王先杰

一、房產(chǎn)稅相關(guān)政策

1.按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

2.按照《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕152號(hào)）的規(guī)定，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。注意該條由財(cái)稅[2010]121號(hào)代替。

3.按照財(cái)稅[2010]121號(hào)的規(guī)定，對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。第三條規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。

4.按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體自用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅，對(duì)于以上單位出租房產(chǎn)取得的租金收入應(yīng)按照12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。

5.房產(chǎn)稅計(jì)算方法：根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有以下兩種：（1）按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×（1-減除比例）×1.2%；（2）按租金收入計(jì)算，其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率（l2%）。

二、房產(chǎn)稅籌劃方案分析

1.土地核算有差異，房產(chǎn)稅籌劃思路改變

根據(jù)財(cái)稅地字第[86]文中規(guī)定，“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價(jià)。”房產(chǎn)原值包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施?！秾?shí)施〈企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉及其相關(guān)準(zhǔn)則問題解答》（財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)）的通知第九問中規(guī)定“執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前土地使用權(quán)價(jià)值作為無形資產(chǎn)核算而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不做調(diào)整，其土地使用權(quán)價(jià)值按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的期限平均攤銷?！币话闫髽I(yè)在執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前都是執(zhí)行行業(yè)會(huì)計(jì)制度，而行業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定“各種無形資產(chǎn)應(yīng)分期平均攤銷”。這樣處理，就可以使計(jì)入房產(chǎn)原值的無形資產(chǎn)價(jià)值為零。

例1：甲公司土地2001年1月1日前購入，賬面土地使用權(quán)價(jià)值1500萬元，剩余攤銷年限30年，開發(fā)時(shí)的房產(chǎn)成本3500萬元，尚可使用年限30年，假定房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值×（1-30%），在不考慮時(shí)間價(jià)值的情況分析如下：

方案一：按《無形資產(chǎn)準(zhǔn)則》規(guī)定將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入房產(chǎn)價(jià)值，30年共計(jì)征房產(chǎn)稅（1500+3500）×（1-30%）×1.2%×30=1260萬元；

方案二：若執(zhí)行會(huì)計(jì)[2001]43號(hào)文件，不將土地使用權(quán)計(jì)入房產(chǎn)原值，30年共計(jì)征房產(chǎn)稅3500×（1-30%）×1.2%×30=882萬元。

兩種核算方式相比較，方案二比方案一30年共少納房產(chǎn)稅1260-882=378萬元。

分析：財(cái)稅[2010]121號(hào)第三條規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等，因此上述方案不再適用。

2.房產(chǎn)整體出租房產(chǎn)稅可分解

例2：乙某公司是位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。由于公司巨額虧長期停產(chǎn)，后來把閑置房產(chǎn)（包括院落）整體對(duì)外出租，房產(chǎn)原值26407262.33元，2011年合同租金收入10190880.20元，按照國家稅收政策，房產(chǎn)稅為10190880.20*12%=1222905.62元，籌劃如下：

方案一：稅率選擇1.2%與12%

根據(jù)房產(chǎn)稅政策企業(yè)自用房產(chǎn)按照原值減除一定比例的1.2%繳納房產(chǎn)稅；對(duì)外出租按照租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。會(huì)計(jì)人員對(duì)比如下：1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)原值26407262.33，湖南省的減除比例為20%，計(jì)算如下26407262.33*（1-20%）*1.2%=253509.72元；房產(chǎn)出租2011年合同租金收入10190880.20，房產(chǎn)稅為10190880.20*12%=1222905.62元，兩種方法相差969395.90元。從結(jié)果看來，企業(yè)財(cái)務(wù)人員選擇了按房產(chǎn)原值計(jì)稅。

方案二：出租合同一分為二，房產(chǎn)稅劇減

該公司廠房對(duì)外出租包括庫房與場地以及物業(yè)費(fèi)，場地租金和物業(yè)費(fèi)不需要繳納房產(chǎn)稅，假若2011年租金收入10190880.20，房產(chǎn)稅為10190880.20*12%=1222905.62元；若租賃合同根據(jù)實(shí)際情況分開簽訂場地租金為300萬元、物業(yè)費(fèi)為100萬元、庫房租金6190880.20元，則房產(chǎn)稅為6190880.230*（1-20%）*12%=594324.50元，兩種方法相差628581.12元。