯的名義購買房屋的情況作了說明。

優(yōu)勢證據(jù)還真相

工業(yè)園區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，葉瑋濤、馮琴為使徐曉雯女兒落戶蘇州，自己能享受優(yōu)惠的貸款政策，便以徐曉雯的名義，與案外人周玉梅簽訂房屋買賣中介服務(wù)協(xié)議，爭議房屋所有權(quán)歸自己所有的情況，并提供了人證、物證予以證明。且徐曉雯亦明確認(rèn)可了葉瑋濤借用名義簽訂合同購買訴爭房屋并支付房款之事實。

涉案房屋登記在劉建明和徐曉雯名下，僅能證明劉建明和徐曉雯系該房屋登記的名義權(quán)利人，不能最終有效證明其為房屋的真正權(quán)利人。訴爭房屋的歸屬應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人的意思表示、購房款支付、房屋居住使用等情況綜合分析。

綜上，2010年12月13日，工業(yè)園區(qū)人民法院依法作出一審判決，判決確認(rèn)蘇州工業(yè)園區(qū)百合花苑的訴爭房屋歸葉瑋濤、馮琴所有。

一審判決后，劉建明不服，向江蘇省蘇州市中級人民法院提出上訴。

2011年5月11日，經(jīng)法院調(diào)解，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，約定訴爭房屋歸葉瑋濤、馮琴所有；葉瑋濤、馮琴自愿一次性補(bǔ)償劉建明5萬元，訴爭房屋的銀行抵押貸款由葉瑋濤、馮琴歸還。

本案的發(fā)生，還給人們帶來一些警示。為了規(guī)避住房信貸政策，借用他人名義購房，殊不知，雖然通過保留購房手續(xù)，以優(yōu)勢證據(jù)規(guī)則可以幫助討回房屋，但是，要達(dá)到優(yōu)勢證據(jù)的法律標(biāo)準(zhǔn)，并非易事。更主要的是，房屋產(chǎn)權(quán)登記的權(quán)利，不能對抗第三人，即如果名義產(chǎn)權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)讓給第三方，就不能向第三人追回房屋了。到時，即便能夠向借名人討回應(yīng)得的權(quán)利，也可能只是一紙判決?！?/p>

（文中人名、小區(qū)名系化名）

編輯：董曉菊 dxj502@163.com

法博士點評

“優(yōu)勢證據(jù)”扳倒了“物權(quán)至上”，法院判決的法律依據(jù)和法律理論基礎(chǔ)是什么呢？

有關(guān)法律人士指出，物權(quán)至上，是物權(quán)法的核心精神。但是，實際工作中，因一些主客觀因素，會造成物權(quán)登記內(nèi)容與實際內(nèi)容有出入，這就要求給予更正錯誤的法律途徑。據(jù)此，《物權(quán)法》第十九條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。問題是，權(quán)利人、利害關(guān)系人必須提供足夠的證據(jù)，足以推翻登記簿記載的事項。這就產(chǎn)生了一個優(yōu)勢證據(jù)的問題。

所謂優(yōu)勢證據(jù)規(guī)則是對雙方所舉證據(jù)的證明力進(jìn)行判斷時所確立的規(guī)則，屬于采信規(guī)則。即當(dāng)證明某一事實存在或不存在的證據(jù)的分量與證明力，比反對的證據(jù)更具有說服力，或者比反對的證據(jù)可靠性更高，由法官采用具有優(yōu)勢的證據(jù)認(rèn)定案件事實?！蛾P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十三條規(guī)定，便是優(yōu)勢證據(jù)的法律體現(xiàn)。