陳林、陳延理/文

三亞產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀分析與對策
——以愛琴海岸為例

陳林、陳延理/文

產(chǎn)權(quán)式酒店從萌芽到發(fā)展，在中國已經(jīng)走過了 11 個年頭。在這條道路上，海南省可謂是國內(nèi)的先行者?！澳虾髡f溫泉療養(yǎng)度假中心”是海南第一家產(chǎn)權(quán)式酒店，隨之而來的是中國中信國安集團(tuán)斥資 30 億元打造的“天下第一城”。之后便是一個接一個大、中型項目蜂擁而至。至此，海南在該產(chǎn)業(yè)上已經(jīng)創(chuàng)下好幾項全國第一：全國最早的產(chǎn)權(quán)式酒店誕生在海南；全國最大的濱海式產(chǎn)權(quán)式酒店落戶海南；全國最大的產(chǎn)權(quán)式酒店群將在海南建成。同時也暴露出一些不可忽視的問題。

三亞產(chǎn)權(quán)式酒店在酒店行業(yè)中的地位

產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種投資兼自用的項目，在三亞的銷售狀況良好。三亞于2004年——2006年內(nèi)推出的產(chǎn)權(quán)式酒店在短時間就銷售一空，例如海航度假酒店、天域度假酒店、亞龍灣五號別墅等。目前在售的有三亞國光豪森、濱海、花園黃金廣場·水岸椰風(fēng)、碧城·黎客國際酒店、愛琴海岸等，正在興建的大型產(chǎn)權(quán)式酒店項目有5至10個。全國最大的濱海式產(chǎn)權(quán)式酒店和全國最大的產(chǎn)權(quán)式酒店群都在三亞落戶?？梢哉f，三亞是處在海南產(chǎn)權(quán)式酒店狂潮的風(fēng)口浪尖上，處于絕對的領(lǐng)先地位。

三亞產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展優(yōu)勢

獨特的地理優(yōu)勢

海南省是我國的第二大島，是我國陸地面積最小而海洋面積最大的省份，其資源的獨特性、不可復(fù)制性和唯一性，是海南旅游房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。而在海南島最南端的三亞則是中國唯一一個熱帶濱海城市，因而三亞的氣溫、海水、光照在全國都是獨一無二的。獨特的地理優(yōu)勢為三亞成為海南旅游中心提供了有利的保障。

開放的政策

2010年1月4日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，將海南國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略。眾多對旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠的政策使得海南旅游房地產(chǎn)業(yè)、高端旅游度假酒店快速發(fā)展，具有廣闊的發(fā)展前景和市場需求。海南省政府大力推進(jìn)綠色之島、開放之島、繁榮之島、文明之島、和諧之島的建設(shè)，其目標(biāo)是逐步將三亞打造成中國乃至世界的“度假天堂”。

國際化的品牌優(yōu)勢

近些年，三亞明顯注重走國際化品牌路線。接連成功舉辦了幾屆 “世界小姐大賽”總決賽、“世界大力士比賽”、“世界先生大賽”等國際型重大比賽，讓全世界更多的人認(rèn)識了三亞，了解了三亞，提升了三亞的國際知名度。海南新一屆省委更是堅持建設(shè)更加開放的國際旅游島，無疑加快了三亞國際品牌道路，全面提升了三亞城市層次。

相對成熟的體系優(yōu)勢

三亞作為海南旅游的重心，在十幾年前就開始了旅游市場體系的培養(yǎng)，旅游市場體系相對成熟。尤其在酒店業(yè)方面擁有豐厚的經(jīng)營和管理的財富，在旅游與房地產(chǎn)結(jié)合方面也比較國內(nèi)其他地區(qū)市場更加廣闊、更有競爭力。這方面的優(yōu)勢可以使三亞在發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店與國內(nèi)其他地區(qū)相比較顯得更加輕車熟路。

三亞產(chǎn)權(quán)式酒店存在的問題與對策措施

存在問題

1. 缺乏規(guī)范：目前國家相關(guān)管理部門對分時度假產(chǎn)品性質(zhì)尚未做出明確界定，相關(guān)部門也沒有出臺針對產(chǎn)權(quán)酒店的法律法規(guī)。這造成了傳統(tǒng)方式的分時度假產(chǎn)品由于在銷售環(huán)節(jié)、后期管理環(huán)節(jié)上存在問題和部分不法經(jīng)營者的搶先進(jìn)入，影響了市場健康發(fā)展。尤其是在產(chǎn)權(quán)式酒店的后期運營上尤為重要。例如，三亞市最早以產(chǎn)權(quán)式酒店概念運作的“南海傳說”也遭受了業(yè)主的不斷投訴，糾紛眾多，但問題卻久拖不決。

2. 業(yè)主的權(quán)力沒有得到明確：產(chǎn)權(quán)酒店與股份制公司極為相似。在手續(xù)齊全、經(jīng)營合法的前提下，關(guān)鍵是能否建立起一系列規(guī)范的管理和監(jiān)督方式。通常，產(chǎn)權(quán)酒店首先應(yīng)聘請酒店管理公司獨立進(jìn)行日常經(jīng)營，聘請注冊會計師事務(wù)所審核財務(wù)報表，成立業(yè)主委員會監(jiān)督經(jīng)營，這對降低購房者的投資風(fēng)險無疑會有一定的積極作用。而在監(jiān)督酒店經(jīng)營管理方面，業(yè)主委員會究竟有多大的權(quán)力，能否像上市公司的股東大會那樣可以否決董事會的提案，經(jīng)營一段時間后，酒店如果要重新裝修，費用該怎么攤，酒店的原期發(fā)展規(guī)劃如何制定。這些投資人關(guān)心的問題，如果在簽購房合同時不能詳細(xì)界定，難免以后會產(chǎn)生糾紛。

3.受限很多：國內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店規(guī)定, 業(yè)主應(yīng)在每年固定的時間使用一周左右的分時度假期， 這與我國城市居民目前的旅游度假消費模式有很大差異，規(guī)定顯得缺乏靈活性。在使用年限方面，產(chǎn)權(quán)酒店大多是商住性質(zhì)，土地使用年限是40年，而住宅用地的使用年限是70年，用比較高的價格買的卻是40年的使用權(quán)，這當(dāng)中的利益計算是非常明顯的，可很多百姓并不知其道理。

4.價格偏高：據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，三亞產(chǎn)權(quán)式酒店的價格普遍在每平方米10000元以上，個別均價甚至達(dá)到50000元以上，購置一間酒店住房的產(chǎn)權(quán)動輒上百萬。就目前我國居民的平均收入水平而言，顯然還是奢侈品，城市工薪階層多數(shù)不具備購買能力。高價格雖然對品牌和檔次的提升上有很大幫助，但是長期發(fā)展便會誤導(dǎo)合理的消費觀念，對投資收益也同樣有了高要求，這種過分膨脹的價格對市場安全極為不利。

以上這些問題也是國內(nèi)同行業(yè)普遍存在的問題，如何解決好這類問題對產(chǎn)權(quán)式酒店這項產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有現(xiàn)實性的意義。以下，將有針對地提出幾點解決辦法。

對策措施

1.發(fā)揮政府職能：政府應(yīng)在市場環(huán)境建設(shè)方面多下工夫，加緊對產(chǎn)權(quán)式酒店、分時度假消費市場的規(guī)范和管理。有關(guān)法規(guī)盡快出臺將使消費者心理更踏實， 有利于產(chǎn)權(quán)式酒店被更多的消費者接受。加大力度引導(dǎo)、規(guī)范、管理三亞分時度假市場將對產(chǎn)權(quán)式酒店的健康發(fā)展起到顯著的幫助，政府部門的工作可謂是任重而道遠(yuǎn)。

2.制定出行業(yè)的“游戲規(guī)則”：產(chǎn)權(quán)式酒店不論是在公司的構(gòu)架上還是在具體的經(jīng)營運作上，都存在不少的問題，如果行業(yè)中擁有統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”，大家都在此規(guī)則內(nèi)進(jìn)行操作，很多問題就都可以迎刃而解了。規(guī)則的制定，可以參照國外產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗，同時結(jié)合我國這幾年產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的實際情況。

3. 開發(fā)商要注重酒店后期的經(jīng)營：產(chǎn)權(quán)式酒店的硬件條件固然重要，但是目前酒店在同等條件下競爭就是酒店的軟件——即服務(wù)水平。產(chǎn)權(quán)式酒店要想擁有長久生命力和穩(wěn)定收益，擁有各項硬件指標(biāo)的同時，服務(wù)這一軟件顯得尤為重要。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)可以給酒店帶來附加值，在競爭中擁有優(yōu)勢，因此，服務(wù)是未來產(chǎn)權(quán)酒店競爭的焦點。在管理上，很多產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)意識到這個問題，并且已經(jīng)開始在管理上下工夫，這樣可以給自己帶來更多的收益，給業(yè)主帶來更高的投資回報，同時也給專業(yè)的酒店集團(tuán)提供施展才能的機(jī)會和平臺。對于三亞這樣具有得天獨厚旅游資源優(yōu)勢的地方來說后期，良好的運營應(yīng)該不是很大問題，相對的回報率也不會很低。

4.制定價格監(jiān)管機(jī)制：針對價格偏高所帶來的誤導(dǎo)消費觀念、投資收益回收困難、影響市場安全等問題，筆者認(rèn)為有必要制定一個大市場環(huán)境的價格規(guī)定，規(guī)范并監(jiān)督市場價格。通過建立這樣的機(jī)構(gòu)，可以容許個別高檔次，精品的高價格出現(xiàn)，同時又避免一些惡意抬高市場價格，破壞市場安全的行為出現(xiàn)。

對愛琴海岸的相關(guān)分析

愛琴海岸發(fā)展優(yōu)勢

地處三亞的黃金海灣——有“天下第一灣”之稱的亞龍灣內(nèi)，周邊環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景宜人，擁有熱帶濱海的獨特風(fēng)光，屬于一線海景房產(chǎn)。愛琴海岸毗鄰亞龍灣海底世界、亞龍灣各個五星級酒店、亞龍灣商業(yè)街?？梢哉f在地利上占盡優(yōu)勢。

建筑方面吸收地中海風(fēng)格的建筑精髓，形成了獨有的希臘白房子建筑風(fēng)格。項目采用低容積率、低覆蓋率、花園式設(shè)計。多種戶型滿足了不同消費需求。請世邦魏理仕出任物業(yè)顧問與管理服務(wù)，使得硬件與軟件相互結(jié)合，創(chuàng)造最大化價值。

在大環(huán)境方面借助海南旅游房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)發(fā)展基石，在國內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下充分發(fā)揮自身特點。無論是資金吸引還是后期運營都處在一個良好的市場環(huán)境之中。

愛琴海岸發(fā)展弱點

競爭激烈。在其周邊有8家世界級酒店，如喜來登、萬豪、希爾頓、麗思卡爾頓等，可以說身處于一個豪華酒店群內(nèi)。這在無形中對愛琴海岸提出了競爭的高要求。加之成本很高，激烈的競爭已成為如何確保收回投資和產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益的一大難題。

價格過高。由于地理位置等因素，使得愛琴海岸成本價格很高，致使產(chǎn)品售價過高，使產(chǎn)品成為一種奢侈消費品，這在市場準(zhǔn)入和市場退出上都存在一定風(fēng)險。

另外在市場接受度方面，愛琴海岸帶來的異國情調(diào)能否被國內(nèi)消費市場接受還有待證明，因為這同時關(guān)系到該項目的長期運營狀況，畢竟產(chǎn)權(quán)式酒店的運營年期是很長的。

產(chǎn)權(quán)式酒店雖然在中國發(fā)展已有十多年，但是由于相關(guān)政策和體系還有待于進(jìn)一步完善，以及它自身潛在的巨大市場潛力，它還是屬于一個新興產(chǎn)業(yè)。面對這一新興產(chǎn)業(yè)，只有做好行業(yè)規(guī)則制定、完善相關(guān)法律法規(guī)、建立成熟的市場體系，才能確保其健康蓬勃的發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)形勢大好和旅游業(yè)發(fā)展迅速的大環(huán)境下，海南政府充分利用自身優(yōu)勢，積極開展相關(guān)政策來推動海南房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展，使得產(chǎn)權(quán)式酒店在海南掀起狂潮成為一個必然局面。而三亞恰恰在這場狂潮的風(fēng)口浪尖上，在產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展上占盡先機(jī)。

三亞產(chǎn)權(quán)式酒店正處于迅速發(fā)展之中，既有機(jī)遇也有挑戰(zhàn)，而且機(jī)遇遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于挑戰(zhàn)，產(chǎn)權(quán)式酒店在三亞的發(fā)展必將有一個廣闊前景。

（作者：陳林，單位：海南大學(xué)三亞學(xué)院；陳延理，海南大學(xué)三亞學(xué)院旅業(yè)分院副院長，經(jīng)濟(jì)管理教授，中國管理科學(xué)研究院學(xué)術(shù)委員會終身研究員，研究方向：經(jīng)濟(jì)管理、高等教育、民族宗教、旅游地理、民俗風(fēng)情等）