高晶

（山東省禹城市房產(chǎn)管理局，山東，禹城，251200）

淺談我國房地產(chǎn)登記制度的完善

高晶

（山東省禹城市房產(chǎn)管理局，山東，禹城，251200）

現(xiàn)階段隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也日益繁榮興盛，而房地產(chǎn)登記制度在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序、保證房地產(chǎn)交易安全方面起著至關(guān)重要的作用。我國房地產(chǎn)登記制度側(cè)重于公法性,體現(xiàn)出國家對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的干預(yù),這一點(diǎn)已很難適應(yīng)現(xiàn)化社會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之需。本文對(duì)我國房地產(chǎn)登記制度進(jìn)行了詳細(xì)分析,并得出結(jié)論，要從法律依據(jù)、登記機(jī)關(guān)、登記效力、登記程序、權(quán)屬證書的統(tǒng)一等方面加以完善。

房地產(chǎn)；登記制度；完善；法律

一、房地產(chǎn)登記制度的含義

房地產(chǎn)登記制度是我國不動(dòng)產(chǎn)法律制度的重要組成部分，其含義是指對(duì)土地和地上建筑物的所有權(quán)以及設(shè)定的建筑物他項(xiàng)權(quán)利按照法定程序在專的記錄本上進(jìn)行記載確認(rèn)的制度。房地產(chǎn)登記制度有兩重意義:一是在于行政權(quán)力對(duì)房地產(chǎn)制度的監(jiān)督管理和給國家稅收提供依據(jù)。二是通過權(quán)利狀態(tài)的公示保證交易安全。

總結(jié)其特點(diǎn)有：①登記的實(shí)質(zhì)在于將有關(guān)房地產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更等情況登錄、記載于登記簿上，以備人們查閱。②登記的內(nèi)容應(yīng)能夠?yàn)槿藗兯殚?。③登記的區(qū)域性。房地產(chǎn)登記在法律上屬于不動(dòng)產(chǎn)登記；在登記的管理上為地域管轄，即房地產(chǎn)權(quán)利的登記由房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理。④登記的完整性和連續(xù)性。房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)登記部門依據(jù)國家法律、法規(guī)，運(yùn)用法律手段，確認(rèn)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的過程，它是一種法律行為。

二、我國房地產(chǎn)登記制度所存在的缺陷

自新中國成立以后，相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)沒有房地產(chǎn)登記的相關(guān)制度，之后根據(jù)《中國土地法大綱》和《中華人民共和國土地改革法》等法律條文的規(guī)定，我國雖然進(jìn)行了土地改革，對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行了清丈、劃界，并給農(nóng)民頒發(fā)了土地證和房產(chǎn)證，但到 50 年代后期這項(xiàng)工作就逐漸停止了。改革開放以后我國對(duì)于土地和城市房屋的登記工作才逐漸恢復(fù)，并專門頒布了一些相關(guān)的法律，但從法律意義上講這些制度很不規(guī)范，存在許許多多的問題，致使我國房地產(chǎn)登記制度的不完善。

1、房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，登記信息分散

在我國房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)中，房、地登記機(jī)構(gòu)是分設(shè)的。雖然在上海、深圳等大城市已基本實(shí)現(xiàn)房屋、土地的登記機(jī)構(gòu)的整合，但在全國大部城市仍然實(shí)行房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分設(shè)，房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等權(quán)利分別在房屋產(chǎn)權(quán)管理部門和國土規(guī)劃管理部門登記，這種登記機(jī)構(gòu)的不統(tǒng)一產(chǎn)生了諸多弊端：①由于登記機(jī)關(guān)分散，交易的當(dāng)事人要跨兩個(gè)部門辦理業(yè)務(wù)，還要繳納兩次登記費(fèi)用，在一定程度上增加了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。②就房地產(chǎn)物權(quán)登記，國家成立了兩個(gè)登記機(jī)構(gòu)，其中造成許多重復(fù)勞動(dòng)。③當(dāng)兩個(gè)登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時(shí)，不但會(huì)損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益，增加不合理的負(fù)擔(dān)。④我國目前不但房、地登記機(jī)關(guān)分設(shè)，而且存在登記機(jī)關(guān)存在垂直管理方面的分設(shè)。

2、房地產(chǎn)登記效力與房地產(chǎn)交易合同效力關(guān)系模糊

我國《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定，房屋買賣必須向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，房屋所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)權(quán)利登記應(yīng)屬于物權(quán)登記的范疇。房地產(chǎn)交易合同關(guān)系則屬于債權(quán)的范疇。由此可見，物權(quán)與債權(quán)是兩種完全不同的民事權(quán)利，物權(quán)登記的效力不應(yīng)當(dāng)也不應(yīng)該影響債權(quán)的有效成立。

3、房地產(chǎn)登記制度城鄉(xiāng)不一致

目前我國的房地產(chǎn)登記制度方面的法律法規(guī)只適用于城市或城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)，對(duì)于農(nóng)村的房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，我國法律法規(guī)未做出具體明確的規(guī)定。即使存在合法的農(nóng)村房屋買賣，也是在嚴(yán)格的限制之下，買賣雙方應(yīng)為同村組的村民。《土地管理法》第 62 條規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”。該法第 43 條規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地，但村民建設(shè)住宅經(jīng)批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地。也就是說非本集體組織的村民不得使用該集體經(jīng)濟(jì)組織的土地建設(shè)住宅，其亦不能作為農(nóng)村住宅的買方。其主要原因是我國實(shí)行嚴(yán)格的土地管理制度，在農(nóng)村，村民所享有只是宅基地的使用權(quán)，是基于其是該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員這一特有身份而享有的某種特定福利，而不是國有土地使用權(quán)。而且農(nóng)民自建房屋主要是為了居住，而不是為出賣，即使某些地方有，也只是宅基地使用權(quán)登記，與城鎮(zhèn)的房屋登記的權(quán)利內(nèi)容不一樣。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)民生活水平的提高，特別是城郊結(jié)合部，房地產(chǎn)交易大量涌現(xiàn)，這種在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下快速形成的契約關(guān)系與傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代下的身份關(guān)系必然會(huì)產(chǎn)生矛盾和沖突，如果不加以管理，勢(shì)必影響到房產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的明確，引起糾紛，糾紛一旦發(fā)生，又無法規(guī)可循，所以加強(qiáng)農(nóng)村房地產(chǎn)登記的管理勢(shì)在必行。

三、我國房地產(chǎn)登記制度的完善

1、法律方面的完善

我國目前的房地產(chǎn)登記法律、法規(guī)諸如《土地登記規(guī)則》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等,正是基于此,目前的房地產(chǎn)登記法律制度不但散亂,而且制度內(nèi)容多存在矛盾,更要害的問題是大量的制度內(nèi)容仍然是按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的要求制定的,這些制度基本上只能滿足對(duì)土地、房屋進(jìn)行行政管理的需要,而不能滿足房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)交易的需要,更不能滿足依據(jù)物權(quán)公開公示原則和物權(quán)交易的客觀公正原則對(duì)物權(quán)交易進(jìn)行保護(hù)的需要。雖然近年來有所改進(jìn),但其重要內(nèi)容基本未變。而依各國經(jīng)驗(yàn)尤其是大陸法系國家之法律規(guī)定,建立以物權(quán)法統(tǒng)一為基礎(chǔ)的我國房地產(chǎn)登記法律制度是較為理想的選擇。

2、登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一

我國目前的房地產(chǎn)登記存在著“兩頭執(zhí)政”的局面,且各自之間依據(jù)不同的法律。依照《土地管理法》的規(guī)定，我國土地登記由土地所在地的縣級(jí)以上人民政府進(jìn)行辦理。中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地具體發(fā)證機(jī)關(guān),將由國務(wù)院確定,不一定實(shí)行屬地原則。而對(duì)于房屋權(quán)屬的登記,依據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定,為房屋所在地的人民政府的建設(shè)行政主管部門登記。這種辦理機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一,造成了許多的矛盾,損害了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和權(quán)利人的正當(dāng)利益。

關(guān)于房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一模式選擇有如下幾種:①現(xiàn)有房地產(chǎn)登記部門統(tǒng)一由土地管理部門登記。這種模式可以輻射到中國城鄉(xiāng)的所有縣市。②以建設(shè)部管理下的房地產(chǎn)部門系統(tǒng)作為登記機(jī)關(guān)。這種模式針對(duì)于我國現(xiàn)階段,資料全面,且該部門積累較豐富的經(jīng)驗(yàn)。③按照國際上統(tǒng)一的做法,將登記機(jī)關(guān)確定為縣級(jí)人民法院。廢止目前的“兩頭執(zhí)政”以及有些地方施行的按照權(quán)利人的級(jí)別進(jìn)行分級(jí)登記的管轄制度,這樣有利于地籍資料的統(tǒng)一性,有利于管理。參考以上的三種模式,第三種較為理想。之所以如此,除技術(shù)上的考慮外,毋庸置疑的是房地產(chǎn)登記是維系現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)秩序的極為重要的一環(huán),具有技術(shù)性、專業(yè)性之特點(diǎn),唯有專職機(jī)關(guān)主管,才能收到事半功倍的效果。

3、登記制度方面。

房地產(chǎn)登記程序的統(tǒng)一主要針對(duì)各地區(qū)而言。對(duì)于房地產(chǎn)登記，應(yīng)該做到登記程序的統(tǒng)一，以滿足建立統(tǒng)一大市場(chǎng)的需求。房地產(chǎn)登記程序的統(tǒng)一，關(guān)鍵在于完善“申請(qǐng)?jiān)谙取痹瓌t，即登記因當(dāng)事人的申請(qǐng)而啟動(dòng),法律不允許登記機(jī)關(guān)在沒有當(dāng)事人申請(qǐng)的情況下擅自進(jìn)行登記、涂銷或改正。

[1] 王利明.《物權(quán)法研究》[M].中國人民大學(xué)出版社.2002 年版.

[2] 譚啟平.《完善我國房地產(chǎn)登記制度的實(shí)證思考》[J].《西南政法大學(xué)學(xué)報(bào)》,2004,7.

[3] 王彥.《論不動(dòng)產(chǎn)登記和我國不動(dòng)產(chǎn)登記的完善》[J].《河北法學(xué)》，2003,11.

[4] 沈春美.《試論我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度》[J].《黑龍江政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)》,2003,6.

[5] 黃健雄.《試論我國房地產(chǎn)登記法律制度的完善》[J].《廈門大學(xué)學(xué)報(bào)》哲社版，1997 ,1.

TU184

1674-3954（2011）03-0006-01

高晶；女；出生日期：1978年11月10日；專業(yè)方向：房產(chǎn)管理；所屬行業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)；職稱：助理工程師；學(xué)歷：本科；